Fiscalitatea.ro 
Investitiile efectuate de chiriasi in spatiile inchiriate trebuie analizate cu atentie inca de la momentul negocierii contractului pentru a evita erori contabile si fiscale cu impact semnificativ. In practica, apar frecvent situatii in care proprietarul suporta integral sau partial costul unor amenajari, modernizari sau lucrari realizate de chirias, iar modul de evidentiere contabila si tratamentul TVA pot ridica numeroase semne de intrebare.
In acest articol vom analiza un studiu de caz concret in care chiriasul realizeaza o investitie in spatiul inchiriat, din care 50% urmeaza sa fie suportata de proprietar dupa finalizarea lucrarilor. Vom afla care este solutia corecta privind facturarea investitiei, documentele justificative necesare, tratamentul TVA si implicatiile fiscale care pot aparea inclusiv in materia impozitului pe cladiri.
Ce trebuie sa stii pe scurt:
Intrebarile la care vom raspunde sunt:
Regula decontarii in numele si in contul altei persoane — prevazuta de art. 286 alin. (4) lit. e) din Codul fiscal si de pct. 31 alin. (3) din Normele metodologice — se aplica exclusiv in situatia in care facturile furnizorilor sunt emise pe numele beneficiarului final, iar persoana care achita sumele nu inregistreaza cheltuieli sau imobilizari si nu deduce TVA.
In situatia descrisa, conditiile NU sunt indeplinite deoarece:
Prin urmare, transferul cotei de investitie catre proprietar reprezinta o livrare/prestare taxabila, pentru care chiriasul are obligatia emiterii unei facturi cu TVA pentru cota de 50% suportata contractual de proprietar.
Aceasta abordare este sustinuta si de pct. 56 alin. (1)-(4) din OMFP nr. 1.802/2014, care consacra principiul necompensarii si obligatia evidentierii distincte in contabilitate a creantelor si datoriilor, precum si a operatiunilor de vanzare si cumparare aferente schimburilor de active sau prestarilor reciproce de servicii.
Citeste si: Inchiriezi apartamente pe termen lung? Ce obligatii fiscale ai
Iata care sunt acestea:
1. Documentele contractuale — relatia dintre parti trebuie reglementata prin contractul de inchiriere si/sau printr-un act aditional care sa prevada in mod expres:
2. Documentele aferente realizarii investitiei — pentru justificarea investitiei efectiv realizate sunt necesare:
3. Documentele aferente transferului cotei de investitie — pentru transferul efectiv al cotei de 50% catre proprietar sunt necesare:
4. Evidenta contabila — documentele trebuie sa permita identificarea clara a elementelor care raman in patrimoniul chiriasului si a celor transferate proprietarului, in conformitate cu obligatia evidentierii distincte prevazuta de pct. 56 din OMFP nr. 1.802/2014.
Conform art. 461 alin. (6) din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, in cazul in care imbunatatirile sau alte modificari aduse unei cladiri cu destinatie nerezidentiala determina cresterea valorii impozabile cu mai mult de 25%, proprietarul are obligatia sa depuna o noua declaratie de impunere la organul fiscal local competent, in termen de 30 de zile de la data modificarii respective.
Impozitul pe cladiri recalculat in noile conditii se datoreaza incepand cu 1 ianuarie a anului urmator celui in care s-a realizat modificarea.
Exemplu practic:
In acest articol vom analiza un studiu de caz concret in care chiriasul realizeaza o investitie in spatiul inchiriat, din care 50% urmeaza sa fie suportata de proprietar dupa finalizarea lucrarilor. Vom afla care este solutia corecta privind facturarea investitiei, documentele justificative necesare, tratamentul TVA si implicatiile fiscale care pot aparea inclusiv in materia impozitului pe cladiri.
Ce trebuie sa stii pe scurt:
- Investitiile realizate de chirias si suportate partial de proprietar trebuie tratate ca livrare taxabila (nu decontare)
- Operatiunea necesita o documentare completa
- Trebuie avut in vedere si tratamentul fiscal aplicabil impozitului pe cladiri
Situatia concreta
O societate proprietara a inchiriat un spatiu comercial. Chiriasul a realizat o investitie in acel spatiu pentru derularea activitatii sale comerciale. Intelegerea contractuala prevede ca 50% din valoarea investitiei este suportata de proprietar. Bunurile au fost cumparate si achitate de chirias, pe numele sau. Dupa 12 luni, chiriasul urmeaza sa factureze proprietarului cota de investitie care ii revine acestuia.Intrebarile la care vom raspunde sunt:
- Care este tratamentul contabil corect?
- Ce obligatii fiscale apar?
Tratamentul contabil al investitiilor efectuate de chirias si suportate partial de proprietar
Prima si cea mai importanta clarificare: operatiunea nu reprezinta o decontare de sume achitate in numele si in contul altei persoane, chiar daca, la prima vedere, pare ca proprietarul doar „returneaza" chiriasului jumatate din ce a platit acesta.Regula decontarii in numele si in contul altei persoane — prevazuta de art. 286 alin. (4) lit. e) din Codul fiscal si de pct. 31 alin. (3) din Normele metodologice — se aplica exclusiv in situatia in care facturile furnizorilor sunt emise pe numele beneficiarului final, iar persoana care achita sumele nu inregistreaza cheltuieli sau imobilizari si nu deduce TVA.
