Fiscalitatea.ro 
Cuprins
Ce este contractul de superficie?Cadru legal si reglementari cheieCum se inregistreaza in contabilitate superficia?Regimul TVA si facturarea contractului de superficieTratamentul fiscal al veniturilor obtinute de persoane fizice din dreptul de superficieStudiu de caz - Facturare superficie. Cod de tva anulat
Contractul de superficie ridica frecvent intrebari din punct de vedere contabil si fiscal. Tratamentul corect al acestor operatiuni presupune o analiza atenta atat a prevederilor contractuale, cat si a implicatiilor privind recunoasterea in contabilitate, amortizarea investitiilor, tratamentul TVA si implicatiile fiscale aferente veniturilor sau cheltuielilor generate.
In acest articol analizam principalele aspecte privind tratamentul contabil si fiscal al contractului de superficie, precum si modul in care aceste operatiuni trebuie reflectate corect in evidenta financiar-contabila.
Ce trebuie sa stii pe scurt:
Superficia este un drept real principal, dezmembramant al dreptului de proprietate, care se constituie prin act juridic — contract, testament sau uzucapiune — si se inscrie obligatoriu in cartea funciara pentru a fi opozabil tertilor.
Durata contractului de superficie este de maximum 99 de ani, cu posibilitate de reinnoire. Superficiarul plateste proprietarului terenului o suma periodica numita sulta sau redeventa, daca partile nu convin altfel — superficia putand fi si gratuita.
Pe durata contractului, proprietatea asupra constructiei apartine superficiarului, iar proprietatea asupra terenului ramane la proprietarul initial. Cele doua drepturi coexista — proprietarul terenului nu poate instraina sau greva terenul in mod care sa afecteze drepturile superficiarului.
La expirarea contractului, daca partile nu convin altfel, proprietarul terenului dobandeste si proprietatea asupra constructiei, cu obligatia de a plati superficiarului o justa despagubire.
1. Din perspectiva societatii care cedeaza dreptul de folosinta (proprietarul terenului)
In ceea ce priveste inregistrarea in contabilitate a cedarii dreptului de folosinta, acesta se inregistreaza in baza contractului de superficie ca venit in avans.
Potrivit prevederilor din Reglementarile contabile, in creditul contului 472 "Venituri inregistrate in avans" se inregistreaza:
- veniturile inregistrate in avans, aferente perioadelor/exercitiilor financiare urmatoare, cum sunt: sumele facturate sau incasate din chirii, abonamente, asigurari, sume aferente prestarii ulterioare de servicii (de exemplu, asistenta tehnica) etc. (411, 461, 512, 531);
In debitul contului 472 "Venituri inregistrate in avans" se inregistreaza:
- veniturile inregistrate in avans si aferente perioadei curente sau exercitiului financiar in curs (704, 705, 706, 708, 766);
In creditul contului 706 "Venituri din redevente, locatii de gestiune si chirii" se inregistreaza:
4111= 472 valoare contract superficie/an
472 = 706 rata contract
5121 = 4111 incasare rata
2. Din perspectiva societatiii care dobandeste dreptul de folosinta (superficiar)
Superficia, din perspectiva contabila, este asimilata unei concesiuni. Astfel, daca dreptul de superficie este obtinut printr-un contract care stabileste o durata determinata si o valoare clara, acesta este recunoscut ca o imobilizare necorporala si amortizat pe perioada utilizarii, conform contractului.
In situatia in care utilizarea terenului se face prin plata unei redevente periodice, fara o valoare determinata care sa fie amortizata, cheltuiala se recunoaste direct in contul de profit si pierdere, fara a fi inregistrata ca activ.
Acest tratament contabil permite o reflectare corecta a costurilor si a drepturilor asupra terenului in situatiile financiare ale entitatii.
Conform reglementarilor contabile punctul 176 din OMFP 1802/2014:
- achizitia dreptului de superficie:
205 Concesiuni = 404 Furnizori de imobilizari
- plata dreptului de superficie:
404 Furnizori de imobilizari = 5121 Conturi la banci in lei
- inregistrare amortizare:
6811 Cheltuieli de exploatare privind amortizarile = 280 Amortizare imobilizari necorporale .
“(2) Urmatoarele operatiuni sunt, de asemenea, scutite de taxa:
e) arendarea, concesionarea, inchirierea si leasingul de bunuri imobile, acordarea unor drepturi reale asupra unui bun imobil, precum dreptul de uzufruct si superficia, cu plata, pe o anumita perioada.
