Fiscalitatea.ro 
Cuprins
Conditii pentru efectuarea amenajarilor la un spatiu inchiriatTipurile de lucrari si clasificarea lor contabilaTratament contabil spatiu inchiriat si amenajariAmortizarea investitiei - reguli fiscaleLa expirarea contractului - scoaterea din evidenta si transferul investitieiImplicatii TVA la finalizarea contractului
Daca iti desfasori activitatea intr-un spatiu inchiriat si vrei sa investesti in amenajarea lui, este important sa stii care este tratamentul fiscal-contabil al acestor cheltuieli, mai ales daca investitia este semnificativa si recuperarea ei se intinde pe mai multi ani.
In acest articol vom analiza cum se trateaza acele lucrari - cheltuieli curente sau investitii care se capitalizeaza? De asemenea, vom afla pe ce perioada se amortizeaza, ce se intampla cu TVA dedusa la finalizarea contractului si cum se reflecta toate acestea in contabilitate!
Ce trebuie sa stii pe scurt:
1. Prima conditie priveste acordul proprietarului. Potrivit art. 1823 din Codul civil, lucrarile de imbunatatire efectuate de locatar trebuie sa aiba avizul proprietarului. In lipsa acestuia, proprietarul poate cere chiriasului aducerea bunului la starea initiala sau poate solicita plata de despagubiri.
2. A doua conditie priveste contractul de inchiriere sau de locatiune. Este util ca acesta sa prevada clar bunul inchiriat, pretul chiriei (care poate consta intr-o suma de bani sau in orice alte bunuri ori prestatii) si, in mod ideal, clauzele referitoare la lucrarile de amenajare si la soarta acestora la finalul contractului.
Nu orice lucrare efectuata la un spatiu inchiriat primeste acelasi tratament contabil. Reglementarile contabile in vigoare — OMFP nr. 1802/2014, cu modificarile ulterioare — clasifica drept cheltuieli ulterioare efectuate la imobilizarile corporale luate cu chirie atat cheltuielile cu reparatiile, cat si cele cu investitiile. Distinctia dintre ele este esentiala, deoarece determina modul de recunoastere in contabilitate.
Reparatiile si lucrarile de intretinere au drept scop asigurarea utilizarii continue a bunului, fara a imbunatati parametrii tehnici initiali. Acestea se recunosc drept cheltuieli ale perioadei in care sunt realizate, fara a fi capitalizate. Exemple tipice: repararea instalatiei sanitare, inlocuirea unor componente cu altele de aceeasi functionalitate, refacerea instalatiei electrice, inlocuirea parchetului, gresia, faianta, zugraveli, vopsiri.
Investitiile si modernizarile au ca efect imbunatatirea parametrilor tehnici initiali ai bunului si conduc la obtinerea de beneficii economice viitoare - fie prin cresterea directa a veniturilor, fie prin reducerea cheltuielilor de intretinere si functionare. Acestea se capitalizeaza in valoarea activului, conform HG nr. 2139/2004 pentru aprobarea Catalogului privind clasificarea si duratele normale de functionare a mijloacelor fixe.
Criteriile concrete de recunoastere a cheltuielilor - daca majoreaza valoarea imobilizarii sau se evidentiaza in contul de profit si pierdere - se stabilesc prin politicile contabile aprobate ale societatii.
La finalul contractului de inchiriere, operatiunea prin care societatea restituie cladirea luata cu chirie se inregistreaza in creditul contului 8031.
Cheltuielile cu reparatiile si renovarea spatiului, care nu se capitalizeaza, se inregistreaza astfel:
Lucrari executate de un furnizor:
% = 401 „Furnizori"
611 „Cheltuieli cu intretinerea si reparatiile"
4426 „TVA deductibila"
Servicii prestate de o firma de specialitate:
% = 401 „Furnizori"
628 „Alte cheltuieli cu serviciile executate de terti"
4426 „TVA deductibila"
Cheltuieli cu alte consumabile, daca este cazul:
% = 302 „Materiale consumabile"
602 „Cheltuieli cu materialele consumabile"
4426 „TVA deductibila"
Cheltuielile considerate modernizare — refacerea si imbunatatirea in totalitate a unor instalatii (apa, canalizare, gaz etc.) sau modificarea spatiilor — se capitalizeaza in valoarea activului. Fluxul contabil este urmatorul:
Servicii prestate de firma de reparatii/constructii:
% = 401 „Furnizori"
628 „Alte cheltuieli cu serviciile executate de terti"
4426 „TVA deductibila"
Cheltuieli cu consumabilele, daca este cazul:
602 = 302
„Cheltuieli cu materialele consumabile" = „Materiale consumabile"
Inregistrarea investitiei in curs (capitalizarea cheltuielilor):
231 = 722
„Imobilizari corporale in curs de executie" = „Venituri din productia de imobilizari corporale"
Receptionarea lucrarilor si darea in folosinta:
212 = 231
„Constructii" = „Imobilizari corporale in curs de executie"
Inregistrarea amortizarii lunare aferente investitiei:
6811 = 2812
„Cheltuieli de exploatare privind amortizarea imobilizarilor" = „Amortizarea constructiilor"
Durata de amortizare se stabileste astfel: investitia se amortizeaza pe o perioada egala cu durata contractului de inchiriere sau pe durata normala de utilizare ramasa a cladirii, daca aceasta este mai mica decat perioada de derulare a contractului.
