Fiscalitatea.ro 
Veniturile obtinute din inchirierea in regim Airbnb sunt considerate venituri din cedarea folosintei bunurilor si sunt supuse impozitarii conform prevederilor Codului Fiscal. In Romania, unde piata inchirierilor pe termen scurt a cunoscut o crestere exponentiala in ultimii ani, clarificarea obligatiilor fiscale pentru proprietarii care isi ofera spatiile prin intermediul platformelor digitale este esentiala pentru asigurarea conformitatii si evitarea potentialelor sanctiuni.
Vom analiza in acest articol care sunt obligatiile fiscale ale proprietarilor care isi inchiriaza apartamentele prin platforme de tipul Airbnb si la ce aspecte legislative trebuie sa fie atenti!
Conform art. 83 din Codul Fiscal, inchirierea in scop turistic de catre proprietari a camerelor situate in locuintele proprietate personala, altele decat cele care constituie structuri de primire turistica, potrivit legislatiei specifice, reprezinta oferirea posibilitatii de sedere pentru o perioada de minimum 24 de ore si maximum 30 de zile intr-un an calendaristic oricarei persoane care calatoreste in scop turistic in afara mediului sau obisnuit de viata.
In cazul in care o persoana fizica vrea sa inchirieze in regim hotelier un apartament prin platforme precum Airbnb, trebuie sa obtina obligatoriu un certificat de clasificare eliberat in mod gratuit de Ministerul Antreprenoriatului si Turismului. In lipsa acestui certificat de clasificare, persoana nu poate inchiria imobile in scop turistic, cel putin nu in mod legal.
Pentru obtinerea certificatului, persoana interesata trebuie sa primeasca in prealabil acordul vecinilor cu care are pereti comuni sau acordul asociatiei de proprietari. Obligativitatea obtinerii acestui certificat reiese din O.G. nr. 58/1998 care prevede la art. 28 ca in scopul protectiei turistilor, oferirea, comercializarea, vanzarea serviciilor si a pachetelor de servicii turistice, precum si crearea de produse turistice pe teritoriul Romaniei pot fi realizate numai de catre agentii economici din turism autorizati de Ministerul Turismului, posesori de licente in turism sau de certificat de clasificare, dupa caz.
In plus, la fel ca in cazul unui contract clasic de inchiriere, inchirierea in regim Airbnb trebuie inregistrata la ANAF, urmand a se plati impozit pe venit si contributiile sociale aferente, in functie de sumele obtinute pe parcursul unui an fiscal.
Pentru veniturile obtinute din inchirierea in scop turistic a unui numar de camere cuprins intre unu si 5 camere inclusiv, in cursul unui an fiscal, se datoreaza impozit prin aplicarea cotei de 10% asupra normei anuale de venit, impozitul fiind final. Norma anuala de venit variaza in functie de localizare, zone turistice si non-turistice, localitati rurale si urbane.
Veniturile obtinute din inchirierea in scop turistic a mai mult de 5 camere sunt considerate ca fiind venituri din activitati independente si se impoziteaza conform legislatiei in vigoare.
In ceea ce priveste obligatiile declarative si de plata pentru persoanelor fizice, se depune la organul fiscal competent, pentru fiecare an fiscal, pana la data de 25 mai inclusiv a anului de realizare a veniturilor, declaratia unica privind impozitul pe venit si contributiile sociale.
Impozitul anual datorat se plateste integral la bugetul de stat. Plata impozitului se efectueaza la bugetul de stat pana la data de 25 mai inclusiv a anului fiscal urmator celui de realizare a venitului.
De asemenea, persoana fizica va datora si CASS, daca veniturile obtinute din inchirierea in scop turistic/inchirierea obisnuita, depasesc plafonul de 6 salarii minime brute pe tara:
In plus, se va calcula TVA la comisionul platit si se va declara prin decontul special 301, urmand a se plati pana pe 25 ale lunii urmatoare. Se depune si declaratia 390.
In cazul in care aceasta activitate de inchiriere se desfasoara cu caracter de continuitate, se considera activitate economica si persoana fizica ar trebui sa detina o forma de organizare juridica precum PFA sau SRL.