Fac exceptie urmatoarele operatiuni:
1. operatiunile de cazare care sunt efectuate in cadrul sectorului hotelier sau al sectoarelor cu functie similara, inclusiv inchirierea terenurilor amenajate pentru camping;
2. inchirierea de spatii sau locatii pentru parcarea autovehiculelor;
3. inchirierea utilajelor si a masinilor fixate definitiv in bunuri imobile;
4. inchirierea seifurilor; (...)".
Asadar, acodarea dreptului de superficie este scutita de TV A , iar in situatia in care se emite factura aceasta se va intocmi fara TVA, insa nu este obligatoriu emiterii facturii avand in vedere prevederile de la art. 319 (7) din Codul fiscal, dispozitii care prevad ca prin exceptie de la alin. (6) lit. a) si d), persoana impozabila nu are obligatia emiterii de facturi pentru operatiunile scutite fara drept de deducere a taxei conform art. 292 alin. (1) si (2).
Asadar, societatea care este proprietara a terenului NU este obligata sa emita factura pentru acordarea dreptului de superficie asupra terenului.
Contractul privind dreptul de superficie se incadreaza din perspectiva impozitului pe venit la Capitolul IX Venituri din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal din legea 227/2015 privind Codul fiscal, astfel:
"(1) La transferul dreptului de proprietate si al dezmembramintelor acestuia, prin acte juridice intre vii asupra constructiilor de orice fel si a terenurilor aferente acestora, precum si asupra terenurilor de orice fel fara constructii, contribuabilii datoreaza un impozit care se calculeaza la valoarea tranzactiei prin aplicarea urmatoarelor cote:
a) 3% pentru constructiile de orice fel si terenurile aferente acestora, precum si asupra terenurilor de orice fel fara constructii, detinute o perioada de pana la 3 ani inclusiv;
b) 1% pentru imobilele descrise la lit. a), detinute o perioada mai mare de 3 ani.
(...)
(4) Impozitul prevazut la alin. (1) si (3) se calculeaza la valoarea declarata de parti in actul prin care se transfera dreptul de proprietate, dezmembramintele sale sau nuda proprietate.
(...)
(6) Impozitul prevazut la alin. (1) si (3) se calculeaza si se incaseaza de notarul public inainte de autentificarea actului sau, dupa caz, intocmirea incheierii de finalizare a succesiunii. Impozitul calculat si incasat se plateste pana la data de 25 inclusiv a lunii urmatoare celei in care a fost incasat. In cazul in care transferul dreptului de proprietate sau al dezmembramintelor acestuia, pentru situatiile prevazute la alin. (1) si (3), se realizeaza prin hotarare judecatoreasca ori prin alta procedura, impozitul prevazut la alin. (1) si (3) se calculeaza si se incaseaza de catre organul fiscal competent, pe baza deciziei de impunere in termen de 60 de zile de la data comunicarii deciziei. Instantele judecatoresti care pronunta hotarari judecatoresti ramase definitive si irevocabile/hotarari judecatoresti definitive si executorii comunica organului fiscal competent hotararea si documentatia aferenta in termen de 30 de zile de la data hotararii judecatoresti ramase definitive si irevocabile/hotararii judecatoresti definitive si executorii. (...)".
In afara de impozitul astfel retinut de catre notarul care autentifica intelegerea intre cele doua parti, transmitatorul dreptului de superficie (care reprezinta, in fapt, transmiterea unui drept real de folosinta pe o perioada determinata catre un tert, conform art. 551 din Codul civil din 2009) nu are alte obligatii declarative, cu exceptia situatiei in care opteaza pentru taxarea cu TVA a operatiunii in acord cu prevederile Titlului VII "TVA" din CF.
Citeste si: Franciza: Tratament contabil, monografie si studiu de caz
Societatea are codul de tva anulat din oficiu din anul 2013 potrivit dispozitiilor Art.153 alin.(9) lit.e) din Legea nr.571/2003 privind Codul fiscal. Nu deduce tva pentru nicio achizitie si nici nu a mai avut activitate foarte multi ani pana in 2025 cand a dat in superficie un teren pe 30 de ani catre o alta societate.
