Fiscalitatea.ro 
Cuprins
Emiterea de facturi pentru chiria incasata de o asociatie de proprietari: obligatorie sau optionala?Fondul de chirii repartizat prin lista de intretinere schimba tratamentul fiscal?Cand trebuie asociatia sa se inscrie in Registrul RO e-Factura obligatoriuChiriile incasate de la terti (nu doar de la proprietari)De ce lista de intretinere nu este un substitut pentru factura fiscala
O asociatie de proprietari care administreaza doar cheltuielile comune ale blocului nu desfasoara, in principiu, activitate economica si nu intra sub incidenta obligatiilor de facturare electronica. Insa daca asociatia incaseaza si venituri suplimentare - din inchirierea acoperisului, a unui spatiu tehnic sau a fatadei pentru materiale publicitare - lucrurile se schimba radical.
In acest articol explicam cand apare obligatia de a emite facturi fiscale, cand devine obligatorie inscrierea in Registrul RO e-Factura si de ce simpla repartizare a acestor sume in lista de intretinere nu inlocuieste factura.
Ce trebuie sa stii pe scurt:
Notele de plata sau alte documente interne nu sunt suficiente in aceste cazuri. Factura fiscala este documentul obligatoriu care trebuie emis pentru fiecare operatiune economica cu titlu oneros.
Potrivit art. 319 din Codul fiscal, obligatia emiterii facturii fiscale intervine la momentul livrarii bunului sau prestarii serviciului, sau cel tarziu la data incasarii unui avans.
Prin urmare, incasarea de venituri din chirii implica automat:
Repartizarea pe lista si includerea in suma totala de plata nu anuleaza faptul ca se realizeaza o prestare de servicii contra cost, in sensul art. 269 din Codul fiscal.
Prin urmare:
1. Daca asociatia NU desfasoara activitate economica
Daca asociatia de proprietari are doar rolul de administrare a condominiului - gestionand cheltuielile comune ale proprietarilor, fara alte venituri - nu are obligatia de a se inscrie in Registrul RO e-Factura obligatoriu pentru facturile primite de la furnizori. In aceasta situatie, asociatia nu are calitatea de operator economic si nu intra in sfera obligatiilor privind emiterea facturilor electronice pentru operatiunile proprii.
2. Daca asociatia obtine venituri din exploatarea spatiilor comune
Daca asociatia obtine venituri din exploatarea unor spatii sau parti comune ale imobilului - de exemplu, inchirierea unui spatiu tehnic, a acoperisului, a fatadei pentru materiale publicitare sau a altor suprafete comune - aceasta activitate reprezinta activitate economica desfasurata contra cost.
Faptul ca beneficiarii sunt proprietari din cadrul condominiului nu schimba natura economica a operatiunii, deoarece exista o prestare de servicii in schimbul unei remuneratii.
In aceasta situatie, asociatia are obligatia de a solicita inscrierea in Registrul RO e-Factura obligatoriu si de a transmite facturile emise prin sistemul national RO e-Factura, conform art. 10^6 alin. (4) din OUG nr. 120/2021, introdus prin OUG nr. 69/2024.
Citeste si: Cine verifica asociatiile de proprietari si reglementari cheie
Repartizarea in lista de plata nu inlocuieste factura fiscala si nu elimina obligatia de facturare atunci cand exista o activitate economica.
Prin urmare, pentru veniturile provenite din chirii aferente utilizarii spatiilor comune:
Sursa foto: Pexels.com
In acest articol explicam cand apare obligatia de a emite facturi fiscale, cand devine obligatorie inscrierea in Registrul RO e-Factura si de ce simpla repartizare a acestor sume in lista de intretinere nu inlocuieste factura.
Ce trebuie sa stii pe scurt:
- O asociatie de proprietari care desfasoara activitate economica in sensul Codului fiscal trebuie: sa se inscrie in Registrul RO e-Factura obligatoriu, sa emita facturi fiscale si sa transmita facturile prin sistemul RO e-Factura, in termen de 5 zile de la emitere.
