Fiscalitatea.ro 
Veniturile obtinute din inchirierea in regim Airbnb sunt considerate venituri din cedarea folosintei bunurilor si sunt supuse impozitarii conform prevederilor Codului Fiscal. In Romania, unde piata inchirierilor pe termen scurt a cunoscut o crestere exponentiala in ultimii ani, clarificarea obligatiilor fiscale pentru proprietarii care isi ofera spatiile prin intermediul platformelor digitale este esentiala pentru asigurarea conformitatii si evitarea potentialelor sanctiuni.
Vom analiza in acest articol care sunt obligatiile fiscale ale proprietarilor care isi inchiriaza apartamentele prin platforme de tipul Airbnb si la ce aspecte legislative trebuie sa fie atenti!
Conform art. 83 din Codul Fiscal, " inchirierea pe termen scurt de catre proprietari, uzufructuari sau alti detinatori legali a camerelor situate in locuinte proprietate personala reprezinta inchirierea neintrerupta a unei camere aceleiasi persoane, pentru perioade de maximum 30 de zile, intr-un an calendaristic. In situatia in care inchirierea se realizeaza pentru o fractie de zi, se considera inchiriere pentru o zi."
In cazul in care o persoana fizica vrea sa inchirieze in regim hotelier un apartament prin platforme precum Airbnb, trebuie sa obtina obligatoriu un certificat de clasificare eliberat in mod gratuit de Ministerul Antreprenoriatului si Turismului. In lipsa acestui certificat de clasificare, persoana nu poate inchiria imobile in scop turistic, cel putin nu in mod legal.
Pentru obtinerea certificatului, persoana interesata trebuie sa primeasca in prealabil acordul vecinilor cu care are pereti comuni sau acordul asociatiei de proprietari. Obligativitatea obtinerii acestui certificat reiese din O.G. nr. 58/1998 care prevede la art. 28 ca in scopul protectiei turistilor, oferirea, comercializarea, vanzarea serviciilor si a pachetelor de servicii turistice, precum si crearea de produse turistice pe teritoriul Romaniei pot fi realizate numai de catre agentii economici din turism autorizati de Ministerul Turismului, posesori de licente in turism sau de certificat de clasificare, dupa caz.
In plus, la fel ca in cazul unui contract clasic de inchiriere, inchirierea in regim Airbnb trebuie inregistrata la ANAF, urmand a se plati impozit pe venit si contributiile sociale aferente, in functie de sumele obtinute pe parcursul unui an fiscal.
Incepand cu modificarile introduse prin Legea nr. 239/2025, au fost schimbate regulile de impozitare aplicabile persoanelor fizice care obtin venituri din inchirierea pe termen scurt a camerelor situate in locuinte proprietate personala, inclusiv prin platforme precum Airbnb sau alte platforme de rezervari online.
Noile prevederi vizeaza persoanele care inchiriaza intre 1-7 camere, indiferent de numarul locuintelor in care acestea sunt situate, cu conditia ca veniturile sa nu fie incadrate ca venituri din activitati independente. In aceste situatii, proprietarii datoreaza impozit pe venit, calculat potrivit regulilor prevazute la art. 85 din Codul fiscal.
Venitul net anual se stabileste prin aplicarea unei cheltuieli forfetare de 30% asupra venitului brut incasat. Venitul brut reprezinta totalitatea sumelor in bani si/sau echivalentul in lei al veniturilor in natura incasate in cursul anului fiscal.
Impozitul anual datorat se calculeaza prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului net anual, determinat potrivit alin. (2), impozitul fiind final.
Un aspect important este ca NU se include in venitul brut comisionul retinut de platformele care intermediaza rezervarile, precum Airbnb sau alte interfete electronice similare. Astfel, impozitul se calculeaza doar asupra sumelor efectiv incasate de proprietar. Daca incasarile sunt realizate in valuta, acestea se transforma in lei utilizand cursul de schimb comunicat de Banca Nationala a Romaniei din ultima zi bancara anterioara incasarii.
Veniturile din inchirierea pe termen scurt a camerelor situate in locuinte proprietate personala, realizate intr-o fractiune de an sau in perioade diferite ce reprezinta fractiuni ale aceluiasi an, se considera venit anual.
