Fiscalitatea.ro ![[GHID] complet pentru proprietarii care inchiriaza prin Airbnb si Booking in 2026: regulament european, cod unic, taxe si codul de TVA intracomunitar](https://www.fiscalitatea.ro/dbimg/articole/24874-ghid-complet-pe.jpg)
Cuprins
Ce schimba Regulamentul european 2024/1028Regula celor 7 camere: cand nu mai poti inchiria pe CNPTaxele datorate in 2026 pentru inchirierea prin Airbnb/BookingTVA la comisionul Booking/Airbnb: cand devine obligatoriu codul special de TVA intracomunitarObligatia pe care aproape toti proprietarii o ignora: fisa de ocupare a capacitatii de cazareCe trebuie sa faci concret, in functie de situatia ta
Daca inchiriezi un apartament sau cateva camere prin Airbnb sau Booking, 2026 este anul in care regulile se schimba semnificativ. Un regulament european intrat in aplicare impune transparenta totala, un cod unic de identificare devine obligatoriu pentru listarea online, iar limitele fiscale trebuie cunoscute.
In acest articol vom analiza care sunt principalele reguli si obligatii de care trebuie proprietarii trebuie sa tina cont daca inchiriaza prin aceste platforme.
Ce trebuie sa stii pe scurt:
Scopul acestuia nu este de a restrictiona activitatea, ci de a o formaliza. O parte semnificativa a pietei functioneaza in afara cadrului legal, fara inregistrare, fara declararea veniturilor si fara conectarea la sistemele de control existente.
Regulamentul vine tocmai pentru a remedia aceasta situatie, urmand modelul unor state precum Spania si Franta, care aplica deja sisteme de identificare si control pentru proprietatile listate pe platforme digitale.
Aplicarea normelor europene a inceput din 20 mai 2026.
Acest cod va deveni obligatoriu pentru listarea proprietatilor pe platformele de rezervari. Platformele precum Booking si Airbnb sunt in plin proces de integrare API, iar delistarea proprietatilor fara cod valid va deveni automata dupa finalizarea integrarii tehnice.
Important: in mai 2026, generarea efectiva a codului nu este inca disponibila, deoarece procedura tehnica este in curs de implementare. Cu alte cuvinte, obligatia exista deja in cadrul legal, dar instrumentul tehnic prin care codul poate fi obtinut nu este complet operational. Proprietarii trebuie sa monitorizeze platforma SITUR si sa actioneze imediat ce procedura devine disponibila.
Pana la 7 camere inclusiv – activitatea se poate desfasura pe CNP, fara inregistrare la ONRC. Venitul net se calculeaza prin deducerea unei cote forfetare de 30% din venitul brut. Nu se cuprinde in venitul brut comisionul retinut de platforme (Airbnb, Booking). Nu exista obligatii privind evidenta contabila – conteaza doar veniturile incasatepentru care se plateste impozit de 10%.
Formula de calcul este: Venit net = Venit brut – 30% x Venit brut
Exemplu concret: Daca incasezi 10.100 lei, din aceasta suma scazi comisioanele retinute de platforme (100 lei). Din suma ramasa scazi cheltuiala forfetara de 3.000 lei si platesti 10% din restul de 7.000 lei, adica 700 lei impozit.
Peste 7 camere – activitatea nu mai poate fi raportata pe CNP si necesita inregistrarea ca PFA sau SRL. Aceste persoane datoreaza CASS calculata la venitul net plafonat la 72 de salarii minime si CAS, la plafonul de 12 sau 24 de salarii daca venitul net depaseste plafonul. Completeaza numai partea referitoare la venituri din Registrul de evidenta fiscala si nu au obligatia de a conduce evidenta contabila.
Atentie ! Daca in cursul anului depasesti limita de 7 camere, te incadrezi la venituri din activitati independente din anul respectiv. Tranzitia nu se face de la 1 ianuarie al anului urmator, ci imediat.
Impozitul pe venit este de 10%, aplicat venitului net calculat dupa deducerea cotei forfetare de 30%. Fata de anii anteriori, nu se mai aplica normele de venit fixe stabilite anual de ANAF pe camera – regimul forfetar simplifica semnificativ calculul.
