Fiscalitatea.ro 
Schimbul de terenuri este o operatiune care ridica numeroase intrebari din punct de vedere fiscal si contabil. Desi, din perspectiva juridica, este vorba despre un schimb de bunuri, legislatia fiscala trateaza aceasta operatiune ca doua livrari distincte, fiecare avand propriile implicatii privind TVA-ul, impozitul pe profit si inregistrarile contabile.
In acest articol explicam care este tratamentul fiscal aplicabil schimbului de terenuri, cand operatiunea este taxabila sau scutita de TVA, ce documente trebuie intocmite si care sunt monografiile contabile corespunzatoare.
Ce trebuie sa stii pe scurt:
Prin urmare, fiecare societate implicata in schimbul de terenuri va inregistra vanzarea terenului detinut in proprietate, aplicand regimul de impozitare aferent si pe de alta parte achizitia terenului, avand in vedere ca din punct de vedere contabil, la pct. 56 din Reglementarile contabile se precizeaza ca:
"(1)Orice compensare intre elementele de active si datorii sau intre elementele de venituri si cheltuieli este interzisa.
(2) Toate creantele si datoriile trebuie inregistrate distinct in contabilitate, pe baza de documente justificative.
(..)
(4) In cazul schimbului de active, in contabilitate se evidentiaza distinct operatiunea de vanzare/scoatere din evidenta si cea de cumparare/intrare in evidenta, pe baza documentelor justificative, cu inregistrarea tuturor veniturilor si cheltuielilor aferente operatiunilor. Tratamentul contabil este similar si in cazul prestarilor reciproce de servicii."
De asemenea si din punct de vedere fiscal, la art. 272 din Codul fiscal se precizeaza: " In cazul unei operatiuni care implica o livrare de bunuri si/sau o prestare de servicii in schimbul unei livrari de bunuri si/sau prestari de servicii, fiecare persoana impozabila se considera ca a efectuat o livrare de bunuri si/sau o prestare de servicii cu plata."
Regimul de TVA aplicabil fiecarui teren se stabileste potrivit art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, in functie de caracterul construibil sau neconstruibil al terenului.
DE RETINUT! Incadrarea terenului ca intravilan sau extravilan nu este relevanta din perspectiva TVA.
Calificarea terenului drept construibil sau neconstruibil rezulta exclusiv din certificatul de urbanism valabil la data transferului dreptului de proprietate:
1. Daca din certificatul de urbanism rezulta ca terenul este construibil - livrarea este taxabila. In masura in care ambele societati sunt persoane inregistrate in scopuri de TVA in Romania, sunt aplicabile prevederile art. 331 din Codul fiscal privind masurile de simplificare. In acest caz, livrarea se realizeaza prin aplicarea mecanismului taxarii inverse. Furnizorul emite factura fara TVA, cu mentiunea taxare inversa art. 331 din Codul fiscal , iar beneficiarul inregistreaza TVA prin mecanismul taxarii inverse.
2. Daca din certificatul de urbanism rezulta ca terenul nu este construibil - livrarea este scutita de TVA conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal. Daca furnizorul a optat pentru taxarea operatiunii in conditiile art. 292 alin. (3), iar sunt indeplinite conditiile prevazute de art. 331 din Codul fiscal, operatiunea va fi facturata tot prin mecanismul taxarii inverse. In lipsa optiunii pentru taxare, factura se emite fara TVA, cu mentiunea ”Scutit conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal” .
Iata care sunt inregistrarile contabile:
1. La cedarea terenurilor se inregistreaza creanta fata de copermutant si venitul din cedare:
461 Debitori diversi = 7583 Venituri din vanzarea activelor si alte operatii de capital
2. Scoaterea din evidenta a terenurilor cedate se inregistreaza astfel:
6583 Cheltuieli privind activele cedate si alte operatii de capital = 2111 Terenuri
3. Inregistrarea terenurilor primite la schimb se efectueaza la valoarea stabilita prin contract si raportul de evaluare:
2111 Terenuri = 404 Furnizori de imobilizari
4. Ulterior se compenseaza creanta si datoria rezultate din schimb:
404 Furnizori de imobilizari = 461 Debitori diversi
In cazul in care pentru unul sau mai multe terenuri se aplica taxarea inversa potrivit art. 331 din Codul fiscal, beneficiarul va inregistra concomitent TVA colectata si TVA deductibila, in masura in care are drept de deducere.
Citeste si: Transferul unui teren din patrimoniul societatii in proprietatea asociatului: modalitati, monografie contabila si implicatii fiscale
Contractul trebuie sa specifice urmatoarele:
1. Valoarea de piata a fiecarui teren, conform raportului de evaluare anexat;
2. Mentionarea expresa a faptului ca terenurile sunt transmise in schimbul reciproc al proprietatii;
3. Modalitatea de stingere a eventualei diferente de valoare: Daca unul dintre terenuri are o valoare mai mare, in contract trebuie sa se stipuleze clar cum se stinge diferenta (prin transfer bancar sau alta forma legala de compensare).
