Acest site foloseste cookie-uri. Apasati butonul alaturat pentru o navigare cat mai usoara.
Daca folositi acest site, sunteti de acord cu utilizarea cookie-urilor.
X Acest site foloseste Cookies.
Continuarea navigarii implica acceptarea lor. Detalii aici
Fiscalitatea.ro cauta meniu

Vanzarea-cumpararea unei cladiri. Probleme speciale

27-Nov-2008
5348
Multumim Newsletterului Taxe si Impozite Actual ,
Coordonator Andrei Savescu


Problema fiscala
Care este tratamentul fiscal privind TVA in cazul vanzarii unei cladiri:
- achizitionate inainte de data aderarii;

Repartizarea profitului catre actionari si asociati prin dividende
Repartizarea profitului catre actionari si asociati prin dividende
Vezi detalii
Preturi de Transfer - Curs video
Preturi de Transfer - Curs video
Vezi detalii
Capcanele comertului online
Capcanele comertului online
Vezi detalii

- data in folosinta in momentul achizitionarii;
- pentru care s-a exercitat dreptul de deducere a taxei in momentul achizitionarii;
- a fost utilizata numai pentru obtinerea de operatiuni taxabile;
- nu a suferit nicio transformare din momentul achizitionarii.

1. Este o operatiune taxabila?

Ca regula, livrarea unei constructii este scutita de taxa. Prin exceptie de la aceasta regula, livrarea unei constructii noi reprezinta o operatiune taxabila. Livrarea unei constructii noi inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari a constructiei ori utilizari a acesteia, in urma transformarii.

Deoarece cladirea a fost achizitionata inainte de 1 ianuarie 2007 ? moment in care a fost data in folosinta ? si nu a suportat nicio transformare, livrarea acestei cladiri este scutita de taxa.

Totusi, chiar daca aceasta operatiune este scutita de taxa, avem posibilitatea sa optam pentru taxarea acestei operatiuni prin depunerea unei notificari la organul fiscal competent.

2. In cazul in care nu optam pentru taxarea acestei operatiuni

Fiind o operatiune scutita de taxa, intrucat in momentul achizitiei am avut dreptul de deducere a taxei, vom efectua o ajustare a taxei in favoarea statului in cadrul perioadei de ajustare. Perioada de ajustare in acest caz este limitata la 5 ani.

Perioada de ajustare incepe de la data de 1 ianuarie a anului in care bunurile au fost achizitionate.

Ajustarea taxei deductibile se efectueaza o singura data pentru intreaga perioada de ajustare ramasa, incluzand anul in care apare obligatia ajustarii si este de pana la o cincime pe an din valoarea taxei deduse initial, fiind operata in decontul TVA aferent perioadei fiscale in care bunul imobil este vandut.

Exemplu:

O persoana impozabila dobandeste, la data de 15 aprilie 2005, prin achizitie, un bun imobil avand o valoare de 30.000.000 lei. Activitatea persoanei impozabile cuprinde numai operatiuni taxabile.

Taxa deductibila aferenta acestui imobil a fost de 5.700.000 lei (30.000.000 x 19%).

La data de 20 august 2008, persoana impozabila hotaraste sa vanda bunul imobil pentru care nu-si exercita optiunea de taxare prin depunerea notificarii la organul fiscal.

In acest caz efectuam o ajustare a taxei, in favoarea statului, calculata astfel:

? anul 2005 (anul achizitiei si al primei utilizari), precum si anii 2006 si 2007 (cand a fost utilizat bunul pentru obtinerea de operatiuni taxabile) sunt luati in considerare;

? anul 2008, pe parcursul caruia se pierde dreptul de deducere, fiind anul cand se vinde bunul respectiv, nu se ia in considerare;

? anul 2009 nu se ia in considerare.

Suma taxei ce trebuie ajustata: 5.700.000 lei x 2/5 = 2.280.000 lei

Cu alte cuvinte, impartim suma de 5.700.000 lei, reprezentand taxa dedusa initial, la 5 (ani) pentru a afla taxa ajustabila pe an si inmultim cu 2, adica cu numarul anilor pentru care ne-am pierdut dreptul de a deduce taxa. Asadar, avem dreptul sa deducem taxa numai pentru 3 ani, respectiv pentru anii 2005, 2006 si 2007. Pentru urmatorii 2 ani pana la cei 5 ani cat este perioada de ajustare, respectiv pentru 2008 si 2009, nu avem dreptul sa deducem taxa.