La preluarea contabilitatii verificand vectorul fiscal am constatat ca societatea este neplatitoare de tva insa fara a verifica registrul de tva in care regasim anularea din oficiu a codului de tva.
Urmare darii in superficie a terenului in anul 2025 societatea a facturat primul an de contravaloare drept de superficie, factura emisa fara tva, aceasta operatiune fiind una scutita de tva.
ANAF ne-a notifcat pentru clarificare intrucat e-factura incarcata in SPV fara tva a atras atentia si am fost intrebati ce a facturat societatea si de ce nu a depus declaratia 311 pentru factura emisa.
Am explicat despre factura emisa, ulterior nu am mai primit niciun feedback de la ANAF.
Dorim sa facturam anul 2 de drept de superficie si dorim sa stim cum este mai bine sa procedam.
Poate factura societatea la fel in conditiile in conditiile in care chiar daca are codul de tva anulat, operatiunea este una scutita de tva sau este mai indicat sa solicitam reinregistrarea in scopuri de tva si sa facturam ulterior?
In ce priveste prima factura emisa, ne sfatuiti ca prima factura emisa sa o stornam si sa o refacem dupa ce ne vom recapata codul de tva? Operatiunea este oricum una scutita si nu avem obligatia de a depune declaratia 311 pentru a achita tva.
Solutie FISCAL- CONTABILA valabila la data de 05 Feb 2026
In situatia prezentata, societatea poate continua sa factureze dreptul de superficie fara TVA, chiar daca are codul de TVA anulat din oficiu, deoarece natura operatiunii este una scutita de TVA fara drept de deducere, potrivit art. 292 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal. Acordarea dreptului de superficie asupra unui bun imobil, cu plata si pe o perioada determinata, se incadreaza expres in categoria operatiunilor scutite de TVA, iar acest regim este stabilit in functie de tipul operatiunii, nu de statutul societatii ca platitoare sau neplatitoare de TVA.
Anularea din oficiu a codului de TVA nu modifica regimul de taxare al acestei operatiuni. O persoana impozabila cu cod de TVA anulat nu are dreptul sa colecteze sau sa deduca TVA, insa poate efectua in mod legal operatiuni scutite de TVA fara drept de deducere. In acest context, emiterea facturii fara TVA pentru dreptul de superficie este corecta din punct de vedere fiscal si conforma cu prevederile legale.
Declaratia 311 este obligatorie exclusiv in situatiile in care o persoana impozabila cu cod de TVA anulat efectueaza operatiuni taxabile sau operatiuni pentru care ar fi obligata la colectarea TVA. In cazul de fata, dreptul de superficie fiind o operatiune scutita de TVA, nu exista obligatia depunerii declaratiei 311 si nici obligatia de plata a TVA. Notificarea primita de la ANAF ca urmare a transmiterii e-Facturii fara TVA nu genereaza prin ea insasi o obligatie fiscala suplimentara, iar lipsa unui raspuns ulterior din partea organului fiscal indica faptul ca explicatiile furnizate au fost considerate suficiente.
Pentru anul al doilea de derulare a contractului de superficie, societatea poate proceda identic, respectiv poate emite factura fara TVA, cu mentiunea expresa scutit de TVA conform art. 292 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal . Nu exista o obligatie legala de a solicita reinregistrarea in scopuri de TVA exclusiv pentru desfasurarea acestei operatiuni. Reinregistrarea in scopuri de TVA ar deveni relevanta doar in situatia in care societatea ar dori sa opteze pentru taxarea operatiunii scutite, conform art. 292 alin. (3) din Codul fiscal, optiune care poate fi exercitata numai dupa obtinerea unui cod valid de TVA si dupa notificarea organului fiscal competent.
In ceea ce priveste prima factura emisa, nu se impune stornarea si refacturarea acesteia. Factura a fost emisa corect, fara TVA, pentru o operatiune scutita, iar lipsa unui cod de TVA activ nu afecteaza validitatea documentului. De asemenea, nu exista obligatii de ajustare a TVA, intrucat societatea nu a dedus TVA la achizitia terenului, iar acordarea dreptului de superficie nu genereaza, prin ea insasi, un mecanism de ajustare a taxei.
In concluzie, societatea poate continua sa factureze dreptul de superficie fara TVA, fara depunerea declaratiei 311 si fara stornarea facturii initiale, neexistand o obligatie legala de reinregistrare in scopuri de TVA, atat timp cat nu opteaza pentru taxarea operatiunii si nu desfasoara alte operatiuni taxabile care ar impune reactivarea codului de TVA.
