Fiscalitatea.ro 
Un asociat poate aduce un imobil ca aport la capitalul social al firmei, insa daca la un moment dat doreste retragerea bunului, operatiunea trebuie sa respecte anumite reguli contabile si fiscale: de la ajustarea TVA deduse la modernizarea cladirii, pana la obligatia de a respecta principiul valorii de piata in tranzactiile cu persoane afiliate. Iar daca imobilul a fost modernizat semnificativ in perioada in care s-a aflat in patrimoniul firmei, complicatiile se inmultesc.
In acest articol vom analiza un studiu de caz concret despre cum se trateaza corect aceasta situatie, inclusiv monografiile contabile aferente.
Ce trebuie sa stii pe scurt:
Intrebarile practice sunt:
Motivul este simplu: din momentul in care imobilul a fost adus ca aport in natura, acesta a intrat in patrimoniul societatii, care are personalitate juridica si patrimoniu distincte de cele ale asociatilor sai. In schimbul aportului, asociatul a primit parti sociale , nu un drept de proprietate conditionata asupra bunului adus.
Prin urmare, daca asociatul doreste imobilul inapoi, solutia legala este vanzarea imobilului de catre societate catre asociat, urmata de o diminuare a capitalului social.
Citeste si: Este permisa restituirea dobanzii imprumutului asociatului in conditiile unui capital negativ?
1. Societatea vinde imobilul asociatului
Prin aceasta operatiune, societatea dobandeste o creanta fata de asociat:
461 = 7583
„Debitori diversi" „Venituri din vanzarea activelor
si alte operatiuni de capital"
2. Asociatul decide diminuarea capitalului social
Prin aceasta operatiune, societatea recunoaste o datorie fata de asociat, egala cu valoarea aportului retras:
1012 = 456
„Capital subscris varsat" „Decontari cu actionarii/asociatii
privind capitalul"
3. Compensarea creantei cu datoria fata de asociat
Numai dupa inregistrarea ambelor operatiuni de mai sus se poate efectua compensarea, la nivelul sumei celei mai mici:
456 = 461
„Decontari cu actionarii/asociatii „Debitori diversi"
privind capitalul"
De ce aceasta ordine? Principiul necompensarii, prevazut la punctul 56 din Anexa la OMFP nr. 1.802/2014, interzice orice compensare directa intre active si datorii sau intre venituri si cheltuieli. Toate creantele si datoriile trebuie inregistrate distinct, pe baza de documente justificative. Compensarea este permisa doar dupa contabilizarea separata a fiecarei operatiuni, iar in notele explicative se prezinta valoarea bruta a creantelor si datoriilor compensate.
1. Pretul de vanzare - obligatoriu la valoarea de piata. Deoarece asociatul este o persoana afiliata societatii, vanzarea imobilului nu se poate face la orice pret convenit intre parti. Conform art. 11 alin. (4) din Codul fiscal: „Tranzactiile intre persoane afiliate se realizeaza conform principiului valorii de piata."
Prin urmare, pretul de vanzare trebuie sa reflecte valoarea de piata a imobilului la momentul tranzactiei, determinata de regula printr-un raport de evaluare intocmit de un evaluator autorizat ANEVAR. Orice abatere de la valoarea de piata poate fi ajustata de ANAF in cadrul unui control fiscal.
2. Regimul TVA difera in functie de starea imobilului : „nou" sau „vechi" . Acesta este punctul cu cel mai mare impact fiscal in situatia descrisa. Investitiile efectuate de societate au crescut valoarea imobilului cu 50% fata de valoarea initiala (100.000 lei investitii fata de 200.000 lei valoare initiala).
Conform legislatiei TVA, un imobil care a fost modernizat astfel incat valoarea modernizarilor depaseste 50% din valoarea de piata a constructiei este reconsiderat „nou" pana la data de 31 decembrie a anului urmator receptiei finale a lucrarilor de investitii.
Aceasta reconsiderare are consecinte directe asupra regimului TVA aplicabil vanzarii:
Temeiul legal este art. 305 din Codul fiscal, care prevede o perioada de ajustare de 20 de ani pentru bunurile imobile.
Ajustarea se calculeaza proportional cu numarul de ani ramasi din perioada de ajustare fata de momentul in care TVA a fost dedusa.