Nu in ultimul rand, mai trebuie avut in vedere si faptul ca, in ceea ce priveste impozitul platit la Directia de impozite si taxe locale, daca se inchiriaza apartamentul proprietate personala, se schimba destinatia acestuia, din cladire utilizata in scop rezidential (de locuit) in cladire utilizata in scop nerezidential (turistic - pct. 5 alin. 1-2 din Normele metodologice date in aplicarea art. 453 din Codul fiscal). In vederea stabilirii impozitului pe cladiri, contribuabilii au obligatia sa depuna o declaratie la organul fiscal local in a carui raza teritoriala se afla cladirea, in termen de 30 de zile de la data la care folosinta unei cladiri a fost schimbata integral sau partial.
Presupunem ca o persoana fizica a inchiriat in scop turistic o camera in Brasov timp de 24 de zile in 2024. Vom calcula obligatiile fiscale datorate.
In 2024, norma de venit anuala stabilita de ANAF pentru acest tip de activitate a fost de 11.000 lei. Prin urmare, vom avea:
Impozit pe venit = 10% × 11.000 lei = 1.100 lei
In ceea ce priveste contributia la sanatate (CASS) – Se aplica doar daca venitul depaseste plafonul de 6 salarii minime brute pe economie. In 2024, salariul minim brut a fost 3.300 lei, deci pragul de impunere pentru CASS era 6 × 3.300 lei = 19.800 lei/an. Venitul de 11.000 lei este sub acest prag, deci nu se datoreaza CASS.
In concluzie, persoana fizica va plati doar impozitul de 10%, adica 1.100 lei
Observatie: Chiar daca apartamentul a fost inchiriat doar 24 de zile, norma de venit stabilita de ANAF se aplica pentru intregul an, fara ajustare la perioada efectiva de inchiriere.
1. Autorizatii de functionare. Pentru a desfasura activitatea de inchiriere a apartamentelor in regim hotelier, societatea trebuie sa aiba inclusa in obiectul sau de activitate aceasta operatiune:
De asemenea, este esential ca societatea sa detina toate autorizatiile necesare pentru acest domeniu, inclusiv autorizatii de functionare, autorizatii sanitare, autorizatii de incendiu, etc.
2. Impozit. Din punct de vedere fiscal, societatea va fi supusa impozitului pe veniturile microintreprinderilor sau impozitului pe profit, dupa caz, pentru castigurile obtinute din activitatea de inchiriere a apartamentelor in regim hotelier.
Aceste venituri trebuie declarate in mod regulat prin intermediul formularului D100.
3. Regim TVA. Din prisma TVA-ului:
4. Facturarea. Pentru fiecare luna in care Airbnb emite o factura, se calculeaza TVA si se achita la buget, iar societatea depune declaratiile D300 si D390. Aceasta raportare trebuie efectuata pentru toate facturile emise de Airbnb pe parcursul lunii curente pentru serviciile prestate (punerea platformei electronice la dispozitia utilizatorului/beneficiarului), facturi cuprinse in centralizatorul disponibil pentru descarcare pe site-ul prestatorului.
Facturile de prestare servicii trebuie evidentiate in jurnalul pentru cumparari, in coloana alocata achizitiilor intracomunitare de servicii impozabile in Romania si supuse regimului de taxare inversa, prin formula contabila 4426 = 4427, deoarece beneficiarul din Romania (proprietarul bunului imobil) datoreaza TVA conform prevederilor articolului 307 alineatul (2) "(2) Taxa este datorata de orice persoana impozabila, inclusiv de catre persoana juridica neimpozabila inregistrata in scopuri de TVA conform articolului 316 sau 317, care este beneficiar al serviciilor care au locul prestarii in Romania conform articolului 278 alineatul (2) si care sunt furnizate de catre o persoana impozabila care nu este stabilita pe teritoriul Romaniei..."
Astfel, raportarea se efectueaza in perioada fiscala in care factura de servicii este emisa de catre prestator pe numele beneficiarului din Romania, chiar daca serviciul de inchiriere urmeaza sa se efectueze de catre proprietarul bunului imobil ulterior serviciului prestat de Airbnb (punerea platformei electronice la dispozitia beneficiarului).
Practic, exigibilitatea TVA (data la care taxa este datorata bugetului de stat) aferenta serviciilor primite intervine pentru beneficiar la data emiterii facturii de catre prestator.
De stiut!
Daca societatea inchiriaza catre o PF si incaseaza prin numerar/card (nu online, prin transfer bancar), atunci are obligatia sa achizitioneze casa de marcat si sa emita bon fiscal.
Presupunem ca o societate inchiriaza prin platfoma de Airbnb la tariful de 100 lei cazare, din care se opreste 10 lei comision AIRBNB.