Din punct de vedere contabil, suma de 2.280.000 lei va fi inregistrata astfel:

635 = 4426
?Cheltuieli cu alte impozite, taxe ?TVA deductibila?
si varsaminte asimilate?

Din punct de vedere fiscal, suma de 2.280.000 lei, rezultata din ajustarea efectuata, reprezinta diferenta de taxa care:

? va fi inregistrata pe cheltuieli;
? va fi inregistrata in jurnalul pentru cumparari din luna august 2008;
? va fi preluata in decontul privind taxa pe valoarea adaugata pentru perioada fiscala respectiva.

In concret, vom plati mai mult TVA in perioada fiscala respectiva cu suma de 2.280.000 lei. Din pacate, aceasta suma nu va fi recuperata sau transferata cumparatorului, deoarece in momentul vanzarii bunului nu s-a aplicat regimul de taxare.

Observatie
In acest caz avem o ajustare in favoarea statului, ce se concretizeaza in final printr-o plata in plus in vistieria acestuia.

3. In cazul in care optam pentru taxarea acestei operatiuni

In cazul in care optam pentru taxarea acestei operatiuni nu vom efectua nicio ajustare. Asadar, optiunea de taxare in acest caz este mai avantajoasa din punct de vedere fiscal, deoarece nu vom fi nevoiti sa platim bani suplimentari statului.

4. Este avantajos sa optam pentru taxarea acestei operatiuni?

Decizia finala cu privire la metoda de taxare a acestei operatiuni trebuie sa aiba in vedere si calitatea cumparatorului final, adica daca acesta este sau nu platitor de TVA.

De exemplu, in cazul in care dorim sa obtinem din vanzarea cladirii suma de 40.000.000 lei, fara a lua in considerare TVA, iar cumparatorul este o persoana fizica sau o persoana juridica neplatitoare de TVA, prima varianta, respectiv cea in care nu optam pentru taxarea acestei operatiuni, este cu mult mai avantajoasa.

Adica putem mari pretul cu 2.280.000 lei, rezultand un pret final (42.280.000 lei) mai atractiv pentru cumparator decat pretul de 40.000.000 lei, la care ar trebui sa adaugam TVA (47.600.000 lei). Subliniem ca suma de 2.280.000 lei nu reprezinta TVA, ci suma cu care am marit pretul, fata de faptul ca ne-a costat ajustarea TVA.

Castigul nostru este identic, indiferent ca-l vom vinde cu 42.280.000 lei, in cazul in care nu optam pentru taxarea operatiunii, sau cu 47.600.000 lei, in cazul in care optam pentru taxarea acestei operatiuni.

Situatia se schimba insa in cazul in care cumparatorul este o persoana platitoare de TVA. Acesta poate prefera pretul de 47.600.000 lei, chiar daca este mai mare, deoarece isi va deduce suma de 7.600.000 lei reprezentand TVA.

Concluzie
Alegerea metodei de taxare in cazul livrarii unui bun imobil este o sarcina complicata, deoarece depinde de mai multi factori:

- daca s-a exercitat sau nu dreptul de deducere a taxei;
- perioada de ajustare;
- calitatea cumparatorului (platitor sau neplatitor de TVA).

Acte normative aplicabile:
Art. 141 alin. (2) litera f), art. 141 alin. (3), art. 161 alin. (8) si art. 149 alin. (3) din Codul fiscal
Pct. 83 la Titlul VI Taxa pe valoarea adaugata din Normele metodologice de aplicare a Codului fiscal

Adaugat in 27 noiembrie 2008

Ti-a placut acest articol?
Da Like, Printeaza sau trimite pe Email!
Votati articolul "Vanzarea-cumpararea unei cladiri. Probleme speciale":
Rating:

Nota: 5 din 1 voturi
Cele mai importante modificari cu privire la TVA

Atentie contabili!

Modificari importante privind TVA in 2017!

Descarcati GRATUIT Raportul Special realizat de specialisti
"TVA - 7 modificari aparute in 2017 in Noul Cod Fiscal"!



x

Trimite opinia ta comunitatii Fiscalitatea.ro



Pentru a activa formularul, trebuie sa raspundeti corect la intrebare!




