Copierea de continut din prezentul site este supusa regulilor precizate in Termeni si conditii! Click aici.
Prin utilizarea siteului sunteti de acord, in mod implicit cu Termenii si conditiile! Orice abatere de la acestea constituie incalcarea dreptului nostru de autor si va angajeaza raspunderea!
X

Cine verifica asociatiile de proprietari si reglementari cheie

21-Mai-2025
9595
Cine verifica asociatiile de proprietari si reglementari cheie

Asociatia de proprietari este forma juridica de organizare si de reprezentare a intereselor comune ale proprietarilor unui bloc sau ai unui ansamblu de locuinte. Aceasta are un rol important in administrarea si intretinerea cladirii, in repararea si modernizarea ei, dar si in asigurarea respectarii drepturilor si obligatiilor fiecarui proprietar. Asociatia de proprietari are personalitate juridica, dar nu urmareste profit, ci bunul mers al comunitatii din imobil. 

In acest articol vom analiza principalele reglementari cheie cu privire la organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari si vom afla modalitatile de verificare a activitatii acestor entitati.

Reglementari cheie despre organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari

Asociatiile de proprietari se infiintata in conditiile Legii nr. 196/2018.

Iata care sunt principalele reglementari legislative cu privire la organizarea si functionarea acestora:

1. Asociatia de proprietari se infiinteaza prin acordul scris a cel putin jumatate plus unu din numarul proprietarilor dintr-un condominiu. Inainte de a forma oficial o asociatie de proprietari, locatarii dintr-un bloc trebuie sa se intalneasca pentru a decide daca vor sa infiinteze o astfel de asociatie sau, daca exista deja o asociatie de locatari, sa hotarasca transformarea acesteia in asociatie de proprietari. Cu aceasta ocazie, se stabileste si cine va redacta documentele necesare (acordul de asociere si statutul), in cat timp trebuie finalizate, cand va avea loc adunarea de constituire si cum vor fi impartite cheltuielile aferente acestor pasi. Toate aceste decizii se noteaza intr-un proces-verbal semnat de toti participantii la intalnire.

2. Conducerea asociatiei. Organele asociatiei de proprietari sunt:

a) Adunarea generala – alcatuita din toti proprietarii membri ai asociatiei de proprietari. Hotararile asociatiei de proprietari sunt luate in adunarea generala a proprietarilor, iar executarea lor este incredintata comitetului executiv si administratorului. Adunarea generala a asociatiei de proprietari hotaraste, cu acordul a doua treimi din numarul total al proprietarilor din condominiu, asupra oricarei actiuni vizand modernizarea blocului. 

b) Comitetul executiv – format din presedintele asociatiei de proprietari si un numar par de membri, precum si un cenzor sau o comisie de cenzori;

c) Presedintele - functia de presedinte, respectiv membru in comitetul executiv, este incompatibila cu functia de cenzor sau membru in comisia de cenzori.;

d) Cenzorul sau comisia de cenzori – acestea sunt persoanele mandatate de asociatia de proprietari sa urmareasca aplicarea prevederilor legii de catre organele de conducere ale asociatiei de proprietari si sa verifice executia bugetului de venituri si cheltuieli conform prevederilor legale in vigoare. Comisia de cenzori este formata dintr-un numar impar de membri, nu mai mare de cinci.

ATENTIE!
Nu au dreptul de a fi alese sau numite in functii de conducere, administrare sau control din cadrul asociatiilor de proprietari persoanele inrudite pana la gradul al III-lea cu cei care deja ocupa aceste functii.

Modificari IMPORTANTE aduse Legii nr. 196/2018 si Ordinului nr. 1.058/2019 privind aprobarea continutului-cadru al statutului asociatiei de proprietari si al regulamentului condominiului!!!

Comanda lucrarea Asociatii de proprietari. Obligatii fiscal-contabile pentru a evita riscurile de a nu aplica corect aceste modificari. 

Cine controleaza asociatiile de proprietari in cazul unor nereguli

In cazul constatarii unor nereguli in gestiunea financiar-contabila a asociatiei de proprietari sau referitoare la nerespectarea prevederilor prezentei legi in cazul hotararilor adunarii generale sau comitetului executiv, cenzorul/comisia de cenzori instiinteaza proprietarii prin afisare la avizierul asociatiei de proprietari, in termen de cel mult 5 zile de la constatare.

Pentru neindeplinirea atributiilor ce ii/le revin, cenzorul/ membrii comisiei de cenzori raspunde/raspund personal sau in solidar pentru prejudiciile cauzate din vina lui/lor asociatiei si/sau proprietarilor.