CASS (contributia la sanatate)
Pentru proprietarii cu pana la 7 camere, CASS se plateste ca pentru veniturile din activitati de cedarea folosintei bunurilor, raportata la plafoanele de 6, 12 si 24 de salarii minime brute pe economie.
Pentru cei cu peste 7 camere, contributiile se calculeaza ca pentru orice venit din activitati independente: CAS si CASS se datoreaza la plafoanele aplicabile activitatilor independente.
Toate veniturile obtinute in 2026 si obligatiile referitoare la impozit si CASS se vor declara abia in 2027, pana la 25 mai, cand se va depune Declaratia Unica pe anul 2026.
Persoanele fizice care inchiriaza camere prin platforme online trebuie sa achite un comision pentru intermedierea serviciilor. Pentru acest comision, au obligatia obtinerii codului special de TVA de la ANAF conform art. 317 din Codul fiscal si plata TVA in Romania in baza unui decont special de TVA (formularul 301) depus pana in 25 a lunii urmatoare primirii facturii de la Airbnb sau Booking.
Practic, chiar daca nu esti PFA si esti sub pragul de scutire de TVA pentru veniturile tale, in cazul in care colaborezi cu platforme precum Airbnb sau Booking, apare obligatia de a obtine un Cod Special de TVA pentru achizitii intracomunitare de servicii. Acest cod special va arata ca un CUI, dar va fi folosit exclusiv pentru tranzactiile cu parteneri din afara Romaniei.
Platforma intermediara va emite facturi pentru comision cu TVA 0%, iar contribuabilul roman va trebui sa calculeze si sa plateasca 21% (cota romaneasca) la valoarea comisionului retinut de platforma.
Fisa trebuie sa contina datele de identificare ale fiecarui oaspete si perioada exacta de ocupare a fiecarei camere. Documentul este verificat de ANAF in cazul unui control fiscal. Se completeaza cate un exemplar pentru fiecare camera inchiriata, se intocmeste de catre contribuabil si se pastreaza de acesta.
Daca inchiriezi peste 7 camere:
In acest articol vom analiza care sunt principalele reguli si obligatii de care trebuie proprietarii trebuie sa tina cont daca inchiriaza prin aceste platforme.
Ce trebuie sa stii pe scurt:
- Proprietarii vor trebui sa obtina un cod unic pentru listarea proprietatilor pe platformele de rezervari
- Limite fiscale: Inchirierea pana la 7 camere inclusiv se poate desfasura pe CNP, fara inregistrare la ONRC. Peste 7 camere – ai nevoie de inregistrarea ca PFA sau SRL
- Din perspectiva TVA, persoana care inchiriaza trebuie sa obtina codul de TVA intracomunitar si sa depuna D301 si D390 VIES.
Ce schimba Regulamentul european 2024/1028
Regulamentul (UE) 2024/1028 obliga Romania si celelalte state membre sa implementeze un sistem de inregistrare cu numar unic pentru unitatile de cazare sau gazde si sa infiinteze un punct unic de inregistrare digital pentru a primi date despre activitatea gazdelor de la platformele online.Scopul acestuia nu este de a restrictiona activitatea, ci de a o formaliza. O parte semnificativa a pietei functioneaza in afara cadrului legal, fara inregistrare, fara declararea veniturilor si fara conectarea la sistemele de control existente.
Regulamentul vine tocmai pentru a remedia aceasta situatie, urmand modelul unor state precum Spania si Franta, care aplica deja sisteme de identificare si control pentru proprietatile listate pe platforme digitale.
Aplicarea normelor europene a inceput din 20 mai 2026.
Codul unic pentru proprietatile listate online
Proprietarii vor trebui sa obtina un cod unic prin platforma SITUR (sistemul informatic al turismului). Procedura presupune autentificarea prin ROeID sau semnatura electronica si validarea unitatilor deja clasificate in sistem.Acest cod va deveni obligatoriu pentru listarea proprietatilor pe platformele de rezervari. Platformele precum Booking si Airbnb sunt in plin proces de integrare API, iar delistarea proprietatilor fara cod valid va deveni automata dupa finalizarea integrarii tehnice.
Important: in mai 2026, generarea efectiva a codului nu este inca disponibila, deoarece procedura tehnica este in curs de implementare. Cu alte cuvinte, obligatia exista deja in cadrul legal, dar instrumentul tehnic prin care codul poate fi obtinut nu este complet operational. Proprietarii trebuie sa monitorizeze platforma SITUR si sa actioneze imediat ce procedura devine disponibila.
