Darea in plata. Ce presupune si reglementari cheie

Ce presupune darea in plata

Darea in plata reprezinta un mecanism legal de stingere a unei obligatii financiare, prin care debitorul executa o obligatie diferita fata de cea asumata initial, transferand creditorului un alt bun sau prestand un alt serviciu decat cel convenit la inceput, cu acceptul creditorului, in scopul lichidarii datoriei. 

De exemplu, obligatia initiala intre creditor si debitor are ca obiect plata unei sume de bani. Daca creditorul accepta la schimb pentru stingerea obligatiei transferul dreptului de proprietate asupra unui bun al debitorului, aceasta tranzactie este considerata dare in plata. 

Conditiile generale aplicabile darii in plata sunt stabilite in prevederile Codului Civil (art. 1492).

Reglementari cheie despre stingerea creantelor prin dare in plata

Realizarea unei operatiuni de dare in plata necesita respectarea cadrului legal aplicabil. Prin urmare, este esential sa se ia in considerare urmatoarele aspecte cheie inainte de formalizarea acestei proceduri:

1. Darea in plata poate fi realizata numai cu consimtamantul creditorului. Conform prevederilor Codului Civil, creditorul trebuie sa accepte in mod explicit compensarea datoriei, iar documentatia aferenta trebuie sa includa o solicitare scrisa din partea acestuia.

Aceasta solicitare poate lua forma unei cereri scrise in care se mentioneaza intentia de a accepta darea in plata. Documentul trebuie sa fie parte din dosarul tranzactiei si sa fie anexata la contractul de vanzare-cumparare si la documentele contabile, pentru a dovedi ca ambele parti au convenit la aceasta solutie de stingere a datoriei. 

2. Autentificarea actelor de dare in plata a unui imobil se efectueaza doar la notar. In cazul unui act de dare in plata intre o societate si un asociat persoana fizica, notarul public va verifica daca datoria societatii catre asociat este una reala, ce se reflecta in contabilitatea societatii si nu a fost creata doar pentru a face posibila incheierea actului de dare in plata.

3. Conditii pentru valabilitatea actului de dare in plata. Actul de dare in plata este legal doar daca sunt indeplinite urmatoarele aspecte:

• existenta unei obligatii valabile pe care partile au interes sa o stinga;
• partile sa aiba calitate si sa intruneasca cerintele legale pentru a putea face o plata valabila;
• debitorul care transfera dreptul de proprietate cu privire la un bun cu titlu de dare in plata sa fie proprietarul acestui bun si totodata sa detina capacitatea necesara pentru a incheia in mod valabil acte juridice de dispozitie cu privire la bunurile sale;
• concomitenta platii cu cea a acceptarii inlocuirii prestatiei initiale de catre creditor;
• existenta unei echivalente valorice intre prestatia datorata si cea oferita cu titlu de dare in plata;
• respectarea conditiilor esentiale pentru validitatea contractului (conform art. 1.179 Cod civil), precum si a formei autentice (art. 1.244 Cod civil). 

4. Darea in plata trebuie reflectata corect in contabilitate si in notele explicative ale bilantului. De exemplu, in situatia in care asociatul unic (persoana fizica) a acordat imprumuturi societatii si doreste sa stinga partial aceasta creanta prin preluarea unui bun imobil din patrimoniul companiei, transferul proprietatii asupra imobilului va fi tratat din punct de vedere fiscal si contabil ca o vanzare.

Societatea va inregistra veniturile aferente tranzactiei imobiliare, urmand ca ulterior sa se realizeze compensarea intre creanta rezultata din vanzarea imobilului (datorata de asociat societatii) si datoria pe care societatea o are fata de asociat (din imprumutul primit anterior). Aceasta operatiune succesiva de vanzare si compensare produce efectele juridice ale darii in plata. 

5. Conditii pentru tranzactii intre persoane afiliate. In cazul transferurilor de proprietate imobiliara intre entitati afiliate, mai precis cand o persoana impozabila transfera un bun imobil catre un asociat al sau (persoana fizica), se recomanda evaluarea prealabila a proprietatii de catre un expert autorizat ANEVAR. Aceasta evaluare independenta stabileste valoarea de piata obiectiva a imobilului, eliminand astfel potentialele suspiciuni privind subevaluarea intentionata a pretului de tranzactionare in beneficiul personal al asociatului.

Ghidul practic al contabilului din domeniul constructiilor - Afla cum sa gestionezi corect orice operatiune cu cladiri, inclusiv vanzari/achizitii, reevaluarea imobilelor si multe altele!

Studiu de caz practic

Va prezentam mai jos un studiu de caz util cu privirea la darea in plata intre o societate si asociat. Raspunsul este oferit de specialistii portalcontabilitate.ro.

