Fiscalitatea.ro 
O societate poate cumpara un apartament pe numele ei, dar nu orice achizitie asigura deducerea TVA si a cheltuielilor aferente. Conteaza scopul in care este folosit imobilul, felul in care este inregistrat in contabilitate si modul in care se foloseste efectiv. In acest articol prezentam conditiile de baza, cota de TVA, regulile contabile si fiscale pentru apartamentul achizitionat si riscurile intr-un control fiscal.
Ce trebuie sa stii pe scurt:
Apartamentul poate fi si inchiriat. In acest caz, societatea trebuie sa adauge in obiectul de activitate un cod din domeniul imobiliar.
212 = 404, daca este inregistrat ca activ (constructii);
215 = 404, daca este inregistrat ca investitie imobiliara.
Daca apartamentul este inchiriat sau urmeaza sa fie inchiriat si genereaza venituri in viitor, el trebuie reclasificat ca investitie imobiliara (cont 215 Investitii imobiliare), conform pct. 204 din OMFP 1802/2014.
Daca se achizitioneaza apartamentul de la o alta societate platitoare de tva, se aplica taxare inversa :
4426 = 4427
Daca apartamentul este inchiriat, inchirierea este o operatiune scutita de TVA, potrivit art. 292 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal.
Societatea poate opta pentru taxarea chiriei cu TVA. In acest caz:
In valoarea fiscala se includ si reevaluarile contabile efectuate potrivit legii. Daca o reevaluare duce valoarea sub costul de achizitie, de productie sau sub valoarea de piata, valoarea fiscala ramasa neamortizata se recalculeaza pana la nivelul stabilit pe baza acestor valori.
Daca asociatii il folosesc in scop personal, cheltuielile sunt integral nedeductibile, fiind considerate efectuate in favoarea lor.
Conditia pentru deducerea integrala a TVA si a cheltuielilor! Pentru a putea deduce in totalitate TVA si cheltuielile, apartamentul trebuie folosit exclusiv pentru operatiuni taxabile si nu trebuie folosit ca locuinta. Regula rezulta din art. 25 alin. (1) si art. 297 alin. (4) lit. a) din Codul fiscal.
Sursa foto: Pexels.com
Ce trebuie sa stii pe scurt:
- Achizitia este justificata cand exista un scop economic clar si un punct de lucru declarat la adresa apartamentului.
- Apartamentul inchiriat cere un cod de activitate imobiliar in obiectul de activitate si inregistrare ca investitie imobiliara (cont 215).
- Cota de TVA in 2026 este de 21%, pentru apartamente noi si vechi.
- Chiria este scutita de TVA, cu posibilitatea optiunii de taxare si cu notificarea ANAF.
- Pentru sediul aflat intr-o locuinta, folosit si pentru alte scopuri, se deduce doar 50% din cheltuieli. Utilizarea personala de catre asociati face cheltuielile nedeductibile.
- Deducerea integrala a TVA si a cheltuielilor cere folosirea exclusiva pentru operatiuni taxabile, fara utilizare ca locuinta.
Cand se poate achizitiona un apartament pe societate
Achizitia se poate face daca exista o justificare clara a unui scop economic, concomitent cu declararea unui punct de lucru la adresa respectiva. Spre exemplu daca se organizeaza un spatiu comercial in apartament sau se fac birouri in care functioneaza serviciul de contabilitate, de personal sau secretariat.Apartamentul poate fi si inchiriat. In acest caz, societatea trebuie sa adauge in obiectul de activitate un cod din domeniul imobiliar.
Cum se inregistreaza in contabilitate
Inregistrarea depinde de scopul in care este folosit apartamentul:212 = 404, daca este inregistrat ca activ (constructii);
215 = 404, daca este inregistrat ca investitie imobiliara.
Daca apartamentul este inchiriat sau urmeaza sa fie inchiriat si genereaza venituri in viitor, el trebuie reclasificat ca investitie imobiliara (cont 215 Investitii imobiliare), conform pct. 204 din OMFP 1802/2014.