Regula celor 7 camere: cand nu mai poti inchiria pe CNP
Aceasta este una dintre cele mai importante limite de retinut. Codul fiscal traseaza o granita clara intre activitatea desfasurata ca persoana fizica si cea care necesita o forma de organizare juridica.Pana la 7 camere inclusiv – activitatea se poate desfasura pe CNP, fara inregistrare la ONRC. Venitul net se calculeaza prin deducerea unei cote forfetare de 30% din venitul brut. Nu se cuprinde in venitul brut comisionul retinut de platforme (Airbnb, Booking). Nu exista obligatii privind evidenta contabila – conteaza doar veniturile incasatepentru care se plateste impozit de 10%.
Formula de calcul este: Venit net = Venit brut – 30% x Venit brut
Exemplu concret: Daca incasezi 10.100 lei, din aceasta suma scazi comisioanele retinute de platforme (100 lei). Din suma ramasa scazi cheltuiala forfetara de 3.000 lei si platesti 10% din restul de 7.000 lei, adica 700 lei impozit.
Peste 7 camere – activitatea nu mai poate fi raportata pe CNP si necesita inregistrarea ca PFA sau SRL. Aceste persoane datoreaza CASS calculata la venitul net plafonat la 72 de salarii minime si CAS, la plafonul de 12 sau 24 de salarii daca venitul net depaseste plafonul. Completeaza numai partea referitoare la venituri din Registrul de evidenta fiscala si nu au obligatia de a conduce evidenta contabila.
Atentie ! Daca in cursul anului depasesti limita de 7 camere, te incadrezi la venituri din activitati independente din anul respectiv. Tranzitia nu se face de la 1 ianuarie al anului urmator, ci imediat.
Examenul de ACCES la STAGIUL CECCAR 2026
Manual de politici contabile - Stick USB
Registrul de Evidenta Fiscala PFA
- NOUTATI din Codul Fiscal
Validat de expertulValidare comparatie activ net - capital social subscris O societate care la 31.12.2025 a avut activul net pozitiv, peste jumatate din valoarea capitalului social iar in cursul anului 2026 valoarea anc ului scade sub jumatate din...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal- NOUTATI din Codul Fiscal
Validat de expertulObligatii de notificare si declarare in cazul grupurilor multinationale supuse impozitului minim global O companie A din Romania, impreuna cu alte companii din Romania (B, C si D), fac parte dintr-un grup multinational eligibil pentru aplicarea impozitului minim global in Romania...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal- NOUTATI din Codul Fiscal
Validat de expertulANC negativ In baza situatiilor financiare intocmite la 31.12.2025, societatea are activul net in valoare de 1.618.300 lei si capitalul social de 3.557.000 lei, deci activ net mai mic decat...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal- NOUTATI din Codul Fiscal
Validat de expertulNeplatitor de tva. Achizitie servicii din afara Romaniei Va rog sa ma lamuriti in legatura cu tratamentul fiscal al unor facturi primite de SRL-ul meu (neinregistrat in scopuri de TVA conform art. 316, dar inregistrat conform art. 317...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal- NOUTATI din Codul Fiscal
Validat de expertulRegistrul de evidenta fiscala, rescris dupa 20 de ani: noi obligatii si simplificari citeste mai mult
Portal Codul FiscalPFA/II/IF. Taxe, impozite, deduceri! - Ghid practic
Lucrarea ofera explicatii si exemple care acopera toate aspectele functionarii unei PFA/II/IF: venituri, cheltuieli, impozite, contributii, plafoane, dar si depunerea Declaratiei unice si gestionarea relatiei cu organele de control.
Comanda ACUM >>> PFA/II/IF. Taxe, impozite, deduceri!
Taxele datorate in 2026 pentru inchirierea prin Airbnb/Booking
Impozitul pe venitImpozitul pe venit este de 10%, aplicat venitului net calculat dupa deducerea cotei forfetare de 30%. Fata de anii anteriori, nu se mai aplica normele de venit fixe stabilite anual de ANAF pe camera – regimul forfetar simplifica semnificativ calculul.
