Asociatie de locatari fara statut de persoana juridica. Plata Administrator

22-Nov-2010

29541

Alege-ne ca sursa ta de informatii in Google

Autor: Dana Jinga, valabil la 22-Noiembrie-2010

Intrebare:

O asociatie de locatari fara statut de persoana juridica (fara cod fiscal), care nu s-a constituit in asociatie de proprietari, plateste administratorului de bloc un salariu fara ca asociatia sa fi incheiat cu acesta un contract de munca conventie civila. Astfel, administratorul desfasoara activitatea in baza unei hotarari a Adunarii Genarale a Asociatiei de Locatari din anul 2000, prin care acesta a fost numit si imputernicit sa desfasoare activitatea.

In prezent, asociatia nu mai are un Presedinte (decedat in 2007) si nici Comisie de cenzori (demisie si lipsa unor alte persoane care sa-si asume raspunderea). Administratorul este singura persoana care semneaza toate actele administratiei. Mentionam ca administratorul este pensionar.

Intrebari:

Ghidul Practic al Monografiilor Contabile 2026

Vreau acest produs →

Declaratia Unica 2026 Impozit pe venit Contributii CAS si CASS

Vreau acest produs →

Booking & Airbnb Obligatii fiscale pentru persoane fizice

Vreau acest produs →

NOUTATI din Codul Fiscal
Validat de expertul
Portal Codul Fiscal
TVA la depasirea plafonului SRL neplatitor de TVA importa case mobile din China. Cum se procedeaza in cazul in care societatea vinde o astfel de casa si se depaseste plafonul de tva incepand cu tranzactia...citeste mai mult
NOUTATI din Codul Fiscal
Validat de expertul
Portal Codul Fiscal
Impunerea din oficiu a CAS si CASS pentru anul 2025: noua procedura propusa de ANAF citeste mai mult
NOUTATI din Codul Fiscal
Validat de expertul
Portal Codul Fiscal
CIM cu timp partial intr-un proiect finantat din fonduri europene. Timpul de lucru Am nevoie sa ma ghidati intr-o situatie si anume: exista un contract cu fonduri europene, semnat pe firma (srl), si vom angaja pe o perioada de 36 luni (cu un anumit numar de ore...citeste mai mult
NOUTATI din Codul Fiscal
Validat de expertul
Portal Codul Fiscal
Proiect sistem fotovoltaic. Finantare AFIR O societate comerciala aplica pentru un program finantat de AFIR pentru un sistem fotovoltaic. Proiectul este acceptat de catre AFIR si presupune urmatoarele: suma finantata...citeste mai mult
NOUTATI din Codul Fiscal
Validat de expertul
Portal Codul Fiscal
Vanzare investitie in curs de executie In cazul in care societatea a avut lucrari de constructii pentru edificare unei investitii imobiliare (ct 235), iar societatea a vandut proiectul de investitii (adica lucrarile de...citeste mai mult

1. Ce fel de contract ar trebui sa incheie asociatia de locatari cu administratorul pentru munca desfasurata de acesta, avand in vedere ca asociatia nu are personalitate juridica? Unde ar trebui inregistrat acest contract, la Primaria Locala?

2. Ce impozite datoreaza administratorul pentru venitul incasat lunar, avand in vedere ca asociatia nu are personalitate juridica cod fiscal, iar aceste impozite nu pot fi virate in conturile bugetului de stat din raza unde isi are sediul asociatia. In ce cont pot fi virate aceste impozite, cine ar trebui sa fie beneficiarul acestor impozite (Administratia Financiara, Bugetul de stat sau Primaria Locala)?
3. Este legal ca asociatia de locatari sa functioneze numai pe baza raspunderii unei singure persoane, care este administratorul?
4. Asociatia are locatari restantieri la plata intretinerii cu sume de peste 2 ani vechime. Care este termenul de prescriere a acestor restante, avand in vedere ca asociatia nu a depus actiune in instanta impotriva acestor restantieri (persoane fizice)?

Raspuns:

1. Aspecte privind infiintarea asociatiei:

Avand in vedere datele prezentate mai sus, rezulta ca asociatia nu functioneaza corect si nu indeplineste conditiile legale prevazute de legislatia in vigoare la aceasta data.

Aspectele juridice, economice si tehnice cu privire la infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, precum si modul de administrare si de exploatare a cladirilor de locuinte aflate in proprietatea a cel putin 3 persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, inclusiv in cazul celor care au in structura lor si spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta sunt reglementate de Legea 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, cu modificarile si completarile ulterioare. Aceasta lege obliga oarecum asociatiile de locatari sa se transforme in asociatii de proprietari.