Monografiile contabile vor fi:
1.Recunoasterea venitului (daca rezervarea vizeaza luna curenta):
4111 = % 119 lei
704 100 lei
4427 19 lei (daca e cazul)
2. Inregistrarea facturii primite de la AIRBNB:
622 = 401 10 lei (factura va fi emisa in valuta)
Si concomitent inregistrarea taxarii inverse:
4426 = 4427 1.90 lei
3. Incasarea facturii si decontarea cu AIRBNB (recomand contul 5125):
a) Incasarea facturii emise catre client:
5125 = 4111 100 lei
b) Plata facturii primite de la AIRBNB:
401 = 5125 10 lei
c) Incasarea efectiva conform extras:
5121 = 5125 90 lei (tariful net ce ii revine gazdei, dupa retinerea comisionului de la AIRBNB).
Vom analiza in acest articol care sunt obligatiile fiscale ale proprietarilor care isi inchiriaza apartamentele prin platforme de tipul Airbnb si la ce aspecte legislative trebuie sa fie atenti!
Aspecte fiscale pentru proprietarii persoane fizice care inchiriaza in regim Airbnb
In 2025, veniturile obtinute din inchirierea locuintelor in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala (indiferent de numarul de locuinte in care sunt situate acestea) sunt considerate venituri din cedarea folosintei bunurilor.Conform art. 83 din Codul Fiscal, inchirierea in scop turistic de catre proprietari a camerelor situate in locuintele proprietate personala, altele decat cele care constituie structuri de primire turistica, potrivit legislatiei specifice, reprezinta oferirea posibilitatii de sedere pentru o perioada de minimum 24 de ore si maximum 30 de zile intr-un an calendaristic oricarei persoane care calatoreste in scop turistic in afara mediului sau obisnuit de viata.
In cazul in care o persoana fizica vrea sa inchirieze in regim hotelier un apartament prin platforme precum Airbnb, trebuie sa obtina obligatoriu un certificat de clasificare eliberat in mod gratuit de Ministerul Antreprenoriatului si Turismului. In lipsa acestui certificat de clasificare, persoana nu poate inchiria imobile in scop turistic, cel putin nu in mod legal.
Pentru obtinerea certificatului, persoana interesata trebuie sa primeasca in prealabil acordul vecinilor cu care are pereti comuni sau acordul asociatiei de proprietari. Obligativitatea obtinerii acestui certificat reiese din O.G. nr. 58/1998 care prevede la art. 28 ca in scopul protectiei turistilor, oferirea, comercializarea, vanzarea serviciilor si a pachetelor de servicii turistice, precum si crearea de produse turistice pe teritoriul Romaniei pot fi realizate numai de catre agentii economici din turism autorizati de Ministerul Turismului, posesori de licente in turism sau de certificat de clasificare, dupa caz.
In plus, la fel ca in cazul unui contract clasic de inchiriere, inchirierea in regim Airbnb trebuie inregistrata la ANAF, urmand a se plati impozit pe venit si contributiile sociale aferente, in functie de sumele obtinute pe parcursul unui an fiscal.
Obligatii fiscale de plata persoane fizice
Pentru veniturile obtinute din inchirierea in scop turistic a unui numar de camere cuprins intre unu si 5 camere inclusiv, in cursul unui an fiscal, se datoreaza impozit prin aplicarea cotei de 10% asupra normei anuale de venit, impozitul fiind final. Norma anuala de venit variaza in functie de localizare, zone turistice si non-turistice, localitati rurale si urbane.
Veniturile obtinute din inchirierea in scop turistic a mai mult de 5 camere sunt considerate ca fiind venituri din activitati independente si se impoziteaza conform legislatiei in vigoare.
In ceea ce priveste obligatiile declarative si de plata pentru persoanelor fizice, se depune la organul fiscal competent, pentru fiecare an fiscal, pana la data de 25 mai inclusiv a anului de realizare a veniturilor, declaratia unica privind impozitul pe venit si contributiile sociale.
Declaratia Unica 2025. Impozit pe venit. Contributii CAS si CASS - Afla modul corect de completare in 2025, cu exemple pentru toate tipurile de venit!
Impozitul anual datorat se plateste integral la bugetul de stat. Plata impozitului se efectueaza la bugetul de stat pana la data de 25 mai inclusiv a anului fiscal urmator celui de realizare a venitului.
De asemenea, persoana fizica va datora si CASS, daca veniturile obtinute din inchirierea in scop turistic/inchirierea obisnuita, depasesc plafonul de 6 salarii minime brute pe tara:
- Pentru un venit cuprins intre 6 si 12 salarii minime brute - CASS-ul este de 10% din plafonul minim de 6 salarii.