Baza de calcul a amortizarii este valoarea ramasa a cladirii majorata cu valoarea investitiilor, utilizand aceeasi metoda de amortizare ca pentru mijlocul fix imbunatatit. Amortizarea incepe din luna urmatoare punerii in functiune a investitiei si continua pana la recuperarea integrala a valorii de intrare. Pentru stabilirea valorii lunare a amortizarii se foloseste, de regula, metoda liniara.
Proprietarul inregistreaza investitia numai la finalizarea contractului de inchiriere. In procesul-verbal de predare-preluare a investitiei se va mentiona atat valoarea investitiei, cat si amortizarea calculata, astfel incat proprietarul sa poata reintregi valoarea de intrare a cladirii si sa inregistreze uzura corespunzatoare noii valori de intrare.
Scoaterea din evidenta chiriasului a amenajarii spatiului se inregistreaza:
2812/analitic = 212/analitic
Aceasta operatiune se efectueaza in baza:
Ajustarea se efectueaza in anul in care se finalizeaza contractul (inclusiv anul in care bunul este restituit proprietarului), prin nota contabila:
635 = 4426
„Cheltuieli cu alte impozite, taxe si varsaminte asimilate" = „TVA deductibila"
Pentru a evita ajustarea TVA, transferul trebuie sa se efectueze cu plata sau in contrapartida cu ratele de chirie. Daca modernizarea nu s-a efectuat prin compensare cu ratele de chirie, la finalizarea contractului si in functie de clauzele acestuia, chiriasul trebuie sa analizeze cu atentie daca transferul investitiei genereaza sau nu obligatii de ajustare a TVA deduse.
Sursa foto: Pexels.com
In acest articol vom analiza cum se trateaza acele lucrari - cheltuieli curente sau investitii care se capitalizeaza? De asemenea, vom afla pe ce perioada se amortizeaza, ce se intampla cu TVA dedusa la finalizarea contractului si cum se reflecta toate acestea in contabilitate!
Ce trebuie sa stii pe scurt:
- Tratamentul cheltuielilor cu amenajarea unui spatiu inchiriat depinde de natura lucrarilor, de valoarea lor si de clauzele contractului de inchiriere.
- Reparatiile curente se inregistreaza drept cheltuieli ale perioadei, iar modernizarile semnificative se capitalizeaza si se amortizeaza pe durata contractului sau pe durata ramasa a cladirii.
- La finalizarea contractului, atentia trebuie indreptata atat spre scoaterea corecta din evidenta a investitiei, cat si spre implicatiile TVA ale transferului pentru a evita ajustari nedorite ale taxei deduse.
Conditii pentru efectuarea amenajarilor la un spatiu inchiriat
Inainte de a incepe orice lucrare la un spatiu inchiriat, exista doua conditii esentiale pe care chiriasul trebuie sa le respecte:1. Prima conditie priveste acordul proprietarului. Potrivit art. 1823 din Codul civil, lucrarile de imbunatatire efectuate de locatar trebuie sa aiba avizul proprietarului. In lipsa acestuia, proprietarul poate cere chiriasului aducerea bunului la starea initiala sau poate solicita plata de despagubiri.
2. A doua conditie priveste contractul de inchiriere sau de locatiune. Este util ca acesta sa prevada clar bunul inchiriat, pretul chiriei (care poate consta intr-o suma de bani sau in orice alte bunuri ori prestatii) si, in mod ideal, clauzele referitoare la lucrarile de amenajare si la soarta acestora la finalul contractului.