Conform prevederilor art. 4 din HG 1588/2007 privind Normele metodologice de aplicare a Legii 230/2007, asociatia de proprietari se infiinteaza prin acordul scris a cel putin jumatate plus unu din numarul proprietarilor apartamentelor si spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta din cadrul aceluiasi condominiu cu cel putin 3 proprietari. Acordul se consemneaza intr-un tabel nominal, anexa la acordul de asociere(art. 5 alin. (1) din Legea 230/2007).

Asociatia de proprietari dobandeste personalitate juridica in baza unei Sentinte civile/Incheierii judecatoresti. (art. 8, alin. 4) din Normele metodologice) si se incadreaza in categoria entitatilor nonprofit. (art. 3, lit. g din Legea 230/2007).

Cererea pentru dobandirea personalitatii juridice a asociatiei de proprietari impreuna cu incheierea judecatoreasca, statutul, acordul de asociere si procesul-verbal al adunarii generale de constituire se depun si se inregistreaza la Administratia Finantelor Publice in a carui raza teritoriala se afla sediul asociatiei.(art. 6, alin. 1) din Legea 230/2007 si art. 75, alin. 1) din OG 92/2003 privind Codul de procedura fiscala, cu modificarile ulterioare).

Cererea reprezinta, de fapt, formularul 010 ?Declaratie de inregistrare fiscala/mentiuni pentru persoane juridice, asocieri si alte entitati fara personalitate juridica?, care se procura gratuit de la organul fiscal si se completeaza in vederea obtinerii codului de inregistrare fiscala.

2. Aspecte privind administratorul:

Legea 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, cu modificarile si completarile ulterioare reglementeaza urmatoarele aspecte:

Art. 3, lit. k) - In sensul respectivei legi, termenii si expresiile de mai jos au urmatoarele semnificatii: atestat - actul care dovedeste calitatea de administrator de imobil.

Art. 35, alin. 1) - Pentru activitatea de administrare care include activitati de administrare tehnica, de contabilitate si casierie, asociatia de proprietari poate angaja fie persoane fizice atestate pentru functia de administrator de imobile, fie poate incheia contract de administrare cu persoane juridice specializate si autorizate, care au ca obiect de activitate numai domeniul asociatiilor de proprietari ori care au ca activitate principala administrarea imobilelor pe baza de tarife sau contract.

Art. 35, alin. 2) - Persoanele fizice pot fi angajate prin incheierea unui contract individual de munca, conform celor stabilite prin negociere directa.

ART. 36 - Administratorul, persoana fizica sau juridica, are, in principal, urmatoarele atributii:

a) prestarea serviciilor in mod profesional;

b) gestionarea bunurilor materiale si a fondurilor banesti;

c) efectuarea formalitatilor necesare in angajarea contractelor cu furnizorii de servicii pentru exploatarea si intretinerea cladirii, derularea si urmarirea realizarii acestor contracte;

d) asigurarea cunoasterii si respectarii regulilor cu privire la proprietatea comuna;

e) gestionarea modului de indeplinire a obligatiilor cetatenesti ce revin proprietarilor in raport cu autoritatile publice. Obligatiile cetatenesti sunt cele stabilite, potrivit legii, de adunarea generala a proprietarilor;

f) indeplinirea oricaror alte obligatii expres prevazute de lege.

Prin HG 1588/2007 au fost aprobate Normele metodologice de aplicare a Legii 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, care precizeaza urmatoarele:

Art. 22, alin. 1) - Activitatea de administrare a condominiului include activitati de administrare tehnica, de contabilitate si casierie.

Art. 22, alin. 2) - Asociatia de proprietari angajeaza persoane fizice atestate pentru functia de administrator sau incheie contracte cu persoane juridice specializate si autorizate pentru realizarea, respectiv furnizarea serviciilor necesare administrarii, intretinerii, investitiilor si reparatiilor asupra proprietatii comune.

ART. 58

(1) Persoanele fizice care doresc sa obtina calitatea de administrator de imobile sunt atestate de catre primar, la propunerea compartimentelor specializate din cadrul autoritatii administratiei publice locale, in baza unei hotarari a consiliului local.

(2) Atestatul are drept scop certificarea calitatilor profesionale ale persoanelor care doresc sa practice activitatea de administrare a imobilelor la asociatiile de proprietari.