Dare in plata imobil in contul dividendelor

In anul 2023, luna iulie, societatea a achizitionat un apartament nou, fiind primul proprietar, pentru care s-a aplicat taxarea inversa. In 2025, administratorul societatii doreste sa vanda apartamentul catre asociat folosind compensarea cu dividende.

Intrebari:

Se considera cladire veche si se poate emite factura fara TVA, conform art. 292 alin. (2) lit. f, in ianuarie 2025?

Care este monografia contabila a acestor operatiuni? 

SOLUTIE FISCAL – CONTABILA aplicabila conform legislatiei in vigoare la data de 01 Feb 2025 

Vanzarea de imobile vechi este scutita de tva fara drept de deducere conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal:
f) livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile. In sensul prezentului articol se definesc urmatoarele:

1. teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare;
2. constructie inseamna orice structura fixata in sau pe pamant;
3. livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii;
4. o constructie noua cuprinde si orice constructie transformata sau parte transformata a unei constructii, daca costul transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea constructiei sau a partii din constructie, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii, respectiv valoarea inregistrata in contabilitate in cazul persoanelor impozabile care au obligativitatea de a conduce evidenta contabila si care nu aplica metoda de evaluare bazata pe cost in conformitate cu Standardele internationale de raportare financiara, sau valoarea stabilita printr-un raport de expertiza/evaluare, in cazul altor persoane impozabile. In cazul in care se instraineaza doar o parte din constructie, iar valoarea acesteia si a imbunatatirilor aferente nu pot fi determinate pe baza datelor din contabilitate, acestea vor fi determinate in baza unui raport de expertiza/evaluare;

Potrivit principiului necompensarii, prevazut la punctul 56 din OMFP 1802/2014, orice compensare intre elementele de active si datorii sau intre elementele de venituri si cheltuieli este interzisa. Toate creantele si datoriile trebuie inregistrate distinct in contabilitate, pe baza de documente justificative.

Eventualele compensari intre creante si datorii fata de aceeasi entitate efectuate cu respectarea prevederilor legale pot fi inregistrate numai dupa contabilizarea creantelor si veniturilor, respectiv a datoriilor si cheltuielilor corespunzatoare.

In baza hotararii AGA se repartizeaza dividende:
117 = 457
Urmeaza sa contabilizati distinct vanzarea imobilului, inregistrand venit din vanzarea imobilului, in baza contractului incheiat la notar si a facturii (daca optati pentru emiterea ei in cazul vanzarii unei cladiri vechi in regim de scutire):
461 = 7583
Compensarea sumelor se inregistreaza:
4551 = 461

Conform art. 305 din Codul fiscal, ajustarea tva in cazul bunurilor de capital se efectueaza pe o perioada de 20 de ani calculata incepand cu 01 ianuarie a anului in care ati efectuat achizitia.
Potrivit art. 305 alin. (2) din Codul fiscal, taxa deductibila aferenta bunurilor de capital, in conditiile in care nu se aplica regulile privind livrarea catre sine sau prestarea catre sine, se ajusteaza pe o perioada de 20 de ani, pentru constructia sau achizitia unui bun imobil, precum si pentru transformarea sau modernizarea unui bun imobil, daca valoarea fiecarei transformari sau modernizari este de cel putin 20% din valoarea totala a bunului imobil/partii de bun imobil dupa transformare sau modernizare.

Daca imobilul a fost achizitionat in anul 2023, au trecut 2 ani din perioada de ajustare si trebuie sa ajustati 18/20 din tva dedusa. Prin aplicarea taxarii inverse, se considera ca ati dedus tva.
Diferentele de taxa pe valoarea adaugata rezultate ca urmare a ajustarii taxei deductibile, cu semnul plus:
635 = 4426 18/20 din tva dedusa prin taxare inversa 

In baza contractului de dare in plata (sau a unui proces verbal de compensare incheiat intre societate si persoana fizica, in cazul in care nu se incheie contract de dare in plata), stingenti obligatiile reciproce:
Retineti impozitul pe dividende (considerand ca acestea sunt platite la momentul compensarii):
457 = 446
Compensati valoarea vanzarii cu dividendele nete:
457 = 461

Cheltuiala cu valoarea neamortizata a activelor si precum si cu ajustarea TVA-ului vor fi deductibile la calculul profitului impozabil deoarece nu exista o limitare in acest sens.

Pentru a evita ajustarea tva puteti opta, conform art. 292 alin. (3) din Codul fiscal, sa taxati livrarea (si sa facturati cu tva vanzarea imobilului), prin depunerea unei notificari in acest sens catre autoritatile fiscale.