Acest site foloseste cookie-uri. Apasati butonul alaturat pentru o navigare cat mai usoara.
Daca folositi acest site, sunteti de acord cu utilizarea cookie-urilor.
X Acest site foloseste Cookies.
Continuarea navigarii implica acceptarea lor. Detalii aici
Fiscalitatea.ro cauta meniu

Vanzarea-cumpararea unei cladiri. Probleme speciale

27-Nov-2008
5392
Multumim Newsletterului Taxe si Impozite Actual ,
Coordonator Andrei Savescu


Problema fiscala
Care este tratamentul fiscal privind TVA in cazul vanzarii unei cladiri:
- achizitionate inainte de data aderarii;

Executarea silita. Ghid de aparare impotriva abuzurilor
Executarea silita. Ghid de aparare impotriva abuzurilor
Vezi detalii
Regimul fiscal al cheltuielilor cu autovehicule
Regimul fiscal al cheltuielilor cu autovehicule
Vezi detalii
Marea Cartea Verde a Monografiilor Contabile
Marea Cartea Verde a Monografiilor Contabile
Vezi detalii

- data in folosinta in momentul achizitionarii;
- pentru care s-a exercitat dreptul de deducere a taxei in momentul achizitionarii;
- a fost utilizata numai pentru obtinerea de operatiuni taxabile;
- nu a suferit nicio transformare din momentul achizitionarii.

1. Este o operatiune taxabila?

Ca regula, livrarea unei constructii este scutita de taxa. Prin exceptie de la aceasta regula, livrarea unei constructii noi reprezinta o operatiune taxabila. Livrarea unei constructii noi inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari a constructiei ori utilizari a acesteia, in urma transformarii.

Deoarece cladirea a fost achizitionata inainte de 1 ianuarie 2007 ? moment in care a fost data in folosinta ? si nu a suportat nicio transformare, livrarea acestei cladiri este scutita de taxa.

Totusi, chiar daca aceasta operatiune este scutita de taxa, avem posibilitatea sa optam pentru taxarea acestei operatiuni prin depunerea unei notificari la organul fiscal competent.

2. In cazul in care nu optam pentru taxarea acestei operatiuni

Fiind o operatiune scutita de taxa, intrucat in momentul achizitiei am avut dreptul de deducere a taxei, vom efectua o ajustare a taxei in favoarea statului in cadrul perioadei de ajustare. Perioada de ajustare in acest caz este limitata la 5 ani.

Perioada de ajustare incepe de la data de 1 ianuarie a anului in care bunurile au fost achizitionate.

Ajustarea taxei deductibile se efectueaza o singura data pentru intreaga perioada de ajustare ramasa, incluzand anul in care apare obligatia ajustarii si este de pana la o cincime pe an din valoarea taxei deduse initial, fiind operata in decontul TVA aferent perioadei fiscale in care bunul imobil este vandut.

Exemplu:

O persoana impozabila dobandeste, la data de 15 aprilie 2005, prin achizitie, un bun imobil avand o valoare de 30.000.000 lei. Activitatea persoanei impozabile cuprinde numai operatiuni taxabile.

Taxa deductibila aferenta acestui imobil a fost de 5.700.000 lei (30.000.000 x 19%).

La data de 20 august 2008, persoana impozabila hotaraste sa vanda bunul imobil pentru care nu-si exercita optiunea de taxare prin depunerea notificarii la organul fiscal.

In acest caz efectuam o ajustare a taxei, in favoarea statului, calculata astfel:

? anul 2005 (anul achizitiei si al primei utilizari), precum si anii 2006 si 2007 (cand a fost utilizat bunul pentru obtinerea de operatiuni taxabile) sunt luati in considerare;

? anul 2008, pe parcursul caruia se pierde dreptul de deducere, fiind anul cand se vinde bunul respectiv, nu se ia in considerare;

? anul 2009 nu se ia in considerare.

Suma taxei ce trebuie ajustata: 5.700.000 lei x 2/5 = 2.280.000 lei

Cu alte cuvinte, impartim suma de 5.700.000 lei, reprezentand taxa dedusa initial, la 5 (ani) pentru a afla taxa ajustabila pe an si inmultim cu 2, adica cu numarul anilor pentru care ne-am pierdut dreptul de a deduce taxa. Asadar, avem dreptul sa deducem taxa numai pentru 3 ani, respectiv pentru anii 2005, 2006 si 2007. Pentru urmatorii 2 ani pana la cei 5 ani cat este perioada de ajustare, respectiv pentru 2008 si 2009, nu avem dreptul sa deducem taxa.

