Vanzare teren si constructie. Cum se procedeaza?

In analiza de mai jos, o societate comerciala vinde un teren si o cladire construita pe terenul respectiv.

Vom vedea daca se colecteaza cota TVA de 19%, avand in vedere ca cladirea nu este noua.

Iata raspunsul specialistului!

Avand in vedere ca cladirea nu mai este noua, vanzarea acesteia poate fi efectuata prin aplicarea regimului de scutire reglementat prin art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, dar numai daca acea cladire este inscrisa la un numar cadastral distinct de numarul cu care este inregistrat terenul aferent acesteia, cunoscut sub denmirea de "amprenta la sol a constructiei". In acest caz, amprenta la sol a constructiei se vinde, obligatoriu, prin aplicarea regimului de taxare cu cota standard TVA 19%, dar numai daca figureaza la un numar cadastral distinct de cel al cladirii edificate.

Astfel, inainte de incheierea contractului de vanzare cumparare trebuie sa verificati modul de inregistrare al celor 2 bunuri imobile in cartea funciara: constructia si terenul aferent.
In situatia in care, atat constructia, cat si terenul reprezentand amprenta la sol a constructiei sunt inscrise la acelasi numar cadastral formand un corp funciar unic, vanzarea se efectueaza conform prevederilor de la pct. 55 alin. (1) lit. a) din normele de aplicare ale art. art. 292 alin. (2) lit. f) "In aplicarea art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, atunci cand se livreaza un corp funciar unic format din constructia si terenul pe care aceasta este edificata, identificat printr-un singur numar cadastral:

a) terenul pe care s-a edificat constructia urmeaza regimul constructiei, daca valoarea acestuia este mai mica decat valoarea constructiei asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare;

b) constructia va urma regimul terenului pe care este edificata, daca valoarea acesteia este mai mica decat valoarea terenului asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare;

c) daca terenul si constructia au valori egale, asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare, regimul corpului funciar se stabileste in functie de bunul imobil cu suprafata cea mai mare. Se va avea in vedere suprafata construita desfasurata a constructiei."

Cartea Verde a Contabilitatii

Vezi AICI detalii

PFA II IF Taxe Impozite Deduceri Contributii 2025

Vezi AICI detalii

Operare SAGA Exemple practice si recomandari

Vezi AICI detalii

Pentru aplicarea acestor prevederi, inainte de incheierea contractului de vanzare - cumparare in forma autentica, la notar este obligatorie evaluarea fiecarui element component al bunului imobil, respectiv constructia si terenul aferent constructiei (amprenta la sol a constructiei). Rezultatele evaluarii trebuie consemnate intr-un raport de evaluare, intocmit de catre un evaluator independent.

Astfel, daca terenul care reprezinta amprenta la sol a cladirii are o valoare mai mare decat valoarea constructiei, la vanzare, se aplica, obligatoriu, regimul de taxare, prin colectarea TVA, inclusiv la valoarea cladirii. In situatia in care, urmare analizei efectuate se constata ca operatiunea este taxabila (vanzare constructie si teren aferent - amprenta la sol), trebuie retinut faptul ca nu se formuleaza optiunea de taxare prin depunerea la organul fiscal competent a notificarii reglementate prin art. 292 alin. (3).

Daca valoarea constructiei este mai mare decat valoarea terenului, vanzarea se efectueaza prin aplicarea regimului de scutire reglementat prin art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, inclusiv pentru teren. In acest caz, ajustarea nu trebuie efectuata deoarece constructia nu se mai afla in cadrul perioadei de ajustare de 20 de ani. 

Vanzarea terenului liber de constructii se efectueaza prin aplicarea regimului de taxare, colectand TVA cu cota 19%, fara a fi permisa aplicarea regimului de scutire deoarece se incadreaza in categoria "construibil". In situatia in care cumparatorul terenului liber de constructii este o persoana impozabila din Romania, inregistrata in scopuri de TVA in Romania, la aplicarea regimului de taxare, este obligatorie aplicarea regimului de taxare inversa reglementat prin art. 331 alin. (2) lit. g) din Codul fiscal, cunoscut sub denumirea "masuri de simplificare". In situatia in care cumparatorul este persoana neimpozabila (persoana fizica, O.N.G., institutie publica) sau persoana impozabila neinregistrata in scopuri de TVA in regim normal conform art. 316, la vanzare, se aplica regimul normal de taxare prin colectarea efectiva a TVA.

Acelasi tratament fiscal (masuri de simplificare) este aplicabil si in cazul in care cladirea trebuie vanduta prin aplicarea regimului de taxare conform prevederilor pct. 55 alin. (1) lit. a) din normele de aplicare ale art. 292 alin. (2) lit. f).

Raspuns oferit pentru www.portalcodulfiscal.ro de Amelia Dumitras, consultant fiscal si expert contabil.