Inchiriere apartament. Ce obligatii de plata apar si cum identificam corect cotele datorate?

Stabilim prin cele de mai jos ce obligatii avem in calitate de proprietar la obtinerea veniturilor din chirii. In analiza de mai jos, avem urmatoarea situatie: "Administratorul firmei A inchiriaza societatii un apartament proprietate personala pentru folosirea acestuia in activitate economica. Prezentul contract se inregistreaza la Finante. Plata chirie pentru folosinta acestui apartament este in suma de 1.000 euro/luna. Ce implicatii fiscale sunt atat pentru peroana fizica, cat si juridica? Pentru persoana juridica aceasta cheltuiala poate fi considerata o cheltuiala deductibila?".

Proprietarul are obligatia inregistrarii la organul fiscal a contractului de inchiriere dintre o persoana fizica si o persoana juridica/fizica in termen de 15 zile de la data incheierii contractului intre parti.

Contribuabilii care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor pe parcursul unui an, cu exceptia veniturilor din arendare, datoreaza plati anticipate cu titlu de impozit in contul impozitului pe venit catre bugetul de stat.

Platile anticipate se stabilesc de organul fiscal competent, pe fiecare sursa de venit, luandu-se ca baza de calcul venitul anual estimat sau venitul net realizat in anul precedent, dupa caz, prin emiterea unei decizii care se comunica contribuabililor, potrivit legii.

In cazul in care, potrivit clauzelor contractuale, venitul din cedarea folosintei bunurilor reprezinta echivalentul in lei al unei sume in valuta, determinarea venitului anual estimat se efectueaza pe baza cursului de schimb al pietei valutare, comunicat de Banca Nationala a Romaniei , din ziua precedenta celei in care se efectueaza impunerea.

Platile anticipate se efectueaza in 4 rate egale, pana la data de 25 inclusiv a ultimei luni din fiecare trimestru, respectiv: - 25 martie; - 25 iunie; - 25 septembrie; - 25 decembrie.

 Persoana fiizca are obligatia de a depune declaratia privind venitul realizat (formular 200) la organul fiscal competent pentru fiecare an fiscal, pana la data de 25 mai inclusiv a anului urmator celui de realizare a venitului. Declaratia privind venitul realizat se completeaza pentru fiecare sursa si categorie de venit si se depune de catre:

Ghidul Practic al Monografiilor Contabile 2026

Vreau acest produs →

Cartea verde a Contabilitatii 2026

Vreau acest produs →

Planul de conturi general Functiunea si corespondenta conturilor

Vreau acest produs →

a) contribuabilii care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor, determinate in sistem real;
b) contribuabilii care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor care au depus declaratii de venit estimativ in luna decembrie si pentru care nu sau stabilit plati anticipate, conform legii;
c) contribuabilii care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor, in baza contractelor incheiate intre parti in care chiria este exprimata in lei, a caror impunere este finala, pentru situatiile in care intervin modificari ale clauzelor contractuale, caz in care platile anticipate de impozit vor fi luate in calcul la stabilirea impozitului anual datorat.

Impozitul anual datorat se calculeaza de organul fiscal competent, pe baza declaratiei privind venitul realizat, prin aplicarea cotei de 16% asupra venitului net anual determinat in sistem real pe baza datelor din contabilitatea in partida simpla, impozitul fiind final.

 Organul fiscal stabileste impozitul anual datorat si emite decizia de impunere, pe care o comunica contribuabililor. Diferentele de impozit ramase de achitat conform deciziei de impunere anuale se platesc in termen de cel mult 60 de zile de la data comunicarii deciziei de impunere, perioada pentru care nu se calculeaza si nu se datoreaza obligatii fiscale accesorii (dobanzi si penalitati de intarziere). Impozitul anual datorat se vireaza integral la bugetul de stat.

NU au obligativitatea depunerii declaratiei privind venitul realizat - formular 200, contribuabilii care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor pentru care chiria prevazuta in contractul incheiat intre parti este stabilita in lei, nu au optat pentru determinarea venitului net in sistem real si la sfarsitul anului anterior nu indeplinesc conditiile pentru calificarea veniturilor in categoria veniturilor din activitati independente pentru care platile anticipate de impozit sunt egale cu impozitul anual datorat, si pentru care platile anticipate reprezinta impunere finala.

Venitul net din cedarea folosintei bunurilor se stabileste prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 40% asupra venitului brut. Pentru recunoasterea deductibilitatii cheltuielii stabilite forfetar, proprietarul nu este obligat sa prezinte organului fiscal documente justificative.

Cheltuiala deductibila aferenta venitului, stabilita in cota forfetara de 40% aplicata la venitul brut, reprezinta uzura bunurilor inchiriate si cheltuielile ocazionate de intretinerea si repararea acestora, impozitele si taxele pe proprietate datorate potrivit legii, comisionul retinut de intermediari, primele de asigurare platite pentru bunul cedat spre folosinta.

In ceea ce priveste contributia de sanatate, persoana fizica are obligatia platii contributiei de 5,5% conform art. 173 din Codul fiscal, aplicat la venitul net impozabil, contributie care se deduce la calculul impozitului pe venit. Plata se face tot trimestrial la fel ca si impozitul pe venit.

Baza lunara de calcul al contributiei de asigurari sociale de sanatate pentru persoanele fizice care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor, nu poate fi mai mare decat valoarea a de 5 ori castigul salarial mediu brut prevazut la art. 143 alin. (2) din Codul fiscal, in vigoare in anul pentru care se stabileste contributia.

Conform proiectului privind Legea bugetului asigurarilor sociale de stat pe anul 2017, castigul salarial mediu brut in anul 2017, este 3.131 lei. Daca in apartamentul respectiv se vor desfasura activitati economice (ex. sediu, puct de lucru persoana juridica, PFA, etc), acesta va fi considerat cladire cu destinatia nerezidentiala, iar persoana fizica proprietara va datora impozitul pe cladirile nerezidentiale conform art. 458 din Codul fiscal (care este mult mai mare decat impozitul datorat pentru cladirile rezidentiale/locuinte).

In aceste conditii, persoana fizica proprietara va depune o declaratie fiscala la care va anexa contractul de inchiriere din care sa reiasa schimbarea folosintei imobilului, in termen de 30 de zile de la data modificarii respective si va datora impozitul pe cladiri cu destinatia nerezidentiala incepand cu data de 1 ianuarie a anului urmator conform art. 461 alin. (6) din Codul fiscal. Pentru stabilirea impozitului pe caldiri, va recomandam apelarea la un expert evaluator (ex. membru ANEVAR) pentru evaluarea apartamentului.

Desigur, cheltuiala cu chiria, in baza contractului de inchiriere inregistrat la ANAF este o cheltuiala deductibila pentru societate, daca aceasta cheltuiala este efectuata in scopul economic al societatii

Raspuns oferit pentru www.portalcontabilitate.ro de Dana Hristu - Consultant fiscal si expert contabil si auditor financiar