Examen Consultant Fiscal 2026
ChatGPT pentru contabili Ghid Practic cu prompturi si aplicatii reale
Ghidul practic al contabilului din domeniul constructiilor
- NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulInchiriere food trailer din Elvetia O societate cu obiect de activitate rulota mobila COD CAEN 5612, vrea sa inchirieze o rulota pentru desfasurarea activitatii din Elvetia. Se va intocmi contract de inchiriere...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulRecunoasterea in Romania a perioadelor de asigurare realizate in Canada. Conditii si documente justificative Pentru situatia pensiilor, cati ani ar trebui sa aibe lucrati in Canada ca sa beneficiaeze de o pensie acolo? De asemenea, cat timp ar trebui sa lucreze in Canada ca sa poata sa...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulNeplatitor de TVA achizitie autoturism din UE Achizitie autoturism SH din Germania in valoare de 15000 euro, furnizorul specifica pe factura ,,tax free intracomm." Cumparatorul are cod special de TVA se depune D301?citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulSRL. Incadrarea asociatului unic cu contract de munca in functia de administrator societate comerciala Administratorul/asociatul unic poate fi incadrat in functia de administrator societate comerciala-caen 242111?citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulDistribuire dividende interimare In luna septembrie 2026 s-a constatat ca s-au ridicat dividende peste cele distribuite conform situatiilor financiare din 2025. In 2026 nu s-a depus bilant interimar. Este corect...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal
Daca se achizitioneaza apartamentul de la o alta societate platitoare de tva, se aplica taxare inversa :
4426 = 4427
Regimul TVA la achizitie
In 2026, cota de TVA este de 21%, atat pentru apartamentul vechi, cat si pentru cel nou. Cota redusa de 9% nu mai este in vigoare.Daca apartamentul este inchiriat, inchirierea este o operatiune scutita de TVA, potrivit art. 292 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal.
Societatea poate opta pentru taxarea chiriei cu TVA. In acest caz:
- TVA dedus la achizitia de la un dezvoltator nu se ajusteaza;
- societatea trebuie sa notifice ANAF cu privire la facturarea chiriei cu TVA, conform art. 292 alin. (3) din Codul fiscal.
Amortizarea fiscala
Pentru apartamentul folosit pentru venituri impozabile, cheltuiala cu amortizarea fiscala este deductibila integral. Regulile sunt urmatoarele:- amortizarea se calculeaza dupa HG 2139/2004, prin metoda liniara;
- aceeasi regula se aplica si cand apartamentul este folosit ca sediu social sau punct de lucru pentru activitatea economica;
- in cazul inchirierii se are in vedere si pct. 204 din OMFP 1802/2014;
- amortizarea fiscala este cea calculata la data intrarii cladirii in patrimoniu, conform art. 28 alin. (1) din Codul fiscal si normelor de aplicare.
- costul de achizitie;
- costul de productie;
- valoarea de piata a mijloacelor fixe dobandite cu titlu gratuit sau constituite ca aport, la data intrarii in patrimoniul contribuabilului.
In valoarea fiscala se includ si reevaluarile contabile efectuate potrivit legii. Daca o reevaluare duce valoarea sub costul de achizitie, de productie sau sub valoarea de piata, valoarea fiscala ramasa neamortizata se recalculeaza pana la nivelul stabilit pe baza acestor valori.
Atentie: cheltuielile personale trecute pe firma pot aduce rapid ANAF in control! Comanda ACUM Cheltuieli personale pe firma intre necesitate, tentatie si risc fiscal - ghidul care iti explica cum stabilesti tratamentul fiscal corect pentru astfel de achizitii. Click AICI>>
Deductibilitatea cheltuielilor cu apartamentul
Pentru sediile sociale aflate in proprietatea societatii, in cladiri de locuinte sau in cladiri individuale de locuit, care nu sunt utilizate exclusiv in scopul activitatii economice, se pot deduce doar 50% din cheltuielile de functionare, intretinere si reparatii. Regula se aplica atat timp cat apartamentul nu este folosit in scop personal de catre asociati.Daca asociatii il folosesc in scop personal, cheltuielile sunt integral nedeductibile, fiind considerate efectuate in favoarea lor.
Conditia pentru deducerea integrala a TVA si a cheltuielilor! Pentru a putea deduce in totalitate TVA si cheltuielile, apartamentul trebuie folosit exclusiv pentru operatiuni taxabile si nu trebuie folosit ca locuinta. Regula rezulta din art. 25 alin. (1) si art. 297 alin. (4) lit. a) din Codul fiscal.
Riscul intr-un control fiscal
In controale, inspectorii fiscali au drept de apreciere, conform art. 6 din Codul de procedura fiscala. Utilizarea economica a apartamentului, in ansamblu, trebuie argumentata cu atentie. In lipsa unei justificari bune, societatea risca sa primeasca doar un drept de deducere partial.Sursa foto: Pexels.com
RSS Flux RSS 2.0
Sitemap XML
