Fiscalitatea.ro 
Cuprins
Evaluarea cladirilor in scop fiscal vs reevaluarea contabila: diferente esentialeCand este obligatorie inregistrarea reevaluarii in contabilitate?Cum se inregistreaza practic o reevaluare cu crestere de valoare?Mecanismul de echilibrare fiscalaReevaluarea cladirilor complet amortizateTransferul rezervei din reevaluare
Multe firme confunda doua tipuri de rapoarte de evaluare care, desi vizeaza aceeasi cladire, au scopuri complet diferite - unul stabileste impozitul pe cladiri datorat primariei, celalalt schimba valoarea din contabilitate si, implicit, amortizarea si impozitul pe profit. Confuzia dintre cele doua poate genera fie inregistrari contabile incorecte, fie surprize neplacute la calculul impozitului pe profit, mai ales in cazul cladirilor complet amortizate care mai sunt inca folosite.
In acest articol explicam pas cu pas cand este obligatorie inregistrarea reevaluarii in contabilitate, cum se calculeaza amortizarea dupa reevaluare, ce se intampla fiscal cu rezerva din reevaluare si cum se trateaza cazul special al cladirilor amortizate integral care isi capata o noua valoare si o noua durata de utilizare.
Ce trebuie sa stii pe scurt:
Potrivit art. 460 si urmatoarele din Codul fiscal si pct. 39 din normele metodologice de aplicare a Titlului IX, valoarea utilizata pentru determinarea impozitului pe cladiri poate fi stabilita printr-un raport de evaluare intocmit de un evaluator autorizat ANEVAR, conform standardului GEV 500 - Determinarea valorii impozabile a unei cladiri.
Acest raport este utilizat exclusiv pentru stabilirea impozitului pe cladiri si se depune, in copie, la organul fiscal local, impreuna cu declaratia fiscala.
Nu exista nicio dispozitie legala care sa oblige societatea sa inregistreze in contabilitate valoarea rezultata dintr-un raport GEV 500.
Reevaluarea contabila a imobilizarilor corporale este reglementata separat, de pct. 105-122 din reglementarile aprobate prin OMFP nr. 1802/2014, care permit entitatilor sa opteze, ca politica contabila, intre modelul bazat pe cost si modelul reevaluarii.
DE STIUT ! Este perfect legal ca aceeasi cladire sa aiba o valoare comunicata Directiei de Impozite si Taxe Locale si o alta valoare in contabilitate si in Registrul imobilizarilor. Diferenta dintre cele doua valori nu reprezinta o neconcordanta - fiecare este determinata potrivit unor reglementari distincte, pentru scopuri diferite - si nu influenteaza calculul impozitului pe profit sau al amortizarii, atat timp cat societatea nu efectueaza si o reevaluare contabila propriu-zisa.
Potrivit pct. 105 din OMFP nr. 1802/2014, elementele dintr-o categorie de imobilizari corporale se reevalueaza simultan, pentru a evita reevaluarea selectiva si raportarea unor valori care combina costuri calculate la date diferite. Daca un activ dintr-o categorie este reevaluat, toate celelalte active din aceeasi categorie trebuie reevaluate.
Potrivit pct. 106, reevaluarile trebuie facute cu suficienta regularitate, astfel incat valoarea contabila sa nu difere substantial de valoarea justa la data bilantului.
Pragul de semnificatie conteaza: daca diferenta dintre valoarea contabila si valoarea justa rezultata din reevaluare nu depaseste pragul de semnificatie stabilit prin politicile contabile ale societatii, se poate aprecia ca nu exista o diferenta substantiala, iar rezultatul reevaluarii poate sa nu fie inregistrat.
In schimb, daca societatea detine mai multe cladiri si, pentru cel putin una dintre ele, diferenta este substantiala, toate cladirile din aceeasi categorie trebuie reevaluate si inregistrate la noile valori - inclusiv cele pentru care diferenta individuala nu ar fi fost, in sine, substantiala.
Cheltuielile cu amortizarea calculate pentru imobilizarile reevaluate se inregistreaza incepand cu 1 ianuarie a anului urmator celui pentru care s-a efectuat reevaluarea - deci reevaluarea in sine, la data bilantului, nu genereaza niciun efect fiscal imediat.
