Acest site foloseste Cookie-uri, conform noului Regulament de Protectie a Datelor (GDPR), pentru a va asigura cea mai buna experienta online. In esenta, Cookie-urile ne ajuta sa imbunatatim continutul de pe site, oferindu-va dvs., cititorul, o experienta online personalizata si mult mai rapida. Ele sunt folosite doar de site-ul nostru si partenerii nostri de incredere. Click AICI pentru detalii despre politica de Cookie-uri.
Acest site foloseste Cookie-uri, conform noului Regulament de Protectie a Datelor (GDPR), pentru a va asigura cea mai buna experienta online. In esenta, Cookie-urile ne ajuta sa imbunatatim continutul de pe site, oferindu-va dvs., cititorul, o experienta online personalizata si mult mai rapida. Ele sunt folosite doar de site-ul nostru si partenerii nostri de incredere. Click AICI pentru detalii despre politica de Cookie-uri. Sunt de acord cu politica de cookie
Fiscalitatea.ro cauta meniu

Vanzarea unui imobil de catre o persoana fizica. Care sunt obligatiile fiscale?

03-Ian-2018
8251

In analiza urmatoare vom stabili care sunt obligatiile fata de stat (impozite, contributii etc.) in cazul in care o persoana fizica vinde din patrimoniul personal, in ianuarie 2018, un imobil (cladire) pe care l-a achizitionat in anul 2016 cu 40.000 euro si il vinde in 2018 cu 100.000 euro.

Iata raspunsul specialistului!

De regula, achizitionarea unor apartamente si apoi, vanzarea acestora reprezinta activitate economica, cu caracter continuu (nu intamplator, din patrimoniul personal) pentru care este necesara autorizarea in baza prevederilor OUG nr. 44/2008 privind desfasurarea activitatilor economice de catre persoanele fizice autorizate, intreprinderile individuale si intreprinderile familiale, cu modificarile si completarile ulterioare.
Deci persoanele fizice - dezvoltatori imobile pot desfasura activitati economice, optand pentru una din urmatoarele posibilitati:

1) individual si independent, ca persoane fizice autorizate;
2) ca intreprinzatori titulari ai unei intreprinderi individuale;
3) ca membri ai unei intreprinderi familiale.

Exclusiv - beneficiati acum de Oferta Speciala de mai jos:
Planul de conturi general Functiunea si corespondenta conturilor


Cand ai nevoie de planul de conturi In permanenta  "Planului de Conturi General Functiunea si Corespondenta conturilor 2018" este instrumentul de lucru esential pentru tine Acum ai la dispozitie Planul de conturi general si functiunea conturilor in format tiparit de buzunar - lucru care te va ajuta enorm in activitatea ta ...

Oferta Speciala
expira in 2 ore 0 min 0 sec

Din punctul de vedere al TVA, vanzarea de apartamente este operatiune taxabila in Romania fie prin aplicarea cotei standard de 19%, fie prin aplicarea cotei reduse de 5%, daca sunt indeplinite conditiile impuse de lege pentru incadrarea locuintei vandute in politica sociala din Romania.

Chiar daca persoana fizica este inregistrata in scopuri de TVA, operatiunea nu este in sfera de aplicare a TVA, daca apartamentul respectiv este din patrimoniul personal al persoanei fizice, fara a fi un apartament din patrimoniul afacerii, de exemplu un apartament construit de persoana fizica in calitate de dezvoltator imobiliar.

In situatia in care apartamentul care urmeaza a fi vandut face parte din patrimoniul personal (de exemplu, este domiciliul persoanei fizice), operatiunea nu are un caracter economic deoarece se considera ca acesta face parte din patrimoniul personal si nu din patrimoniul afacerii. Bunul imobil ar fi considerat din patrimoniul afacerii daca nu ar fi fost utilizat in scop personal, fie drept locuinta, fie drept casa de vacanta.

In acest caz, sunt aplicabile prevederile art. 269 din Normele de aplicare ale Codului fiscal, pct. 4, alin.: (2) "In aplicarea prevederilor alin. (1), persoanele fizice nu se considera ca realizeaza o activitate economica in sfera de aplicare a taxei atunci cand obtin venituri din vanzarea locuintelor proprietate personala sau a altor bunuri, care au fost folosite de catre acestea pentru scopuri personale. In categoria bunurilor utilizate in scopuri personale se includ constructiile si, dupa caz, terenul aferent acestora, proprietate personala a persoanelor fizice care au fost utilizate in scop de locuinta, inclusiv casele de vacanta, orice alte bunuri utilizate in scop personal de catre persoana fizica, precum si bunurile de orice natura mostenite sau dobandite ca urmare a masurilor reparatorii prevazute de legile privind reconstituirea dreptului de proprietate".