Din punct de vedere contabil, suma de 2.280.000 lei va fi inregistrata astfel:

635 = 4426
?Cheltuieli cu alte impozite, taxe ?TVA deductibila?
si varsaminte asimilate?

Din punct de vedere fiscal, suma de 2.280.000 lei, rezultata din ajustarea efectuata, reprezinta diferenta de taxa care:

? va fi inregistrata pe cheltuieli;
? va fi inregistrata in jurnalul pentru cumparari din luna august 2008;
? va fi preluata in decontul privind taxa pe valoarea adaugata pentru perioada fiscala respectiva.

In concret, vom plati mai mult TVA in perioada fiscala respectiva cu suma de 2.280.000 lei. Din pacate, aceasta suma nu va fi recuperata sau transferata cumparatorului, deoarece in momentul vanzarii bunului nu s-a aplicat regimul de taxare.

Observatie
In acest caz avem o ajustare in favoarea statului, ce se concretizeaza in final printr-o plata in plus in vistieria acestuia.

3. In cazul in care optam pentru taxarea acestei operatiuni

In cazul in care optam pentru taxarea acestei operatiuni nu vom efectua nicio ajustare. Asadar, optiunea de taxare in acest caz este mai avantajoasa din punct de vedere fiscal, deoarece nu vom fi nevoiti sa platim bani suplimentari statului.

4. Este avantajos sa optam pentru taxarea acestei operatiuni?

Decizia finala cu privire la metoda de taxare a acestei operatiuni trebuie sa aiba in vedere si calitatea cumparatorului final, adica daca acesta este sau nu platitor de TVA.

De exemplu, in cazul in care dorim sa obtinem din vanzarea cladirii suma de 40.000.000 lei, fara a lua in considerare TVA, iar cumparatorul este o persoana fizica sau o persoana juridica neplatitoare de TVA, prima varianta, respectiv cea in care nu optam pentru taxarea acestei operatiuni, este cu mult mai avantajoasa.

Adica putem mari pretul cu 2.280.000 lei, rezultand un pret final (42.280.000 lei) mai atractiv pentru cumparator decat pretul de 40.000.000 lei, la care ar trebui sa adaugam TVA (47.600.000 lei). Subliniem ca suma de 2.280.000 lei nu reprezinta TVA, ci suma cu care am marit pretul, fata de faptul ca ne-a costat ajustarea TVA.

Castigul nostru este identic, indiferent ca-l vom vinde cu 42.280.000 lei, in cazul in care nu optam pentru taxarea operatiunii, sau cu 47.600.000 lei, in cazul in care optam pentru taxarea acestei operatiuni.

Situatia se schimba insa in cazul in care cumparatorul este o persoana platitoare de TVA. Acesta poate prefera pretul de 47.600.000 lei, chiar daca este mai mare, deoarece isi va deduce suma de 7.600.000 lei reprezentand TVA.

Concluzie
Alegerea metodei de taxare in cazul livrarii unui bun imobil este o sarcina complicata, deoarece depinde de mai multi factori:

- daca s-a exercitat sau nu dreptul de deducere a taxei;
- perioada de ajustare;
- calitatea cumparatorului (platitor sau neplatitor de TVA).

Acte normative aplicabile:
Art. 141 alin. (2) litera f), art. 141 alin. (3), art. 161 alin. (8) si art. 149 alin. (3) din Codul fiscal
Pct. 83 la Titlul VI Taxa pe valoarea adaugata din Normele metodologice de aplicare a Codului fiscal

Adaugat in 27 noiembrie 2008

Ti-a placut acest articol?
Da Like, Printeaza sau trimite pe Email!
Votati articolul "Vanzarea-cumpararea unei cladiri. Probleme speciale":
Rating:

Nota: 5 din 1 voturi
Taxe si Impozite - Modificari aparute in 2017

Atentie contabili!

Taxe si Impozite modificate in 2017
Noul Cod Fiscal a adus modificari majore!
Descarcati GRATUIT Raportul Special realizat de specialisti
"Taxe si Impozite - Modificari aparute in 2017"!



x

Trimite opinia ta comunitatii Fiscalitatea.ro



Pentru a activa formularul, trebuie sa raspundeti corect la intrebare!