Exemplu practic complet
Consideram o cladire cu valoare contabila bruta de 1.006.000 lei, amortizare cumulata de 168.000 lei (valoare ramasa 838.000 lei), reevaluata la 1.540.000 lei, la data de 31.12.2026, prin metoda anularii amortizarii.
La 31.12.2026:
Eliminarea amortizarii din valoarea contabila bruta:
2812 Amortizarea constructiilor = 212 Constructii (168.000 lei)
Inregistrarea cresterii de valoare justa:
212 Constructii = 105 Rezerve din reevaluare (702.000 lei = 1.540.000 - 838.000)
Nu exista niciun efect fiscal la aceasta data, deoarece amortizarea fiscala aferenta reevaluarii se inregistreaza abia de la 1 ianuarie 2027.
Recalcularea amortizarii pentru 2027:
Inregistrarea amortizarii lunare cumulate (6.417 lei x 12 luni):
6811 Cheltuieli de exploatare privind amortizarea imobilizarilor = 2812 Amortizarea constructiilor (77.004 lei)
Capitalizarea surplusului din reevaluare, pe masura utilizarii activului - diferenta dintre amortizarea noua si cea calculata pe costul initial: (6.417 - 3.493) x 12 luni:
105 Rezerve din reevaluare = 1175 Rezultatul reportat reprezentand surplusul realizat din rezerve din reevaluare (35.088 lei)
Tratamentul fiscal pentru 2027: cheltuiala cu amortizarea contabila de 77.004 lei este integral deductibila ca amortizare fiscala, in vreme ce suma de 35.088 lei este considerata element similar veniturilor si se ia in calcul la determinarea rezultatului fiscal, conform art. 19 alin. (1) din Codul fiscal si pct. 5 alin. (2) lit. b) din normele metodologice.
Insa aici intervine mecanismul de echilibrare: potrivit art. 26 alin. (6) din Codul fiscal, rezervele din reevaluarea mijloacelor fixe (efectuata dupa 1 ianuarie 2004), care sunt deduse la calculul profitului impozabil prin amortizare fiscala sau prin cheltuielile privind activele cedate/casate, se impoziteaza concomitent cu deducerea amortizarii fiscale, respectiv la momentul scoaterii din gestiune a mijlocului fix.
In termeni practici, aceasta inseamna ca partea din amortizare corespunzatoare cresterii de valoare din reevaluare este, in acelasi timp, deductibila ca amortizare si impozabila ca element similar veniturilor - efectul net asupra rezultatului fiscal fiind, in cele mai multe cazuri, zero. Reevaluarea nu ofera, deci, o reducere reala a impozitului pe profit, ci doar redistribuie in timp recunoasterea fiscala a valorii.
Temeiul este pct. 100 din OMFP nr. 1802/2014: "Daca o imobilizare corporala complet amortizata mai poate fi folosita, entitatea poate proceda la reevaluarea acesteia. Cu ocazia reevaluarii imobilizarii corporale, acesteia i se stabilesc o noua valoare si o noua durata de utilizare economica, corespunzatoare perioadei estimate a se folosi in continuare."
Inregistrarea surplusului din reevaluare, pentru o cladire complet amortizata:
212 = 105
Dupa reevaluare, in contabilitate se foloseste valoarea rezultata din reevaluare, in locul costului istoric (pct. 104 din OMFP 1802/2014).
Procedura: noua durata de utilizare economica trebuie sa corespunda perioadei estimate in care activul va mai genera beneficii economice.
Cine decide: stabilirea noii durate se face de catre o comisie tehnica abilitata sau de catre un expert tehnic, luand in calcul factori fizici (starea tehnica, rata de uzura), factori de utilizare si nivelul de intretinere. Mentinerea in functiune dupa expirarea duratei normale, fara aprobarea unui expert, poate fi riscanta. Evaluatorul ANEVAR mentioneaza, de regula, in raportul de evaluare, o "durata de viata economica ramasa", care poate fi preluata ca justificare solida pentru noua perioada de amortizare.
