Tratament fiscal. Tranzactii. TVA

Intrebare:

Persoana juridica, am cumparat acum 12 ani, 3 hale industriale de la o asociatie coope-atista, fara terenul de sub hale si terenul folosit pentru infrastructura ( drumurile dintre hale). Dupa 8 ani, am cumparat ca persoana fizica de la PRIMARIE, terenul explicat mai sus, care era proprietate de stat. Toate aceste imobile, au fost cumparate fara TVA, ele fiind folosite ca ateliere de productie timp de 10 ani.

In anul 2009 am vandut la 2 (doi) clienti diferiti, cate o hala pe baza de contract si factura, de la persoana juridica (proprietar), la clienti persoane juridice. In aceelasi timp, persoana fizica proprietara terenului, in baza contractului de vanzare cumparare, a vandut terenul aferent, pentru halele respective la aceiasi clienti.

In anul 2010, am vandut ultima hala, ca persoana juridica si terenul afertent ca persoana fizica (proprietar).

Cum se trateaza aceste tranzactii, din punct de vedere al TVA-ului?

Raspuns:
In situatia in care pentru halele respective nu s-au efectuat lucrari de modernizare si transformare astfel incat bunurile imobile sa fie considerate constructii noi, vanzarea acestora reprezinta operatiune scutita fara drept de deducere a TVA in baza prevederilor art. 141 alin. 2 lit. f) din Codul fiscal. Acest tratament fiscal este aplicabil indiferent de calitatea cumparatorului: persoana fizica sau persoana juridica.

Totusi, vanzarea celor trei hale se putea efectua in anul 2009 si anul 2010 prin aplicarea regimului normal de taxare, prin colectarea TVA daca persoana juridica vanzatoare ar fi optat pentru aplicarea acestui regim pe baza unei notificari depuse la organul fiscal teritorial.

Avand in vedere faptul ca halele au fost proprietatea persoanei juridice si terenul proprietatea per-soanei fizice, consider ca inainte de vanzarea acestora halele si terenurile aferente nu formau un singur corp cadastral. In acest context am in vedere faptul ca incepand cu anul 2010, prin normele de aplicare ale Codului fiscal, la punctul 37 alin. (1) se reglementeaza faptul ca pentru aplicarea art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal se aplica urmatorul tratament fiscal in situatia in care bunul imobil si terenul pe care este construit formeaza un singur corp funciar, identificat printr-un singur numar cadastral:

• terenul pe care este construit bunul imobil urmeaza regimul constructiei, daca valoarea terenului este mai mica decat valoarea constructiei, aspect care trebuie sa rezulte din raportul de expertiza;
  
  
• bunul imobil urmeaza regimul terenului pe care este construita, daca valoarea bunului imobil este mai mica decat valoarea terenului, aspect care trebuie sa rezulte din raportul de expertiza;
  
  
• daca terenul si bunul imobil au valori egale, aspect care trebuie sa rezulte din raportul de expertiza, regimul corpului funciar se stabileste in functie de bunul imobil cu suprafata cea mai mare. Pentru determinarea suprafetei se are in vedere suprafata construita desfasurata a constructiei.
  

Totusi, trebuie sa aveti in vedere faptul ca acest tratament fiscal nu este aplicabil in situatia in care pe terenul respectiv se afla o constructie a carei demolare a inceput inainte de livrare. In acest caz, se con-sidera ca are loc o operatiune de vanzare a unui teren construibil, motiv pentru care se colecteaza TVA la momentul vanzarii.

Deci, in situatia in care bunurile imobile si terenurile nu formeaza un sigur corp cadastral, aceste prevederi nu sunt aplicabile persoanei juridice care vinde niste cladiri vechi, fara terenul aferent. Operatiunea de vanzare a cladirilor vechi este scutita fara drept de deducere a TVA, dar cu posibi-litatea de a formula optiunea de taxare.