In situatia in care bunul imobil nu a fost utilizat in scop personal de catre persoana fizica sau a fost cumparat in scopul revanzarii, operatiunea intra in sfera de TVA, caz in care poate fi vandut prin aplicarea regimului de scutire reglementat prin art. 292 alin. (2) lit. f), dar numai daca apartamentul respectiv nu este o constructie noua. Constructia noua este definita prin norme, la pct. 55 alin. (5) din Normele de aplicare ale art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal: "Daca livrarea unei constructii intervine inainte de data primei ocupari, astfel cum este definita prima ocupare la alin. (3), se considera ca are loc livrarea unei constructii noi". Definitia constructiei noi se regaseste si la alin. (3), (4) din Normele de aplicare ale art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal:
"(3) Se considera a fi data primei ocupari, in cazul unei constructii sau al unei parti din constructie care nu a suferit transformari de natura celor prevazute la art. 292 alin. (2) lit. f) pct. 4 din Codul fiscal, data semnarii de catre beneficiar a procesului-verbal de receptie definitiva a constructiei sau a unei parti din constructie. Prin proces-verbal de receptie definitiva se intelege procesul-verbal de receptie la terminarea lucrarilor, incheiat conform legislatiei in vigoare. In cazul unei constructii realizate in regie proprie, data primei ocupari este data documentului pe baza caruia constructia sau partea din constructie este inregistrata in evidentele contabile drept activ corporal fix.

(4) Data primei utilizari a unei constructii se refera la constructii care au suferit transformari de natura celor prevazute la art. 292 alin. (2) lit. f) pct. 4 din Codul fiscal. Prin data primei utilizari se intelege data semnarii de catre beneficiar a procesului-verbal de receptie definitiva a lucrarilor de transformare a constructiei in cauza sau a unei parti a constructiei. Prin proces-verbal de receptie definitiva se intelege procesul-verbal de receptie la terminarea lucrarilor, incheiat conform legislatiei in vigoare. In cazul lucrarilor de transformare in regie proprie a unei constructii sau a unei parti din constructie, data primei utilizari a bunului dupa transformare este data documentului pe baza caruia este majorata valoarea constructiei sau a unei parti din constructie cu valoarea transformarii respective".

O constructie noua poate fi considerat si un apartament care nu mai este nou, dar care a suportat lucrari de modernizare si transformare a caror valoare este de cel putin 50% din valoarea apartamentului, ulterior modernizarii si transformarii, asa cum prevede pct. 4 al art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal:

" f) livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile. In sensul prezentului articol se definesc urmatoarele: 4. o constructie noua cuprinde si orice constructie transformata sau parte transformata a unei constructii, daca costul transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea constructiei sau a partii din constructie, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii, respectiv valoarea inregistrata in contabilitate in cazul persoanelor impozabile care au obligativitatea de a conduce evidenta contabila si care nu aplica metoda de evaluare bazata pe cost in conformitate cu Standardele internationale de raportare financiara, sau valoarea stabilita printr-un raport de expertiza/evaluare, in cazul altor persoane impozabile. In cazul in care se instraineaza doar o parte din constructie, iar valoarea acesteia si a imbunatatirilor aferente nu pot fi determinate pe baza datelor din contabilitate, acestea vor fi determinate in baza unui raport de expertiza/evaluare".

In concluzie, daca vanzarea apartamentului este efectuata de persoana fizica, in calitate sa de vanzator-persoana fizica, singura obligatie fata de bugetul statului este impozitul stabilit asupra venitului impozabil din transferul dreptului de proprietate asupra apartamentului, calculat de catre notarul public odata cu autentificarea actului de vanzare-cumparare, potrivit art. 111 alin. (1) al Codului fiscal:

"(1) La transferul dreptului de proprietate si al dezmembramintelor acestuia, prin acte juridice intre vii asupra constructiilor de orice fel si a terenurilor aferente acestora, precum si asupra terenurilor de orice fel fara constructii, contribuabilii datoreaza un impozit care se calculeaza prin aplicarea cotei de 3% asupra venitului impozabil. Venitul impozabil se stabileste prin deducerea din valoarea tranzactiei a sumei neimpozabile de 450.000 lei"

si a pct. 33 din Norme:

"In cazul transferului dreptului de proprietate sau al dezmembramintelor acestuia prin acte juridice intre vii, contribuabil este cel din patrimoniul caruia se transfera dreptul de proprietate sau dezmembramintele acestuia: vanzatorul, credirentierul, transmitatorul in cazul contractului de intretinere, al actului de dare in plata, al contractului de tranzactie etc., cu exceptia transferului prin donatie.
b) prin constructii de orice fel se intelege:
(i) constructii cu destinatia de locuinta;
(ii) constructii cu destinatia de spatii comerciale;
(iii) constructii industriale, hale de productie, sedii administrative, platforme industriale, garaje, parcari;
(iv) orice constructie sau amenajare subterana ori supraterana cu caracter permanent, pentru a carei edificare este necesara autorizatia de constructie in conditiile Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare".