CASS (contributia la sanatate)
Pentru proprietarii cu pana la 7 camere, CASS se plateste ca pentru veniturile din activitati de cedarea folosintei bunurilor, raportata la plafoanele de 6, 12 si 24 de salarii minime brute pe economie.
Pentru cei cu peste 7 camere, contributiile se calculeaza ca pentru orice venit din activitati independente: CAS si CASS se datoreaza la plafoanele aplicabile activitatilor independente.
Declararea veniturilor
Toate veniturile obtinute in 2026 si obligatiile referitoare la impozit si CASS se vor declara abia in 2027, pana la 25 mai, cand se va depune Declaratia Unica pe anul 2026.
TVA la comisionul Booking/Airbnb: cand devine obligatoriu codul special de TVA intracomunitar
Obtinerea codului special de TVA intracomunitar este o obligatie pe care multi proprietari o ignora complet, cu consecinte fiscale semnificative.Persoanele fizice care inchiriaza camere prin platforme online trebuie sa achite un comision pentru intermedierea serviciilor. Pentru acest comision, au obligatia obtinerii codului special de TVA de la ANAF conform art. 317 din Codul fiscal si plata TVA in Romania in baza unui decont special de TVA (formularul 301) depus pana in 25 a lunii urmatoare primirii facturii de la Airbnb sau Booking.
Practic, chiar daca nu esti PFA si esti sub pragul de scutire de TVA pentru veniturile tale, in cazul in care colaborezi cu platforme precum Airbnb sau Booking, apare obligatia de a obtine un Cod Special de TVA pentru achizitii intracomunitare de servicii. Acest cod special va arata ca un CUI, dar va fi folosit exclusiv pentru tranzactiile cu parteneri din afara Romaniei.
Platforma intermediara va emite facturi pentru comision cu TVA 0%, iar contribuabilul roman va trebui sa calculeze si sa plateasca 21% (cota romaneasca) la valoarea comisionului retinut de platforma.
Obligatii declarative lunare pentru codul special de TVA
Odata ce ai codul special de TVA si primesti facturi de comision, ai doua obligatii declarative lunare, doar pentru lunile in care ai avut activitate:- Formularul 301 (Decont special de TVA), in care declari suma comisionului si TVA-ul datorat
- Formularul 390 (Declaratia recapitulativa), in care raportezi achizitia de servicii de la partenerul din UE (Airbnb Irlanda sau Booking Olanda).
Obligatia pe care aproape toti proprietarii o ignora: fisa de ocupare a capacitatii de cazare
Persoanele fizice care inchiriaza prin platforme online tind sa omita completarea fisei de ocupare a capacitatii de cazare, aceasta fiind obligatorie conform Codului Fiscal la art. 85 alin. 8. Contribuabilii au obligatia sa completeze si sa pastreze fisa de ocupare a capacitatii de cazare, astfel incat sa rezulte perioada de ocupare a camerei, precum si datele de identificare ale persoanei sau persoanelor care au ocupat-o.Fisa trebuie sa contina datele de identificare ale fiecarui oaspete si perioada exacta de ocupare a fiecarei camere. Documentul este verificat de ANAF in cazul unui control fiscal. Se completeaza cate un exemplar pentru fiecare camera inchiriata, se intocmeste de catre contribuabil si se pastreaza de acesta.
Ce trebuie sa faci concret, in functie de situatia ta
Daca inchiriezi 1-7 camere pe CNP:- Inregistreaza-te in SPV la ANAF
- Obtine codul special de TVA conform art. 317 din Codul fiscal (pentru comisioanele platformelor)
- Depune lunar Formularul 301 si Formularul 390, pentru lunile cu activitate
- Completeaza si pastreaza fisa de ocupare a capacitatii de cazare
- Verifica platforma SITUR pentru obtinerea codului unic de identificare, imediat ce acesta devine disponibil
- Declara veniturile prin Declaratia Unica pana la 25 mai 2027
Daca inchiriezi peste 7 camere:
- Toate obligatiile de mai sus, plus
- Inregistrare ca PFA, II sau SRL la ONRC
- Completarea Registrului de evidenta fiscala (partea de venituri)
- Calculul si plata CAS si CASS ca pentru activitati independente
RSS Flux RSS 2.0
Sitemap XML