Exemplu:
Daca acest studiu de caz ti-a fost util, cel mai recent numar al Revistei aduce si mai multe subiecte de interes direct pentru activitatea ta:
>> In rubrica „SPECIALISTUL COMENTEAZA" — Ionut Jinga vorbeste despre: Imobilizarile necorporale – valoarea invizibila a patrimoniului unei companii
Licente, programe informatice, site-uri, liste de clienti — toate acestea pot valora mai mult decat utilajele dintr-un depozit, dar putini contabili stiu exact cand au voie sa le inregistreze ca active si cand sunt obligati sa le treaca direct pe cheltuieli.
Ionut Jinga explica exact unde se afla granita si de ce o incadrare gresita te poate costa scump.
De ce merita sa citesti acest articol?
>> In rubrica „MONOGRAFIE CONTABILA" — Gabi Popescu analizeaza subiectul: Aplicarea masurilor pentru diminuarea risipei alimentare
Incepand cu 2026, operatorii agroalimentari au obligatii legale clare privind reducerea risipei de hrana — de la reducerea preturilor si donarea alimentelor catre ONG-uri, pana la transformarea acestora in hrana pentru animale sau biogaz. Iar nerespectarea regulilor nu inseamna doar amenzi, ci si pierderea unor facilitati fiscale semnificative.
De ce este crucial sa cunosti aceste informatii?
>>CAZURI PRACTICE care pun probleme indiferent de context
Numarul curent al Revistei raspunde si la intrebarile pe care le pui cel mai des, dar la care gasesti greu un raspuns clar si complet:
Revista Romana de Contabilitate si Monografii Contabile apare lunar si este disponibila in format digital si tiparit.
Aboneaza-te ACUM
Sursa foto: Pexels.com
In acest articol vom analiza un studiu de caz concret despre cum se trateaza corect aceasta situatie, inclusiv monografiile contabile aferente.
Ce trebuie sa stii pe scurt:
- Asociatul NU poate retrage imobilul din capitalul social decat la partajul capitalurilor proprii, cand societatea se lichideaza.
- Solutia corecta este vanzarea imobilului diminuare capital social compensare
- Pretul de vanzare trebuie sa fie la valoarea de piata (persoane afiliate)
- Regimul TVA la vanzare depinde daca imobilul este „nou" sau „vechi" la data vanzarii
- Riscul principal: Ajustarea TVA deduse la modernizare - perioada de ajustare 20 ani
Situatia concreta
Un asociat a adus ca aport in natura la capitalul social un imobil in valoare de 200.000 lei. Pe parcursul detinerii, societatea a efectuat investitii (modernizari) la acel imobil in valoare de 100.000 lei, a dedus TVA aferenta lucrarilor si a aplicat amortizarea. Acum asociatul doreste sa-si recupereze imobilul.Intrebarile practice sunt:
- Poate asociatul sa „retraga" pur si simplu imobilul din capitalul social?
- Care sunt inregistrarile contabile corecte?
- Ce obligatii fiscale apar, inclusiv in legatura cu TVA dedusa la modernizare?
Poate asociatul sa retraga imobilul din capitalul social?
Prima clarificare este esentiala: asociatul NU poate retrage imobilul din capitalul social altfel decat la lichidarea societatii, in momentul partajului capitalurilor proprii.Motivul este simplu: din momentul in care imobilul a fost adus ca aport in natura, acesta a intrat in patrimoniul societatii, care are personalitate juridica si patrimoniu distincte de cele ale asociatilor sai. In schimbul aportului, asociatul a primit parti sociale , nu un drept de proprietate conditionata asupra bunului adus.
Prin urmare, daca asociatul doreste imobilul inapoi, solutia legala este vanzarea imobilului de catre societate catre asociat, urmata de o diminuare a capitalului social.
