Administrarea asociatiei de proprietari. 5 situatii reale care ii pun in dificultate pe administratori, presedinti si cenzori
Administrarea unui bloc de locuinte este, pe hartie, o activitate de rutina. In practica, este una dintre cele mai solicitante responsabilitati pe care le poate prelua o persoana fizica: implica cunoasterea legislatiei fiscale, a celei contabile, a dreptului civil, a normelor de mediu si a reglementarilor locale- toate in acelasi timp, toate in schimbare, toate cu amenzi atasate daca sunt ignorate.
Legea nr. 196/2018 a schimbat fundamental regulile de organizare si functionare a asociatiilor de proprietari, iar Ordinul nr. 1.058/2019 a adaugat cerinte concrete privind statutul si regulamentul condominiului. Multi administratori, presedinti si cenzori lucreaza si astazi cu informatii depasite si platesc consecintele la primul control sau la primul conflict cu proprietarii.
Mai jos sunt cinci situatii reale, cu care se confrunta in mod frecvent cei implicati in administrarea asociatiilor de proprietari.
1. Amenda pentru lipsa colectarii selective - cum o repartizezi si cum scapi de ea?
O asociatie de proprietari a primit amenda pentru ca nu a colectat selectiv deseurile. Problema: blocul are ghena pe etaj si nu exista infrastructura necesara pentru colectare separata. Amenda a venit, dar nimeni nu stie exact cum se repartizeaza in lista de intretinere - pe numar de persoane? Pe apartament? Pe cota-parte? Si, mai ales, ce trebuie facut ca situatia sa nu se repete?
Zeci de asociatii din Bucuresti si din tara se confrunta cu aceeasi problema, mai ales in blocurile vechi unde infrastructura nu permite respectarea normelor actuale de mediu. Raspunsul nu este simplu si depinde atat de regulamentele locale cat si de modul de repartizare a cheltuielilor din listele de intretinere.
2. Asociatia inchiriaza fatada blocului - trebuie emisa factura fiscala?
O asociatie de proprietari a incheiat un contract cu o firma de publicitate pentru inchirierea fatadei blocului. Sumele obtinute sunt folosite, conform Legii nr. 196/2018, exclusiv pentru reparatii si imbunatatiri ale imobilului. Intrebarea administratorului: asociatia are obligatia sa emita factura fiscala pentru aceste venituri?
Este o intrebare cu miza fiscala reala. Raspunsul depinde de statutul fiscal al asociatiei, de natura venitului si de destinatia acestuia. O greseala in sens gresit - fie ca asociatia emite factura cand nu trebuie, fie ca nu o emite cand ar fi obligata — poate atrage consecinte fiscale neplacute la un control ANAF.
3. Proprietarul persoana juridica solicita factura pentru intretinere - este legal?
In blocurile cu spatii comerciale sau birouri, situatia este din ce in ce mai frecventa: proprietarii persoane juridice solicita emiterea unei facturi fiscale pentru sumele care le revin din intretinerea lunara. Administratorii nu stiu cum sa raspunda - este o solicitare legitima? Poate asociatia sa emita o astfel de factura? Exista obligatii fiscale care decurg din aceasta?
- NOUTATI din Codul Fiscal
Validat de expertul
Portal Codul Fiscal
Rezerve reevaluare microintreprindere Va multumesc pentru raspunsul promt. Revin cu o precizare. La data reevaluarii si pana la data vanzarii imobilului pentru care s-a inregistrat diferenta din reevaluare (ct 1175)...citeste mai mult - NOUTATI din Codul Fiscal
Validat de expertul
Portal Codul Fiscal
Numar salariati bilant 2025 Pe statele de plata ale lunii decembrie 2025 am avut urmatoarea situatie: - 235 de salariati cu contract individual de munca valabil la 31.12.2025 si in continuare; - 1 salariat cu...citeste mai mult - NOUTATI din Codul Fiscal
- NOUTATI din Codul Fiscal
- NOUTATI din Codul Fiscal
Confuzia este inteleasa: asociatiile de proprietari nu sunt societati comerciale si functioneaza dupa reguli proprii. Dar ignorarea solicitarii sau refuzul nejustificat pot crea tensiuni si, uneori, litigii. Raspunsul corect presupune cunoasterea clara a cadrului fiscal aplicabil asociatiilor.
4. Asociatia de proprietari poate face sponsorizari?
O asociatie de proprietari doreste sa faca o sponsorizare catre o fundatie. Poate? Are cadrul legal sa o permita? Si invers - poate o fundatie sau o asociatie sa primeasca sponsorizare de la o asociatie de proprietari?
Aparent, raspunsul ar fi simplu. In realitate, Legea nr. 196/2018 stabileste reguli stricte privind utilizarea fondurilor asociatiei, iar orice iesire de bani care nu se incadreaza in destinatiile legale poate fi considerata abuz. Administrarea fondurilor asociatiei nu este la libera apreciere a comitetului executiv sau a adunarii generale - exista limite legale clare pe care orice administrator trebuie sa le cunoasca.