Contribuabilii au obligatia de a determina si declara impozitul prin Declaratia unica, depusa pana la termenul legal prevazut de Codul fiscal, si de a achita integral impozitul datorat la bugetul de stat.
In acelasi timp, acestia NU au obligatia de a organiza evidenta contabila, insa trebuie sa completeze partea referitoare la venituri din Registrul de evidenta fiscala.
Pe langa obligatiile fiscale, proprietarii trebuie sa completeze si sa pastreze Fisa de ocupare a capacitatii de cazare, document din care sa rezulte perioada in care fiecare camera a fost ocupata si datele de identificare ale persoanelor cazate.
Impozitul anual datorat se plateste integral la bugetul de stat. Plata impozitului se efectueaza la bugetul de stat pana la data de 25 mai inclusiv a anului fiscal urmator celui de realizare a venitului.
De asemenea, persoana fizica va datora si CASS, daca veniturile obtinute din inchirierea in scop turistic/inchirierea obisnuita, depasesc plafonul de 6 salarii minime brute pe tara:
Totodata, deoarece persoana fizica primeste servicii intracomunitare de la Airbnb, este obligata sa obtina un cod de TVA valabil pentru operatiuni intracomunitare conform art. 317 din Codul fiscal. Acesta se obtine prin depunerea declaratiei 700.
In plus, se va calcula TVA la comisionul platit si se va declara prin decontul special 301, urmand a se plati pana pe 25 ale lunii urmatoare. Se depune si declaratia 390.
In cazul in care aceasta activitate de inchiriere se desfasoara cu caracter de continuitate, se considera activitate economica si persoana fizica ar trebui sa detina o forma de organizare juridica precum PFA sau SRL.
Nu in ultimul rand, mai trebuie avut in vedere si faptul ca, in ceea ce priveste impozitul platit la Directia de impozite si taxe locale, daca se inchiriaza apartamentul proprietate personala, se schimba destinatia acestuia, din cladire utilizata in scop rezidential (de locuit) in cladire utilizata in scop nerezidential (turistic - pct. 5 alin. 1-2 din Normele metodologice date in aplicarea art. 453 din Codul fiscal). In vederea stabilirii impozitului pe cladiri, contribuabilii au obligatia sa depuna o declaratie la organul fiscal local in a carui raza teritoriala se afla cladirea, in termen de 30 de zile de la data la care folosinta unei cladiri a fost schimbata integral sau partial.
1. Autorizatii de functionare. Pentru a desfasura activitatea de inchiriere a apartamentelor in regim hotelier, societatea trebuie sa aiba inclusa in obiectul sau de activitate aceasta operatiune. Daca inchirierea se realizeaza pe perioada scurta de timp (de obicei zilnic/saptamanal), atunci trebuie folosit CAEN-ul 5520 "Facilitati de cazare pentru vacante si perioade de scurta durata".
De asemenea, este esential ca societatea sa detina toate autorizatiile necesare pentru acest domeniu, inclusiv autorizatii de functionare, autorizatii sanitare, autorizatii de incendiu, etc.
2. Impozit. Din punct de vedere fiscal, societatea va fi supusa impozitului pe veniturile microintreprinderilor sau impozitului pe profit, dupa caz, pentru castigurile obtinute din activitatea de inchiriere a apartamentelor in regim hotelier.
Aceste venituri trebuie declarate in mod regulat prin intermediul formularului D100.
3. Regim TVA. In situatia in care firma inchiriaza in scop turistic pe termen scurt, conform codului CAEN 5520, aceasta aplica o cota de TVA de 11%, conform art. 291, alin 2, lit.m din Codul fiscal.
4. Facturarea. Din punctul de vedere al TVA, este necesara emiterea facturilor si transmiterea in e-factura, atat pentru persoane fizice rezidente, cat si nerezidente, conform OUG 120/2025, art. 10 1 alin. 2. Pentru facturile de comision emise de AIRBNB/BOOKiNG este necesara obtinerea unui cod special de TVA conform art.317, alin 1, lit.c din Codul fscal.
