Impozit pe constructii. Cand se plateste impozit aferent unor investitii pentru cladirea inchiriata?

Urmeaza sa stabilim care sunt apectele referitoare la impozitul pe constructii, in cazul investitiilor efectuate la o cladire luata in chirie, precum si daca respectivul chirias trebuie sa plateasca impozit pe aceasta investitie.

Totodata, vom vedea ce solutii exista pentru situatia in care investitia depaseste 25% din valoarea imobilului, precum si in cazul in care investitia este mai mica decat 25% din valoarea cladirii.

Un prim aspect de precizat este acela ca impozitul pe constructii nu se datoreaza pentru toate tipurile de constructii. Conform art. Art. 296^35 din Codul Fiscal, alin. (1), impozitul pe constructii se calculeaza prin aplicarea unei cote de 1,5% asupra valorii constructiilor existente in patrimoniul contribuabililor la data de 31 decembrie a anului anterior, evidentiata contabil in soldul debitor al conturilor corespunzatoare constructiilor mentionate la art. 29634, din care se scade:

a) valoarea cladirilor, inclusiv valoarea lucrarilor de reconstruire, modernizare, consolidare, modificare sau extindere pentru cladirile inchiriate, luate in concesiune, aflate in administrare ori in folosinta, pentru care se datoreaza impozit pe cladiri, potrivit prevederilor titlului IX, de catre contribuabil sau proprietar, dupa caz;

b) valoarea lucrarilor de reconstruire, modernizare, consolidare, modificare sau extindere pentru constructiile, aflate sau care urmeaza sa fie trecute in proprietatea statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale;

c) valoarea constructiilor din subgrupa 1.2.9. "Terase pe arabil, plantatii pomicole si viticole" din Catalogul privind clasificarea si duratele normale de functionare a mijloacelor fixe, aprobat prin Hotararea Guvernului nr. 2.139/2004, cu modificarile ulterioare.

Asadar, pentru constructiile/cladirile pentru care se datoreaza impozit pe cladiri nu se va calcula, declara si datora si impozitul pe constructii. Conform materialelor informative emise de AJFP Valcea si ANAF, constructiile pentru care se va plati noul impozit de la 1 ianuarie 2014 sunt cele prevazute in grupa 1 din Catalogul privind clasificarea si duratele normale de functionare a mijloacelor fixe, aprobat prin Hotararea Guvernului nr. 2.139/2004, cu modificarile ulterioare.
Astfel, acest impozit se aplica pentru constructii precum centrale hidroelectrice, statii si posturi de transformare, statii de conexiuni, centrale termoelectrice si nuclearo-electrice, piste si platforme, sonde de titei, gaze si sare, rampe de incarcare-descarcare, cosuri de fum si turnuri de racire, iazuri pentru decantarea sterilului, helestee, iazuri, bazine; ecluze si ascensoare; baraje, jgheaburi pentru piscicultura, infrastructura transport feroviar, infrastructura drumuri: alei, strazi, autostrazi, cu toate accesoriile necesare (trotuare, borne, semne de circulatie, marcaje etc.), linii si cabluri aeriene de telecomunicatii (stalpi, circuite, cabluri, traverse, console), platforme, turnuri si piloni metalici pentru antene de radiofonie, telefonie mobila, radio, tv, lacuri artificiale de acumulare, constructii pentru transportul energiei electrice, canale de irigatii.

Cu privire la persoana care datoreaza impozitul pe constructii (in cazul in care constructia se incadreaza in prevederile de mai sus) art. 296^33 alin. (2) precizeaza ca in cazul operatiunilor de leasing financiar, calitatea de contribuabil o are utilizatorul, iar in cadrul operatiunilor de leasing operational, calitatea de contribuabil o are locatorul. Asadar, intrucat contractul de inchiriere este un contract de leasing operational obligatia platii impozitului pe constructii revine proprietarului.

