Fiscalitatea.ro 
Cuprins
Cum se poate transfera un teren din patrimoniul societatii in proprietatea asociatului?Darea in plata pentru stingerea datoriei fata de asociatDistribuirea dividendelor in naturaAspecte fiscale si de TVA relevante pentru ambele modalitatiScoaterea imobilului din evidenta fiscala locala (DITL)Restrictia introdusa de Legea nr. 239/2025: cand nu se mai poate face transferul
Cand un asociat sau administrator doreste sa preia in proprietate personala un teren aflat in patrimoniul societatii pe care o conduce, acest lucru este posibil daca firma inregistreaza atat profit nerepartizat, cat si sume de restituit catre acel asociat. Operatiunea poate fi structurata in doua moduri distincte: darea in plata, pentru stingerea imprumutului sau distribuirea de dividende in natura. Ambele variante implica reguli fiscale si contabile specifice, iar din 2025 trebuie verificata si o noua restrictie legala, introdusa prin Legea nr. 239/2025, care poate bloca, in anumite conditii, chiar operatiunea in sine.
In acest articol explicam cum se procedeaza in cele doua cazuri, care este monografia contabila aferenta si pasii de urmat.
Pentru acest lucru exista doua modalitati principale de realizare:
Indiferent de modalitatea aleasa, deoarece tranzactia are loc intre parti afiliate (societate si asociat), transferul terenului trebuie realizat obligatoriu la valoarea de piata, stabilita printr-un raport de evaluare intocmit de un evaluator autorizat ANEVAR.
Din punct de vedere fiscal, operatiunea este asimilata unei livrari de bunuri cu plata (vanzare).
Potrivit prevederilor Codului civil, datoriile reciproce se sting prin compensatie pana la concurenta celei mai mici dintre ele - procedura numita dare in plata. Compensatia opereaza de plin drept de indata ce exista doua datorii certe, lichide si exigibile, indiferent de izvorul lor, avand ca obiect o suma de bani sau o cantitate determinata de bunuri fungibile de aceeasi natura.
Suma compensata nu poate depasi obligatiile reciproce.
Formalitati necesare:
Iata care sunt inregistrarile contabile pentru darea in plata:
Vanzare teren:
461 = %
7583 (valoarea din raportul de evaluare, ex. 208.325 lei)
4427 (TVA 21%, daca terenul este construibil)
Compensarea datoriei catre asociat cu valoarea imobilului vandut:
4551 = 461
Scoaterea terenului din evidenta contabila:
6583 = 2111
Potrivit art. 7 din Codul fiscal, dividendul este o distribuire in bani sau in natura, efectuata de o persoana juridica unui participant, drept consecinta a detinerii unor titluri de participare la acea persoana juridica.
Citeste si: Repartizarea profitului. Reglementari cheie si studii de caz utile
In situatia dividendelor distribuite, dar neplatite asociatilor pana la sfarsitul anului in care s-a aprobat distribuirea, impozitul se plateste pana la 25 ianuarie inclusiv a anului urmator distribuirii. Astfel, pentru dividendele distribuite in 2025, dar neplatite pana la 31 decembrie 2025, impozitul de 10% se retine, se declara prin Declaratia 100 si se achita conform acestui termen.
Repartizarea initiala a dividendelor:
1171 = 457
Retinerea impozitului pe dividende (in luna decembrie 2025):
457 = 446
Plata impozitului (pana la 25 ianuarie 2026):
446 = 5121
DE STIUT! Livrarea terenului catre asociat reprezinta, in acest caz, plata efectiva a dividendelor. Potrivit art. 270 alin. (5) din Codul fiscal, orice distribuire de bunuri din activele unei persoane impozabile catre asociatii sau actionarii sai - inclusiv o distribuire legata de lichidarea sau dizolvarea fara lichidare a societatii - constituie livrare de bunuri efectuata cu plata, daca taxa aferenta bunurilor respective a fost dedusa, total sau partial, la achizitie.
Prin urmare, societatea trebuie sa livreze terenul catre asociat drept dividende in natura, la valoarea de piata stabilita prin raportul de evaluare ANEVAR.
