Vanzare cladire. Care va fi tratamentul fiscal?

In analiza de mai jos, o societate a achizitionat in noiembrie 2001 parterul unei cladiri in valoare de 45.070 lei .In momentul achizitiei, nu s-a dedus TVA deoarece achizitia a avut loc ca urmare a unei licitatii organizate de DGFP (bunurile unei societati scoase la licitatie). In martie 2003, achizitioneaza tot prin licitatie si etajul 1 al cladirii, in suma de 35.644 lei. (nu s-a dedus TVA). In decembrie 2010, societatea modernizeaza cladirea efectuind cheltuieli in suma de 16.780 lei fara TVA 24%.

In aprilie 2012 efectueaza activitati de modernizare (timplarie pvc) in suma de 8419 lei fara TVA, instaleaza un sistem de supraveghere video in suma de 4428 lei fara TVA.

In septembrie 2014 administratorul societatii intentioneaza sa vanda cladirea unei persoane juritice. In vederea vanzarii cladirea a fost reevaluata la suma de 298.000 lei. Avand in vedere aceasta operatiune de vanzare, vom vedea care sunt implicatiile privind TVA si calculul impozitului pe profit.

De asemenea, vom vedea daca operatiunea de vanzare este o operatiune scutita de TVA si daca trebuie efectuata regularizarea TVA avand in vedere modernizarile efectuate. In plus, vom vedea cum se face aceasta regularizare.

Avand in vedere ca cladirea a fost reevaluata, diferenta dintre valoarea reevaluata si costul de achizitie se impoziteaza.

Avand in vedere ca nu mai este considerata constructie noua, cladirea respectiva poate fi vanduta fie prin aplicarea regimului de scutire fara drept de deducere reglementat prin art. 141 alin. (2) lit. f), fie prin aplicarea regimului normal de taxare prin colectarea TVA . Daca se doreste aplicarea regimului normal de taxare la vanzare, proprietarul trebuie sa depuna notificarea aplicarii acestui regim organului fiscal competent conform formularului reglementat prin anexa nr. 3 din normele de aplicare ale art. 141 alin. (2) lit. f) din Codului fiscal.

Daca se doreste aplicarea regimului de scutire fara drept de deducere, consider ca nu trebuie efectuata ajustarea sumei TVA deduse pentru fiecare lucrare de modernizare receptionata deoarece niciuna dintre lucrarile efectuate nu depaseste 20% din valoarea bunului imobil astfel modernizat. In acest sens, am in vedere prevederile art. 149 alin. (2) lit. b) din care rezulta ca " Taxa deductibila aferenta bunurilor de capital, in conditiile in care nu se aplica regulile privind livrarea catre sine sau prestarea catre sine, se ajusteaza, in situatiile prevazute la alin. (4) lit. a) - d):….. b) pe o perioada de 20 de ani, pentru constructia sau achizitia unui bun imobil, precum si pentru transformarea sau modernizarea unui bun imobil, daca valoarea fiecarei transformari sau modernizari este de cel putin 20% din valoarea totala a bunului imobil astfel transformat sau modernizat".

Avand in vedere faptul ca reevaluarea s-a efectuat in cursul anului, inainte de vanzarea bunului imobil, se considera ca valoarea astfel reevaluata este valoarea de piata a bunului imobil. Aceasta valoare trebuie avuta in vedere in situatia in care cumparatorul este persoana afiliata furnizorului. In acest sens, am in vedere prevederile art. 137 alin. (1) lit. e) din Codul fiscal

"Baza de impozitare a taxei pe valoarea adaugata este constituita din:…..
e) pentru livrarea de bunuri sau prestarea de servicii pentru care beneficiarul este o persoana afiliata furnizorului/prestatorului potrivit prevederilor art. 7 alin. (1) pct. 21, baza de impozitare este considerata valoarea de piata in urmatoarele situatii:

1. atunci cand contrapartida este mai mica decat valoarea de piata, iar beneficiarul livrarii sau al prestarii nu are drept complet de deducere in conformitate cu prevederile art. 145, 145^1 si 147;

2. atunci cand contrapartida este mai mica decat valoarea de piata, iar furnizorul sau prestatorul nu are un drept complet de deducere in conformitate cu prevederile art. 145 si 147 si livrarea sau prestarea este scutita conform art. 141;

3. atunci cand contrapartida este mai mare decat valoarea de piata, iar furnizorul sau prestatorul nu are drept complet de deducere in conformitate cu prevederile art. 145 si 147.".

In situatia in care cumparatorul nu este persoana afiliata vanzatorului, valoarea de vanzare este reprezentata de suma care poate fi obtinuta din partea cumparatorului, caz in care cladirea se poate vinde fara a tine cont de valoarea reevaluata. Suma obtinuta din partea cumparatorului reprezinta baza de impozitare a TVA conform prevederilor art. 137 alin. (1) lit. a) daca vanzatorul opteaza pentru aplicarea regimului normal de taxare.



Raspuns oferit de specialistii www.portalcontabilitate.ro