Pentru fiecare luna in care Airbnb emite o factura, se calculeaza TVA si se achita la buget, iar societatea depune declaratiile D300 si D390. Aceasta raportare trebuie efectuata pentru toate facturile emise de Airbnb pe parcursul lunii curente pentru serviciile prestate (punerea platformei electronice la dispozitia utilizatorului/beneficiarului), facturi cuprinse in centralizatorul disponibil pentru descarcare pe site-ul prestatorului.
Facturile de prestare servicii trebuie evidentiate in jurnalul pentru cumparari, in coloana alocata achizitiilor intracomunitare de servicii impozabile in Romania si supuse regimului de taxare inversa, prin formula contabila 4426 = 4427, deoarece beneficiarul din Romania (proprietarul bunului imobil) datoreaza TVA conform prevederilor articolului 307 alineatul (2) "(2) Taxa este datorata de orice persoana impozabila, inclusiv de catre persoana juridica neimpozabila inregistrata in scopuri de TVA conform articolului 316 sau 317, care este beneficiar al serviciilor care au locul prestarii in Romania conform articolului 278 alineatul (2) si care sunt furnizate de catre o persoana impozabila care nu este stabilita pe teritoriul Romaniei..."
Astfel, raportarea se efectueaza in perioada fiscala in care factura de servicii este emisa de catre prestator pe numele beneficiarului din Romania, chiar daca serviciul de inchiriere urmeaza sa se efectueze de catre proprietarul bunului imobil ulterior serviciului prestat de Airbnb (punerea platformei electronice la dispozitia beneficiarului).
Practic, exigibilitatea TVA (data la care taxa este datorata bugetului de stat) aferenta serviciilor primite intervine pentru beneficiar la data emiterii facturii de catre prestator.
De stiut!
Daca societatea inchiriaza catre o PF si incaseaza prin numerar/card (nu online, prin transfer bancar), atunci are obligatia sa achizitioneze casa de marcat si sa emita bon fiscal.
Presupunem ca o societate inchiriaza prin platfoma de Airbnb la tariful de 100 lei cazare, din care se opreste 10 lei comision AIRBNB.
Monografiile contabile vor fi:
1.Recunoasterea venitului (daca rezervarea vizeaza luna curenta):
4111 = % 119 lei
704 100 lei
4427 19 lei (daca e cazul)
2. Inregistrarea facturii primite de la AIRBNB:
622 = 401 10 lei (factura va fi emisa in valuta)
Si concomitent inregistrarea taxarii inverse:
4426 = 4427 1.90 lei
3. Incasarea facturii si decontarea cu AIRBNB:
a) Incasarea facturii emise catre client:
5125 = 4111 100 lei
b) Plata facturii primite de la AIRBNB:
401 = 5125 10 lei
c) Incasarea efectiva conform extras:
5121 = 5125 90 lei (tariful net ce ii revine gazdei, dupa retinerea comisionului de la AIRBNB).
Sursa foto: Pexels.com
Vom analiza in acest articol care sunt obligatiile fiscale ale proprietarilor care isi inchiriaza apartamentele prin platforme de tipul Airbnb si la ce aspecte legislative trebuie sa fie atenti!
Aspecte fiscale pentru proprietarii persoane fizice care inchiriaza in regim Airbnb
Veniturile obtinute din inchirierea locuintelor pe termen scurt a camerelor situate in locuinte proprietate personala (indiferent de numarul de locuinte in care sunt situate acestea) sunt considerate venituri din cedarea folosintei bunurilor.Conform art. 83 din Codul Fiscal, " inchirierea pe termen scurt de catre proprietari, uzufructuari sau alti detinatori legali a camerelor situate in locuinte proprietate personala reprezinta inchirierea neintrerupta a unei camere aceleiasi persoane, pentru perioade de maximum 30 de zile, intr-un an calendaristic. In situatia in care inchirierea se realizeaza pentru o fractie de zi, se considera inchiriere pentru o zi."
In cazul in care o persoana fizica vrea sa inchirieze in regim hotelier un apartament prin platforme precum Airbnb, trebuie sa obtina obligatoriu un certificat de clasificare eliberat in mod gratuit de Ministerul Antreprenoriatului si Turismului. In lipsa acestui certificat de clasificare, persoana nu poate inchiria imobile in scop turistic, cel putin nu in mod legal.
