Impozit chirii 2024. Noutati si studii de caz utile

OUG 115/2023 a adus modificari semnificative in ceea ce priveste impozitarea veniturilor din chirii pentru persoanele fizice, incepand cu anul 2024.

Noutati impozit chirii 2024

VENITUL BRUT DIN CEDAREA FOLOSINTEI BUNURILOR

Pana la 31.12.2023, art. 84 alin. 1 din Codul fiscal, prevedea: ”Venitul brut din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal, altele decat veniturile din arendarea bunurilor agricole, reprezinta totalitatea sumelor in bani si/sau echivalentul in lei al veniturilor in natura stabilite potrivit contractului incheiat intre parti, pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul incasarii acestora.”.
Taxarea in 2024! Cum se aplica modificarile radicale aduse de Legea nr. 296/2023 si OUG nr. 115/2023! Aflati aici care sunt noile prevederi si cum trebuie aplicate in 2024»

Incepand cu 01.01.2024, stabilirea venitului net anual din cedarea folosintei bunurilor s-a modificat astfel:
Venitul brut din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal, altele decat veniturile platite de persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila, din arendarea bunurilor agricole, precum si din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, reprezinta totalitatea sumelor in bani si/sau echivalentul in lei al veniturilor in natura stabilite potrivit contractului incheiat intre parti, pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul incasarii acestora. 

Noua prevedere adauga exceptii suplimentare la definitia venitului brut. Acum, venitul brut din cedarea folosintei bunurilor, exclude nu doar veniturile din arendarea bunurilor agricole, ci si veniturile platite de persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila, precum si veniturile din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala.
 
MAJORAREA VENITULUI BRUT

Partea din art. 84 referitoare la majorarea venitului brut cu valoarea cheltuielilor efectuate de cealalta parte contractanta, nu s-a modificat. In calculul venitului brut din inchirierea unei proprietati, se adauga la veniturile efectiv primite si valoarea oricaror cheltuieli care, desi legal sunt in sarcina proprietarului, sunt de fapt efectuate de chirias (reparatii sau imbunatatiri la proprietate pe care chiriasul alege sa le faca si pentru care suporta costurile).

Exemplificand, daca un chirias decide sa efectueze o reparatie majora la proprietatea inchiriata si aceasta cheltuiala ar fi trebuit in mod normal sa fie suportata de proprietar, valoarea acestei cheltuieli se adauga la venitul brut din chirii al proprietarului.

In cazul veniturilor obtinute din inchirierea bunurilor mobile si imobile din patrimoniul personal, venitul brut se stabileste pe baza chiriei din contract, pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul incasarii chiriei.

VENITUL IMPOZABIL

Venitul net anual din cedarea folosintei bunurilor, altul decat cel platit de persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila, din arendarea bunurilor agricole, precum si din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, se stabileste prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 20% asupra venitului brut.

Pana la 31.12.2023, venitul brut din cedarea folosintei bunurilor era echivalent cu venitul impozabil.
Incepand cu 1 ianuarie 2024, venitul net anual din cedarea folosintei bunurilor, se stabileste prin deducerea unei cote forfetare de 20% aplicata asupra venitului brut.
Schimbarea majora consta in introducerea unei cote forfetare de cheltuieli care se deduce din venitul brut pentru a stabili venitul net impozabil. Aceasta reprezinta o abordare simplificata fata de metoda anterioara, unde nu exista o deducere standardizata pentru cheltuieli.

CHIRIA IN VALUTA
Taxarea in 2024! Cum se aplica modificarile radicale aduse de Legea nr. 296/2023 si OUG nr. 115/2023! Aflati aici care sunt noile prevederi si cum trebuie aplicate in 2024»

In situatia in care chiria este stabilita in valuta, venitul brut anual se determina pe baza chiriei lunare evaluate la cursul de schimb mediu anual al pietei valutare, comunicat de BNR, din anul de realizare a venitului.

VENITUL NET DIN ARENDA

Venitul net din arenda se stabileste la fiecare plata prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 20% asupra venitului brut. Pana la 31.12.2023 cota a fost 40%.

Reducerea cotei de cheltuieli de la 40% la 20% semnifica o diminuare a sumei ce poate fi dedusa din venitul brut inainte de calculul impozitului. Acest lucru insemna o crestere a bazei impozabile si, implicit, o crestere a impozitului datorat de catre cei care obtin venituri din arenda.

COTA DE IMPOZIT

Impozitul pe veniturile din arenda se calculeaza prin retinere la sursa de catre platitorii de venit la momentul platii venitului, prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului net, impozitul fiind final. Impozitul se plateste la bugetul de stat pana la data de 25 inclusiv a lunii urmatoare celei in care a fost retinut.

DETERMINAREA VENITULUI NET IN SISTEM REAL

Incepand cu 01.01.2024, contribuabilii care obtin venituri din cedarea folosintei bunurilor nu mai au obligatia completarii Registrului de evidenta fiscala si de conducere a evidentei contabile.

Introducerea cotei forfetare simplifica procesul de calcul al venitului net, ceea ce face inutila mentinerea unui Registru de evidenta fiscala.

Inainte de aceste modificari, proprietarii care optau pentru determinarea venitului net in sistem real erau obligati sa tina o contabilitate detaliata si sa completeze Registrul de evidenta fiscala. Acest proces necesita timp si efort considerabil, in special pentru cei cu multiple proprietati inchiriate.