De exemplu: Pentru diferenta de valoare de 35.000 lei, partile convin ca partea B (persoana juridica) se obliga sa achite aceasta suma catre partea A (societatea A), prin virament bancar, pana la data de //____. Plata va fi mentionata ca avand natura unei diferente in cadrul schimbului de bunuri.
IMPORTANT! Chiar daca partile convin sa nu isi plateasca diferentele de valoare, individualizarea valorii fiecarui teren este necesara pentru stabilirea bazei de evaluare contabile si fiscale. De asemenea, fiecare parte trebuie sa emita factura aferenta terenurilor pe care le transmite, chiar daca obligatiile reciproce se sting prin compensare si nu exista plati efective intre parti.
Inainte de autentificarea contractului de schimb este recomandata obtinerea certificatelor de urbanism pentru toate terenurile, deoarece numai acestea stabilesc daca terenurile sunt construibile sau neconstruibile si, implicit, regimul de TVA aplicabil fiecarei livrari.
Sursa foto: Pexels.com
In acest articol explicam care este tratamentul fiscal aplicabil schimbului de terenuri, cand operatiunea este taxabila sau scutita de TVA, ce documente trebuie intocmite si care sunt monografiile contabile corespunzatoare.
Ce trebuie sa stii pe scurt:
- Operatiunea se incheie printr-un contract de schimb notarial.
- Regimul de TVA aplicabil fiecarui teren se stabileste in functie de caracterul construibil sau neconstruibil al terenului. Incadrarea terenului ca intravilan sau extravilan nu este relevanta din perspectiva TVA.
- Din punct de vedere contabil, fiecare societate va inregistra doua operatiuni distincte: Vanzare de activ (iesire de teren) si Achizitie de activ (intrare teren nou).
Schimbul de terenuri: cadru legal
Schimbul de terenuri reprezinta, din punct de vedere juridic si fiscal, doua livrari distincte de bunuri. Potrivit art. 1764 din Codul civil, fiecare parte are simultan calitatea de vanzator pentru terenurile pe care le transmite si de cumparator pentru terenurile pe care le dobandeste.Prin urmare, fiecare societate implicata in schimbul de terenuri va inregistra vanzarea terenului detinut in proprietate, aplicand regimul de impozitare aferent si pe de alta parte achizitia terenului, avand in vedere ca din punct de vedere contabil, la pct. 56 din Reglementarile contabile se precizeaza ca:
"(1)Orice compensare intre elementele de active si datorii sau intre elementele de venituri si cheltuieli este interzisa.
(2) Toate creantele si datoriile trebuie inregistrate distinct in contabilitate, pe baza de documente justificative.
(..)
(4) In cazul schimbului de active, in contabilitate se evidentiaza distinct operatiunea de vanzare/scoatere din evidenta si cea de cumparare/intrare in evidenta, pe baza documentelor justificative, cu inregistrarea tuturor veniturilor si cheltuielilor aferente operatiunilor. Tratamentul contabil este similar si in cazul prestarilor reciproce de servicii."
De asemenea si din punct de vedere fiscal, la art. 272 din Codul fiscal se precizeaza: " In cazul unei operatiuni care implica o livrare de bunuri si/sau o prestare de servicii in schimbul unei livrari de bunuri si/sau prestari de servicii, fiecare persoana impozabila se considera ca a efectuat o livrare de bunuri si/sau o prestare de servicii cu plata."
Tratamentul din punctul de vedere al TVA
Asa cum am precizat mai sus, potrivit art. 272 din Codul fiscal, in cazul unei operatiuni care implica o livrare de bunuri in schimbul altei livrari de bunuri, fiecare persoana impozabila se considera ca efectueaza o livrare cu plata.Regimul de TVA aplicabil fiecarui teren se stabileste potrivit art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, in functie de caracterul construibil sau neconstruibil al terenului.
DE RETINUT! Incadrarea terenului ca intravilan sau extravilan nu este relevanta din perspectiva TVA.
Calificarea terenului drept construibil sau neconstruibil rezulta exclusiv din certificatul de urbanism valabil la data transferului dreptului de proprietate:
1. Daca din certificatul de urbanism rezulta ca terenul este construibil - livrarea este taxabila. In masura in care ambele societati sunt persoane inregistrate in scopuri de TVA in Romania, sunt aplicabile prevederile art. 331 din Codul fiscal privind masurile de simplificare. In acest caz, livrarea se realizeaza prin aplicarea mecanismului taxarii inverse. Furnizorul emite factura fara TVA, cu mentiunea taxare inversa art. 331 din Codul fiscal , iar beneficiarul inregistreaza TVA prin mecanismul taxarii inverse.