(3) Atestatul de administrator de imobil se elibereaza pentru o perioada nedeterminata si este valabil pe tot teritoriul Romaniei.

(4) Atestatul de administrator de imobil se poate retrage de catre autoritatea administratiei publice locale care l-a eliberat, daca nu mai sunt indeplinite conditiile pentru exercitarea acestei activitati.

Activitatea administratorului trebuie desfasurata in baza unui contract de prestari servicii/ conventie civila incheiat conform Codului civil si se incadreaza in categoria activitatilor dependente, potrivit prevederilor art. 7, alin. 1, punctul 2 si 2.1 din Legea 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificarile si completarile ulterioare, astfel:

2. activitate dependenta - orice activitate desfasurata de o persoana fizica intr-o relatie de angajare;

2.1. Orice activitate poate fi reconsiderata ca activitate dependenta daca indeplineste cel putin unul dintre urmatoarele criterii:

a) beneficiarul de venit se afla intr-o relatie de subordonare fata de platitorul de venit, respectiv organele de conducere ale platitorului de venit, si respecta conditiile de munca impuse de acesta, cum ar fi: atributiile ce ii revin si modul de indeplinire a acestora, locul desfasurarii activitatii, programul de lucru;

b) in prestarea activitatii, beneficiarul de venit foloseste exclusiv baza materiala a platitorului de venit, respectiv spatii cu inzestrare corespunzatoare, echipament special de lucru sau de protectie, unelte de munca sau altele asemenea si contribuie cu prestatia fizica sau cu capacitatea intelectuala, nu si cu capitalul propriu;

c) platitorul de venit suporta in interesul desfasurarii activitatii cheltuielile de deplasare ale beneficiarului de venit, cum ar fi indemnizatia de delegare-detasare in tara si in strainatate, precum si alte cheltuieli de aceasta natura;

d) platitorul de venit suporta indemnizatia de concediu de odihna si indemnizatia pentru incapacitate temporara de munca, in contul beneficiarului de venit.

Contractul civil/conventia civila trebuie inregistrat/inregistrata la organul fiscal competent prin depunerea formularului 020?Declaratie de inregistrare fiscala/mentiuni pentru persoane fizice? in 30 de zile de la data inceperii activitatii, respectiv de la data obtinerii primului venit.

Conform celor mentionate mai sus, in cazul reconsiderarii unei activitati ca activitate dependenta, impozitul pe venit si contributiile sociale obligatorii vor fi calculate si virate, fiind datorate solidar de catre platitorul de venit (Asociatia de locatari/proprietari) si beneficiarul de venit (Administratorul). In acest caz se aplica regulile de determinare a impozitului pentru veniturile din salarii realizate in afara functiei de baza.

Contributiile sociale obligatorii, sunt cele stabilite potrivit OUG 58/2010 pentru modificarea si completarea Legii 571/2003 privind Codul fiscal si alte masuri financiar-fiscale, cu modificarile si completarile ulterioare, si anume contributiile individuale de asigurari sociale si asigurari pentru somaj. Aceste contributii nu se platesc in cazul in care administratorul este pensionar.(art. III, alin. 5) din OUG 58/2010).

Acesta datoreaza numai impozitul pe venit retinut la sursa. Exista doua cazuri:

1. In cazul veniturilor din activitati desfasurate in baza contractelor/ conventiilor civile incheiate potrivit Codului civil, conform art. 52, alin 1) si 2) din Codul fiscal, atunci:

- platitorul de venit (Asociatia de proprietari) calculeaza, retine si vireaza prin retinere la sursa, impozitul de plati anticipate in contul impozitului pe venitul net anual impozabil, in cota de 10% aplicata la venitul brut (art. 52, alin 1) si 2) din Legea 571/2003 privind Codul fiscal).

- Impozitul retinut la sursa pentru veniturile realizate in baza unor contracte/conventii civile incheiate potrivit Codului civil, se declara si se plateste (conform art. 111, alin 7, lit. a) din OG 92, privind Codul de procedura fiscala, cu modificarile ulterioare) : trimestrial, pana la data de 25 inclusiv a lunii urmatoare trimestrului.

Declararea impozitului se face prin completarea informatica a formularului 100 ?Declaratie privind obligatiile de plata la bugetul de stat?, pozitia 10(616) ?Impozit pe venit contracte/conventii?, iar plata se efectueaza in contul bugetului de stat, deschis la Trezoreria la care este arondata pentru administrare fiscala Asociatia.