Se recomanda insa clarificarea din punct de vedere al TVA in sensul reactivarii, pentru a evita eventuale ajustari.
Raspunsul este oferit de specialistii portalcodulfiscal.ro. Vezi AICI cum poti beneficia de consultanta specializata>>>>
Sursa foto: Pexels.com
In acest articol analizam principalele aspecte privind tratamentul contabil si fiscal al contractului de superficie, precum si modul in care aceste operatiuni trebuie reflectate corect in evidenta financiar-contabila.
Ce trebuie sa stii pe scurt:
- Din perspectiva proprietarului terenului, cedarea dreptului de folosinta se inregistreaza in baza contractului de superficie ca venit in avans.
- In cazul superficiarului, contractul de superficie se trateaza ca un contract de concesiune. Concesiunile primite se reflecta ca imobilizari necorporale atunci cand contractul de concesiune stabileste o durata si o valoare determinate pentru concesiune.
- Din perspectiva TVA, contractele de superficie fac obiectul scutirii de taxa
Ce este contractul de superficie?
Contractul de superficie este un drept real imobiliar prin care o persoana — numita superficiar — dobandeste dreptul de a avea sau de a edifica o constructie pe terenul altei persoane — numitul proprietar al terenului — teren asupra caruia superficiarul dobandeste un drept de folosinta.Cadru legal si reglementari cheie
Superficia este reglementata in Romania prin art. 693-702 din Noul Cod Civil (Legea 287/2009). Potrivit art. 693 NCC, superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o constructie pe terenul altuia, deasupra ori in subsolul acelui teren, asupra caruia superficiarul dobandeste un drept de folosinta.Caracteristici esentiale
Superficia este un drept real principal, dezmembramant al dreptului de proprietate, care se constituie prin act juridic — contract, testament sau uzucapiune — si se inscrie obligatoriu in cartea funciara pentru a fi opozabil tertilor.
Durata contractului de superficie este de maximum 99 de ani, cu posibilitate de reinnoire. Superficiarul plateste proprietarului terenului o suma periodica numita sulta sau redeventa, daca partile nu convin altfel — superficia putand fi si gratuita.
Efecte juridice
Pe durata contractului, proprietatea asupra constructiei apartine superficiarului, iar proprietatea asupra terenului ramane la proprietarul initial. Cele doua drepturi coexista — proprietarul terenului nu poate instraina sau greva terenul in mod care sa afecteze drepturile superficiarului.
Examen Consultant Fiscal 2026
Inspectia fiscala - Preventie si Contestatii
PFA II IF Taxe Impozite Deduceri Contributii 2026
- NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulDivizare partiala cu transfer active Divizarea are loc cu ramanerea in functiune a societatii divizoare X. Are loc doar transferul de active imobiliare catre societatea Y. Va rog sa-mi precizati daca sunt corecte...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulIndemnizatie concediu odihna manager In cazul in care unui manager i se acorda un bonus anual pe baza unor criterii de performanta acesta va fi inclus in calculul indemnizatiei pentru concediu de odihna?citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulDocumente import in Germania Prin "existenta clara a unei operatiuni de revanzare documentate intre societatea din Romania si cea din Germania" - ce intelegeti in afara de factura emisa de noi in conditiile pe...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulCota TVA pentru vanzarea porumbului boabe catre persoane fizice Cu ce cota de tva vindem catre persoane fizice porumb boabe Pioneer (l-am achizitionat cu taxare inversa de la firma din Romania)?citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulTratament contabil lichidare societate Va rog sa ma ajutati cu o monografie contabila pentru lichidare societate cu urmatoarele conturi: c1012=200 d1171=19598.34 c4551=19398.34citeste mai mult
Portal Codul Fiscal
La expirarea contractului, daca partile nu convin altfel, proprietarul terenului dobandeste si proprietatea asupra constructiei, cu obligatia de a plati superficiarului o justa despagubire.
Cum se inregistreaza in contabilitate superficia?
Iata care sunt inregistrarile contabile aferente:1. Din perspectiva societatii care cedeaza dreptul de folosinta (proprietarul terenului)
In ceea ce priveste inregistrarea in contabilitate a cedarii dreptului de folosinta, acesta se inregistreaza in baza contractului de superficie ca venit in avans.