Atributiile Cenzorului/Comisiei de cenzori

Cenzorul/Comisia de cenzori a asociatiei de proprietari are, in principal, urmatoarele atributii:


  • urmareste aplicarea prevederilor prezentei legi de catre organele de conducere ale asociatiei de proprietari;
  • verifica gestiunea financiar-contabila;
  • verifica lunar executia bugetului de venituri si cheltuieli conform documentelor, registrelor si situatiei soldurilor elementelor de activ si pasiv intocmite de catre administrator;
  • cel putin o data pe an intocmeste si prezinta adunarii generale rapoarte asupra activitatii sale si asupra gestiunii asociatiei de proprietari, propunand masuri;
  • executa controale inopinate, impreuna cu 2 membri ai comitetului executiv pentru verificarea contabilitatii si a activitatii de casierie, si consemneaza rezultatele controalelor in registrul unic de procese-verbale al asociatiei de proprietari;
  • participa la adunarile generale ale asociatiei si ale comitetului executiv, asigurand legalitatea desfasurarii acestora.

Ce institutii ale statului pot verifica asociatiile de proprietari

Autoritatile administratiei publice locale organizeaza in cadrul aparatului de specialitate al primarului un compartiment specializat in controlul asociatiilor de proprietari. Autoritatea administratiei publice exercita controlul asupra activitatii financiar-contabile din cadrul asociatiilor de proprietari, din oficiu ori la solicitarea unuia sau mai multor membri ai asociatiei de proprietari.

Pe langa primarii, si alte institutii ale statului pot controla activitatea asociatiilor de proprietari si pot aplica sanctiuni si contraventii pentru constatarea unor nereguli. Iata care sunt aceste institutii publice:

1. Inspectoratul de Stat in Constructii – poate efectua controale cu privire la realizarea de modificari neautorizate ale locuintelor ce pot pune in pericol siguranta structurala a cladirii;

2. Politia locala – poate sanctiona locatarii pentru nerespectarea linistii publice;

3. Autoritatea Nationala de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de Utilitati Publice – poate sanctiona asociatiile pentru neluarea tuturor masurilor pentru a pastra in stare de siguranta si functionare a condominiului si a instalatiilor comune;

4. Autoritatea Nationala de Reglementare in Domeniul Energiei – poate efectua controale pentru verificarea accesului si racordarea la retelele de energie electrica si gaze naturale.

Intrebari frecvente despre asociatiile de proprietari

Problemele aparute in practica cu privire la asociatiile de proprietari sunt frecvente, prin urmare va prezentam mai jos cateva raspunsuri la cele mai des intalnite intrebari despre organizarea si activitatea asociatiei. 

Cine poate solicita verificarea situatiei financiare a asociatiei? 


In cazul in care un locatar sesizeaza nereguli cu privire la situatia financiara a unei asociatii de proprietari, se poate adresa primariei pentru a solicita o verificarea a activitatii financiar-contabile a asociatiei. 

Cine poate convoca adunarea generala a proprietarilor?


Adunarea generala ordinara se convoaca de catre:
  • presedintele asociatiei de proprietari sau comitetul executiv;
  • cel putin 20% din numarul proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari.

Proprietarii sunt anuntati, prin afisare la avizier si pe baza de tabel nominal convocator asupra oricarei adunari generale a asociatiei de proprietari, cu cel putin 10 zile inainte de data stabilita. Cei care nu pot fi contactati astfel vor primi notificare prin posta, cu scrisoare recomandata. Anuntul convocarii trebuie sa includa ordinea de zi a adunarii generale.

Adunarile generale extraordinare sau adunarile generale reconvocate se pot anunta cu cel putin 3 zile inainte de data stabilita.

Adunarea generala poate adopta hotarari, daca majoritatea proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari sunt prezenti personal sau prin reprezentanti care au o imputernicire scrisa si semnata de catre proprietarii in numele carora voteaza.

ATENTIE!
Daca presedintele nu convoaca adunarea generala, o pot face cei 20% din proprietarii membri ai asociatiei de proprietari!

Asociatia de proprietari este obligata sa emita facturi pentru reparatiile efectuate la bloc?


Conform legii, asociatiile de proprietari nu au calitatea de operatori economici in sensul OUG nr. 120/2021 si, prin urmare, NU au obligatia de a emite facturi pentru cheltuielile cu utilitatile si reparatiile comune repartizate catre proprietari.