Cu noua regula de deducere forfetara (fara a fi necesara justificarea cheltuielilor prin documente) procesul de calcul al venitului net devine mult mai simplu. Proprietarii pot acum calcula venitul net impozabil prin simpla aplicare a cotei forfetare asupra venitului brut, eliminand astfel necesitatea unei contabilitati detaliate sau a unui Registru de evidenta fiscala.

Impozit chirii 2024 – spete utile

In continuare va prezentam cateva spete utile cu privire la veniturile din chirii, asa cum au fost explicate de specialistii nostri de la portalcodulfiscal.ro.

Speta 1. Calcul impozit pe chirii incepand cu 01.01.2024

Platim lunar o chirie pentru un apartament, pe firma, in baza unui contract de inchiriere intre firma noastra si proprietar. Cat trebuie sa platim din ianuarie 2024, avand in vedere schimbarile, cei 20% forfetar si cei 10%? Concret, am de plata o chirie de 450 euro, la cursul BNR. Cat voi plati proprietarului si cat la ANAF? La aceasta modalitate de calcul intra si utilitatile pe care le platim pentru acelasi apartament, in baza aceluiasi contract?

Raspuns: 

Prin OUG 115/2023 se introduce obligatia platitorilor de venituri din chirii sa calculeze, sa retina la sursa, sa declare si sa plateasca impozitul datorat de catre proprietarii persoane fizice.

Concret, in cazul dvs. daca vorbim de o chirie bruta lunara de 450 euro, societatea in calitate de chirias si platitor de venit din chirii va calcula impozitul datorat de catre proprietar astfel:
1. Suma forfetara = 450 euro x 20% = 90 euro
2. Suma impozabila = 450 euro - 90 euro = 360 euro
3. Impozit datorat = 360 euro x 105 = 36 euro
4. Chirie de achitat = 450 euro - 36 euro = 414 euro
Impozitul se va declara prin formularul 100 pana pe data de 25 a lunii urmatoare celei in care a fost platita chiria, anual urmand ca PJ sa depuna declaratia informativa cod 205 pana in ultima zi a lunii februarie.
Taxarea in 2024! Cum se aplica modificarile radicale aduse de Legea nr. 296/2023 si OUG nr. 115/2023! Aflati aici care sunt noile prevederi si cum trebuie aplicate in 2024»

Nu, in principiu, utilitatile achitate proprietarului conform prevederilor contractuale nu reprezinta venit din chirii, deci nu afecteaza baza impozabila.
Echivalentul in lei al chiriilor contractate in valuta se face in acord cu prevederile art. 84 1 alin. (2) din Codul fiscal, respectiv:
"(2) In situatia in care chiria reprezinta echivalentul in lei al unei valute, venitul brut se determina pe baza cursului de schimb comunicat de Banca Nationala a Romaniei, din ziua precedenta celei in care se efectueaza plata."

Speta 2. Contracte de chirie cu persoane fizice

Societatea noastra are incheiate contracte de chirie cu persoane fizice pentru anumite spatii. Care sunt modificarile legislative in aceasta speta si cum inregistram in contabilitate? In ce formular si la ce pozitie declaram impozitul retinut de persoana juridica la persoana fizica? Multumesc!

Raspuns: 

Incepand cu anul 2024, toate firmele care inchiriaza bunuri sau spatii de la proprietari persoane fizice vor avea noua obligatie de a calcula, retine, declara si plati impozitul pe chirii. Pentru persoanele fizice care inchiriaza proprietati, impozitul va fi retinut din chiria stabilita prin contract, iar acestea vor depune o declaratie unica pentru veniturile din chirii doar in anumite situatii.

Pentru firmele sau asociatiile (SRL, ONG, PFA, II, liber-profesionisti etc.) care sunt chiriasi in spatii proprietatea unei persoane fizice, procesul va include urmatoarele etape:

La data platii chiriei, chiriasul (firma) va calcula impozitul pe chirii conform formulei:

Impozit pe chirii = (Chirie lunara 20% cheltuieli forfetare) x 10% cota de impozit

Chiriasul va achita proprietarului, persoana fizica, chiria lunara stabilita prin contract, dar va diminua suma cu impozitul calculat. Se va intocmi o dispozitie de plata, care va fi semnata obligatoriu de proprietar.

La sfarsitul lunii respective, firma va inscrie impozitul pe chirii, calculat si retinut de la proprietar, intr-o declaratie fiscala (D100) ce se va actualiza si cu pozitie specifica pentru acest tip de impozit. Aceasta va fi depusa la ANAF, iar impozitul va fi achitat pana la data de 25 a lunii urmatoare.

Firma va depune o declaratie informativa pana la data de 28 februarie a anului urmator celui in care a platit chiriile. Aceasta declaratie va cuprinde informatii referitoare la chiriile platite si impozitul retinut, cumulate pe proprietari si an.

Este important de mentionat ca, in cazul in care bunul inchiriat este in proprietatea a doua sau mai multor persoane, impozitul se va calcula si declara pentru fiecare proprietar in parte. Astfel, aceste modificari legislative cresc sarcina administrativa a firmelor care utilizeaza bunuri inchiriate de la persoane fizice.

Monografia propusa:

612 = 462

462 = 446 cu impozit 10%

446 = 5121

462 = 5121 cu contravaloarea chirie platite.
Taxarea in 2024! Cum se aplica modificarile radicale aduse de Legea nr. 296/2023 si OUG nr. 115/2023! Aflati aici care sunt noile prevederi si cum trebuie aplicate in 2024»

Daca suporta societatea impozitul de 10% , neretinand la sursa, atunci inregistrati 635 = 446 contravaloarea impozitului si suma din cont 635 reprezinta cheltuiala nedeductibila pentru societate.