Tratament contabil si fiscal vanzare imobile. Transferul dreptului de proprietate

In analiza de mai jos, o societate detine mai multe imobile pe care vrea sa le vanda. Intrucat societatea nu reuseste sa le vanda, avand valori destul de mari, doreste sa le vanda in rate.

Vom vedea care este monografia contabila.

Iata raspunsul specialistului!

1) Din punct de vedere contabil, conform prevederilor de la pct. 441 din OMFP nr. 1802/2014 privind situatiile financiare anuale individuale si situatiile financiare anuale consolidate, cu modificarile si completarile ulterioare:
“Pct.441 (1)Veniturile din vanzarea bunurilor se recunosc in momentul in care sunt indeplinite urmatoarele conditii:

a) entitatea a transferat cumparatorului riscurile si avantajele semnificative care decurg din proprietatea asupra bunurilor;
b) entitatea nu mai gestioneaza bunurile vandute la nivelul la care ar fi facut-o, in mod normal, in cazul detinerii in proprietate a acestora si nici nu mai detine controlul efectiv asupra lor;
c) marimea veniturilor poate fi evaluata in mod credibil;

Ghidul practic al contabilului din domeniul constructiilor

Vezi AICI detalii

Totul despre documentele de contabilitate primara Solutii de organizare a gestiunilor

Vezi AICI detalii

Operare SAGA Exemple practice si recomandari

Vezi AICI detalii

(2) Evaluarea momentului in care o entitate a transferat cumparatorului riscurile si avantajele semnificative aferente dreptului de proprietate asupra bunurilor impune o examinare a circumstantelor in care s-a desfasurat tranzactia. In cele mai multe cazuri, transferul riscurilor si avantajelor aferente dreptului de proprietate coincide cu transferul titlului legal de proprietate sau cu trecerea bunurilor in posesia cumparatorului. Acesta este cazul celor mai multe vanzari cu amanuntul. In alte cazuri, transferul riscurilor si avantajelor aferente dreptului de proprietate apare intr-un moment diferit de cel al transferului titlului legal de proprietate sau de cel al trecerii bunurilor in posesia cumparatorului.

Daca o entitate pastreaza doar un risc nesemnificativ aferent dreptului de proprietate, atunci tranzactia reprezinta o vanzare si veniturile sunt recunoscute. De exemplu, un vanzator poate pastra titlul de proprietate asupra bunurilor doar pentru a se asigura ca va incasa suma care se datoreaza. Intr-un asemenea caz, daca entitatea a transferat riscurile si beneficiile semnificative aferente dreptului de proprietate, tranzactia este o vanzare si veniturile sunt recunoscute. Un alt exemplu cand entitatea pastreaza doar un risc nesemnificativ aferent dreptului de proprietate poate fi o vanzare cu amanuntul, cu o clauza de returnare a banilor in cazul in care clientul nu este satisfacut.

In asemenea cazuri, veniturile sunt recunoscute in momentul vanzarii, presupunandu-se ca vanzatorul poate estima in mod fiabil retururile viitoare si poate recunoaste un provizion aferent retururilor pe baza experientei anterioare si a altor factori relevanti.”

2) Din punct de vedere fiscal, conform prevederilor de la art. 19 alin. (1) din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificarile si completarile ulterioare, “rezultatul fiscal se calculeaza ca diferenta intre veniturile si cheltuielile inregistrate conform reglementarilor contabile aplicabile…()”.

Aceleasi prevederi se aplica si in cazul in care societatea este platitoare pe veniturile microintreprinderilor, conform prevederilor de la art. 53 din Codul fiscal si pct. 5 alin. (1) din Normele metodologice date in aplicare.

3) Din punctul de vedere al TVA, conform prevederilor de la art. 270 alin. (3) lit. a), sunt considerate, livrari de bunuri predarea efectiva a bunurilor catre o alta persoana, ca urmare a unui contract care prevede ca plata se efectueaza in rate sau a oricarui alt tip de contract care prevede ca proprietatea este atribuita cel mai tarziu in momentul platii ultimei sume scadente, cu exceptia contractelor de leasing.

De asemenea, conform prevederilor de la art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, sunt scutite de taxa:

“Art. 292 alin. (2) lit. f) livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile. In sensul prezentului articol se definesc urmatoarele:

1. teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare;
2. constructie inseamna orice structura fixata in sau pe pamant;
3. livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii;
4. o constructie noua cuprinde si orice constructie transformata sau parte transformata a unei constructii, daca costul transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea constructiei sau a partii din constructie, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii, respectiv valoarea inregistrata in contabilitate in cazul persoanelor impozabile care au obligativitatea de a conduce evidenta contabila si care nu aplica metoda de evaluare bazata pe cost in conformitate cu Standardele internationale de raportare financiara, sau valoarea stabilita printr-un raport de expertiza/evaluare, in cazul altor persoane impozabile.

In cazul in care se instraineaza doar o parte din constructie, iar valoarea acesteia si a imbunatatirilor aferente nu pot fi determinate pe baza datelor din contabilitate, acestea vor fi determinate in baza unui raport de expertiza/evaluare”.