Daca vanzarea apartamentului este efectuata de persoana fizica, in calitatea sa de dezvoltator imobiliar - persoana fizica autorizata, pe langa TVA (potrivit celor de mai sus), datoreaza in anul 2018, impozit pe venit pentru activitati independente, contributie pentru asigurari sociale si contributie pentru asigurari sociale de sanatate, particularitati fiind la determinarea contributiilor, care au fost modificate prin OUG nr. 79/2017, astfel:

- potrivit art. 148 alin. (3) din Codul fiscal, baza lunara de calcul al contributiei de asigurari sociale urmeaza a fi recalculata in anul urmator celui de realizare a venitului, in baza declaratiei privind venitul realizat. Aceasta se stabileste ca diferenta intre venitul brut realizat si cheltuielile efectuate in scopul desfasurarii activitatii independente, exclusiv cheltuielile reprezentand contributia de asigurari sociale, raportata la numarul de luni in care a fost desfasurata activitatea.
Baza lunara de calcul nu poate fi mai mica decat echivalentul reprezentand 35% din castigul salarial mediu brut utilizat la fundamentarea bugetului asigurarilor sociale de stat, in vigoare in anul pentru care se efectueaza definitivarea contributiei, si nici mai mare decat echivalentul a de 5 ori acest castig.

Definitivarea contributiei de asigurari sociale in cazul veniturilor determinate in sistem real se efectueaza in baza declaratiei privind venitul realizat. Potrivit art. 152 alin. (2), obligatiile anuale de plata a contributiei de asigurari sociale se determina de organul fiscal competent, prin decizie de impunere anuala, pe baza declaratiei 200 privind venitul realizat, prin aplicarea cotei contributiei de asigurari sociale, asupra bazei de calcul prevazute la art. 148 alin. (3) din Codul fiscal, cu incadrarea acesteia in plafonul minim si maxim.

- in ceea ce priveste contributia de asigurari sociale de sanatate, Codul fiscal in forma modificata de OUG nr. 79/2017 prevede la art. 155 alin. (2) ca persoanele fizice datoreaza, incepand cu 1 ianuarie 2018, contributia de asigurari sociale de sanatate daca realizeaza venituri anuale cumulate cel putin egale cu 12 salarii de baza minime brute pe tara din una sau mai multe surse de venituri din urmatoarele categorii:

a) venituri din activitati independente, definite conform art. 67 si 671;

Cota de contributie de asigurari sociale de sanatate este de 10% si se datoreaza de catre persoanele fizice pentru care exista obligatia platii contributiei de asigurari sociale de sanatate, potrivit Codului fiscal. Baza lunara de calcul pentru care persoanele fizice prevazute la art. 155 alin. (2) datoreaza contributia este, potrivit art. 170 alin. (2) din Codul fiscal, salariul de baza minim brut pe tara in vigoare in luna pentru care se datoreaza.

Veniturile care se iau in calcul la verificarea plafonului prevazut la art. 155 alin. (2) sunt cele realizate din una sau mai multe surse de venituri, din categoriile de venituri mentionate la art. 155 alin. (2), respectiv:

a) venitul net din activitati independente, stabilit potrivit art. 68-70, dupa caz.

Raspuns oferit pentru www.portalcodulfiscal.ro de Mariana Prejbeanu, expert contabil, consultant fiscal, auditor financiar.

Ti-a placut acest articol?
Da Like, Printeaza sau trimite pe Email!
Votati articolul "Vanzarea unui imobil de catre o persoana fizica. Care sunt obligatiile fiscale?":
Rating:

Nota: 4.08 din 6 voturi
Modificarile majore din Codul Fiscal 2018 - exemple si explicatii

Atentie contabili!

Modificari majore in Codul Fiscal 2018

Cititi si respectati noile reguli stabilite de lege
Descarcati GRATUIT Raportul Special realizat de specialisti

Modificarile majore din Codul Fiscal 2018 - exemple si explicatii


Da, vreau informatii despre produsele Rentrop&Straton. Sunt de acord ca datele personale sa fie prelucrate conform Regulamentului UE 679/2016



x

Trimite opinia ta comunitatii Fiscalitatea.ro



Pentru a activa formularul, trebuie sa raspundeti corect la intrebare!