Tipurile de lucrari si clasificarea lor contabila
Lucrarile efectuate de un locatar (chirias) asupra unui spatiu inchiriat pot fi de natura reparatiilor sau pot fi investitii si amenajari pentru imbunatirea parametrilor bunului inchiriat, destinate activitatii ce se va desfasoara in spatiul respectiv.Nu orice lucrare efectuata la un spatiu inchiriat primeste acelasi tratament contabil. Reglementarile contabile in vigoare — OMFP nr. 1802/2014, cu modificarile ulterioare — clasifica drept cheltuieli ulterioare efectuate la imobilizarile corporale luate cu chirie atat cheltuielile cu reparatiile, cat si cele cu investitiile. Distinctia dintre ele este esentiala, deoarece determina modul de recunoastere in contabilitate.
Reparatiile si lucrarile de intretinere au drept scop asigurarea utilizarii continue a bunului, fara a imbunatati parametrii tehnici initiali. Acestea se recunosc drept cheltuieli ale perioadei in care sunt realizate, fara a fi capitalizate. Exemple tipice: repararea instalatiei sanitare, inlocuirea unor componente cu altele de aceeasi functionalitate, refacerea instalatiei electrice, inlocuirea parchetului, gresia, faianta, zugraveli, vopsiri.
Investitiile si modernizarile au ca efect imbunatatirea parametrilor tehnici initiali ai bunului si conduc la obtinerea de beneficii economice viitoare - fie prin cresterea directa a veniturilor, fie prin reducerea cheltuielilor de intretinere si functionare. Acestea se capitalizeaza in valoarea activului, conform HG nr. 2139/2004 pentru aprobarea Catalogului privind clasificarea si duratele normale de functionare a mijloacelor fixe.
Declaratia Unica 2026 Impozit pe venit Contributii CAS si CASS
PFA II IF Taxe Impozite Deduceri Contributii 2026
ChatGPT pentru contabili Ghid Practic cu prompturi si aplicatii reale
- NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulSubventii primite, inregistare in bilant In formularul 30 unde mentionez subventiile de la APIA primite, aferente cifrei de afaceri?citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulAchizitie combustibil si vigneta din Ungaria Va rugam sa ne precizati care sunt obligatiile declarative ale societatii si monografia contabila (D300, D390, D394) in cazul unei achizitii de combustibil si vigneta de pe...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulConditii pentru exercitare drept de deducere TVA din facturi notariale La facturile de onorarii notariale aferente achizitiilor sau vanzarilor de teren arabil se deduce TVA? Sau este operatiune scutita conform Art. 292 alin. 2 lit. e din Cod Fiscal?...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulComisioane agenti de vanzari Va rugam sa ne comunicati in ce categorie din situatiile financiare anuale (formularul 30) se incadreaza cheltuielile aferente comisioanelor agentilor de vanzari. Acestea se...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulPrestari servicii SSM.Beneficiar din Danemarca Societate care are activitate in port Constanta presteaza servicii ssm unei firme din Danemarca, Facturile aduse in discutie sunt pentru lucru in portul Agigea, unde se descarca...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal
Criteriile concrete de recunoastere a cheltuielilor - daca majoreaza valoarea imobilizarii sau se evidentiaza in contul de profit si pierdere - se stabilesc prin politicile contabile aprobate ale societatii.
Manual de Politici Contabile - lucrare 100% editabila, usor de personalizat si printat rapid! Contine 41 de modele de politici contabile. Comanda AICI >>
Tratament contabil spatiu inchiriat si amenajari
Imobilizarile corporale luate cu chirie se reflecta in contabilitate, potrivit pct. 354 din OMFP nr. 1802/2014, prin debitul contului de ordine si evidenta 8031 „Imobilizari corporale primite cu chirie sau in baza altor contracte similare", pe baza contractelor de inchiriere sau a proceselor-verbale de inchiriere. Platile se reflecta conform extraselor bancare.La finalul contractului de inchiriere, operatiunea prin care societatea restituie cladirea luata cu chirie se inregistreaza in creditul contului 8031.