Consilier Taxe si Impozite pentru Contabili 12 actualizari
Declaratia Unica 2026 Impozit pe venit Contributii CAS si CASS
ChatGPT pentru contabili Ghid Practic cu prompturi si aplicatii reale
- NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulAvansuri spre decontare in numerar Administratorul firmei plateste din banii personali diversi furnizori pentru societate. Platile le inregistrez 401 = 542. Se poate face restituirea sumelor de bani catre...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulDeclaratiile 392A, 392B si 393 raman suspendate. Digitalizarea ANAF pune sub semnul intrebarii unele declaratii fiscale citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulCompletare 060 Ati indicat completarea sectiunii B, va rog mai exact sa indicati, bifez B.I cu DI, fara a completa vreun CIF? sau se completeaza CIF-ul de sediul al societatii la rubrica CIF UAT?...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulTransfer marfuri. Analitice cont 371 sau cont 482 De anul acesta am inceput sa implementam contabilitatea de gestiune si am urmatoarea situatie: - marfa imi pleaca din depozit catre magazin propriu la pretul de cost + valoare...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulCompletare Pe langa declararea in D311, se mai declara si in D394? In D311 se completeaza si punctul III, data anularii in scopuri de tva? La punctul IV si V ce anume se completeaza?...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal
Citeste si: Este permisa restituirea dobanzii imprumutului asociatului in conditiile unui capital negativ?
Inregistrarile contabile vanzarii imobilului catre asociat
Iata care sunt pasii corecti de urmat pentru retragerea unui imobil din capitalul social:1. Societatea vinde imobilul asociatului
Prin aceasta operatiune, societatea dobandeste o creanta fata de asociat:
461 = 7583
„Debitori diversi" „Venituri din vanzarea activelor
si alte operatiuni de capital"
2. Asociatul decide diminuarea capitalului social
Prin aceasta operatiune, societatea recunoaste o datorie fata de asociat, egala cu valoarea aportului retras:
1012 = 456
„Capital subscris varsat" „Decontari cu actionarii/asociatii
privind capitalul"
3. Compensarea creantei cu datoria fata de asociat
Numai dupa inregistrarea ambelor operatiuni de mai sus se poate efectua compensarea, la nivelul sumei celei mai mici:
456 = 461
„Decontari cu actionarii/asociatii „Debitori diversi"
privind capitalul"
De ce aceasta ordine? Principiul necompensarii, prevazut la punctul 56 din Anexa la OMFP nr. 1.802/2014, interzice orice compensare directa intre active si datorii sau intre venituri si cheltuieli. Toate creantele si datoriile trebuie inregistrate distinct, pe baza de documente justificative. Compensarea este permisa doar dupa contabilizarea separata a fiecarei operatiuni, iar in notele explicative se prezinta valoarea bruta a creantelor si datoriilor compensate.
Aspecte fiscale: regimul TVA si riscuri
In situatia prezentata, trebuie avute in vedere urmatoarele aspecte:1. Pretul de vanzare - obligatoriu la valoarea de piata. Deoarece asociatul este o persoana afiliata societatii, vanzarea imobilului nu se poate face la orice pret convenit intre parti. Conform art. 11 alin. (4) din Codul fiscal: „Tranzactiile intre persoane afiliate se realizeaza conform principiului valorii de piata."
Prin urmare, pretul de vanzare trebuie sa reflecte valoarea de piata a imobilului la momentul tranzactiei, determinata de regula printr-un raport de evaluare intocmit de un evaluator autorizat ANEVAR. Orice abatere de la valoarea de piata poate fi ajustata de ANAF in cadrul unui control fiscal.
2. Regimul TVA difera in functie de starea imobilului : „nou" sau „vechi" . Acesta este punctul cu cel mai mare impact fiscal in situatia descrisa. Investitiile efectuate de societate au crescut valoarea imobilului cu 50% fata de valoarea initiala (100.000 lei investitii fata de 200.000 lei valoare initiala).
Conform legislatiei TVA, un imobil care a fost modernizat astfel incat valoarea modernizarilor depaseste 50% din valoarea de piata a constructiei este reconsiderat „nou" pana la data de 31 decembrie a anului urmator receptiei finale a lucrarilor de investitii.
Aceasta reconsiderare are consecinte directe asupra regimului TVA aplicabil vanzarii:
- Imobil „nou" — vanzarea este obligatoriu taxabila cu TVA, conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal;
- Imobil „vechi" (care nu mai este considerat nou) — vanzarea este scutita de TVA, fara drept de deducere.
Ajustarea TVA - riscul major daca imobilul nu mai este „nou"
Daca la momentul vanzarii imobilul nu mai este considerat „nou" si vanzarea se face in regim de scutire fara drept de deducere, societatea este obligata sa ajusteze TVA dedusa la achizitionarea si modernizarea imobilului.Temeiul legal este art. 305 din Codul fiscal, care prevede o perioada de ajustare de 20 de ani pentru bunurile imobile.
