Vanzare imobil cu 5 procente TVA

Intrebare:

Pot vinde acest imobil cu TVA -5% catre o persoana fizica ce indeplineste conditiile cerute de lege?

Raspuns:
Consider ca aceasta cota redusa de 5% poate fi aplicata de catre orice persoana impozabila inregistrata in scopuri de TVA, indiferent de faptul ca bunul este construit de catre un dezvoltator imobiliar sau bunul este detinut in patrimoniu ca bun de capital de catre o persoana juridica impozabila.

 Deci, dupa parerea mea, cota redusa nu conditioneaza pe v?nzatorul locuintei sa aiba un anumit obiect de activitate reglementat prin O.I.N.S. nr. 337 din 20 aprilie 2007 privind actualizarea Clasificarii activitatilor din economia nationala ? CAEN de genul:

* cod CAEN 4110 "Dezvoltare (promovare) imobiliara";
* cod CAEN 4120 "Lucrari de constructii a cladirilor rezidentiale si nerezidentiale" .

Ghidul practic al contabilitatii in 2026 Legislatie explicata - Exemple detaliate - Monografii contabile complete

Vreau acest produs →

Cartea verde a contabilitatii 2026

Vreau acest produs →

Ghidul Practic al Monografiilor Contabile 2026

Vreau acest produs →

Totusi, pentru a nu avea probleme legate de obtinerea veniturilor din activitati care nu sunt autorizate, va recomand ca printr-o cerere de mentiuni, inainte de vanzarea apartamentului sa includeti in obiectul de activitate al firmei dvs. codul CAEN 6810 "Cumpararea si v?nzarea de bunuri imobiliare proprii".

Locuinta este definita prin articolul 2 litera a) din legea nr. 114 din 11 octombrie 1996 republicata, legea locuintei: "Constructie alcatuita din una sau mai multe camere de locuit, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, care satisface cerintele de locuit ale unei persoane sau familii."

Pentru aplicarea cotei reduse nu este suficient ca persoana fizica cumparatoare sa indeplineasca conditiile impuse de lege.

Chiar si bunul imobil vandut drept locuinta trebuie sa se incadreze de asemenea in urmatoarele conditii:

* locuinta sa aiba o suprafata utila de maximum 120 mp. In suprafata utila de 120 mp nu se ia in considerare suprafata anexelor gospodaresti. Definitia suprafetei utile este preluata in Codul fiscal din Legea locuintei nr. 114 din 11 octombrie 1996, republicata si reprezinta suprafata desfasurata a locuintei, in care nu se ia in considerare suprafata peretilor. In suprafata utila intra toate suprafetele utile ale incaperilor unei locuinte, constand in: camera de zi, dormitoare, bai, WC, dus, bucatarie, spatii de depozitare si de circulatie din interiorul locuintei. In suprafata utila nu intra suprafata aferenta logiilor si a balcoanelor, pragurilor golurilor de usi, trecerilor cu deschideri p?na la 1,00 m, niselor de radiatoare, spatiilor ocupate de sobe si cazane de baie (se scad 0,50 mp pentru fiecare soba si cazan de baie). Pentru locuintelor duplex nu intra in suprafata utila rampa si palierele.

* valoarea locuintei, exclusiv T.V.A. sa fie de maxim 380.000 lei;
* constructia poate fi locuita ca atare in momentul v?nzarii;
* terenul pe care este construita fiecare locuinta sa fie mai mic de 250 mp, inclusiv amprenta la sol a locuintei.

Intra in politica sociala pentru care se permite aplicarea cotei reduse de 5% doar astfel de locuinte cu o suprafata si valoare limitata.

Faptul ca o locuinta poate fi v?nduta cu cota redusa de 5% de catre orice persoana impozabila inregistrata in scopuri de TVA, indiferent de obiectul sau de activitate inscris in statut, poate fi argumentata prin conditiile reglementate la punctul 23 din normele de aplicare ale articolului 140 din Codul fiscal, respectiv de la alineatul 7 la alineatul 10:

* alineatul(7) conform caruia cota redusa de taxa de 5% prevazuta la art. 140 alin. (2^1) din Codul fiscal se aplica numai pentru livrarea locuintelor ca parte a politicii sociale si se aplica inclusiv pentru terenul pe care este construita locuinta, in conditiile in care terenul urmeaza regimul constructiei. 

* alineatul (8) conform caruia prin locuinta se intelege constructia alcatuita din una sau mai multe camere de locuit, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, care satisface cerintele de locuit ale unei persoane sau familii.

* alineatul (9) conform caruia v?nzatorul poate aplica cota de TVA de 5% daca cumparatorul prezinta o declaratie pe propria raspundere, autentificata de un notar, din care sa rezulte ca sunt indeplinite conditiile stabilite la art. 140 alin. (2^1) lit. c) pct. 1 si 2 din Codul fiscal. Aceasta declaratie se pastreaza de catre v?nzator pentru justificarea aplicarii corecte a cotei reduse de TVA de 5%. De asemenea, se face precizarea ca suprafata utila a locuintei, exclusiv anexele gospodaresti si terenul pe care este construita trebuie sa fie inscrise in documentatia cadastrala anexata la actul de v?nzare-cumparare incheiat in forma autentica.

* alineatul (10) conform caruia vanzatorul poate aplica cota de TVA de 5% numai in situatia in care cumparatorul da o declaratie pe propria raspundere, autentificata de un notar, din care sa rezulte ca va utiliza cladirea doar cu destinatia de locuinta.

Cele doua declaratii date de catre cumparator in baza alineatul 9 si 10 trebuie pastrate de catre firma dvs. in calitate de v?nzator persoana impozabila inregistrata in scopuri de TVA pentru a justifica organelor de inspectie fiscala faptul ca a aplicat corect cota redusa de TVA de 5%.