Cum se documenteaza: se intocmeste o Nota de Fundamentare sau un Proces-Verbal prin care se decide, de exemplu, ca respectiva cladire, desi amortizata, va mai fi utilizata pentru o perioada suplimentara determinata (de exemplu, 10 ani).
Insa, la fel ca in exemplul general de mai sus, potrivit art. 26 alin. (6) din Codul fiscal, diferenta dintre amortizarea calculata pe baza valorii reevaluate si amortizarea aferenta activului inainte de reevaluare este tratata drept element similar veniturilor si se impoziteaza la stabilirea rezultatului fiscal - nu doar la eventuala schimbare a destinatiei rezervei din reevaluare, ci pe masura recunoasterii amortizarii.
Asadar, intrucat diferenta de amortizare este simultan cheltuiala deductibila si venit impozabil, efectul asupra rezultatului fiscal este, in mod normal, zero. Pentru o cladire complet amortizata, unde intreaga noua amortizare provine din reevaluare, aceasta echilibrare este completa: cheltuiala = venitul asimilat, deci impact fiscal net nul.
In practica, exista 2 variante compatibile cu reglementarea, dintre care societatea trebuie sa aleaga una, prin politica contabila, si sa o aplice consecvent:
De retinut! Rezerva din reevaluare este nedistribuibila (nu poate fi folosita ca sursa de dividende), cu exceptia situatiei in care reprezinta deja castig realizat.
Sursa foto: Pexels.com
In acest articol explicam pas cu pas cand este obligatorie inregistrarea reevaluarii in contabilitate, cum se calculeaza amortizarea dupa reevaluare, ce se intampla fiscal cu rezerva din reevaluare si cum se trateaza cazul special al cladirilor amortizate integral care isi capata o noua valoare si o noua durata de utilizare.
Ce trebuie sa stii pe scurt:
- Reevaluarea cladirilor in scop fiscal care stabileste doar impozitul pe cladiri NU obliga la nicio inregistrare contabila.
- Reevaluarea contabila propriu-zisa, care schimba valoarea din bilant, genereaza o rezerva din reevaluare si recalculeaza amortizarea incepand cu anul urmator.
- Din punct de vedere fiscal, cresterea de amortizare rezultata din reevaluare este deductibila, insa este, in acelasi timp, impozitata ca element similar veniturilor astfel incat, in majoritatea cazurilor, efectul net asupra impozitului pe profit este nul.
- Pentru cladirile complet amortizate, care mai sunt inca in folosinta, reevaluarea permite stabilirea unei noi valori si a unei noi durate de amortizare, cu aceeasi regula de echilibrare fiscala.
Evaluarea cladirilor in scop fiscal vs reevaluarea contabila: diferente esentiale
Este important de stiut ca evaluarea in scop fiscal (pentru stabilirea impozitului pe cladiri) si reevaluarea in scop contabil sunt doua operatiuni complet distincte, cu temeiuri legale si scopuri diferite.Potrivit art. 460 si urmatoarele din Codul fiscal si pct. 39 din normele metodologice de aplicare a Titlului IX, valoarea utilizata pentru determinarea impozitului pe cladiri poate fi stabilita printr-un raport de evaluare intocmit de un evaluator autorizat ANEVAR, conform standardului GEV 500 - Determinarea valorii impozabile a unei cladiri.
Acest raport este utilizat exclusiv pentru stabilirea impozitului pe cladiri si se depune, in copie, la organul fiscal local, impreuna cu declaratia fiscala.
Nu exista nicio dispozitie legala care sa oblige societatea sa inregistreze in contabilitate valoarea rezultata dintr-un raport GEV 500.
Reevaluarea contabila a imobilizarilor corporale este reglementata separat, de pct. 105-122 din reglementarile aprobate prin OMFP nr. 1802/2014, care permit entitatilor sa opteze, ca politica contabila, intre modelul bazat pe cost si modelul reevaluarii.