Asociatia de proprietari are obligatia sa depuna Declaratia 205 ?Declaratie informativa privind impozitul retinut pe veniturile cu regim de retinere la sursa, pe beneficiari de venit? la organul fiscal competent, pana in ultima zi a lunii februarie inclusiv a anului curent pentru anul expirat (art. 93 din Codul fiscal, republicat).

Contribuabilul care nu are impunere finala are obligatia de a depune o declaratie de impunere la organul fiscal competent, pentru fiecare an fiscal (formularul 200 prevazut de OMFP 2371/2007)), pana la data de 25 mai inclusiv a anului urmator celui de realizare a venitului. Ulterior prelucrarii acestei declaratii de catre organul fiscal competent, contribuabilul va achita si diferenta de impozit de 6%.

2. In cazul veniturilor din activitati desfasurate in baza contractelor/ conventiilor civile incheiate potrivit Codului civil, incadrate ca ?venituri din alte surse? potrivit art. 78, alin 1), lit. e) din Legea 571/2003 privind Codul fiscal cu modificarile ulterioare, atunci:

- platitorul de venit (Asociatia de proprietari) calculeaza, retine si vireaza prin retinere la sursa, impozitul, in cota de 16% aplicata la venitul brut, impozitul fiind final (art. 78, alin 1), lit. e) din Legea 571/2003, republicata privind Codul fiscal). Retinerea la sursa a cotei finale de 16% se face potrivit optiunii exercitate in scris de catre contribuabil, in momentul incheierii fiecarei/fiecarui conventii/contract civil individual si este aplicabila veniturilor realizate urmare activitatii desfasurate in baza acestei/acestui conventii/contract.

- Impozitul se vireaza la bugetul de stat, lunar, pana la data de 25 inclusiv a lunii urmatoare celei in care a fost retinut (art. 79 din Legea 571/2003 privind Codul fiscal).

Declararea impozitului se face prin completarea formularului 100 ?Declaratie privind obligatiile de plata la bugetul de stat?, pozitia 20(690) ?Impozit pe alte venituri ale persoanelor fizice?.

Asociatia de proprietari are obligatia sa depuna Declaratia 205 ?Declaratie informativa privind impozitul retinut pe veniturile cu regim de retinere la sursa, pe beneficiari de venit? la organul fiscal competent, pana la data de 30 iunie inclusiv a anului curent pentru anul expirat (art. 93, alin.2) din Codul fiscal).

In ceea ce priveste termenul de prescriere al restantelor, in conformitate cu art 405 din Codul de procedura civila, "dreptul de a cere executarea silita se prescrie in termen de 3 ani, daca legea nu prevede altfel".

Termenul de prescriptie incepe sa curga de la data cand se naste dreptul de a cere executarea silita.

Cursul prescriptiei se suspenda (art 405 1 din Codul de procedura civila):

" a) in cazurile stabilite de lege pentru suspendarea termenului de prescriptie a dreptului material la actiune;

b) pe timpul cat suspendarea executarii silite este prevazuta de lege ori a fost stabilita de instanta sau de alt organ jurisdictional competent;

c) atata timp cat debitorul isi sustrage veniturile si bunurile de la urmarire;

d) in alte cazuri prevazute de lege"

Dupa incetarea suspendarii, prescriptia isi reia cursul, socotindu-se si timpul scurs inainte de suspendare.

Prescriptia nu se suspenda pe timpul cat executarea silita este suspendata la cererea creditorului urmaritor.

Cursul prescriptiei se intrerupe (art 405 2 din Codul de procedura civila):

" a) pe data indeplinirii de catre debitor, inainte de inceperea executarii silite sau in cursul acesteia, a unui act voluntar de executare a obligatiei prevazute in titlul executoriu ori a recunoasterii, in orice alt mod, a datoriei;

b) pe data depunerii cererii de executare, insotita de titlul executoriu, chiar daca a fost adresata unui organ de executare necompetent;

c) pe data trimiterii spre executare a titlului executoriu, in conditiile art. 453 alin. 2;

d) pe data indeplinirii in cursul executarii silite a unui act de executare;

e) pe data depunerii cererii de reluare a executarii, in conditiile art. 371^6 alin. 1;

f) in alte cazuri prevazute de lege".

Dupa intrerupere incepe sa curga un nou termen de prescriptie.

Prescriptia nu este intrerupta daca cererea de executare a fost respinsa, anulata sau daca s-a perimat ori daca cel care a facut-o a renuntat la ea".