Potrivit prevederilor din Reglementarile contabile, in creditul contului 472 "Venituri inregistrate in avans" se inregistreaza:
- veniturile inregistrate in avans, aferente perioadelor/exercitiilor financiare urmatoare, cum sunt: sumele facturate sau incasate din chirii, abonamente, asigurari, sume aferente prestarii ulterioare de servicii (de exemplu, asistenta tehnica) etc. (411, 461, 512, 531);
In debitul contului 472 "Venituri inregistrate in avans" se inregistreaza:
- veniturile inregistrate in avans si aferente perioadei curente sau exercitiului financiar in curs (704, 705, 706, 708, 766);
In creditul contului 706 "Venituri din redevente, locatii de gestiune si chirii" se inregistreaza:
4111= 472 valoare contract superficie/an
472 = 706 rata contract
5121 = 4111 incasare rata
2. Din perspectiva societatiii care dobandeste dreptul de folosinta (superficiar)
Superficia, din perspectiva contabila, este asimilata unei concesiuni. Astfel, daca dreptul de superficie este obtinut printr-un contract care stabileste o durata determinata si o valoare clara, acesta este recunoscut ca o imobilizare necorporala si amortizat pe perioada utilizarii, conform contractului.
In situatia in care utilizarea terenului se face prin plata unei redevente periodice, fara o valoare determinata care sa fie amortizata, cheltuiala se recunoaste direct in contul de profit si pierdere, fara a fi inregistrata ca activ.
Acest tratament contabil permite o reflectare corecta a costurilor si a drepturilor asupra terenului in situatiile financiare ale entitatii.
Conform reglementarilor contabile punctul 176 din OMFP 1802/2014:
- concesiunile primite se reflecta ca imobilizari necorporale atunci cand contractul de concesiune stabileste o durata si o valoare determinate pentru concesiune. Amortizarea valorii concesiunii urmeaza a fi inregistrata pe durata de folosire a acesteia, stabilita potrivit contractului.
- achizitia dreptului de superficie:
205 Concesiuni = 404 Furnizori de imobilizari
- plata dreptului de superficie:
404 Furnizori de imobilizari = 5121 Conturi la banci in lei
- inregistrare amortizare:
6811 Cheltuieli de exploatare privind amortizarile = 280 Amortizare imobilizari necorporale .
- In cazul in care contractul prevede plata unei redevente/chirii, si nu o valoare amortizabila, in contabilitatea entitatii care primeste concesiunea, se reflecta cheltuiala reprezentand redeventa/chiria, fara recunoasterea unei imobilizari necorporale.
- Lunar/anual/trimestrial in functie de momentul cand, conform contractului, se datoreaza redeventa: 612 = 401
Regimul TVA si facturarea contractului de superficie
Din perspectiva TVA, contractele de superficie fac obiectul scutirii de taxa in virtutea prevederilor art. 292 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal, astfel:“(2) Urmatoarele operatiuni sunt, de asemenea, scutite de taxa:
e) arendarea, concesionarea, inchirierea si leasingul de bunuri imobile, acordarea unor drepturi reale asupra unui bun imobil, precum dreptul de uzufruct si superficia, cu plata, pe o anumita perioada.
Fac exceptie urmatoarele operatiuni:
1. operatiunile de cazare care sunt efectuate in cadrul sectorului hotelier sau al sectoarelor cu functie similara, inclusiv inchirierea terenurilor amenajate pentru camping;
2. inchirierea de spatii sau locatii pentru parcarea autovehiculelor;
3. inchirierea utilajelor si a masinilor fixate definitiv in bunuri imobile;
4. inchirierea seifurilor; (...)".
Asadar, acodarea dreptului de superficie este scutita de TV A , iar in situatia in care se emite factura aceasta se va intocmi fara TVA, insa nu este obligatoriu emiterii facturii avand in vedere prevederile de la art. 319 (7) din Codul fiscal, dispozitii care prevad ca prin exceptie de la alin. (6) lit. a) si d), persoana impozabila nu are obligatia emiterii de facturi pentru operatiunile scutite fara drept de deducere a taxei conform art. 292 alin. (1) si (2).
Asadar, societatea care este proprietara a terenului NU este obligata sa emita factura pentru acordarea dreptului de superficie asupra terenului.