Monografia contabila:
Vanzare teren:
461 = %
7583 (valoarea din raportul de evaluare)
4427 (TVA 21%, daca terenul este construibil)
Plata dividendelor:
457 = 461
Impozit pe profit/microintreprinderi: veniturile obtinute din transfer, inregistrate in contul 7583, sunt incluse in baza impozabila a societatii - impozit pe profit sau impozit pe veniturile microintreprinderilor, dupa caz.
Potrivit art. 67 alin. (2^4), societatile a caror valoare a activului net, potrivit situatiilor financiare anuale aprobate, este diminuata la mai putin de jumatate din valoarea capitalului social subscris nu pot restitui asociatilor imprumuturile luate de la acestia. Aceasta interdictie acopera nu doar restituirea in bani, ci si stingerea imprumutului prin atribuirea terenului in contul creditarii, intrucat efectul economic este identic: asociatul isi recupereaza finantarea acordata societatii.
De asemenea, potrivit art. 67 alin. (2^3), societatile care distribuie trimestrial dividende nu pot acorda asociatilor sau altor persoane afiliate imprumuturi, pana la regularizarea diferentelor rezultate din distribuirea dividendelor in cursul anului.
Sanctiuni pentru nerespectarea interdictiilor:
In acest articol explicam cum se procedeaza in cele doua cazuri, care este monografia contabila aferenta si pasii de urmat.
Cum se poate transfera un teren din patrimoniul societatii in proprietatea asociatului?
Transferul unui teren din patrimoniul unei societati comerciale in proprietatea personala a asociatului/administratorului se poate realiza daca exista profituri nerepartizate si sume de restituit catre acesta (creditare firma).Pentru acest lucru exista doua modalitati principale de realizare:
- darea in plata pentru stingerea imprumutului
- distribuirea dividendelor in natura.
Indiferent de modalitatea aleasa, deoarece tranzactia are loc intre parti afiliate (societate si asociat), transferul terenului trebuie realizat obligatoriu la valoarea de piata, stabilita printr-un raport de evaluare intocmit de un evaluator autorizat ANEVAR.
Darea in plata pentru stingerea datoriei fata de asociat
Darea in plata este un contract prin care societatea (debitorul) ofera terenul asociatului (creditorul) pentru a stinge datoria provenita din contractele de imprumut acordate anterior de asociat firmei.Din punct de vedere fiscal, operatiunea este asimilata unei livrari de bunuri cu plata (vanzare).
Potrivit prevederilor Codului civil, datoriile reciproce se sting prin compensatie pana la concurenta celei mai mici dintre ele - procedura numita dare in plata. Compensatia opereaza de plin drept de indata ce exista doua datorii certe, lichide si exigibile, indiferent de izvorul lor, avand ca obiect o suma de bani sau o cantitate determinata de bunuri fungibile de aceeasi natura.
Suma compensata nu poate depasi obligatiile reciproce.
Formalitati necesare:
- vanzarea bunului imobil trebuie efectuata printr-un contract in forma autentica, la notar, unde se precizeaza si modalitatea de plata - de exemplu, prin compensarea sumei cu care asociatul a creditat societatea cu valoarea vanzarii;
- se intocmeste factura catre asociat pentru vanzarea terenului;
- se efectueaza vanzarea imobilului catre asociat, urmata de compensarea cu imprumutul acordat de acesta, iar eventualele diferente se incaseaza sau se platesc, potrivit clauzelor contractuale.
