Ajustarea TVA in cazul vanzarii in anul 2008 a unei cladiri achizitionate inainte de data aderarii

Intrebare:

Cum se efectueaza ajustarea TVA in cazul vanzarii in anul 2008 a unei cladiri achizitionate inainte de data aderarii pentru care s-a dedus TVA? Mentionez ca in 2008 la vanzarea cladirii s-a optat pentru operatiune scutita de TVA.

Raspuns in luna iunie 2008:
In situatia in care cladirea a fost achizitionata inainte de data aderarii si nu a suportat lucrari de modernizare si transformare, constructia se poate considera cladire veche pentru faptul ca a fost ocupata inainte de data aderarii. Vanzarea unor astfel de cladiri se face prin aplicarea regimului de scutire fara drept de deducere a TVA asa cum este reglementata operatiunea prin Codul fiscal la art. 141, alin. 2, lit. f.

Regimul normal de taxare prin colectarea TVA la cota standard se aplica numai daca vanzatorul doreste aplicarea acestui regim si numai dupa ce aceasta optiune a fost exprimata in scris prin depunerea unei notificari la organul fiscal teritorial.

Totusi, se recomanda multa prudenta la incadrarea cladirii respective la constructii vechi, motiv pentru care va recomandam ca, inainte de a lua o decizie, sa analizati daca nu cumva acel imobil se considera nou datorita lucrarilor de modernizare, transformare efectuate ulterior datei primei ocupari.

Astfel de situatii posibile care restrictioneaza incadrarea vanzarilor de cladiri in regim de scutire fara drept de deducere a TVA sunt detaliate prin art. 161 ?dispozitii tranzitorii? de la alineatul 1 la 14. In situatia in care pentru acele lucrari de modernizare si transformare firma dvs. si-a exercitat dreptul de deducere a TVA, in anumite conditii, vanzarea in regim de scutire impune ajustarea dreptului de deducere exercitat initial.

In cazul unei cladiri vechi achizitionate si ocupate inainte de data aderarii, vandute dupa data aderarii, ajustarea taxei deduse initial se face doar in cadrul perioadei de ajustare de 5 ani.

P daca respectiva cladire a fost achizitionata in anul 2002: la momentul vanzarii in anul 2008, perioada de ajustare de 5 ani pentru cladirile vechi a expirat (2002, 2003, 2004, 2005 si 2006) si nu se mai face ajustarea taxei deduse chiar daca, initial, la momentul achizitiei s-a exercitat acest drept. Totusi, daca in perioada 2005, 2006 si 2007 acea cladire a suportat lucrari de transformare sau modernizate pentru care s-a exercitat dreptul de deducere, ajustarea se face in cadrul termenului de 5 ani calculat de la data modernizarii. Ajustarea se face doar pentru TVA dedusa aferenta lucrarilor de transformare sau modernizare daca valoarea fiecarei transformari sau modernizari nu depaseste 20% din valoarea constructiei. Daca valoarea fiecarei transformari sau modernizari depaseste 20% din valoarea constructiei, ajustarea se face atat pentru TVA dedusa inainte de aderare, cat si pentru TVA dedusa dupa aderare.

daca, initial, la momentul achizitiei s-a exercitat acest drept. Totusi, daca in perioada 2005, 2006 si 2007 acea cladire a suportat lucrari de transformare sau modernizate pentru care s-a exercitat dreptul de deducere, ajustarea se face in cadrul termenului de 5 ani calculat de la data modernizarii. Ajustarea se face doar pentru TVA dedusa aferenta lucrarilor de transformare sau modernizare daca valoarea fiecarei transformari sau modernizari nu depaseste 20% din valoarea constructiei. Daca valoarea fiecarei transformari sau modernizari depaseste 20% din valoarea constructiei, ajustarea se face atat pentru TVA dedusa inainte de aderare, cat si pentru TVA dedusa dupa aderare.