Registrul de Evidenta Fiscala PFA
Operare SAGA Exemple practice si recomandari
Examen Consultant Fiscal 2026
- NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulDivizare societate comerciala Intrebarea face referire la partea de legislatie si de contabilitatea de gestiune a unei intreprinderii. Societatea are codul CAEN 4782 - Comert cu amanuntul al pieselor si...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulCompletare cont bancar pe factura Va rog respectuos sa imi comunicati cum se poate adauga contul bancar intr-o factura emisa si transmisa in SPV in care nu s-a completat contul, multumesc!citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulTehnologiile emergente in profesia contabila: eficienta nu inlocuieste judecata profesionala citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulAchizitie telefoane cu discount partial Revin la aceasta intrebare. Am 1 iPhone unul in valoare de 5604.13 lei pe care l-am trecut pe 214 si valoarea -3415.96 lei am trecut-o pe 4751 si lunar fac inregistrarea 4751 =...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulAnulare contract cesiune de creanta Va rog sa imi comunicati opinia dumneavoastra privind tratamentul contabil, fiscal (TVA si impozit pe profit) si juridic aplicabil in cazul de mai jos. Situatia de fapt: Societatea...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal
2. Daca din certificatul de urbanism rezulta ca terenul nu este construibil - livrarea este scutita de TVA conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal. Daca furnizorul a optat pentru taxarea operatiunii in conditiile art. 292 alin. (3), iar sunt indeplinite conditiile prevazute de art. 331 din Codul fiscal, operatiunea va fi facturata tot prin mecanismul taxarii inverse. In lipsa optiunii pentru taxare, factura se emite fara TVA, cu mentiunea ”Scutit conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal” .
Participa ACUM la Webinarul - TVA in practica -Studii de caz si interpretari fiscale sustinut de 2 dintre specialistii fiscali de top din Romania: Gabriel Jinga si Gabriel Gheorghe. Se vor analiza, prin studii de caz, unele dintre cele mai frecvente si dificile situatii intalnite in activitatea companiilor. Prinde ultimele locuri disponibile AICI>>>
Monografia contabila aferenta schimbului de terenuri
Avand in vedere prevederile pct. 56 alin. (4) din OMFP nr. 1802/2014 – care precizeaza ca schimbul de active se contabilizeaza prin evidentierea distincta a operatiunii de cedare si a celei de achizitie, fiecare societate va inregistra doua operatiuni distincte:- Vanzare de activ (iesire de teren);
- Achizitie de activ (intrare teren nou);
Iata care sunt inregistrarile contabile:
1. La cedarea terenurilor se inregistreaza creanta fata de copermutant si venitul din cedare:
461 Debitori diversi = 7583 Venituri din vanzarea activelor si alte operatii de capital
2. Scoaterea din evidenta a terenurilor cedate se inregistreaza astfel:
6583 Cheltuieli privind activele cedate si alte operatii de capital = 2111 Terenuri
3. Inregistrarea terenurilor primite la schimb se efectueaza la valoarea stabilita prin contract si raportul de evaluare:
2111 Terenuri = 404 Furnizori de imobilizari
4. Ulterior se compenseaza creanta si datoria rezultate din schimb:
404 Furnizori de imobilizari = 461 Debitori diversi
In cazul in care pentru unul sau mai multe terenuri se aplica taxarea inversa potrivit art. 331 din Codul fiscal, beneficiarul va inregistra concomitent TVA colectata si TVA deductibila, in masura in care are drept de deducere.
Citeste si: Transferul unui teren din patrimoniul societatii in proprietatea asociatului: modalitati, monografie contabila si implicatii fiscale
Contractul de schimb terenuri: ce elemente OBLIGATORII trebuie sa contina?
Schimbului de bunuri imobile se incheie printr-un contract de schimb notarial, forma autentica notariala fiind obligatorie, in conformitate cu art. 1244 din Codul Civil.Contractul trebuie sa specifice urmatoarele:
- Descrierea exacta a imobilelor;
- Valoarea de piata a fiecarui teren;
- Compensarea eventualei diferente de valoare;
- Diferenta platibila prin banca;
- Valoarea care rezulta din raport de evaluare terenuri ce se compenseaza;
- Obligatiile fiscale ale partilor.
1. Valoarea de piata a fiecarui teren, conform raportului de evaluare anexat;
2. Mentionarea expresa a faptului ca terenurile sunt transmise in schimbul reciproc al proprietatii;
3. Modalitatea de stingere a eventualei diferente de valoare: Daca unul dintre terenuri are o valoare mai mare, in contract trebuie sa se stipuleze clar cum se stinge diferenta (prin transfer bancar sau alta forma legala de compensare).
De exemplu: Pentru diferenta de valoare de 35.000 lei, partile convin ca partea B (persoana juridica) se obliga sa achite aceasta suma catre partea A (societatea A), prin virament bancar, pana la data de //____. Plata va fi mentionata ca avand natura unei diferente in cadrul schimbului de bunuri.
IMPORTANT! Chiar daca partile convin sa nu isi plateasca diferentele de valoare, individualizarea valorii fiecarui teren este necesara pentru stabilirea bazei de evaluare contabile si fiscale. De asemenea, fiecare parte trebuie sa emita factura aferenta terenurilor pe care le transmite, chiar daca obligatiile reciproce se sting prin compensare si nu exista plati efective intre parti.
Inainte de autentificarea contractului de schimb este recomandata obtinerea certificatelor de urbanism pentru toate terenurile, deoarece numai acestea stabilesc daca terenurile sunt construibile sau neconstruibile si, implicit, regimul de TVA aplicabil fiecarei livrari.
Sursa foto: Pexels.com
RSS Flux RSS 2.0
Sitemap XML