Subiectele saptamanii

  • Legea care prevede repartizarea trimestriala de dividende a fost publicata
    • In Monitorul Oficial nr. 595 din 12/07/2018 a fost publicata Legea nr. 163/2018 pentru modificarea si completarea Legii contabilitatii nr. 82/1991, modificarea si completarea Legii societatilor nr. 31/1990, precum si modificarea Legii nr. 1/2005 privind organizarea si functionarea cooperatiei. Conform modificarilor aduse de aceasta lege societatile, societatile/companiile nationale, regiile autonome, institutele nationale de cercetare-dezvoltare, societatile cooperatiste pot opta pentru...» citeste mai departe aici

  • Vouchere de vacanta: Cadru legislativ, regim contabil si fiscal
    • Voucherele de vacanta nu le primesc doar bugetarii, ci tot mai multe companii private opteaza pentru achizitionarea acestor tichete, pentru a le oferi salariatilor. Totusi, multi administratori de firme inca mai au intrebari in ceea ce priveste documentele justificative pe care trebuie sa le prezinte salariatul care beneficiaza de aceste tichete. O alta intrebare care se ridica in acest caz, si la care specialistii nostri vor raspunde in materialul de fata, este contabilizarea primirii si...» citeste mai departe aici

  • Achizitie imobil. Conditii pentru cota redusa de TVA 5%
    • Care sunt conditiile in care o persoana fizica poate achizitiona un imobil cu TVA 5%? Se poate depasi valoarea sau suprafata constructiei in functie de cati cumparatori va avea imobilul respectiv? In cele ce urmeaza vom analiza situatia unei familii care intentioneaza sa achizitioneze un apartament intr-un imobil, indeplinind urmatoartele conditii: - nu a mai achizitionat un imobil cu TVA 5%; - valoarea imobilului este de 96.000 euro; - constructia este noua; - suprafata este de 178 mp. Imobilul...» citeste mai departe aici

  • ANRP anunta simplificarea procedurilor pentru stingerea datoriilor
    • Autoritatea Nationala pentru Restituirea Proprietatilor (A.N.R.P.) anunta ca, incepand cu 13 iulie a.c., a intrat in vigoare OUG nr. 63/2018 Ordonanta de Urgenta nr. 63 privind compensarea unor creante reciproce intre statul roman si persoanele beneficiare ale legilor din domeniul restituirii proprietatii. In interesul persoanelor vizate de OUG nr. 63/2018, A.N.R.P. a stabilit o procedura simplificata de depunere si solutionare a cererilor. “A fost instituit, astfel, un mecanism de...» citeste mai departe aici

  • Cum se efectueaza corect inventarierea
    • Scopul principal al inventarierii este stabilirea situatiei reale a tuturor elementelor de natura activelor, datoriilor si a capitalurilor proprii ale fiecarei entitati. De asemenea, prin inventariere se stabilesc si bunurile si valorile detinute cu orice titlu, apartinand altor persoane juridice sau fizice, pentru intocmirea situatiilor financiare anuale ce trebuie sa ofere o imagine clara a pozitiei financiare si a performantei entitatii pentru respectivul exercitiu financiar. In legislatie...» citeste mai departe aici

  • Angajarea pensionarilor cu grad de invaliditate
    • Din punct de vedere al legislatiei muncii, se ridica multe semne de intrebare, atat din partea nagajatorilor, cat, mai ales, a salariatilor, care nu isi cunosc foarte bine drepturile. Ce se intampla in cazul in care o persoana se pensioneaza pe caz de boala, mai poate ea munci? Iar daca da, in ce conditii? In cele ce urmeaza avem o analiza amanuntita, in functie de diversele situatii in care se poate afla un potential angajat cu grad de invaliditate. De la inceput trebuie sa precizam ca, in...» citeste mai departe aici

© 2007 - 2018 RENTROP & STRATON. All rights reserved.

Atentie contabili!

Atentie, Contabili!

Modificari majore in Codul Fiscal 2018
Cititi si respectati noile reguli stabilite de lege

Descarcati GRATUIT Raportul Special realizat de specialisti
Modificarile majore din Codul Fiscal 2018 - exemple si explicatii

Da, vreau informatii despre produsele Rentrop&Straton. Sunt de acord ca datele personale sa fie prelucrate conform Regulamentul UE 679/2016