Dezvoltator imobiliar persoana fizica. Care e tratamentul pentru impozitul pe venit?

In randurile de mai jos, avem cazul in care un dezvoltator imobiliar, persoana fizica, inregistrat ca platitor de TVA care depune declaratiile 300, 394 si achita impozitul pe venit din vanzarea proprietatilor imobiliare, din patrimoniul personal la notariat. 

ANAF a emis in data de 13.06.2017 o atentionare cu mentiunea "contribuabili, persoane fizice, sunt invitati sa-si clarifice situatia fiscala referitoare la declararea si plata impozitului pe veniturile obtinute din vanzare proprietatilor imobiliare din patrimoniul afacerii pana la data de 30.07.2017". 

Vom vedea cum trebuie procedat, cu mentiunea ca dezvoltatorul persoana fizica nu este inregistrat la Registrul Comertului si este inregistrat doar la Administratia Financiara drept platitor de TVA.

Sunteti persoana fizica, inregistrat in scopuri de tva conform art. 316 din Codul fiscal, cu activitate in domeniul imobiliar (constructii).

Veniturile din activitati independente cuprind veniturile din activitati de productie, comert, prestari de servicii, veniturile din profesii liberale si veniturile din drepturi de proprietate intelectuala, realizate in mod individual si/sau intr-o forma de asociere, inclusiv din activitati adiacente.

Potrivit punctului 6 alin. (1) din Normele metodologice de aplicare a Codului fiscal, in aplicarea prevederilor art. 67 din Codul fiscal, se supun impozitului pe veniturile din activitati independente persoanele fizice care realizeaza aceste venituri in mod individual si/sau intr-o forma de asociere constituita potrivit dispozitiilor legale si care nu da nastere unei persoane juridice, in vederea desfasurarii de activitati in scopul obtinerii de venituri.

Faptul ca un dezvoltator imobiliar nu este inregistrat ca pfa nu il exclude, in opinia mea, de la calculul impozitului pe veniturile din activitati independente.

Venitul net anual din activitati independente se determina in sistem real, pe baza datelor din contabilitate, ca diferenta intre venitul brut si cheltuielile deductibile efectuate in scopul realizarii de venituri, conform art. 68 alin. (1) din Codul fiscal, iar cota de impozit este 16%.
Contributii sociale obligatorii:

Contribuabilii la sistemul de asigurari sociale de sanatate, prevazuti la art. 153 , datoreaza, dupa caz, contributii de asigurari sociale de sanatatecontributii de asigurari sociale de sanatate pentru venituri din activitati independente, conform art. 155 alin. (1) lit. c) din Codul fiscal.

Persoanele fizice care realizeaza venituri din activitati independente au obligatia de a plati contributii de asigurari sociale de sanatate in cota de 5.5% aplicata asupra bazei de calcul stabilita ca diferenta pozitiva dintre venitul brut si cheltuielile efectuate in scopul desfasurarii activitatii independent, exclusiv cheltuielile reprezentand contributia de asigurari sociale de sanatate sau valoarea anuala a normei de venit, dupa caz, raportata la numarul de luni in care a fost desfasurata activitatea pe fiecare sursa de venit.

Contribuabilii la sistemul public de pensii, prevazuti la art. 136 , datoreaza, dupa caz, contributii de asigurari sociale pentru venituri din activitati independente, conform art. 137 alin. (1) lit. b) din Codul fiscal.
PFA se incadreaza in categoria asiguratilor obligatoriu in sistemul public de pensii daca indeplinesc urmatoarele conditii, dupa caz:

a) venitul realizat in anul precedent, ramas dupa scaderea din venitul brut a cheltuielilor efectuate in scopul desfasurarii activitatii independente, exclusiv cheltuielile reprezentand contributia de asigurari sociale, raportat la numarul lunilor de activitate din cursul anului, depaseste 35% din castigul salarial mediu brut, in cazul contribuabililor care desfasoara activitati impuse in sistem real;

b) venitul lunar estimat a se realiza depaseste 35% din castigul salarial mediu brut, in cazul contribuabililor care desfasoara activitati impuse in sistem real si isi incep activitatea in cursul anului fiscal sau in cazul celor care trec de la determinarea venitului net anual pe baza normelor anuale de venit la impozitarea in sistem real;

c) valoarea lunara a normelor de venit, obtinuta prin raportarea normelor anuale de venit la numarul lunilor de activitate din cursul anului, depaseste 35% din castigul salarial mediu brut, in cazul contribuabililor care in anul fiscal in curs desfasoara activitati impuse pe baza de norme de venit.

Persoanele fizice care realizeaza venituri din activitati independente, care determina venitul net anual in sistem real si/sau pe baza normelor anuale de venit, sunt obligate sa efectueze in cursul anului plati anticipate cu titlu de contributii de asigurari sociale care se stabilesc de organul fiscal competent, prin decizie de impunere, pe baza declaratiei 600.

Cota de contributie de asigurari sociale pentru PFA este cota pentru contributia individuala (10,5%).
Pfa poate opta pentru cota integrala de contributie de asigurari sociale corespunzatoare conditiilor normale de munca.

In concluzie, in cazul in care o persoana fizica desfasoara activitate economica, in speta activitate de constructii, aceasta este tratata din punct de vedere fiscal ca un pfa si plateste impozit, sanatate si pensie, in limitele si cu exceptiile prevazute de Codul fiscal. 

In urma verificarilor, anaf ar putea recalcula impozitul pe venit. La notariat ati platit 3%, in loc de 16% din castig. Aveti o evidenta contabila deoarece persoana fizica este inregistrata ca platitor de tva, deci se poate determina castigul.

Recomandarea mea ar fi sa demarati procedurile pentru inregistrarea fiscala a persoanei fizice si din punct de vedere al impozitului pe venit (cel mai avantajos ar fi, in opinia mea, sa infiinteze o firma pentru desfasurarea ulterioara a activitatii).

Raspuns oferit pentru www.portalcontabilitate.ro de Olguta Crevelescu - Expert Contabil