Ajustarea se calculeaza proportional cu numarul de ani ramasi din perioada de ajustare fata de momentul in care TVA a fost dedusa.
Exemplu:
- TVA dedusa la modernizare: 100.000 lei × 19% = 19.000 lei
- Daca vanzarea are loc dupa 5 ani de la finalizarea modernizarii, perioada de ajustare ramasa este de 15 ani din 20
- TVA de ajustat (de restituit la stat): 19.000 lei × 15/20 = 14.250 lei
Revista Romana de Contabilitate si Monografii Contabile
Studiul de caz de mai sus este preluat din Revista Romana de Contabilitate si Monografii Contabile, un instrument esential pentru profesionistii din domeniu, care ofera clarificari rapide si corecte ale legislatiei fiscale si contabile, cu exemple practice aplicabile imediat in activitatea zilnica.Daca acest studiu de caz ti-a fost util, cel mai recent numar al Revistei aduce si mai multe subiecte de interes direct pentru activitatea ta:
>> In rubrica „SPECIALISTUL COMENTEAZA" — Ionut Jinga vorbeste despre: Imobilizarile necorporale – valoarea invizibila a patrimoniului unei companii
Licente, programe informatice, site-uri, liste de clienti — toate acestea pot valora mai mult decat utilajele dintr-un depozit, dar putini contabili stiu exact cand au voie sa le inregistreze ca active si cand sunt obligati sa le treaca direct pe cheltuieli.
Ionut Jinga explica exact unde se afla granita si de ce o incadrare gresita te poate costa scump.
De ce merita sa citesti acest articol?
- Clarificare esentiala — inveti sa delimitezi cheltuielile de cercetare (care merg direct pe costurile perioadei) de cele de dezvoltare, care pot fi capitalizate;
- Capcane fiscale explicate — articolul arata exact unde se desparte contabilitatea de fiscalitate: de ce amortizarea contabila a fondului comercial este nedeductibila fiscal;
- Studii de caz reale — doua situatii practice legate de achizitia unui portofoliu de clienti, cu monografii contabile (628 = 401) si argumente din Codul fiscal (art. 28) si OMFP nr. 1.802/2014.
>> In rubrica „MONOGRAFIE CONTABILA" — Gabi Popescu analizeaza subiectul: Aplicarea masurilor pentru diminuarea risipei alimentare
Incepand cu 2026, operatorii agroalimentari au obligatii legale clare privind reducerea risipei de hrana — de la reducerea preturilor si donarea alimentelor catre ONG-uri, pana la transformarea acestora in hrana pentru animale sau biogaz. Iar nerespectarea regulilor nu inseamna doar amenzi, ci si pierderea unor facilitati fiscale semnificative.
De ce este crucial sa cunosti aceste informatii?
- Pentru a evita amenzile — incepand cu 2026, raportarile anuale in platforma nationala devin obligatorii;
- Pentru a plati mai putine taxe — daca nu intocmesti corect actele de donare, risti sa pierzi scutirea de TVA si deductibilitatea integrala a cheltuielilor;
- Pentru eficientizarea stocurilor — in loc sa cheltuiesti bani pentru distrugerea marfii expirate, inveti sa o valorifici legal si sa transformi o problema intr-un avantaj fiscal.
>>CAZURI PRACTICE care pun probleme indiferent de context
Numarul curent al Revistei raspunde si la intrebarile pe care le pui cel mai des, dar la care gasesti greu un raspuns clar si complet:
- TVA si Airbnb — Se poate aplica TVA si pastra deducerea integrala la inchirierea in regim Airbnb a unui imobil achizitionat cu taxare inversa?
- Salarii compensatorii — Cum se contabilizeaza si declara salariile compensatorii acordate prin acord amiabil validat in instanta?
- Cheltuieli personale ale administratorului — Poate fi tratata ca dividende o cheltuiala personala a administratorului platita din firma si cum se inregistreaza contabil corect?
- Declaratia unica la norma de venit — Cum se completeaza corect?
- Pensie din Franta — Cum se declara in Romania pensia din Franta a unui rezident si ce CASS si impozit se datoreaza?
Revista Romana de Contabilitate si Monografii Contabile apare lunar si este disponibila in format digital si tiparit.
Aboneaza-te ACUM
Sursa foto: Pexels.com
RSS Flux RSS 2.0
Sitemap XML