Monografia contabila pentru darea in plata
PFA II IF Taxe Impozite Deduceri Contributii
Consilier Taxe si Impozite pentru Contabili 12 actualizari
Examen Consultant Fiscal 2026
- NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulServicii electrice cu un client din Italia, platitor de tva, inregistrat in Vies Societate infiintata in data de 13.08.2026, platitoare de tva de la infiintare, incheie un contract de prestarii servicii electrice cu un client din Italia, platitor de tva,...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulPlafon cifra de afaceri microintreprindere Societatea ALFA detine parti sociale la mai multe companii din Romania care dezvolta proiecte imobiliare. Le acorda imprumuturi cu dobanda in lei si valuta. Veniturile care le...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulSoferi. Clauza in CIM Ce prevederi ar trebui sa fie mentionate in CIM pentru a se intelege foarte clar ca vorbim despre prestatie suplimentara acordata lucratorilor mobili din transport rutier si la ce...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulAmortizare investitii ulterioare la o cladire Societatea noastra detine in proprietate un imobil cu destinatia de hotel. Pentru acest mijloc fix, aplicam durate de amortizare diferite, dupa cum urmeaza: - Durata contabila...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulVanzarea unui autoturism neamortizat integral catre o persoana neafiliata: stabilirea pretului si tratamentul fiscal Societatea vrea sa vanda un autoturism pe care noi l-am cumparat de la o alta societate din Italia (nu era nou) pentru a fi folosit de Directorul General. Valoarea de cumparare a...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal
Iata care sunt inregistrarile contabile pentru darea in plata:
Vanzare teren:
461 = %
7583 (valoarea din raportul de evaluare, ex. 208.325 lei)
4427 (TVA 21%, daca terenul este construibil)
Compensarea datoriei catre asociat cu valoarea imobilului vandut:
4551 = 461
Scoaterea terenului din evidenta contabila:
6583 = 2111
Distribuirea dividendelor in natura
Profitul net nerepartizat poate fi distribuit sub forma de dividende, iar stingerea obligatiei de plata a dividendelor nete se poate realiza prin transferul dreptului de proprietate asupra terenului.Potrivit art. 7 din Codul fiscal, dividendul este o distribuire in bani sau in natura, efectuata de o persoana juridica unui participant, drept consecinta a detinerii unor titluri de participare la acea persoana juridica.
Citeste si: Repartizarea profitului. Reglementari cheie si studii de caz utile
Impozitarea dividendelor
Potrivit art. 97 din Codul fiscal, veniturile sub forma de dividende se impoziteaza, in anul 2025, cu o cota de 10% din suma acestora, impozitul fiind final. Obligatia calcularii si retinerii impozitului revine persoanei juridice, odata cu plata dividendelor catre asociat, iar termenul de virare este 25 inclusiv a lunii urmatoare celei in care se face plata.In situatia dividendelor distribuite, dar neplatite asociatilor pana la sfarsitul anului in care s-a aprobat distribuirea, impozitul se plateste pana la 25 ianuarie inclusiv a anului urmator distribuirii. Astfel, pentru dividendele distribuite in 2025, dar neplatite pana la 31 decembrie 2025, impozitul de 10% se retine, se declara prin Declaratia 100 si se achita conform acestui termen.
Monografia contabila pentru repartizarea si impozitarea dividendelor
Iata care sunt inregistrarile contabile pentru repartizarea si impozitarea dividendelor:Repartizarea initiala a dividendelor:
1171 = 457
Retinerea impozitului pe dividende (in luna decembrie 2025):
457 = 446
Plata impozitului (pana la 25 ianuarie 2026):
446 = 5121
DE STIUT! Livrarea terenului catre asociat reprezinta, in acest caz, plata efectiva a dividendelor. Potrivit art. 270 alin. (5) din Codul fiscal, orice distribuire de bunuri din activele unei persoane impozabile catre asociatii sau actionarii sai - inclusiv o distribuire legata de lichidarea sau dizolvarea fara lichidare a societatii - constituie livrare de bunuri efectuata cu plata, daca taxa aferenta bunurilor respective a fost dedusa, total sau partial, la achizitie.
Prin urmare, societatea trebuie sa livreze terenul catre asociat drept dividende in natura, la valoarea de piata stabilita prin raportul de evaluare ANEVAR.
Monografia contabila:
Vanzare teren:
461 = %
7583 (valoarea din raportul de evaluare)
4427 (TVA 21%, daca terenul este construibil)
Plata dividendelor:
457 = 461
Vezi si alte MONOGRAFII CONTABILE alcatuite de specialisti in domeniu si ACTUALIZATE la zi >> Marea Carte Verde a Monografiilor Contabile.