- Pentru un venit intre 12-24 de salarii – se va plati echivalentul in lei a 10% din 12 salarii
- Pentru venituri de peste 24 de salarii -se va plati echivalentul in lei a 10% din 24 de salarii.
In plus, se va calcula TVA la comisionul platit si se va declara prin decontul special 301, urmand a se plati pana pe 25 ale lunii urmatoare. Se depune si declaratia 390.
In cazul in care aceasta activitate de inchiriere se desfasoara cu caracter de continuitate, se considera activitate economica si persoana fizica ar trebui sa detina o forma de organizare juridica precum PFA sau SRL.
Nu in ultimul rand, mai trebuie avut in vedere si faptul ca, in ceea ce priveste impozitul platit la Directia de impozite si taxe locale, daca se inchiriaza apartamentul proprietate personala, se schimba destinatia acestuia, din cladire utilizata in scop rezidential (de locuit) in cladire utilizata in scop nerezidential (turistic - pct. 5 alin. 1-2 din Normele metodologice date in aplicarea art. 453 din Codul fiscal). In vederea stabilirii impozitului pe cladiri, contribuabilii au obligatia sa depuna o declaratie la organul fiscal local in a carui raza teritoriala se afla cladirea, in termen de 30 de zile de la data la care folosinta unei cladiri a fost schimbata integral sau partial.
Exemplu de calcul obligatii fiscale persoana fizica
Presupunem ca o persoana fizica a inchiriat in scop turistic o camera in Brasov timp de 24 de zile in 2024. Vom calcula obligatiile fiscale datorate.
In 2024, norma de venit anuala stabilita de ANAF pentru acest tip de activitate a fost de 11.000 lei. Prin urmare, vom avea:
Impozit pe venit = 10% × 11.000 lei = 1.100 lei
In ceea ce priveste contributia la sanatate (CASS) – Se aplica doar daca venitul depaseste plafonul de 6 salarii minime brute pe economie. In 2024, salariul minim brut a fost 3.300 lei, deci pragul de impunere pentru CASS era 6 × 3.300 lei = 19.800 lei/an. Venitul de 11.000 lei este sub acest prag, deci nu se datoreaza CASS.
In concluzie, persoana fizica va plati doar impozitul de 10%, adica 1.100 lei
Observatie: Chiar daca apartamentul a fost inchiriat doar 24 de zile, norma de venit stabilita de ANAF se aplica pentru intregul an, fara ajustare la perioada efectiva de inchiriere.
Ce trebuie sa stie proprietarii persoane juridice daca inchiriaza in regim Airbnb
Iata care sunt principalele aspecte legislative de care trebuie sa tina cont o persoana juridica ce inchiriaza in regim Airbnb:1. Autorizatii de functionare. Pentru a desfasura activitatea de inchiriere a apartamentelor in regim hotelier, societatea trebuie sa aiba inclusa in obiectul sau de activitate aceasta operatiune:
- Daca inchirierea se realizeaza pe perioada scurta de timp (de obicei zilnic/saptamanal), atunci trebuie folosit CAEN-ul 5520 "Facilitati de cazare pentru vacante si perioade de scurta durata".
- Daca in schimb, inchirierea se face pe termen lung, pentru utilizare cu caracter cvasipermanent (lunar/anual), atunci se va folosi CAEN-ul 6820.
De asemenea, este esential ca societatea sa detina toate autorizatiile necesare pentru acest domeniu, inclusiv autorizatii de functionare, autorizatii sanitare, autorizatii de incendiu, etc.
2. Impozit. Din punct de vedere fiscal, societatea va fi supusa impozitului pe veniturile microintreprinderilor sau impozitului pe profit, dupa caz, pentru castigurile obtinute din activitatea de inchiriere a apartamentelor in regim hotelier.
Aceste venituri trebuie declarate in mod regulat prin intermediul formularului D100.
3. Regim TVA. Din prisma TVA-ului:
- In situatia in care firma inchiriaza in scop turistic pe termen scurt, conform codului CAEN 5520, aceasta aplica o cota de TVA de 9%.
- In cazul in care inchirierea apartamentului se realizeaza conform codului CAEN 6820, atunci se poate emite factura in regim de scutire, conform prevederilor articolului 292 alineatul (2) litera e) punctul 1 din Codul fiscal.