Pentru obtinerea certificatului, persoana interesata trebuie sa primeasca in prealabil acordul vecinilor cu care are pereti comuni sau acordul asociatiei de proprietari. Obligativitatea obtinerii acestui certificat reiese din O.G. nr. 58/1998 care prevede la art. 28 ca in scopul protectiei turistilor, oferirea, comercializarea, vanzarea serviciilor si a pachetelor de servicii turistice, precum si crearea de produse turistice pe teritoriul Romaniei pot fi realizate numai de catre agentii economici din turism autorizati de Ministerul Turismului, posesori de licente in turism sau de certificat de clasificare, dupa caz.
In plus, la fel ca in cazul unui contract clasic de inchiriere, inchirierea in regim Airbnb trebuie inregistrata la ANAF, urmand a se plati impozit pe venit si contributiile sociale aferente, in functie de sumele obtinute pe parcursul unui an fiscal.
Obligatii fiscale de plata persoane fizice
Incepand cu modificarile introduse prin Legea nr. 239/2025, au fost schimbate regulile de impozitare aplicabile persoanelor fizice care obtin venituri din inchirierea pe termen scurt a camerelor situate in locuinte proprietate personala, inclusiv prin platforme precum Airbnb sau alte platforme de rezervari online.
Noile prevederi vizeaza persoanele care inchiriaza intre 1-7 camere, indiferent de numarul locuintelor in care acestea sunt situate, cu conditia ca veniturile sa nu fie incadrate ca venituri din activitati independente. In aceste situatii, proprietarii datoreaza impozit pe venit, calculat potrivit regulilor prevazute la art. 85 din Codul fiscal.
Venitul net anual se stabileste prin aplicarea unei cheltuieli forfetare de 30% asupra venitului brut incasat. Venitul brut reprezinta totalitatea sumelor in bani si/sau echivalentul in lei al veniturilor in natura incasate in cursul anului fiscal.
Impozitul anual datorat se calculeaza prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului net anual, determinat potrivit alin. (2), impozitul fiind final.
Un aspect important este ca NU se include in venitul brut comisionul retinut de platformele care intermediaza rezervarile, precum Airbnb sau alte interfete electronice similare. Astfel, impozitul se calculeaza doar asupra sumelor efectiv incasate de proprietar. Daca incasarile sunt realizate in valuta, acestea se transforma in lei utilizand cursul de schimb comunicat de Banca Nationala a Romaniei din ultima zi bancara anterioara incasarii.
Veniturile din inchirierea pe termen scurt a camerelor situate in locuinte proprietate personala, realizate intr-o fractiune de an sau in perioade diferite ce reprezinta fractiuni ale aceluiasi an, se considera venit anual.
Contribuabilii au obligatia de a determina si declara impozitul prin Declaratia unica, depusa pana la termenul legal prevazut de Codul fiscal, si de a achita integral impozitul datorat la bugetul de stat.
In acelasi timp, acestia NU au obligatia de a organiza evidenta contabila, insa trebuie sa completeze partea referitoare la venituri din Registrul de evidenta fiscala.
Pe langa obligatiile fiscale, proprietarii trebuie sa completeze si sa pastreze Fisa de ocupare a capacitatii de cazare, document din care sa rezulte perioada in care fiecare camera a fost ocupata si datele de identificare ale persoanelor cazate.
Inchiriezi prin Booking sau Airbnb? Atunci ghidul Booking & Airbnb. Obligatii fiscale pentru persoane fizice este pentru tine Comanda-l ACUM>>>
Impozitul anual datorat se plateste integral la bugetul de stat. Plata impozitului se efectueaza la bugetul de stat pana la data de 25 mai inclusiv a anului fiscal urmator celui de realizare a venitului.
De asemenea, persoana fizica va datora si CASS, daca veniturile obtinute din inchirierea in scop turistic/inchirierea obisnuita, depasesc plafonul de 6 salarii minime brute pe tara:
- Pentru un venit cuprins intre 6 si 12 salarii minime brute - CASS-ul este de 10% din plafonul minim de 6 salarii.
