Fiscalitatea.ro 
Asociatia de proprietari este forma juridica de organizare si de reprezentare a intereselor comune ale proprietarilor unui bloc sau ai unui ansamblu de locuinte. Aceasta are un rol important in administrarea si intretinerea cladirii, in repararea si modernizarea ei, dar si in asigurarea respectarii drepturilor si obligatiilor fiecarui proprietar. Asociatia de proprietari are personalitate juridica, dar nu urmareste profit, ci bunul mers al comunitatii din imobil.
In acest articol vom analiza principalele reglementari cheie cu privire la organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari si vom afla modalitatile de verificare a activitatii acestor entitati.
Reglementari cheie despre organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari
Asociatiile de proprietari sunt infiintate in conditiile Legii nr. 196/2018.Iata care sunt principalele reglementari legislative cu privire la organizarea si functionarea acestora:
1. Asociatia de proprietari se infiinteaza prin acordul scris a cel putin jumatate plus unu din numarul proprietarilor dintr-un condominiu. Inainte de a forma oficial o asociatie de proprietari, locatarii dintr-un bloc trebuie sa se intalneasca pentru a decide daca vor sa infiinteze o astfel de asociatie sau, daca exista deja o asociatie de locatari, sa hotarasca transformarea acesteia in asociatie de proprietari. Cu aceasta ocazie, se stabileste si cine va redacta documentele necesare (acordul de asociere si statutul), in cat timp trebuie finalizate, cand va avea loc adunarea de constituire si cum vor fi impartite cheltuielile aferente acestor pasi. Toate aceste decizii se noteaza intr-un proces-verbal semnat de toti participantii la intalnire.
2. Conducerea asociatiei. Organele asociatiei de proprietari sunt:
a) Adunarea generala – alcatuita din toti proprietarii membri ai asociatiei de proprietari. Hotararile asociatiei de proprietari sunt luate in adunarea generala a proprietarilor, iar executarea lor este incredintata comitetului executiv si administratorului. Adunarea generala a asociatiei de proprietari hotaraste, cu acordul a doua treimi din numarul total al proprietarilor din condominiu, asupra oricarei actiuni vizand modernizarea blocului.
b) Comitetul executiv – format din presedintele asociatiei de proprietari si un numar par de membri, precum si un cenzor sau o comisie de cenzori;
c) Presedintele - functia de presedinte, respectiv membru in comitetul executiv, este incompatibila cu functia de cenzor sau membru in comisia de cenzori.;
d) Cenzorul sau comisia de cenzori – acestea sunt persoanele mandatate de asociatia de proprietari sa urmareasca aplicarea prevederilor legii de catre organele de conducere ale asociatiei de proprietari si sa verifice executia bugetului de venituri si cheltuieli conform prevederilor legale in vigoare. Comisia de cenzori este formata dintr-un numar impar de membri, nu mai mare de cinci.
ATENTIE!
Nu au dreptul de a fi alese sau numite in functii de conducere, administrare sau control din cadrul asociatiilor de proprietari persoanele inrudite pana la gradul al III-lea cu cei care deja ocupa aceste functii.
Modificarile legislative schimba regulile pentru Asociatiile de Proprietari!
Comanda Ghid de contabilitate. Asociatii de proprietari - lucrarea ce te ajuta sa eviti greselile contabile si fiscale care pot costa timp si bani!
BONUS: 30 de cazuri practice rezolvate, actualizate!! Click AICI>>>
Cine controleaza asociatiile de proprietari in cazul unor nereguli
In cazul constatarii unor nereguli in gestiunea financiar-contabila a asociatiei de proprietari sau referitoare la nerespectarea prevederilor prezentei legi in cazul hotararilor adunarii generale sau comitetului executiv, cenzorul/comisia de cenzori instiinteaza proprietarii prin afisare la avizierul asociatiei de proprietari, in termen de cel mult 5 zile de la constatare.Pentru neindeplinirea atributiilor ce ii/le revin, cenzorul/ membrii comisiei de cenzori raspunde/raspund personal sau in solidar pentru prejudiciile cauzate din vina lui/lor asociatiei si/sau proprietarilor.