Scapa de amenzile ANAF !!!
Comanda ACUM>>> Controale fiscale pe TVA. Rambursare fiscala, documente justificative, exemple practice - lucrarea contine TOATE informatiile de care ai nevoie pentru a face fata cu brio oricarei inspectii fiscale, fara stres sau emotii!!! Click AICI>>>
Tratamentul fiscal al veniturilor obtinute de persoane fizice din dreptul de superficie
In cazul in care o persoana fizica cedeaza dreptul de folosinta al unui teren printr-un contract de superficie, veniturile obtinute din incasarea redeventei sunt considerate venituri din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal.Contractul privind dreptul de superficie se incadreaza din perspectiva impozitului pe venit la Capitolul IX Venituri din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal din legea 227/2015 privind Codul fiscal, astfel:
"(1) La transferul dreptului de proprietate si al dezmembramintelor acestuia, prin acte juridice intre vii asupra constructiilor de orice fel si a terenurilor aferente acestora, precum si asupra terenurilor de orice fel fara constructii, contribuabilii datoreaza un impozit care se calculeaza la valoarea tranzactiei prin aplicarea urmatoarelor cote:
a) 3% pentru constructiile de orice fel si terenurile aferente acestora, precum si asupra terenurilor de orice fel fara constructii, detinute o perioada de pana la 3 ani inclusiv;
b) 1% pentru imobilele descrise la lit. a), detinute o perioada mai mare de 3 ani.
(...)
(4) Impozitul prevazut la alin. (1) si (3) se calculeaza la valoarea declarata de parti in actul prin care se transfera dreptul de proprietate, dezmembramintele sale sau nuda proprietate.
(...)
(6) Impozitul prevazut la alin. (1) si (3) se calculeaza si se incaseaza de notarul public inainte de autentificarea actului sau, dupa caz, intocmirea incheierii de finalizare a succesiunii. Impozitul calculat si incasat se plateste pana la data de 25 inclusiv a lunii urmatoare celei in care a fost incasat. In cazul in care transferul dreptului de proprietate sau al dezmembramintelor acestuia, pentru situatiile prevazute la alin. (1) si (3), se realizeaza prin hotarare judecatoreasca ori prin alta procedura, impozitul prevazut la alin. (1) si (3) se calculeaza si se incaseaza de catre organul fiscal competent, pe baza deciziei de impunere in termen de 60 de zile de la data comunicarii deciziei. Instantele judecatoresti care pronunta hotarari judecatoresti ramase definitive si irevocabile/hotarari judecatoresti definitive si executorii comunica organului fiscal competent hotararea si documentatia aferenta in termen de 30 de zile de la data hotararii judecatoresti ramase definitive si irevocabile/hotararii judecatoresti definitive si executorii. (...)".
In afara de impozitul astfel retinut de catre notarul care autentifica intelegerea intre cele doua parti, transmitatorul dreptului de superficie (care reprezinta, in fapt, transmiterea unui drept real de folosinta pe o perioada determinata catre un tert, conform art. 551 din Codul civil din 2009) nu are alte obligatii declarative, cu exceptia situatiei in care opteaza pentru taxarea cu TVA a operatiunii in acord cu prevederile Titlului VII "TVA" din CF.
Citeste si: Franciza: Tratament contabil, monografie si studiu de caz
Studiu de caz - Facturare superficie. Cod de tva anulat
Intrebare:Societatea are codul de tva anulat din oficiu din anul 2013 potrivit dispozitiilor Art.153 alin.(9) lit.e) din Legea nr.571/2003 privind Codul fiscal. Nu deduce tva pentru nicio achizitie si nici nu a mai avut activitate foarte multi ani pana in 2025 cand a dat in superficie un teren pe 30 de ani catre o alta societate.
La preluarea contabilitatii verificand vectorul fiscal am constatat ca societatea este neplatitoare de tva insa fara a verifica registrul de tva in care regasim anularea din oficiu a codului de tva.
Urmare darii in superficie a terenului in anul 2025 societatea a facturat primul an de contravaloare drept de superficie, factura emisa fara tva, aceasta operatiune fiind una scutita de tva.
ANAF ne-a notifcat pentru clarificare intrucat e-factura incarcata in SPV fara tva a atras atentia si am fost intrebati ce a facturat societatea si de ce nu a depus declaratia 311 pentru factura emisa.