4. Facturarea. Pentru fiecare luna in care Airbnb emite o factura, se calculeaza TVA si se achita la buget, iar societatea depune declaratiile D300 si D390. Aceasta raportare trebuie efectuata pentru toate facturile emise de Airbnb pe parcursul lunii curente pentru serviciile prestate (punerea platformei electronice la dispozitia utilizatorului/beneficiarului), facturi cuprinse in centralizatorul disponibil pentru descarcare pe site-ul prestatorului.
Manualul Contabilului Incepator - stick USB
Marea Carte Verde a Monografiilor Contabile 2025
Cartea verde a Contabilitatii varianta online
- NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulValoare teren mai mare decat cea din contabilitate Societatea A detine un teren la o anumita valoare. Pe care il pune ca si capital social in Societatea B, la o valoare mai mare decat cea din contabilitate (rezultata in urma unei...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulProductie cinematografica - cheltuieli care se includ in valoarea imobilizarii necorporale, perioada de amortizare O societate comerciala produce un film cinematografic. Pentru realizarea acestui film au existat diverse cheltuieli: cazare, protocol, publicitate pentru promovarea filmului,...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulRezerva legala IMCA Societatea noastra este platitoare de impozit pe profit, dar in anul 2024 a calculat, constituit si platit impozit minim pe cifra de afaceri. La calculul rezervei legale, cum vom...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulJustificare neconcordante in sistemul VIES Va multumim pentru raspunsul oferit. Codul care figureaza pe acest raport al inspectiei fiscale, de care amintiti si Dvs este plus, codul dar pe 209 sunt nesemnificative...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulTitular PFA student sub 26 de ani. Pierdere fiscala. CASS In cazul unui PFA infiintat in octombrie 2024, in sistem real, care incheie anul 2024 cu pierdere fiscala, are obligatia de plata a CASS daca titularul este student sub 26 de ani?...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal
Facturile de prestare servicii trebuie evidentiate in jurnalul pentru cumparari, in coloana alocata achizitiilor intracomunitare de servicii impozabile in Romania si supuse regimului de taxare inversa, prin formula contabila 4426 = 4427, deoarece beneficiarul din Romania (proprietarul bunului imobil) datoreaza TVA conform prevederilor articolului 307 alineatul (2) "(2) Taxa este datorata de orice persoana impozabila, inclusiv de catre persoana juridica neimpozabila inregistrata in scopuri de TVA conform articolului 316 sau 317, care este beneficiar al serviciilor care au locul prestarii in Romania conform articolului 278 alineatul (2) si care sunt furnizate de catre o persoana impozabila care nu este stabilita pe teritoriul Romaniei..."
Astfel, raportarea se efectueaza in perioada fiscala in care factura de servicii este emisa de catre prestator pe numele beneficiarului din Romania, chiar daca serviciul de inchiriere urmeaza sa se efectueze de catre proprietarul bunului imobil ulterior serviciului prestat de Airbnb (punerea platformei electronice la dispozitia beneficiarului).
Practic, exigibilitatea TVA (data la care taxa este datorata bugetului de stat) aferenta serviciilor primite intervine pentru beneficiar la data emiterii facturii de catre prestator.
De stiut!
Daca societatea inchiriaza catre o PF si incaseaza prin numerar/card (nu online, prin transfer bancar), atunci are obligatia sa achizitioneze casa de marcat si sa emita bon fiscal.
Monografie contabila inchiriere prin platforma Airbnb
Presupunem ca o societate inchiriaza prin platfoma de Airbnb la tariful de 100 lei cazare, din care se opreste 10 lei comision AIRBNB.
Monografiile contabile vor fi:
1.Recunoasterea venitului (daca rezervarea vizeaza luna curenta):
4111 = % 119 lei
704 100 lei
4427 19 lei (daca e cazul)
2. Inregistrarea facturii primite de la AIRBNB:
622 = 401 10 lei (factura va fi emisa in valuta)
Si concomitent inregistrarea taxarii inverse:
4426 = 4427 1.90 lei
3. Incasarea facturii si decontarea cu AIRBNB (recomand contul 5125):
a) Incasarea facturii emise catre client:
5125 = 4111 100 lei
b) Plata facturii primite de la AIRBNB:
401 = 5125 10 lei
c) Incasarea efectiva conform extras:
5121 = 5125 90 lei (tariful net ce ii revine gazdei, dupa retinerea comisionului de la AIRBNB).
RSS Flux RSS 2.0
Sitemap XML