- Pentru un venit intre 12-24 de salarii – se va plati echivalentul in lei a 10% din 12 salarii
- Pentru venituri de peste 24 de salarii -se va plati echivalentul in lei a 10% din 24 de salarii.
Totodata, deoarece persoana fizica primeste servicii intracomunitare de la Airbnb, este obligata sa obtina un cod de TVA valabil pentru operatiuni intracomunitare conform art. 317 din Codul fiscal. Acesta se obtine prin depunerea declaratiei 700.
In plus, se va calcula TVA la comisionul platit si se va declara prin decontul special 301, urmand a se plati pana pe 25 ale lunii urmatoare. Se depune si declaratia 390.
In cazul in care aceasta activitate de inchiriere se desfasoara cu caracter de continuitate, se considera activitate economica si persoana fizica ar trebui sa detina o forma de organizare juridica precum PFA sau SRL.
Nu in ultimul rand, mai trebuie avut in vedere si faptul ca, in ceea ce priveste impozitul platit la Directia de impozite si taxe locale, daca se inchiriaza apartamentul proprietate personala, se schimba destinatia acestuia, din cladire utilizata in scop rezidential (de locuit) in cladire utilizata in scop nerezidential (turistic - pct. 5 alin. 1-2 din Normele metodologice date in aplicarea art. 453 din Codul fiscal). In vederea stabilirii impozitului pe cladiri, contribuabilii au obligatia sa depuna o declaratie la organul fiscal local in a carui raza teritoriala se afla cladirea, in termen de 30 de zile de la data la care folosinta unei cladiri a fost schimbata integral sau partial.
Ce trebuie sa stie proprietarii persoane juridice daca inchiriaza in regim Airbnb
Iata care sunt principalele aspecte legislative de care trebuie sa tina cont o persoana juridica ce inchiriaza in regim Airbnb:1. Autorizatii de functionare. Pentru a desfasura activitatea de inchiriere a apartamentelor in regim hotelier, societatea trebuie sa aiba inclusa in obiectul sau de activitate aceasta operatiune. Daca inchirierea se realizeaza pe perioada scurta de timp (de obicei zilnic/saptamanal), atunci trebuie folosit CAEN-ul 5520 "Facilitati de cazare pentru vacante si perioade de scurta durata".
De asemenea, este esential ca societatea sa detina toate autorizatiile necesare pentru acest domeniu, inclusiv autorizatii de functionare, autorizatii sanitare, autorizatii de incendiu, etc.
2. Impozit. Din punct de vedere fiscal, societatea va fi supusa impozitului pe veniturile microintreprinderilor sau impozitului pe profit, dupa caz, pentru castigurile obtinute din activitatea de inchiriere a apartamentelor in regim hotelier.
Aceste venituri trebuie declarate in mod regulat prin intermediul formularului D100.
3. Regim TVA. In situatia in care firma inchiriaza in scop turistic pe termen scurt, conform codului CAEN 5520, aceasta aplica o cota de TVA de 11%, conform art. 291, alin 2, lit.m din Codul fiscal.
Marea Carte Verde a Monografiilor Contabile 2026
Ghidul practic al contabilului din domeniul constructiilor
Declaratia Unica 2026 Impozit pe venit Contributii CAS si CASS
- NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulObligatiile declarative, fiscale si de notificare ale unei societati de productie - prosumator de energie electrica din surse fotovoltaice Suntem o societate cu activitate de productie morarit care a achizitionat panouri fotovoltaice ce produc energie electrica. Aceasta este consumata pentru activitatea de productie,...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulAcordare vouchere suportate de MIPE Societatea a derulat un program finantare - vouchere persoane vulnerabile. In fapt, programul a presupus emiterea de facturi de catre societate catre beneficiarul vulnerabil cu cv...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulConversie imprumut afiliati nerezidenti in actiuni Compania are un imprumut de la o parte afiliata nerezidenta scadent in perioada urmatoare. Care sunt obligatiile fiscale pe care le are compania daca vrea sa converteasca in...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulFacturare servicii legate de imobile catre un partener din Serbia Am primit raspunsul la intrebare si multumesc. O nelamurire am si as dori sa ma ajutati: codul fiscal la art 278, 4 a), si normele metodologice aferente, precizeaza anumite...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulRegularizare impozit dividende nerezident O persoana fizica romana cu rezidenta in Marea Britanie, care a incasat dividende de la firma din Romania in anii 2024 - 2025, dar nu a depus certificatul de rezidenta (il depune...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal
4. Facturarea. Din punctul de vedere al TVA, este necesara emiterea facturilor si transmiterea in e-factura, atat pentru persoane fizice rezidente, cat si nerezidente, conform OUG 120/2025, art. 10 1 alin. 2. Pentru facturile de comision emise de AIRBNB/BOOKiNG este necesara obtinerea unui cod special de TVA conform art.317, alin 1, lit.c din Codul fscal.