In situatia descrisa, conditiile NU sunt indeplinite deoarece:
- Facturile furnizorilor sunt emise pe numele chiriasului;
- Chiriasul inregistreaza investitia in contabilitate si deduce TVA aferenta;
- Chiriasul realizeaza investitia in nume propriu, nu in numele proprietarului.
Prin urmare, transferul cotei de investitie catre proprietar reprezinta o livrare/prestare taxabila, pentru care chiriasul are obligatia emiterii unei facturi cu TVA pentru cota de 50% suportata contractual de proprietar.
Aceasta abordare este sustinuta si de pct. 56 alin. (1)-(4) din OMFP nr. 1.802/2014, care consacra principiul necompensarii si obligatia evidentierii distincte in contabilitate a creantelor si datoriilor, precum si a operatiunilor de vanzare si cumparare aferente schimburilor de active sau prestarilor reciproce de servicii.
Manualul Contabilului Incepator - stick USB
Booking & Airbnb Solutii fiscal-contabile pentru companii
Ghidul practic al contabilului din domeniul constructiilor
- NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulInregistrare achizitie intracomunitara fructe. Decontare transport administratorului Firma COM a achizitionat din Grecia 22 tone fructe transportul fiind asigurat de o firma din Bulgaria. Marfa si transportul au fost platite cash de catre administratorul firmei din...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulInchidere cont 409 Ma confrunt cu urmatoarea situatie in softul de contabilitate: in Balanta de verificare am un sold debitor in contul 409 (Furnizori - debitori), sume provenite din perioada...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulEmitere factura in Euro catre partener din Romania Clientul nostru, societate impozabila din Romania, ne solicita ca emiterea facturilor pentru serviciile catre dansii, realizate pe teritoriul Romaniei sa se faca in EUR. Conform...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulAcordul de pret in avans: noua procedura aprobata prin Ordinul ANAF nr. 827 din 2026 citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulVanzare cladire modernizata In anul 2022 societatea a achizitionat un imobil (casa) de la o persoana fizica in valoare de 465000 lei. S-au facut modernizari in anul 2025 in valoare de 40462 lei (cont 231)....citeste mai mult
Portal Codul Fiscal
Citeste si: Inchiriezi apartamente pe termen lung? Ce obligatii fiscale ai
Documente justificative necesare
In vederea sustinerii tratamentului contabil si fiscal aplicat operatiunii, este necesara existenta unui set complet de documente justificative care sa demonstreze atat realizarea investitiei, cat si modalitatea de suportare si transfer al acesteia intre chirias si proprietar.Iata care sunt acestea:
1. Documentele contractuale — relatia dintre parti trebuie reglementata prin contractul de inchiriere si/sau printr-un act aditional care sa prevada in mod expres:
- acordul proprietarului privind efectuarea investitiei de catre chirias;
- natura lucrarilor efectuate;
- procentul suportat de fiecare parte (in cazul de fata, 50/50);
- termenul si modalitatea de decontare;
- regimul investitiei la incetarea contractului de inchiriere.
2. Documentele aferente realizarii investitiei — pentru justificarea investitiei efectiv realizate sunt necesare:
- contracte cu furnizorii si executantii;
- facturi fiscale emise pe numele chiriasului;
- situatii de lucrari, devize, anexe tehnice;
- procese-verbale de receptie a lucrarilor;
- note de intrare-receptie si documente de punere in functiune;
- dovada achitarii facturilor.
3. Documentele aferente transferului cotei de investitie — pentru transferul efectiv al cotei de 50% catre proprietar sunt necesare:
- factura emisa de chirias catre proprietar pentru cota suportata contractual, cu TVA;
- centralizatorul investitiilor refacturate — anexat la factura;
- copii ale documentelor care justifica investitia realizata;
- proces-verbal de predare-primire a investitiei sau a cotei transferate, din care sa rezulte natura lucrarilor si valoarea transmisa.
4. Evidenta contabila — documentele trebuie sa permita identificarea clara a elementelor care raman in patrimoniul chiriasului si a celor transferate proprietarului, in conformitate cu obligatia evidentierii distincte prevazuta de pct. 56 din OMFP nr. 1.802/2014.
Comanda ACUM >> Ghidul practic al contabilitatii in 2026. Legislatie explicata - Exemple detaliate - Monografii contabile complete - pentru a face fata cu succes schimbarilor complexe din legislatia fiscal-contabila. Click AICI>>
Tratamentul fiscal aplicabil impozitului pe cladiri
Un aspect adesea ignorat in aceasta situatie este impactul investitiei asupra impozitului pe cladiri.Conform art. 461 alin. (6) din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, in cazul in care imbunatatirile sau alte modificari aduse unei cladiri cu destinatie nerezidentiala determina cresterea valorii impozabile cu mai mult de 25%, proprietarul are obligatia sa depuna o noua declaratie de impunere la organul fiscal local competent, in termen de 30 de zile de la data modificarii respective.
Impozitul pe cladiri recalculat in noile conditii se datoreaza incepand cu 1 ianuarie a anului urmator celui in care s-a realizat modificarea.
Exemplu practic:
- Valoarea initiala a cladirii: 500.000 lei
- Cota de investitie transferata proprietarului (50% din 100.000 lei investitie totala): 50.000 lei
- Crestere procentuala a valorii: 50.000 / 500.000 = 10% → sub pragul de 25%, fara obligatie de redeclarare
- Daca insa valoarea cladirii era de 150.000 lei, aceeasi cota de 50.000 lei ar reprezenta o crestere de 33% → obligatie de redeclarare in 30 de zile.
RSS Flux RSS 2.0
Sitemap XML