Subiectele saptamanii

  • 6 categorii noi de operatiuni vor avea TVA zero de la 1 martie
    • Potrivit unui nou proiect de lege, mai multe operatiuni de livrare vor avea TVA zero de la 1 martie, in cazul in care proiectul va fi aprobat. Totodata, odata cu noul proiect, se propune si majorarea plafonului de TVA de la 220.000 lei la 300.000 lei (circa 85.000 euro). Iata care sunt categoriile de operatiuni pentru care ar urma sa se aplice TVA zero, conform proiectului: Cota redusa de 0% se aplica asupra bazei de impozitare pentru urmatoarele livrari de bunuri si prestari de servicii: a)...» citeste mai departe aici

  • Creante neincasate si eliminate prin planul de reorganizare. Ce cheltuieli se deduc?
    • In analiza de mai jos, avem situatia in care societate comerciala A, parte afiliata a societatii B, are creante (clienti neincasati) fata de societatea B. Societatea B se afla in inolventa conform Legii 85/2006. I se aproba un plan de reorganizare conform caruia creantele societatii A nu se vor putea achita vreodata. Stabilim ce trebuie sa faca societate A pentru a asigura o imagine fidela a patrimoniului, daca sunt deductibile cheltuielile cu anularea acestor creante, precum si in ce fel se...» citeste mai departe aici

  • Legea nr. 5/2017 pentru aprobarea plafoanelor unor indicatori specificati in cadrul fiscal-bugetar
    • Redam mai jos Legea nr. 5/2017 pentru aprobarea plafoanelor unor indicatori specificati in cadrul fiscal-bugetar pe anul 2017 a fost publicata in Monitorul Oficial nr. nr. 126 din 16/02/2017. Art. 1. - Prezenta lege aproba plafoanele unor indicatori specificati in cadrul fiscal-bugetar, potrivit dispozitiilor art. 26 alin. (2) si art. 29 alin. (1) din Legea responsabilitatii fiscal-bugetare nr. 69/2010, republicata. Art. 2. - (1) Plafonul soldului bugetului general consolidat, exprimat ca...» citeste mai departe aici

  • Firmele pot emite cereri de finantare nerambursabila. Ce conditii trebuie indeplinite?
    • Intreprinderile mici si mijlocii pot aplica, incepand de azi, pentru finantare nerambursabila cuprinsa intre 200.000 euro si 1 milion de euro. Ajutorul nerambursabil, cuprins intre 200.000 de euro si 1 milion de euro, se acorda ca ajutor nerambursabil firmelor pentru investii in active corporale noi, construirea si extinderea spatiilor de productie, dotari diverse, investitii in realizarea de instrumente de comercializare online. Obiectivul prezentei masuri de sprijin il reprezinta imbunatatirea...» citeste mai departe aici

  • Retur bunuri in garantie din UE. Masuri de simplificare pentru TVA. Ce inregistrari contabile se fac?
    • O societate comerciala vinde produse finite in UE. Produsele au si garantie. In cazul in care produsele se defecteaza, clientul extern le returneaza si furnizorul le va inlocui. Cand produsele se intorc au nota de retur, dar clientul extern plateste factura catre furnizorul din Romania mai putin cu valoarea produselor returnate. Vom vedea care sunt inregistrarile contabile la furnizorul din Romania si care este tratamentul fiscal in ce priveste TVA-ul. De asemenea, vom vedea care este documentul...» citeste mai departe aici

  • Romania a sustinut masurile de combatere a evaziunii fiscale in cadrul ECOFIN
    • Ministrul finantelor publice, Viorel stefan, a sustinut pozitia Romaniei in cadrul Consiliului pentru Afaceri Economice si Financiare al Uniunii Europene (ECOFIN) la reuniunea din 21 februarie a.c., consacrata in principal tematicii combaterii evaziunii fiscale. Primul punct pe agenda discutiilor l-a reprezentat propunerea de modificare a directivei Consiliului (UE) 2016/1164 in ceea ce priveste tratamentele neuniforme ale elementelor hibride care implica tari terte (ATAD 2). Propunerea face...» citeste mai departe aici

MonitorulJuridic.ro - Cel mai bun serviciu de monitorizare a actelor publicate in Monitorul Oficial
2007 - 2015 RENTROP & STRATON. All rights reserved.