Subiectele saptamanii

  • Conditia cu privire la salariati in 2017. Impozit pe venit microintreprinderi
    • In randurile urmatoare, avem cazul unei societati care are in 2017 doi angajati cu timp partial de cate 4 ore/fiecare. Vom vedea daca se poate considera ca fiind un angajat cu 8 ore si sa se aplice astfel cota de impozit pe venit de 1%. Conform prevederilor de la art. 51 alin.(4) din Codul fiscal, prin salariat se intelege persoana angajata cu contract individual de munca cu norma intreaga, potrivit Legii nr. 53/2003 - Codul muncii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare....» citeste mai departe aici

  • Zoom fiscal: Toate modificarile aduse de OUG 3/2017
    • In Monitorul Oficial nr. 16/06.01.2017 a fost publicata OUG 3/2017 pentru modificare si completarea Legii nr. 227/2015 privind Codul fiscal. Va prezentam principalele modificari aduse de actul normativ mentionat anterior: >> Scutirea de impozit pe profit a contribuabililor care desfasoara exclusiv activitate de inovare, cercetare-dezvoltare. - Contribuabilii care desfasoara exclusiv activitate de inovare, cercetare-dezvoltare, definite potrivit O.G. nr. 57/2002, precum si activitati conexe...» citeste mai departe aici

  • Studiu de caz: Capital social mai mare de 45.000 lei si impozit pe profit in anul 2017
    • In analiza de mai jos, la 31.12.2016, o societate platitoare de impozit pe profit are venituri totale in suma de 308.321 lei si indeplineste si celelalte conditii de la art.47 Cod fiscal (Definitia microintreprinderii). Societatea are la 31.12.2016, capital social in suma de 200.000 lei. Incepand cu 01.01.2017, stabilm daca ar trebui sa treaca la impozit pe veniturile microintreprinderii. Fiind platitoare de impozit pe veniturile microintreprinderii, vom vedea daca ar putea sa-si exercite...» citeste mai departe aici

  • Noul formular pentru declararea veniturilor nerezidentilor. Analiza zilei cu Irina Dumitrescu
    • Incepand cu acest an, pentru veniturile nerezidentilor se depune formularul 207 "Declaratie informativa privind impozitul retinut la sursa/veniturile scutite, pe beneficiari de venit nerezidenti", cod 14.13.01.13/v.n. Aceasta declaratie inlocuieste formularul fara numar utilizat in anii trecuti pentru declararea impozitului retinut la sursa/veniturilor scutite obtinute de nerezidenti din Romania. Formularul 207 si instructiunile de completare au fost aprobate prin OANAF 3695 din 30 decembrie...» citeste mai departe aici

  • Analiza zilei: Formularul 088 va fi eliminat de la 1 februarie 2017
    • Prin ordinul Agentiei de Administrare Fiscala nr. 210 din 13 ianuarie 2017 a fost abrogat Ordinul nr. 3841/2015 privind aprobarea modelului si continutului formularului (088) "Declaratie pe propria raspundere pentru evaluarea intentiei si a capacitatii de a desfasura activitati economice care implica operatiuni din sfera TVA". Astfel, incepand cu 01 februarie 2017 nu se mai depune Formularul 088. Formularul 088 a fost mult contestat de catre mediul de afaceri. De la introducerea acestuia, in...» citeste mai departe aici

  • Noutati ANAF: Inregistrarea fiscala a nerezidentilor de catre platitorii de venit
    • Va reamintim prevederile legale referitoare la inregistrarea fiscala a nerezidentilor de catre platitorii de venit, pentru veniturile supuse regulilor de impunere la sursa, pentru care impozitul retinut este final: Pentru nerezidentii care obtin venituri impozabile din Romania, platitorul de venit are obligatia de a calcula, retine,declara si plati bugetului de stat impozit pe venit sau impozit pe profit, dupa caz. Potrivit art.82 alin.1 din Legea nr.207/2015 privind Codul de procedura fiscala,...» citeste mai departe aici

MonitorulJuridic.ro - Cel mai bun serviciu de monitorizare a actelor publicate in Monitorul Oficial

Atentie contabili!

Modificari importante privind TVA in 2017!

Cititi si respectati noile reguli din Codul Fiscal privind TVA

Descarcati GRATUIT Raportul Special realizat de specialisti

"TVA - 7 modificari aparute in 2017 in Noul Cod Fiscal"!


2007 - 2015 RENTROP & STRATON. All rights reserved.