In Normele metodologice date in aplicarea art. 292 alin. (2) din Codul fiscal, avem urmatoarele prevederi la pct. 55 alin. (1), (4)-(6):

"55. (1) In aplicarea art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, atunci cand se livreaza un corp funciar unic format din constructia si terenul pe care aceasta este edificata, identificat printr-un singur numar cadastral:

a) terenul pe care s-a edificat constructia urmeaza regimul constructiei, daca valoarea acestuia este mai mica decat valoarea constructiei asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare;
b) constructia va urma regimul terenului pe care este edificata, daca valoarea acesteia este mai mica decat valoarea terenului asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare;
c) daca terenul si constructia au valori egale, asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare, regimul corpului funciar se stabileste in functie de bunul imobil cu suprafata cea mai mare. Se va avea in vedere suprafata construita desfasurata a constructiei;

(4) Data primei utilizari a unei constructii se refera la constructii care au suferit transformari de natura celor prevazute la art. 292 alin. (2) lit. f) pct. 4 din Codul fiscal. Prin data primei utilizari se intelege data semnarii de catre beneficiar a procesului-verbal de receptie definitiva a lucrarilor de transformare a constructiei in cauza sau a unei parti a constructiei.

Prin proces-verbal de receptie definitiva se intelege procesul-verbal de receptie la terminarea lucrarilor, incheiat conform legislatiei in vigoare. In cazul lucrarilor de transformare in regie proprie a unei constructii sau a unei parti din constructie, data primei utilizari a bunului dupa transformare este data documentului pe baza caruia este majorata valoarea constructiei sau a unei parti din constructie cu valoarea transformarii respective.

(5) Daca livrarea unei constructii intervine inainte de data primei ocupari, astfel cum este definita prima ocupare la alin. (3), se considera ca are loc livrarea unei constructii noi.

(6) In aplicarea art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, calificarea unui teren drept teren construibil sau teren cu alta destinatie, la momentul vanzarii sale de catre proprietar, rezulta din certificatul de urbanism. In situatia in care livrarea unui teren pe care se afla o constructie are loc ulterior livrarii constructiei sau independent de livrarea constructiei, livrarea fiind realizata de persoana care detine si titlul de proprietate asupra constructiei ori de alta persoana care detine numai titlul de proprietate asupra terenului, se considera ca are loc livrarea unui teren construibil in sensul art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal.”

Prin urmare, vanzarea de constructii vechi se face in regim de scutire de TVA, fara drept de deducere, indiferent daca vanzarea se face catre o persoana fizica sau o persoana inregistrata in scop de TVA.

In cazul in care constructia si terenul aferent se va vinde in regim de scutire de TVA, daca s-a dedus TVA, la o eventuala transformare/modernizare a cladirii dupa data aderarii Romaniei la UE (01.01.2007), iar valoarea fiecarei transformari sau modernizari efectuate depaseste 20% din valoarea constructiei, exclusiv valoarea terenului, trebuie ajustata taxa pe valoarea adaugata, conform prevederilor de la art. 305 alin. (2) lit. d) din Codul fiscal, a celor de la pct. 79 din Normele metodologice de aplicare.

Desigur, se poate opta si pentru facturarea cu TVA, conform prevederilor de la art. 292 alin. (3) din Codul fiscal, prin depunerea unei notificari la organul fiscal de care apartineti.
In acest caz, nu mai este necesara ajustarea TVA.

Daca vanzarea se face catre o persoana neinregistrata in scop de TVA (ex. persoana fizica), vanzarea se va face cu TVA 19%, in cazul in care s-a stabilit ca vanzarea se va face in regim de taxare a TVA.

Daca vanzarea se face catre o persoana impozabila inregistrata in scop de TVA, din punctul de vedere al TVA, veti aplica taxarea inversa conform prevederilor art. 331 alin. (2) lit. g) din Codul fiscal.
Cumparatorul (beneficiarul) va calcula taxa pe valoarea adaugata si o va inregistra in decontul de TVA (300) atat ca TVA deductibila, cat si colectata (4426 = 4427).
Pretul de vanzare trebuie sa reflecte pretul pietei, in momentul vanzarii.

Concluzii:
Desigur puteti incheia un contract cu plata in rate, pentru vanzarea imobilelor, insa daca la momentul vanzarii transferati dreptul de proprietate al imobilelor clientilor, trebuie sa inregistrati in contabilitate, valoarea totala a veniturilor si TVA, daca este cazul si desigur sa inregistrati in contabilitate scoaterea din evidenta a imobilelor, urmand ca valoarea vanzarilor sa o recuperati in ratele stabilite conform contractelor incheiate cu clientii.

Numai in situatia in care nu transferati dreptul de proprietate a imobilelor si factuarati avansuri puteti incheia contracte cu clientii in transe/rate, urmand ca la livrarea imobilelor (transfer drept de proprietate) sa stornati avansurile si sa facturari livrarea imobilelor. Tratamentul TVA pentru facturarea avansurilor, va fi similar celui privind vanzarea imobilelor (scutit fara drept de deducere, TVA 19%, taxare inversa 19%).

Monografia contabila:

Facturare avansuri:
4111 = 419

Facturare livrare imobile:
4111 = 7583

Stornare avansuri:
4111= 419 minus valoarea facturata

Scoaterea din evidenta contabila:
6583=212 valoarea neamortizata
2812=212 valoarea amortizata

Din punct de vedere contabil ansamblurile sau complexurile de locuinte destinate vanzarii, se cuprind in cadrul stocurilor, conform prevederilor de la pct. 276 alin. (1) lit. i) si cap. 16 Functiunea conturilor 211 si 371, din OMPF nr. 1802/2014 Reglementari contabile privind situatiile financiare anuale individuale si situatiile financiare anuale consolidate, cu modificarile si completarile ulterioare.

Astfel, in acest caz se utilieaza conturile 371, 707, 607.

Raspuns oferit de www.portalcontabilitate.ro Dana Hristu, consultant fiscal, expert contabil si auditor financiar.