- Inscrierea in RO e-Factura se face inainte de inceperea activitatii
- Repartizarea sumelor obtinute din activitati economice intr-un "Fond de chirii" in lista de intretinere este doar o simpla modalitate interna de evidenta si NU scuteste asociatia de obligatia legala de facturare.
Emiterea de facturi pentru chiria incasata de o asociatie de proprietari: obligatorie sau optionala?
Asociatiile de proprietari au OBLIGATIA de a emite facturi fiscale in toate situatiile in care realizeaza venituri din chirii, indiferent daca chiriasii sunt proprietari ai imobilului sau terti. Aceasta obligatie deriva din faptul ca inchirierea unor spatii comune - precum acoperisuri, fatade sau camere tehnice - constituie activitate economica in sensul art. 269 din Codul fiscal.Notele de plata sau alte documente interne nu sunt suficiente in aceste cazuri. Factura fiscala este documentul obligatoriu care trebuie emis pentru fiecare operatiune economica cu titlu oneros.
Potrivit art. 319 din Codul fiscal, obligatia emiterii facturii fiscale intervine la momentul livrarii bunului sau prestarii serviciului, sau cel tarziu la data incasarii unui avans.
Prin urmare, incasarea de venituri din chirii implica automat:
- obligatia emiterii de facturi fiscale;
- obligatia transmiterii acestora prin sistemul national RO e-Factura, incepand cu 1 iulie 2025, in termen de 5 zile de la emitere.
Modificarile legislative schimba regulile pentru Asociatiile de Proprietari!
Comanda ACUM - Ghid de contabilitate. Asociatii de proprietari - lucrarea ce te ajuta sa eviti greselile contabile si fiscale care pot costa timp si bani!
BONUS: 30 de cazuri practice rezolvate, actualizate!! Click AICI>>>
Fondul de chirii repartizat prin lista de intretinere schimba tratamentul fiscal?
Nu. Chiar daca sumele incasate din chirii sunt evidentiate in contabilitate sub forma unui "Fond de chirii" si se repartizeaza lunar in lista de intretinere, regimul fiscal aplicabil nu se modifica. Activitatea ramane activitate economica.Repartizarea pe lista si includerea in suma totala de plata nu anuleaza faptul ca se realizeaza o prestare de servicii contra cost, in sensul art. 269 din Codul fiscal.
Cartea Verde a Contabilitatii 2026
Ghidul practic al contabilitatii in 2026 Legislatie explicata - Exemple detaliate - Monografii contabile complete varianta online
Ghidul practic al contabilitatii in 2026 Legislatie explicata - Exemple detaliate - Monografii contabile complete
- NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulMajorare capital social cu prima de emisiune In situatia in care sunt mai multi asociati ale caror imprumuturi nu sunt proportionale neaparat cu cota de participare, se poate considera prima de capital/aport doar imprumutul...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulCod CAEN aferent activitatii de comercializare jucarii mecanice si electrice Am rugamintea sa ma ajutati cu cateva informatii legate de autorizarea activitatii; mentionez ca dorim sa adaugam coduri CAEN aferente activitatii de comercializare jucarii...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulAchizitie autoturisme si piese de schimb din UE Societate comerciala platitoare de TVA si impozit pe profit, achizitioneaza autoturisme second-hand prin licitatie din spatiul comunitar in vederea revanzarii, acestea sunt...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulAchizitie bunuri de la un furnizor din Portugalia cu livrare dintr-un depozit din Romania Dar daca marfa era stocata in depozitul logistic din Romania, se considera ca s-a efectuat o achizitie intracomunitara?citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulClauza de mobilitate. Conditii de documentare si tratamentul fiscal al prestatiilor suplimentare acordate salariatilor Cum trebuie documentata clauza de mobilitate pentru a fi recunoscuta ca cheltuiala deductibila neimpozabila atat pentru angajat cat si pentru angajator? Multumesc.citeste mai mult
Portal Codul Fiscal
Prin urmare:
- asociatia are in continuare obligatia de a emite facturi fiscale pentru chiria incasata;
- chiar daca suma este impartita proprietarilor prin lista de intretinere, obligatia de emitere si transmitere a facturii catre beneficiar ramane valabila;
- factura trebuie emisa pe numele persoanei care plateste chiria, fie ca este un tert, fie ca este un proprietar din condominiu;
- e-Factura devine obligatorie si in acest caz.