Am explicat despre factura emisa, ulterior nu am mai primit niciun feedback de la ANAF.
Dorim sa facturam anul 2 de drept de superficie si dorim sa stim cum este mai bine sa procedam.
Poate factura societatea la fel in conditiile in conditiile in care chiar daca are codul de tva anulat, operatiunea este una scutita de tva sau este mai indicat sa solicitam reinregistrarea in scopuri de tva si sa facturam ulterior?
In ce priveste prima factura emisa, ne sfatuiti ca prima factura emisa sa o stornam si sa o refacem dupa ce ne vom recapata codul de tva? Operatiunea este oricum una scutita si nu avem obligatia de a depune declaratia 311 pentru a achita tva.
Solutie FISCAL- CONTABILA valabila la data de 05 Feb 2026
In situatia prezentata, societatea poate continua sa factureze dreptul de superficie fara TVA, chiar daca are codul de TVA anulat din oficiu, deoarece natura operatiunii este una scutita de TVA fara drept de deducere, potrivit art. 292 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal. Acordarea dreptului de superficie asupra unui bun imobil, cu plata si pe o perioada determinata, se incadreaza expres in categoria operatiunilor scutite de TVA, iar acest regim este stabilit in functie de tipul operatiunii, nu de statutul societatii ca platitoare sau neplatitoare de TVA.
Anularea din oficiu a codului de TVA nu modifica regimul de taxare al acestei operatiuni. O persoana impozabila cu cod de TVA anulat nu are dreptul sa colecteze sau sa deduca TVA, insa poate efectua in mod legal operatiuni scutite de TVA fara drept de deducere. In acest context, emiterea facturii fara TVA pentru dreptul de superficie este corecta din punct de vedere fiscal si conforma cu prevederile legale.
Declaratia 311 este obligatorie exclusiv in situatiile in care o persoana impozabila cu cod de TVA anulat efectueaza operatiuni taxabile sau operatiuni pentru care ar fi obligata la colectarea TVA. In cazul de fata, dreptul de superficie fiind o operatiune scutita de TVA, nu exista obligatia depunerii declaratiei 311 si nici obligatia de plata a TVA. Notificarea primita de la ANAF ca urmare a transmiterii e-Facturii fara TVA nu genereaza prin ea insasi o obligatie fiscala suplimentara, iar lipsa unui raspuns ulterior din partea organului fiscal indica faptul ca explicatiile furnizate au fost considerate suficiente.
Pentru anul al doilea de derulare a contractului de superficie, societatea poate proceda identic, respectiv poate emite factura fara TVA, cu mentiunea expresa scutit de TVA conform art. 292 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal . Nu exista o obligatie legala de a solicita reinregistrarea in scopuri de TVA exclusiv pentru desfasurarea acestei operatiuni. Reinregistrarea in scopuri de TVA ar deveni relevanta doar in situatia in care societatea ar dori sa opteze pentru taxarea operatiunii scutite, conform art. 292 alin. (3) din Codul fiscal, optiune care poate fi exercitata numai dupa obtinerea unui cod valid de TVA si dupa notificarea organului fiscal competent.
In ceea ce priveste prima factura emisa, nu se impune stornarea si refacturarea acesteia. Factura a fost emisa corect, fara TVA, pentru o operatiune scutita, iar lipsa unui cod de TVA activ nu afecteaza validitatea documentului. De asemenea, nu exista obligatii de ajustare a TVA, intrucat societatea nu a dedus TVA la achizitia terenului, iar acordarea dreptului de superficie nu genereaza, prin ea insasi, un mecanism de ajustare a taxei.
In concluzie, societatea poate continua sa factureze dreptul de superficie fara TVA, fara depunerea declaratiei 311 si fara stornarea facturii initiale, neexistand o obligatie legala de reinregistrare in scopuri de TVA, atat timp cat nu opteaza pentru taxarea operatiunii si nu desfasoara alte operatiuni taxabile care ar impune reactivarea codului de TVA.
Se recomanda insa clarificarea din punct de vedere al TVA in sensul reactivarii, pentru a evita eventuale ajustari.
Raspunsul este oferit de specialistii portalcodulfiscal.ro. Vezi AICI cum poti beneficia de consultanta specializata>>>>
Sursa foto: Pexels.com
RSS Flux RSS 2.0
Sitemap XML