Pentru constructiile vechi, taxa pe valoarea adaugata se ajusteaza respectand prevederile art. 161 din Codul fiscal si punctului 83 din normele metodologice de aplicare a Codului fiscal, aprobate prin H.G. nr. 44/2004 numai daca acele bunuri imobile sunt vandute sau inchiriate in regim de scutire fara drept de deducere a TVA

Prevederile articolului 149 privind ajustarea sunt aplicabile doar cladirilor achizitionate dupa data aderarii sau cladirilor achizitionate inainte de data aderarii pentru care s-au efectuat lucrari de modernizare care depasesc 50 % din valoarea de piata a acelei cladiri. Perioada de ajustare pentru cladirile noi este de 20 de ani calculata de la data achizitiei, modernizarii sau transformarii.

In situatia prezentata de dvs., deoarece achizitia a avut loc inainte de aderare, ajustarea trebuie efectuata numai daca va aflati in perioada de ajustare de 5 ani, in functie de delimitarile de la art. 161, alin. 1, lit. a,b si c conform caruia un bun imobil este construit si modernizat inainte de data aderarii, daca bunul imobil achizitionat, inclusiv modernizarea aferenta a fost utilizat pentru prima data inaintea aderarii.

Deoarece achizitia cladirii a avut loc inainte de 01.01.2007, ajustarea dreptului de deducere se face conform prevederilor de la punctul 83 din normele metodologice de aplicare a Codul fiscal, aprobate prin H.G. nr. 44/2004. Conform normelor, obligatia de ajustare intervine pentru bunurile imobile achizitionate, construite sau modernizate in ultimii 5 ani in cadrul carora bunurile imobile au fost dobandite sau modernizate.

Pentru efectuarea ajustarii in anul 2008, suma de ajustat se determina astfel:
(TVA dedusa initial : 5 ani) : 12 luni = TVA ajustata lunar

si in etapa a doua:
TVA ajustata lunar x nr. de luni ramase dupa data vanzarii in cadrul perioadei de 5 ani

Exemplu:
In luna august 2005 se achizitioneaza o cladire in valoare totala de 93.947 lei, din care baza de impozitare 78.947 lei si TVA aferenta 15.000 lei. La data achizitiei, firma dvs. isi exercita integral dreptul de deducere a TVA deoarece cladirea respectiva este destinata depozitarii produselor finite obtinute din activitatea proprie. In anul 2008, in luna aprilie se decide vanzarea cladirii in regim de scutire, fara drept de deducere a TVA conform articolului 141, alin. 2, lit. f din Codul fiscal.

Presupunem faptul ca in perioada cuprinsa intre data achizitiei si data vanzarii nu s-au efectuat lucrari de modernizare si transformare a cladirii respective. La momentul vanzarii, bunul imobil se afla in cadrul perioadei de ajustare de 5 ani (60 de luni), bunul fiind utilizat de firma dvs. in scopul realizarii de operatiuni impozabile timp de 33 de luni (august 2005 ? aprilie 2008 = 33 luni).

Calendaristic si fiscal, perioada de ajustare expira in luna iulie 2010 (august 2005 ? iulie 2010 = 60 luni). Operatiunea de vanzarea in regim de scutire a cladirii nu ar mai fi fost supusa ajustarii in situatia in care ar fi avut loc la o data ulterioara datei de 31 iulie 2010. Deoarece in situatia dvs. vanzarea are loc inainte de expirarea perioadei de ajustare iar regimul de taxare aplicat este scutirea, pentru perioada ramasa trebuie sa efectuati ajustarea. Ajustarea se efectueaza o singura data, pentru perioada ramasa in cadrul intervalului de 5 ani de la data achizitiei, adica 27 luni (60 luni ? 33 luni = 27 luni).

Suma TVA care trebuie ajustata se determina astfel:
(15.000 lei : 5 ani) : 12 luni = 250 lei/luna x 27 luni = 6.750 lei.

Din punct de vedere contabil, ajustarea taxei se evidentiaza prin formula contabila:
635 (analitic distinct) = 4426

In situatia in care exemplul formulat nu se poate adapta situatiei existente la firma dvs., pentru alte exemple de acest gen, va recomandam sa consultati exemplele formulate de legiuitor la punctul 83 din normele de aplicare ale Codului fiscal modificate prin H.G. nr. 1579/2007, in vigoare de la data de 1 ianuarie 2008.