CASS pentru persoana fizica beneficiara a dividendelor
Persoanele fizice care beneficiaza de dividende vor depune Declaratia unica si datoreaza CASS pentru dividendele nete care depasesc nivelul a 6 salarii minime brute pe economie. Baza anuala de calcul a CASS, potrivit art. 155 alin. (1) lit. c)-h), este urmatoarea:- nivelul a 6 salarii minime brute pe tara, pentru veniturile cuprinse intre 6 si 12 salarii minime brute pe tara (inclusiv limita inferioara);
- nivelul de 12 salarii minime brute pe tara, pentru veniturile cuprinse intre 12 si 24 de salarii minime brute pe tara (inclusiv limita inferioara);
- nivelul de 24 de salarii minime brute pe tara, pentru veniturile cel putin egale cu 24 de salarii minime brute pe tara.
Aspecte fiscale si de TVA relevante pentru ambele modalitati
Daca societatea este platitoare de TVA, transferul terenului este considerat livrare de bunuri. Daca terenul este construibil, operatiunea este taxabila; daca este teren agricol/extravilan, poate fi scutit de TVA, insa trebuie verificata necesitatea ajustarii TVA-ului dedus la achizitie.Impozit pe profit/microintreprinderi: veniturile obtinute din transfer, inregistrate in contul 7583, sunt incluse in baza impozabila a societatii - impozit pe profit sau impozit pe veniturile microintreprinderilor, dupa caz.
Controale fiscale pe TVA. Rambursare fiscala, documente justificative, exemple practice - Ghid practic pentru evitarea amenzilor ANAF. Click AICI>>>
Scoaterea imobilului din evidenta fiscala locala (DITL)
Pentru scoaterea din evidenta fiscala a imobilului, societatea trebuie sa depuna la organul fiscal local (DITL), in termen de 30 de zile de la instrainare, urmatoarele documente:- cerere de incetare a rolului fiscal;
- actul de instrainare (act de dare in plata sau contract de vanzare-cumparare/schimb);
- balanta de verificare a lunii in care s-a inregistrat scoaterea din evidenta;
- CUI-ul societatii si actul de identitate al administratorului/imputernicitului.
Restrictia introdusa de Legea nr. 239/2025: cand nu se mai poate face transferul
Legea nr. 239/2025 a completat art. 67 din Legea nr. 31/1990 cu patru noi alineate, (2^3)-(2^6), care introduc restrictii importante pentru societatile care distribuie dividende sau care restituie imprumuturi asociatilor.Potrivit art. 67 alin. (2^4), societatile a caror valoare a activului net, potrivit situatiilor financiare anuale aprobate, este diminuata la mai putin de jumatate din valoarea capitalului social subscris nu pot restitui asociatilor imprumuturile luate de la acestia. Aceasta interdictie acopera nu doar restituirea in bani, ci si stingerea imprumutului prin atribuirea terenului in contul creditarii, intrucat efectul economic este identic: asociatul isi recupereaza finantarea acordata societatii.
De asemenea, potrivit art. 67 alin. (2^3), societatile care distribuie trimestrial dividende nu pot acorda asociatilor sau altor persoane afiliate imprumuturi, pana la regularizarea diferentelor rezultate din distribuirea dividendelor in cursul anului.
Sanctiuni pentru nerespectarea interdictiilor:
- potrivit art. 67 alin. (2^5), nerespectarea interdictiilor atrage raspunderea solidara a societatii si a asociatului/actionarului beneficiar, pentru obligatiile bugetare restante datorate de societate, in limita sumelor care au facut obiectul imprumutului acordat sau restituit;
- potrivit art. 67 alin. (2^6), nerespectarea constituie contraventie, sanctionata cu amenda de la 10.000 lei la 200.000 lei, aplicata de persoanele cu atributii in acest sens din cadrul ANAF, stabilite prin ordin al presedintelui ANAF.
RSS Flux RSS 2.0
Sitemap XML