Cand trebuie asociatia sa se inscrie in Registrul RO e-Factura obligatoriu
Raspunsul depinde exclusiv de existenta sau inexistenta unei activitati economice desfasurate de asociatie. Astfel:1. Daca asociatia NU desfasoara activitate economica
Daca asociatia de proprietari are doar rolul de administrare a condominiului - gestionand cheltuielile comune ale proprietarilor, fara alte venituri - nu are obligatia de a se inscrie in Registrul RO e-Factura obligatoriu pentru facturile primite de la furnizori. In aceasta situatie, asociatia nu are calitatea de operator economic si nu intra in sfera obligatiilor privind emiterea facturilor electronice pentru operatiunile proprii.
2. Daca asociatia obtine venituri din exploatarea spatiilor comune
Daca asociatia obtine venituri din exploatarea unor spatii sau parti comune ale imobilului - de exemplu, inchirierea unui spatiu tehnic, a acoperisului, a fatadei pentru materiale publicitare sau a altor suprafete comune - aceasta activitate reprezinta activitate economica desfasurata contra cost.
Faptul ca beneficiarii sunt proprietari din cadrul condominiului nu schimba natura economica a operatiunii, deoarece exista o prestare de servicii in schimbul unei remuneratii.
In aceasta situatie, asociatia are obligatia de a solicita inscrierea in Registrul RO e-Factura obligatoriu si de a transmite facturile emise prin sistemul national RO e-Factura, conform art. 10^6 alin. (4) din OUG nr. 120/2021, introdus prin OUG nr. 69/2024.
Termenele de inscriere in Registrul RO e-Factura obligatoriu
Potrivit art. 10^6 alin. (4) din OUG nr. 120/2021:- persoanele care desfasoara activitati economice au avut obligatia de a solicita inscrierea in Registrul RO e-Factura obligatoriu pana la data de 1 iulie 2025, daca nu optasera deja pentru aplicarea sistemului;
- persoanele care incep sa desfasoare activitati economice dupa 30 iunie 2025 au obligatia de a solicita inscrierea inainte de inceperea activitatii economice, iar inscrierea in registru se face in termen de 3 zile lucratoare de la data solicitarii.
Chiriile incasate de la terti (nu doar de la proprietari)
Situatia este similara si pentru veniturile din chirii obtinute de la terti, nu doar de la proprietarii din condominiu. Inchirierea unor spatii comune catre persoane care nu au calitatea de proprietari reprezinta, de asemenea, activitate economica, iar asociatia are aceleasi obligatii de a emite facturi si de a utiliza sistemul RO e-Factura pentru transmiterea acestora.Citeste si: Cine verifica asociatiile de proprietari si reglementari cheie
De ce lista de intretinere nu este un substitut pentru factura fiscala
Un aspect esential de retinut: in cazul in care asociatia repartizeaza lunar sumele reprezentand chirii prin intermediul listei de intretinere sau printr-un fond distinct, aceasta modalitate interna de evidentiere nu modifica natura fiscala a operatiunii.Repartizarea in lista de plata nu inlocuieste factura fiscala si nu elimina obligatia de facturare atunci cand exista o activitate economica.
Prin urmare, pentru veniturile provenite din chirii aferente utilizarii spatiilor comune:
- documentul justificativ pentru prestarea serviciului este factura emisa de asociatie;
- nota de plata sau lista de intretinere reprezinta doar un document intern de repartizare si recuperare a sumelor de la proprietari, nu un document fiscal in sensul legii.
„E-FACTURA. e-TRANSPORT. Noutati, obligatii, sanctiuni", elaborat de consultantul fiscal Ionut Jinga si publicat de Rentrop & Straton in editia iunie 2026, este ghidul practic care acopera integral toate modificarile legislative recente - inclusiv cele aduse prin Legea nr. 88/2026 - si raspunde la intrebarile practice pe care nicio alta sursa nu le trateaza complet. Comanda AICI>>
Sursa foto: Pexels.com
RSS Flux RSS 2.0
Sitemap XML