Inregistrarile contabile pentru reparatii si lucrari de intretinere
Cheltuielile cu reparatiile si renovarea spatiului, care nu se capitalizeaza, se inregistreaza astfel:
Lucrari executate de un furnizor:
% = 401 „Furnizori"
611 „Cheltuieli cu intretinerea si reparatiile"
4426 „TVA deductibila"
Servicii prestate de o firma de specialitate:
% = 401 „Furnizori"
628 „Alte cheltuieli cu serviciile executate de terti"
4426 „TVA deductibila"
Cheltuieli cu alte consumabile, daca este cazul:
% = 302 „Materiale consumabile"
602 „Cheltuieli cu materialele consumabile"
4426 „TVA deductibila"
Inregistrarile contabile pentru investitii si modernizari
Cheltuielile considerate modernizare — refacerea si imbunatatirea in totalitate a unor instalatii (apa, canalizare, gaz etc.) sau modificarea spatiilor — se capitalizeaza in valoarea activului. Fluxul contabil este urmatorul:
Servicii prestate de firma de reparatii/constructii:
% = 401 „Furnizori"
628 „Alte cheltuieli cu serviciile executate de terti"
4426 „TVA deductibila"
Cheltuieli cu consumabilele, daca este cazul:
602 = 302
„Cheltuieli cu materialele consumabile" = „Materiale consumabile"
Inregistrarea investitiei in curs (capitalizarea cheltuielilor):
231 = 722
„Imobilizari corporale in curs de executie" = „Venituri din productia de imobilizari corporale"
Receptionarea lucrarilor si darea in folosinta:
212 = 231
„Constructii" = „Imobilizari corporale in curs de executie"
Inregistrarea amortizarii lunare aferente investitiei:
6811 = 2812
„Cheltuieli de exploatare privind amortizarea imobilizarilor" = „Amortizarea constructiilor"
Amortizarea investitiei - reguli fiscale
Din punctul de vedere al impozitului pe profit, investitiile efectuate de chirias la mijloacele fixe luate cu chirie sunt considerate mijloace fixe amortizabile, iar cheltuielile cu amortizarea lor sunt deductibile la calculul rezultatului fiscal, potrivit art. 28 din Codul fiscal.Durata de amortizare se stabileste astfel: investitia se amortizeaza pe o perioada egala cu durata contractului de inchiriere sau pe durata normala de utilizare ramasa a cladirii, daca aceasta este mai mica decat perioada de derulare a contractului.
Baza de calcul a amortizarii este valoarea ramasa a cladirii majorata cu valoarea investitiilor, utilizand aceeasi metoda de amortizare ca pentru mijlocul fix imbunatatit. Amortizarea incepe din luna urmatoare punerii in functiune a investitiei si continua pana la recuperarea integrala a valorii de intrare. Pentru stabilirea valorii lunare a amortizarii se foloseste, de regula, metoda liniara.
Proprietarul inregistreaza investitia numai la finalizarea contractului de inchiriere. In procesul-verbal de predare-preluare a investitiei se va mentiona atat valoarea investitiei, cat si amortizarea calculata, astfel incat proprietarul sa poata reintregi valoarea de intrare a cladirii si sa inregistreze uzura corespunzatoare noii valori de intrare.
La expirarea contractului - scoaterea din evidenta si transferul investitiei
La momentul finalizarii contractului de inchiriere, chiriasul care a efectuat amenajarea spatiului are evidentiata investitia in balanta de verificare cu sold debitor in contul 212/analitic, iar amortizarea inregistrata pe perioada contractului cu sold creditor in contul 2812/analitic. Cand investitia este amortizata integral, cele doua solduri sunt egale.Scoaterea din evidenta chiriasului a amenajarii spatiului se inregistreaza:
2812/analitic = 212/analitic
Aceasta operatiune se efectueaza in baza:
- Procesului-Verbal de scoatere din functiune a mijloacelor fixe/de declasare a unor bunuri materiale (Cod 14-2-3/aA), al carui model se regaseste in Anexa la OMFP nr. 2634/2015;
- Actului aditional de incheiere a contractului de inchiriere.
Implicatii TVA la finalizarea contractului
La transferul amenajarii spatiului exista riscul ajustarii TVA deduse la realizarea lucrarilor, daca nu se respecta conditiile legale.Ajustarea se efectueaza in anul in care se finalizeaza contractul (inclusiv anul in care bunul este restituit proprietarului), prin nota contabila:
635 = 4426
„Cheltuieli cu alte impozite, taxe si varsaminte asimilate" = „TVA deductibila"
Pentru a evita ajustarea TVA, transferul trebuie sa se efectueze cu plata sau in contrapartida cu ratele de chirie. Daca modernizarea nu s-a efectuat prin compensare cu ratele de chirie, la finalizarea contractului si in functie de clauzele acestuia, chiriasul trebuie sa analizeze cu atentie daca transferul investitiei genereaza sau nu obligatii de ajustare a TVA deduse.
Sursa foto: Pexels.com
RSS Flux RSS 2.0
Sitemap XML