Atributiile Cenzorului/Comisiei de cenzori
Cenzorul/Comisia de cenzori a asociatiei de proprietari are, in principal, urmatoarele atributii:
Ghid complet Impozitul pe venit si contributiile sociale
Cartea verde a Contabilitatii 2026
Examen Consultant Fiscal 2026
- NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulInregistrare obiect de inventar In luna iunie 2026 (luna inchisa definitiv, D300 si D394 transmise, calcul trimestrial finalizat), am inregistrat eronat o factura de achizitie pentru o statie de incarcare in...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulConversie imprumut afiliati nerezidenti in actiuni Compania are un imprumut de la o parte afiliata nerezidenta scadent in perioada urmatoare. Care sunt obligatiile fiscale pe care le are compania daca vrea sa converteasca in...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulFacturare servicii legate de imobile catre un partener din Serbia Am primit raspunsul la intrebare si multumesc. O nelamurire am si as dori sa ma ajutati: codul fiscal la art 278, 4 a), si normele metodologice aferente, precizeaza anumite...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulAnulare distribuire dividende Daca societatea a decis sa distribuie dividende aferente 2025 interimare si nu le-a ridicat, a platit impozitul aferent cu 10%, acum ar putea renunta la ele si sa le introducem in...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulInregistrare achizitie intracomunitara fructe. Decontare transport administratorului Firma COM a achizitionat din Grecia 22 tone fructe transportul fiind asigurat de o firma din Bulgaria. Marfa si transportul au fost platite cash de catre administratorul firmei din...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal
- urmareste aplicarea prevederilor prezentei legi de catre organele de conducere ale asociatiei de proprietari;
- verifica gestiunea financiar-contabila;
- verifica lunar executia bugetului de venituri si cheltuieli conform documentelor, registrelor si situatiei soldurilor elementelor de activ si pasiv intocmite de catre administrator;
- cel putin o data pe an intocmeste si prezinta adunarii generale rapoarte asupra activitatii sale si asupra gestiunii asociatiei de proprietari, propunand masuri;
- executa controale inopinate, impreuna cu 2 membri ai comitetului executiv pentru verificarea contabilitatii si a activitatii de casierie, si consemneaza rezultatele controalelor in registrul unic de procese-verbale al asociatiei de proprietari;
- participa la adunarile generale ale asociatiei si ale comitetului executiv, asigurand legalitatea desfasurarii acestora.
Ce institutii ale statului pot verifica asociatiile de proprietari
Autoritatile administratiei publice locale organizeaza in cadrul aparatului de specialitate al primarului un compartiment specializat in controlul asociatiilor de proprietari. Autoritatea administratiei publice exercita controlul asupra activitatii financiar-contabile din cadrul asociatiilor de proprietari, din oficiu ori la solicitarea unuia sau mai multor membri ai asociatiei de proprietari.Pe langa primarii, si alte institutii ale statului pot controla activitatea asociatiilor de proprietari si pot aplica sanctiuni si contraventii pentru constatarea unor nereguli. Iata care sunt aceste institutii publice:
1. Inspectoratul de Stat in Constructii – poate efectua controale cu privire la realizarea de modificari neautorizate ale locuintelor ce pot pune in pericol siguranta structurala a cladirii;
2. Politia locala – poate sanctiona locatarii pentru nerespectarea linistii publice;
3. Autoritatea Nationala de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de Utilitati Publice – poate sanctiona asociatiile pentru neluarea tuturor masurilor pentru a pastra in stare de siguranta si functionare a condominiului si a instalatiilor comune;
4. Autoritatea Nationala de Reglementare in Domeniul Energiei – poate efectua controale pentru verificarea accesului si racordarea la retelele de energie electrica si gaze naturale.
Intrebari frecvente despre asociatiile de proprietari
Problemele aparute in practica cu privire la asociatiile de proprietari sunt frecvente, prin urmare va prezentam mai jos cateva raspunsuri la cele mai des intalnite intrebari despre organizarea si activitatea asociatiei.Cine poate solicita verificarea situatiei financiare a asociatiei?
In cazul in care un locatar sesizeaza nereguli cu privire la situatia financiara a unei asociatii de proprietari, se poate adresa primariei pentru a solicita o verificarea a activitatii financiar-contabile a asociatiei.
Cine poate convoca adunarea generala a proprietarilor?
Adunarea generala ordinara se convoaca de catre:
- presedintele asociatiei de proprietari sau comitetul executiv;
- cel putin 20% din numarul proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari.
Proprietarii sunt anuntati, prin afisare la avizier si pe baza de tabel nominal convocator asupra oricarei adunari generale a asociatiei de proprietari, cu cel putin 10 zile inainte de data stabilita. Cei care nu pot fi contactati astfel vor primi notificare prin posta, cu scrisoare recomandata. Anuntul convocarii trebuie sa includa ordinea de zi a adunarii generale.
Adunarile generale extraordinare sau adunarile generale reconvocate se pot anunta cu cel putin 3 zile inainte de data stabilita.
Adunarea generala poate adopta hotarari, daca majoritatea proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari sunt prezenti personal sau prin reprezentanti care au o imputernicire scrisa si semnata de catre proprietarii in numele carora voteaza.
ATENTIE!
Daca presedintele nu convoaca adunarea generala, o pot face cei 20% din proprietarii membri ai asociatiei de proprietari!
Asociatia de proprietari este obligata sa emita facturi pentru reparatiile efectuate la bloc?
Conform legii, asociatiile de proprietari nu au calitatea de operatori economici in sensul OUG nr. 120/2021 si, prin urmare, NU au obligatia de a emite facturi pentru cheltuielile cu utilitatile si reparatiile comune repartizate catre proprietari.
Cu toate acestea, nu exista nicio interdictie privind emiterea unor documente de tip factura de decontare. De aceea, asociatia de proprietari poate emite, in mod voluntar, o factura de decontare aferenta contributiei unui apartament.
RSS Flux RSS 2.0
Sitemap XML