DE STIUT ! Este perfect legal ca aceeasi cladire sa aiba o valoare comunicata Directiei de Impozite si Taxe Locale si o alta valoare in contabilitate si in Registrul imobilizarilor. Diferenta dintre cele doua valori nu reprezinta o neconcordanta - fiecare este determinata potrivit unor reglementari distincte, pentru scopuri diferite - si nu influenteaza calculul impozitului pe profit sau al amortizarii, atat timp cat societatea nu efectueaza si o reevaluare contabila propriu-zisa.
Cand este obligatorie inregistrarea reevaluarii in contabilitate?
Daca societatea decide, prin politica contabila, sa aplice modelul reevaluarii si intocmeste in acest scop un raport de evaluare destinat raportarii financiare (nu unul GEV 500), atunci regulile devin mai stricte.Manual de politici contabile - Stick USB - contine principiile, bazele, conventiile, regulile si practicile specifice aplicate de o entitate la intocmirea si prezentarea situatiilor financiare anuale in conditiile specifice domeniului ! Click AICI>>
Potrivit pct. 105 din OMFP nr. 1802/2014, elementele dintr-o categorie de imobilizari corporale se reevalueaza simultan, pentru a evita reevaluarea selectiva si raportarea unor valori care combina costuri calculate la date diferite. Daca un activ dintr-o categorie este reevaluat, toate celelalte active din aceeasi categorie trebuie reevaluate.
Potrivit pct. 106, reevaluarile trebuie facute cu suficienta regularitate, astfel incat valoarea contabila sa nu difere substantial de valoarea justa la data bilantului.
Pragul de semnificatie conteaza: daca diferenta dintre valoarea contabila si valoarea justa rezultata din reevaluare nu depaseste pragul de semnificatie stabilit prin politicile contabile ale societatii, se poate aprecia ca nu exista o diferenta substantiala, iar rezultatul reevaluarii poate sa nu fie inregistrat.
Cartea verde a contabilitatii 2026
PFA II IF Taxe Impozite Deduceri Contributii 2026
Declaratia Unica 2026 Impozit pe venit Contributii CAS si CASS
- NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulTrecerea de la impozitul pe profit la impozitul pe veniturile microintreprinderilor dupa reluarea activitatii suspendate O societate de tip SRL care a avut activitatea suspendata pana la aceasta data, platitoare de impozit profit in acest moment, adica am depus pe zero declaratia 100 impozit profit...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulSocietate cu activ net negativ la sfarsitul anului 2025 Cum au afectat regulile actualizate conform Comunicatului ANAF nr. A_RPC-461/13.05.2026 distribuirea de dividende interimare si restituirea imprumuturilor catre asociati? Cazul...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulRecuperare TVA achitata de nerezidenti la bugetul de stat O societate inregistrata in scopuri de TVA in Romania, in calitate de Achizitor, a incheiat un contract de furnizare produse cu un furnizor din CANADA cu conditia de livrare DDP-...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulFacturare avans servicii UE Este vorba despre servicii referitoare la masini, utilaje, deci bunuri mobile. Cum se inregistreaza corect factura este de avans in Saga Soft, si la ce rand ar trebui sa apara in...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulReturnare marfuri livrate dupa intocmire situatii financiare Societatea X a emis in anul 2025 o factura de vanzare de marfa catre societatea Y. Situatiile financiare aferente anului 2025 au fost depuse, iar exercitiul financiar este inchis....citeste mai mult
Portal Codul Fiscal
In schimb, daca societatea detine mai multe cladiri si, pentru cel putin una dintre ele, diferenta este substantiala, toate cladirile din aceeasi categorie trebuie reevaluate si inregistrate la noile valori - inclusiv cele pentru care diferenta individuala nu ar fi fost, in sine, substantiala.
Cum se inregistreaza practic o reevaluare cu crestere de valoare?
Rezultatele reevaluarii se inregistreaza in contabilitate, iar diferenta pozitiva dintre valoarea reevaluata si costul istoric se reflecta in rezerva din reevaluare (contul 105).Cheltuielile cu amortizarea calculate pentru imobilizarile reevaluate se inregistreaza incepand cu 1 ianuarie a anului urmator celui pentru care s-a efectuat reevaluarea - deci reevaluarea in sine, la data bilantului, nu genereaza niciun efect fiscal imediat.