5. Raportul cenzorului - o data pe an sau lunar? Cum se face corect?
Un cenzor al unei asociatii de proprietari observa ca unii colegi intocmesc rapoarte lunar sau trimestrial, desi Legea nr. 196/2018 prevede raport o data pe an, la adunarea generala. Care este practica corecta? Ce trebuie sa contina raportul? Exista un format obligatoriu?
Cenzorul are o responsabilitate serioasa fata de toti proprietarii din bloc - raspunde pentru calitatea verificarilor contabile si pentru corectitudinea informatiilor prezentate. A nu sti exact ce si cand trebuie raportat inseamna a-ti asuma un risc juridic real.
Afla raspunsurile la aceste intrebari descopera alte
30 de cazuri practice, actualizate 2026!! in lucrarea >>>
„Ghid de contabilitate. Asociatii de proprietari" 
De ce este atat de greu sa administrezi corect o asociatie de proprietari?
Raspunsul sincer este ca legislatia din domeniu este fragmentata, s-a modificat substantial in ultimii ani si nu exista, in mod obisnuit, o sursa unica unde sa gasesti totul la un loc: drepturile si obligatiile proprietarilor, regulile contabile, obligatiile fiscale, procedurile administrative si cazurile practice rezolvate.
Amenzile prevazute de Legea nr. 196/2018 sunt semnificative: de la 500 lei la 10.000 lei, in functie de fapta savarsita:
- Neobtinerea atestatului de administrator - amenda intre 5.000 si 10.000 lei.
- Nerespectarea regulilor privind contul unic - amenda intre 5.000 si 10.000 lei.
- Utilizarea fondului de reparatii sau a fondului de rulment in alte scopuri decat cele prevazute de lege - amenda intre 4.000 si 9.000 lei.
Solutia: Ghidul care raspunde la toate intrebarile, inclusiv la cele 5 de mai sus
Specialistii Rentrop & Straton au elaborat lucrarea
„Ghid de contabilitate. Asociatii de proprietari" - singura lucrare de acest fel din Romania,
actualizata 2026, cu toate modificarile legislative la zi.
Lucrarea este semnata de
Daniela Serban, expert contabil, consultant fiscal si auditor financiar, si acopera complet tot ce trebuie sa stie un administrator, presedinte, cenzor sau contabil al unei asociatii de proprietari: drepturile si obligatiile proprietarilor, organizarea si functionarea asociatiei (adunarea generala, comitetul executiv, atributiile fiecarei functii), conducerea contabilitatii asociatiei si modelele de registre si formulare, inregistrarea veniturilor si cheltuielilor, contractarea si facturarea serviciilor de utilitati publice in condominii, statul de salarii, obligatiile declarative (inclusiv D112), termenele legale pentru depunerea declaratiilor la Primarie si, nu in ultimul rand, 30 de cazuri practice actualizate 2026, inclusiv cele 5 situatii prezentate mai sus.
„Am fost ales de curand presedinte al asociatiei de proprietari din bloc, in conditiile in care experienta mea in domeniu era zero. A trebuit sa invat rapid ce inseamna sa administrezi un imobil, conform Legii nr. 196, si fara ghidul dvs. nu cred ca m-as fi descurcat. Activitatea e complexa, mai ales pentru cineva nefamiliarizat cu asa ceva, dar ghidul mi-a oferit tot, cap-coada. Sunt extrem de multumit." — Dumitru Ivanov, inginer, Sector 4, Bucuresti
.jpg)
De ce este aceasta lucrare atat de utila?
Lucrarea arata clar:
- cum sa obtii certificarile necesare
- ce trebuie sa stii despre conducerea contabilitatii asociatilor de proprietari
- care sunt modelele registrelor si a formularelor de contabilitate
- cum se inregistreaza facturile (cheltuielile si veniturile asociatiilor de proprietari)
- ce trebuie sa stii atunci cand se schimba administratorul, cu privire la documentele contabile
- cum sa completeaza statul de salarii lunar si ce obligatii fiscale se declara (ex. D112)
- ce informatii contine lista de plata a cheltuielilor lunare si situatia soldurilor elementelor de de activ si pasiv
- care sunt termenele legale pentru depunerea declaratiilor la Primarie depunerea on-line
- care sunt informatiile relevante care trebuie completate in fisa postului pentru anumiti salariati
- care este procedura de infiintare, evindenta si termenele de inregistrare in REVISAL
- care sunt formularele si declaratiile fiscale care trebuie intocmite in diferite situatii (inregistrare fiscala, modificari ulterioare, declaratii privind salariatii, cenzorii, declararea impozitului pe profit, s.a )
- care sunt termenele legale pentru plata si depunerea declaratiilor fiscale
Comanda ACUM >> Ghidul de contabilitate. Asociatii de proprietari si administreaza asociatia corect, fara amenzi si fara surprize legislative.
Fiscalitatea.ro 
RSS Flux RSS 2.0
Sitemap XML