Cu toate acestea, nu exista nicio interdictie privind emiterea unor documente de tip factura de decontare. De aceea, asociatia de proprietari poate emite, in mod voluntar, o factura de decontare aferenta contributiei unui apartament. 

Sfaturi de la Experti - Intrebari si Raspunsuri



Urmareste-ne pe Google News
Atentie contabili!

Modificari importante in Codul fiscal!
Descarcati GRATUIT Raportul Special realizat de specialisti
 MODIFICARILE din Declaratia SAF-T Obligatiile pentru contribuabilii mici



MODIFICARILE din Declaratia SAF-T Obligatiile pentru contribuabilii mici






Sfaturi de la experti



Subiectele saptamanii

  • Redirectionare impozit pe profit 2025. Termen, formular si reglementari cheie

    • Redirectionarea impozitului pe profit reprezinta o oportunitate importanta pentru contribuabilii care doresc sa sustina organizatiile non-profit si cauzele sociale, culturale sau educationale. Prin completarea formularului 177, firmele pot directiona o parte din impozitul datorat catre entitati eligibile, respectand anumite conditii si limite legale. In acest articol vom vedea cine poate beneficia de aceasta facilitate, ce documente sunt necesare, termenul de depunere si regulile esentiale...» citeste mai departe aici

  • SANCTIUNI pentru neconformarea cu E-Factura in B2C de la 1 iulie 2025

    • De la 1 iulie 2025, firmele care nu transmit facturile catre persoane fizice in sistemul RO e-Factura risca amenzi usturatoare. Extinderea obligativitatii e-Facturii si in relatia B2C aduce noi responsabilitati pentru toti operatorii economici, indiferent de metoda de plata folosita de client. In acest articol, explicam cine este vizat, ce reglementari trebuie respectate si care sunt sanctiunile prevazute de lege.» citeste mai departe aici

  • GHID e-Transport 2025: Termene, Obligatii si Sanctiuni

    • Autoritatile fiscale au revizuit recent ghidul oficial privind utilizarea sistemului RO e-Transport, pentru a reflecta modificarile legislative din 2024–2025 si pentru a alinia platforma la noua sa structura. In prezent, sistemul este impartit clar in doua directii: transporturile nationale de bunuri cu risc fiscal ridicat si transporturile internationale, indiferent daca implica sau nu astfel de bunuri. In continuarea articolului vom vedea ce transporturi trebuie declarate,...» citeste mai departe aici

  • SAF-T ANAF. Clarificari pentru contribuabilii care NU au cont bancar

    • Implementarea SAF-T (Standard Audit File for Tax) a adus numeroase intrebari din partea contribuabililor, mai ales din randul firmelor mici si al celor aflate la inceput de drum. Una dintre cele mai frecvente dileme este legata de necesitatea unui cont bancar pentru a putea depune aceasta declaratie. Este sau nu obligatoriu sa ai un cont bancar activ ca sa poti raporta catre ANAF? In cele ce urmeaza, clarificam acest aspect.» citeste mai departe aici

  • Impozit dividende. Ce cota aplici daca platesti dividende in 2025

    • Daca intentionezi sa platesti dividende in 2025, este important sa cunosti cota actuala de impozitare si obligatiile fiscale aferente. In prezent, impozitul pe dividende este de 10%, iar retinerea si virarea acestuia la bugetul de stat intra in sarcina platitorului. In continuare, explicam cine datoreaza acest impozit, cand se plateste si in ce situatii se pot aplica exceptii.» citeste mai departe aici

  • Mijloace fixe inregistrate gresit. Solutii si clarificari pentru firme

    • Mijloacele fixe reprezinta o componenta esentiala in patrimoniul oricarei societati, iar o evidenta contabila corecta a acestor active este cruciala. Cu toate acestea, in practica se pot intalni frecvent erori in clasificarea sau inregistrarea mijloacelor fixe. Identificarea si corectarea lor reprezinta pasi importanti pentru asigurarea transparentei si conformitatii contabile. Avem acest caz. Societatea A va absorbi societatea B. Data de referinta a absorbtiei a fost data de 31.12.2024. In...» citeste mai departe aici

Atentie contabili!
MODIFICARILE din Declaratia SAF-T Obligatiile pentru contribuabilii mici
Modificari importante in Codul fiscal!
Descarcati GRATUIT
Raportul Special

realizat de specialisti
MODIFICARILE din Declaratia SAF-T Obligatiile pentru contribuabilii mici
Da, vreau informatii despre produsele Rentrop&Straton. Sunt de acord ca datele personale sa fie prelucrate conform Regulamentul UE 679/2016