Exemplu practic complet
Consideram o cladire cu valoare contabila bruta de 1.006.000 lei, amortizare cumulata de 168.000 lei (valoare ramasa 838.000 lei), reevaluata la 1.540.000 lei, la data de 31.12.2026, prin metoda anularii amortizarii.
La 31.12.2026:
Eliminarea amortizarii din valoarea contabila bruta:
2812 Amortizarea constructiilor = 212 Constructii (168.000 lei)
Inregistrarea cresterii de valoare justa:
212 Constructii = 105 Rezerve din reevaluare (702.000 lei = 1.540.000 - 838.000)
Nu exista niciun efect fiscal la aceasta data, deoarece amortizarea fiscala aferenta reevaluarii se inregistreaza abia de la 1 ianuarie 2027.
Recalcularea amortizarii pentru 2027:
- valoare justa dupa reevaluare: 1.540.000 lei;
- durata ramasa de amortizat: 240 luni (din exemplul initial de 288 luni, cu 48 luni deja amortizate);
- amortizare lunara inainte de reevaluare: 1.006.000 / 288 = 3.493 lei/luna;
- amortizare lunara dupa reevaluare: 1.540.000 / 240 = 6.417 lei/luna.
Inregistrarea amortizarii lunare cumulate (6.417 lei x 12 luni):
6811 Cheltuieli de exploatare privind amortizarea imobilizarilor = 2812 Amortizarea constructiilor (77.004 lei)
Capitalizarea surplusului din reevaluare, pe masura utilizarii activului - diferenta dintre amortizarea noua si cea calculata pe costul initial: (6.417 - 3.493) x 12 luni:
105 Rezerve din reevaluare = 1175 Rezultatul reportat reprezentand surplusul realizat din rezerve din reevaluare (35.088 lei)
Tratamentul fiscal pentru 2027: cheltuiala cu amortizarea contabila de 77.004 lei este integral deductibila ca amortizare fiscala, in vreme ce suma de 35.088 lei este considerata element similar veniturilor si se ia in calcul la determinarea rezultatului fiscal, conform art. 19 alin. (1) din Codul fiscal si pct. 5 alin. (2) lit. b) din normele metodologice.
Vezi si alte MONOGRAFII CONTABILE alcatuite de specialisti in domeniu si ACTUALIZATE la zi >> Marea Carte Verde a Monografiilor Contabile.
Mecanismul de echilibrare fiscala
Din punct de vedere fiscal, reevaluarile contabile se includ in valoarea fiscala a mijloacelor fixe, potrivit definitiei de la art. 7 pct. 44 lit. c) din Codul fiscal, si sunt incluse, in consecinta, in amortizarea fiscala deductibila, conform art. 28 din Codul fiscal.Insa aici intervine mecanismul de echilibrare: potrivit art. 26 alin. (6) din Codul fiscal, rezervele din reevaluarea mijloacelor fixe (efectuata dupa 1 ianuarie 2004), care sunt deduse la calculul profitului impozabil prin amortizare fiscala sau prin cheltuielile privind activele cedate/casate, se impoziteaza concomitent cu deducerea amortizarii fiscale, respectiv la momentul scoaterii din gestiune a mijlocului fix.
In termeni practici, aceasta inseamna ca partea din amortizare corespunzatoare cresterii de valoare din reevaluare este, in acelasi timp, deductibila ca amortizare si impozabila ca element similar veniturilor - efectul net asupra rezultatului fiscal fiind, in cele mai multe cazuri, zero. Reevaluarea nu ofera, deci, o reducere reala a impozitului pe profit, ci doar redistribuie in timp recunoasterea fiscala a valorii.
Reevaluarea cladirilor complet amortizate
Situatia devine mai complicata cand cladirile supuse reevaluarii sunt deja amortizate integral, cu valoare neta contabila zero, dar inca in folosinta.Se amortizeaza noua valoare rezultata din reevaluare?
