Vanzare cladire veche. Anulare cod TVA din oficiu. Ce regim fiscal se aplica?

Avem in analiza urmatoare ca subiect o societate comerciala in inactivitate fiscala din cauza expirarii duratei detinerii spatiului cu destinatia de sediu social. Firmei i se anuleaza din oficiu inregistrarea in scopuri de TVA si parcurge formalitatile de reactivare, dar nu solicita si inregistrarea in scopuri de TVA in vederea obtinerii unui cod valabil de TVA. Societatea intentioneaza sa vanda o constructie veche. Stabilim cum trebuie procedat d.p.d.v. al TVA-ului la emiterea facturii si ce obligatii fiscale cad in sarcina societatii in urma acestei livrari conform prevederilor Codului fiscal.

Asa cum stiti si dvs., vanzarea unei constructii vechi care nu a suportat lucrari de modernizare si transformare pentru a fi considerata noua, reprezinta operatiune scutita fara drept de deducere conform prevederilor art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal. In acest caz, societatea respectiva nu trebuie sa colecteze TVA conform prevederilor art. 11 alin. (6) din Codul fiscal "(6) Contribuabilii, persoane impozabile stabilite in Romania, declarati inactivi conform Codului de procedura fiscala, care desfasoara activitati economice in perioada de inactivitate, sunt supusi obligatiilor privind plata impozitelor, taxelor si contributiilor sociale obligatorii prevazute de prezentul cod, dar, in perioada respectiva, nu beneficiaza de dreptul de deducere a cheltuielilor si a taxei pe valoarea adaugata aferente achizitiilor efectuate……. ".

Astfel, vanzarea nu este taxabila, caz in care nu se colecteaza TVA, dar numai in situatia in care constructia figureaza la un numar cadastral diferit de cel la care este inregistrat terenul pe care este construita (amprenta la sol a cladirii). Asa cum se poate constata, inainte de vanzarea constructiei, pentru aplicarea unui tratament fiscal corect, trebuie sa verificati daca acea constructie figureaza la un numar cadastral diferit de cel al terenului pe care este construita.

In situatia in care terenul si constructia pe care este edificata figureaza la un numar cadastral comun, formand un corp funciar unic, pentru aplicarea corecta a tratamentului fiscal d.p.d.v. al TVA, trebuie sa aveti in vedere prevederile pct. 55 alin. (1) din normele de aplicare ale art. 292 alin. (2) lit. f) conform carora se au in vedere urmatoarele aspecte:

"In aplicarea art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, atunci cand se livreaza un corp funciar unic format din constructia si terenul pe care aceasta este edificata, identificat printr-un singur numar cadastral:

a) terenul pe care s-a edificat constructia urmeaza regimul constructiei, daca valoarea acestuia este mai mica decat valoarea constructiei asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare;

Declaratia Unica 2026 Impozit pe venit Contributii CAS si CASS

Vreau acest produs →

Cartea verde a Contabilitatii 2026

Vreau acest produs →

Ghidul Practic al Monografiilor Contabile 2026

Vreau acest produs →

b) constructia va urma regimul terenului pe care este edificata, daca valoarea acesteia este mai mica decat valoarea terenului asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare;

c) daca terenul si constructia au valori egale, asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare, regimul corpului funciar se stabileste in functie de bunul imobil cu suprafata cea mai mare. Se va avea in vedere suprafata construita desfasurata a constructiei."

Astfel, pentru aplicarea unui tratament fiscal corect, la livrarea bunului imobil/constructiei care figureaza la acelasi numar cadastral, trebuie sa fiti in posesia unui raport de evaluare pentru stabilirea valorii fiecarui element care formeaza acel corp funciar unic, respectiv constructie si teren aferent constructiei, inscris la acelasi numar cadastral. In situatia in care, urmare analizei efectuate, constatati ca vanzarea constructiei trebuie sa urmeze regimul fiscal al terenului construibil, trebuie sa colectati TVA deoarece are loc o operatiune taxabila. In acest caz, suma TVA care trebuie colectata, se raporteaza prin formularul cod 311 si se achita, efectiv, bugetului de stat.

In situatia in care constructia respectiva este inconjurata si de un teren construibil, de exemplu, o gradina, vanzarea acestuia reprezinta operatiune taxabila, caz in care se colecteaza TVA aplicand cota standard TVA 19%. Valoarea operatiunii se raporteaza, de asemenea, prin formularul cod 311 si se achita bugetului de stat.

Raspuns oferit pentru www.portalcontabilitate.ro de Amelia Dumitras - Consultant fiscal