Referitor la operatiunile realizate de catre persoana fizica, datorita faptului ca in anul 2009 au avut loc doua tranzactii realizate cu doua persoane juridice diferite, consider ca operatiunea are caracter de continuitate. Din acest motiv, daca valoarea primului teren vandut ar fi depasit suma de 35.000 euro, con-sider ca persoana fizica trebuia sa se inregistreze in scopuri de TVA astfel incat sa fie obligata sa colec-teze TVA pentru valoarea celui de al doilea teren vandut in anul 2009 si pentru valoarea celui de al treilea teren vandut in anul 2010. In acest context, am in vedere prevederile cuprinse la punctul 3 alin. 5 din nor-mele de aplicare ale art. 127 din Codul fiscal: ,,In cazul achizitiei de terenuri ...in scopul vanzarii, li-vrarea acestor bunuri reprezinta o activitate cu caracter de continuitate daca persoana fizica realizeaza mai mult de o singura tranzactie in cursul unui an calendaristic. ... Desi prima livrare este considerata ocazionala, daca intervine o a doua livrare in cursul aceluiasi an, prima livrare nu va fi impozitata dar va fi luata in considerare la calculul plafonului prevazut la art. 152 din Codul fiscal. Livrarile de con-structii si terenuri, scutite de taxa conform art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, sunt avute in vedere atat la stabilirea caracterului de continuitate al activitatii economice, cat si la calculul plafonului de scutire prevazut la art. 152 din Codul fiscal?.

In normele de aplicare ale art. 127 se regasesc urmatoarele exemple referitoare la tranzactiile cu bunuri imobile realizate de catre o persoana fizica:

?Exemplul nr. 1: O persoana fizica, care nu a mai realizat tranzactii cu bunuri imobile in anii precedenti, a livrat in cursul anului 2010 doua terenuri care nu sunt construibile. Desi persoana fizica a devenit persoana impozabila pentru aceste livrari, totusi livrarile respective fiind scutite de taxa conform art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, persoana fizica nu are obligatia inregistrarii in scopuri de taxa conform art. 153 din Codul fiscal. Daca aceeasi persoana fizica livreaza in cursul anului 2010 o constructie noua in sensul art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, va avea obligatia sa se inregistreze in scopuri de taxa daca livrarea respectiva cumulata cu livrarile anterioare depaseste plafonul de scutire prevazut la art. 152 din Codul fiscal?.

,,Exemplul nr. 2: O persoana fizica (familie) vinde in cursul anului 2010 un teren construibil sau o con-structie noua in sensul art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal. Desi in principiu operatiunea nu ar fi scu-tita de taxa conform art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, indiferent de valoarea livrarii, daca per-soana fizica nu realizeaza si alte operatiuni pentru care ar deveni persoana impozabila in cursul anului 2010, aceasta operatiune este considerata ocazionala si persoana fizica nu ar avea obligatia inregistrarii in scopuri de taxa. Daca in acelasi an, aceeasi persoana fizica livreaza un teren construibil sau o con-structie noua in sensul art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, respectiva persoana va deveni persoana impozabila si va avea obligatia sa se inregistreze in scopuri de taxa inainte de efectuarea celei de-a doua livrari, daca prima livrare a depasit plafonul de scutire prevazut la art. 152 din Codul fiscal. Daca a doua livrare ar fi scutita conform art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, fiind o constructie care nu este noua sau un teren care nu este construibil, persoana fizica ar avea obligatia sa se inregistreze in scopuri de taxa conform art. 153 inainte de realizarea celei de-a doua livrari daca prima livrare depaseste pla-fonul de scutire prevazut la art. 152 din Codul fiscal?.

,,Exemplul nr. 3: O persoana fizica realizeaza in cursul anului 2010 doua livrari care ar fi scutite con-form art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal. Daca nu mai realizeaza nicio operatiune in anul 2010, iar in anul 2011 va livra o constructie noua sau un teren construibil in sensul art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, va avea obligatia sa se inregistreze in scopuri de taxa in anul 2011 numai daca va depasi plafonul de scutire prevazut la art. 152 din Codul fiscal?.