Da. Daca o imobilizare corporala complet amortizata mai poate fi folosita, i se stabilesc, prin reevaluare, o noua valoare si o noua durata de utilizare economica. Amortizarea aferenta se inregistreaza incepand cu luna urmatoare celei pentru care s-a efectuat reevaluarea.Temeiul este pct. 100 din OMFP nr. 1802/2014: "Daca o imobilizare corporala complet amortizata mai poate fi folosita, entitatea poate proceda la reevaluarea acesteia. Cu ocazia reevaluarii imobilizarii corporale, acesteia i se stabilesc o noua valoare si o noua durata de utilizare economica, corespunzatoare perioadei estimate a se folosi in continuare."
Inregistrarea surplusului din reevaluare, pentru o cladire complet amortizata:
212 = 105
Dupa reevaluare, in contabilitate se foloseste valoarea rezultata din reevaluare, in locul costului istoric (pct. 104 din OMFP 1802/2014).
Cine stabileste noua durata de amortizare si cum
Procedura: noua durata de utilizare economica trebuie sa corespunda perioadei estimate in care activul va mai genera beneficii economice.
Cine decide: stabilirea noii durate se face de catre o comisie tehnica abilitata sau de catre un expert tehnic, luand in calcul factori fizici (starea tehnica, rata de uzura), factori de utilizare si nivelul de intretinere. Mentinerea in functiune dupa expirarea duratei normale, fara aprobarea unui expert, poate fi riscanta. Evaluatorul ANEVAR mentioneaza, de regula, in raportul de evaluare, o "durata de viata economica ramasa", care poate fi preluata ca justificare solida pentru noua perioada de amortizare.
Cum se documenteaza: se intocmeste o Nota de Fundamentare sau un Proces-Verbal prin care se decide, de exemplu, ca respectiva cladire, desi amortizata, va mai fi utilizata pentru o perioada suplimentara determinata (de exemplu, 10 ani).
Este deductibila amortizarea unei cladiri complet amortizate, dupa reevaluare?
Da. Fiind inclusa in valoarea fiscala a mijlocului fix, potrivit art. 7 pct. 44 lit. c) din Codul fiscal, amortizarea calculata pe baza noii valori reevaluate este fiscal deductibila, conform art. 28 din Codul fiscal, atat timp cat activul este inca in uz si contribuie la generarea de venituri.Insa, la fel ca in exemplul general de mai sus, potrivit art. 26 alin. (6) din Codul fiscal, diferenta dintre amortizarea calculata pe baza valorii reevaluate si amortizarea aferenta activului inainte de reevaluare este tratata drept element similar veniturilor si se impoziteaza la stabilirea rezultatului fiscal - nu doar la eventuala schimbare a destinatiei rezervei din reevaluare, ci pe masura recunoasterii amortizarii.
Asadar, intrucat diferenta de amortizare este simultan cheltuiala deductibila si venit impozabil, efectul asupra rezultatului fiscal este, in mod normal, zero. Pentru o cladire complet amortizata, unde intreaga noua amortizare provine din reevaluare, aceasta echilibrare este completa: cheltuiala = venitul asimilat, deci impact fiscal net nul.
Transferul rezervei din reevaluare
Rezerva din reevaluare (contul 105) se transfera in rezultatul reportat (contul 1175) atunci cand surplusul reprezinta un castig realizat. Potrivit pct. 109 din OMFP 1802/2014, castigul este considerat realizat fie la scoaterea din evidenta a activului, fie pe masura folosirii lui (caz in care valoarea transferata este diferenta dintre amortizarea pe valoarea reevaluata si amortizarea pe costul initial).In practica, exista 2 variante compatibile cu reglementarea, dintre care societatea trebuie sa aleaga una, prin politica contabila, si sa o aplice consecvent:
- Varianta 1 (transfer pe masura folosirii, lunar/anual): 105 = 1175, cu surplusul realizat aferent perioadei;
- Varianta 2 (transfer integral la iesirea activului): 105 = 1175, cu intregul sold al rezervei aferente activului, la vanzare sau casare.
De retinut! Rezerva din reevaluare este nedistribuibila (nu poate fi folosita ca sursa de dividende), cu exceptia situatiei in care reprezinta deja castig realizat.
Sursa foto: Pexels.com
RSS Flux RSS 2.0
Sitemap XML