Pentru fiecare luna in care Airbnb emite o factura, se calculeaza TVA si se achita la buget, iar societatea depune declaratiile D300 si D390. Aceasta raportare trebuie efectuata pentru toate facturile emise de Airbnb pe parcursul lunii curente pentru serviciile prestate (punerea platformei electronice la dispozitia utilizatorului/beneficiarului), facturi cuprinse in centralizatorul disponibil pentru descarcare pe site-ul prestatorului.
Facturile de prestare servicii trebuie evidentiate in jurnalul pentru cumparari, in coloana alocata achizitiilor intracomunitare de servicii impozabile in Romania si supuse regimului de taxare inversa, prin formula contabila 4426 = 4427, deoarece beneficiarul din Romania (proprietarul bunului imobil) datoreaza TVA conform prevederilor articolului 307 alineatul (2) "(2) Taxa este datorata de orice persoana impozabila, inclusiv de catre persoana juridica neimpozabila inregistrata in scopuri de TVA conform articolului 316 sau 317, care este beneficiar al serviciilor care au locul prestarii in Romania conform articolului 278 alineatul (2) si care sunt furnizate de catre o persoana impozabila care nu este stabilita pe teritoriul Romaniei..."
Astfel, raportarea se efectueaza in perioada fiscala in care factura de servicii este emisa de catre prestator pe numele beneficiarului din Romania, chiar daca serviciul de inchiriere urmeaza sa se efectueze de catre proprietarul bunului imobil ulterior serviciului prestat de Airbnb (punerea platformei electronice la dispozitia beneficiarului).
Practic, exigibilitatea TVA (data la care taxa este datorata bugetului de stat) aferenta serviciilor primite intervine pentru beneficiar la data emiterii facturii de catre prestator.
De stiut!
Daca societatea inchiriaza catre o PF si incaseaza prin numerar/card (nu online, prin transfer bancar), atunci are obligatia sa achizitioneze casa de marcat si sa emita bon fiscal.
Afla TOTUL despre obligatiile fiscal-contabile ale persoanelor juridicare care inchiriaza prin Airbnb! Comanda ACUM >>>Booking & Airbnb. Solutii fiscal-contabile pentru companii
Monografie contabila inchiriere prin platforma Airbnb
Presupunem ca o societate inchiriaza prin platfoma de Airbnb la tariful de 100 lei cazare, din care se opreste 10 lei comision AIRBNB.
Monografiile contabile vor fi:
1.Recunoasterea venitului (daca rezervarea vizeaza luna curenta):
4111 = % 119 lei
704 100 lei
4427 19 lei (daca e cazul)
2. Inregistrarea facturii primite de la AIRBNB:
622 = 401 10 lei (factura va fi emisa in valuta)
Si concomitent inregistrarea taxarii inverse:
4426 = 4427 1.90 lei
3. Incasarea facturii si decontarea cu AIRBNB:
a) Incasarea facturii emise catre client:
5125 = 4111 100 lei
b) Plata facturii primite de la AIRBNB:
401 = 5125 10 lei
c) Incasarea efectiva conform extras:
5121 = 5125 90 lei (tariful net ce ii revine gazdei, dupa retinerea comisionului de la AIRBNB).
Sursa foto: Pexels.com
RSS Flux RSS 2.0
Sitemap XML