In consecinta, impozitul pe constructii se datoreaza de catre locator (proprietar) si nu de catre locatar (chirias) , constructia in cauza regasindu-se in evidentele contabile ale proprietarului, in soldul contului 212 "Constructii". Investitia realizata de chirias se poate regasi (vom vedea mai jos) in conturile de imobilizari ale chiriasului. Valoarea acestei investitii poate fi transferata proprietarului (ca o vanzare de active sau sub alta forma) la expirarea contractului de inchiriere . Aceasta inseamna ca , si in situatia in care aceasta investitie a fost efectuata in anul precedent, valoarea acesteia nu se poate regasi in soldul contului 212"Constructii" din evidentele contabile ale proprietarului.

Totodata, conform alin. (3) al art. 296^35 din Codul Fiscal, in situatia in care, in cursul anului curent, se inregistreaza operatiuni de majorare sau diminuare a valorii soldului debitor al conturilor corespunzatoare constructiilor mentionate la art. 296^34, impozitul pe constructii nu se recalculeaza. Aceste modificari sunt luate in considerare pentru determinarea impozitului pe constructii datorat pentru anul urmator.

Nu intelegem exact la ce faceti referire atunci cand doriti prezentarea celor doua cazuri (daca investitia depaseste 25% din valoarea imobilului, precum si cazul in care investitia este mai mica decat 25% din valoarea cladirii) dar presupunem ca doriti delimitarea operatiei pe care o prezentati si incadrarea acesteia fie in categoria reparatiilor, fie in categoaria investitiilor (recunoasterea unei imobilizari). Aceasta delimitare (incadrarea) se face prin utilizarea rationamentului profesional la aplicarea criteriilor de recunoastere a imobilizarilor pentru circumstantele specifice entitatii cu respectarea prevederilor Reglementarilor contabile conforme cu Directiva a IV-a a CEE aprobate prin Ordinul 3055/2009, asa cum a fost modificat prin Ordinul 1898/2013 (ordin aplicabil incepand cu 01.01.2014).

Conform pct. 106 alin. (2) al acestui act normativ cheltuielile efectuate in legatura cu imobilizarile corporale utilizate in baza unui contract de inchiriere, locatie de gestiune, administrare sau alte contracte similare se evidentiaza in contabilitatea entitatii care le-a efectuat, la imobilizari corporale sau drept cheltuieli in perioada in care au fost efectuate, in functie de beneficiile economice aferente, similar cheltuielilor efectuate in legatura cu imobilizarile corporale proprii.

Astfel, in vederea stabilirii tratamentului contabil investitia trebuie analizata prin prisma beneficiilor economice obtinute. Daca lucrarile sunt efectuate in scopul utilizarii continue a cladirii si nu conduc la obtinerea de beneficii economice viitorare acestea se inregistreaza in conturi de cheltuieli in perioada in care sunt efectuate. Daca lucrarile efectuate reprezinta lucrari de modernizare (indiferent care ar fi ponderea valorica a acestora, peste sau sub 25% din valoarea constructiei), efectuate in scopul imbunatatirii parametrilor tehnici initiali si conduc la obtinerea de beneficii economice viitoare suplimentare fata de cele estimate initial (sporirea gradului de confort si ambient sau reducerea cheltuielilor de intretinere si functionare , de exemplu) acestea se vor inregistra in conturi de imobilizari. Entitatea stabileste prin politicile contabile criteriile in functie de care cheltuielile ulterioare efectuate in legatura cu imobilizarile corporale majoreaza valoarea acestora sau se evidentiaza in contul de profit si pierdere (pct. 107 alin. 2).

Un alt aspect de precizat este cel prevazut de pct. 111 din Ordinul 3055/2009 conform caruia investitiile efectuate la imobilizarile corporale utilizate in baza unui contract de inchiriere, locatie de gestiune, administrare sau alte contracte similare se supun amortizarii pe durata contractului respectiv. La expirarea contractului, valoarea investitiilor efectuate si a amortizarii corespunzatoare se cedeaza proprietarului imobilizarii. In functie de clauzele cuprinse in contractele incheiate, transferul poate reprezenta o vanzare de active sau o alta modalitate de cedare.

Raspuns oferit de specialistii www.portalcontabilitate.ro