Venituri din inchiriere in regim Airbnb. Implicatii fiscale si reglementari cheie

Aspecte fiscale pentru proprietarii persoane fizice care inchiriaza in regim Airbnb

In 2025, veniturile obtinute din inchirierea locuintelor in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala (indiferent de numarul de locuinte in care sunt situate acestea) sunt considerate venituri din cedarea folosintei bunurilor. 

Conform art. 83 din Codul Fiscal, inchirierea in scop turistic de catre proprietari a camerelor situate in locuintele proprietate personala, altele decat cele care constituie structuri de primire turistica, potrivit legislatiei specifice, reprezinta oferirea posibilitatii de sedere pentru o perioada de minimum 24 de ore si maximum 30 de zile intr-un an calendaristic oricarei persoane care calatoreste in scop turistic in afara mediului sau obisnuit de viata. 

In cazul in care o persoana fizica vrea sa inchirieze in regim hotelier un apartament prin platforme precum Airbnb, trebuie sa obtina obligatoriu un certificat de clasificare eliberat in mod gratuit de Ministerul Antreprenoriatului si Turismului. In lipsa acestui certificat de clasificare, persoana nu poate inchiria imobile in scop turistic, cel putin nu in mod legal. 

Pentru obtinerea certificatului, persoana interesata trebuie sa primeasca in prealabil acordul vecinilor cu care are pereti comuni sau acordul asociatiei de proprietari. Obligativitatea obtinerii acestui certificat reiese din O.G. nr. 58/1998 care prevede la art. 28 ca in scopul protectiei turistilor, oferirea, comercializarea, vanzarea serviciilor si a pachetelor de servicii turistice, precum si crearea de produse turistice pe teritoriul Romaniei pot fi realizate numai de catre agentii economici din turism autorizati de Ministerul Turismului, posesori de licente in turism sau de certificat de clasificare, dupa caz.

In plus, la fel ca in cazul unui contract clasic de inchiriere, inchirierea in regim Airbnb trebuie inregistrata la ANAF, urmand a se plati impozit pe venit si contributiile sociale aferente, in functie de sumele obtinute pe parcursul unui an fiscal.

Obligatii fiscale de plata persoane fizice 

Pentru veniturile obtinute din inchirierea in scop turistic a unui numar de camere cuprins intre unu si 5 camere inclusiv, in cursul unui an fiscal, se datoreaza impozit prin aplicarea cotei de 10% asupra normei anuale de venit, impozitul fiind final. Norma anuala de venit variaza in functie de localizare, zone turistice si non-turistice, localitati rurale si urbane. 

Veniturile obtinute din inchirierea in scop turistic a mai mult de 5 camere sunt considerate ca fiind venituri din activitati independente si se impoziteaza conform legislatiei in vigoare. 

In ceea ce priveste obligatiile declarative si de plata pentru persoanelor fizice, se depune la organul fiscal competent, pentru fiecare an fiscal, pana la data de 25 mai inclusiv a anului de realizare a veniturilor, declaratia unica privind impozitul pe venit si contributiile sociale.

Declaratia Unica 2025. Impozit pe venit. Contributii CAS si CASS - Afla modul corect de completare in 2025, cu exemple pentru toate tipurile de venit!

Impozitul anual datorat se plateste integral la bugetul de stat. Plata impozitului se efectueaza la bugetul de stat pana la data de 25 mai inclusiv a anului fiscal urmator celui de realizare a venitului.

De asemenea, persoana fizica va datora si CASS, daca veniturile obtinute din inchirierea in scop turistic/inchirierea obisnuita, depasesc plafonul de 6 salarii minime brute pe tara:

• Pentru un venit cuprins intre 6 si 12 salarii minime brute - CASS-ul este de 10% din plafonul minim de 6 salarii. 
• Pentru un venit intre 12-24 de salarii – se va plati echivalentul in lei a 10% din 12 salarii
• Pentru venituri de peste 24 de salarii -se va plati echivalentul in lei a 10% din 24 de salarii. 

Totodata, deoarece persoana fizica primeste servicii intracomunitare de la Airbnb, este obligata sa obtina un cod de TVA valabil pentru operatiuni intracomunitare conform art. 317 din Codul fiscal. Acesta se obtine prin depunerea declaratiei 700.

In plus, se va calcula TVA la comisionul platit si se va declara prin decontul special 301, urmand a se plati pana pe 25 ale lunii urmatoare. Se depune si declaratia 390.

In cazul in care aceasta activitate de inchiriere se desfasoara cu caracter de continuitate, se considera activitate economica si persoana fizica ar trebui sa detina o forma de organizare juridica precum PFA sau SRL.

Nu in ultimul rand, mai trebuie avut in vedere si faptul ca, in ceea ce priveste impozitul platit la Directia de impozite si taxe locale, daca se inchiriaza apartamentul proprietate personala, se schimba destinatia acestuia, din cladire utilizata in scop rezidential (de locuit) in cladire utilizata in scop nerezidential (turistic - pct. 5 alin. 1-2 din Normele metodologice date in aplicarea art. 453 din Codul fiscal). In vederea stabilirii impozitului pe cladiri, contribuabilii au obligatia sa depuna o declaratie la organul fiscal local in a carui raza teritoriala se afla cladirea, in termen de 30 de zile de la data la care folosinta unei cladiri a fost schimbata integral sau partial. 

Exemplu de calcul obligatii fiscale persoana fizica

Presupunem ca o persoana fizica a inchiriat in scop turistic o camera in Brasov timp de 24 de zile in 2024. Vom calcula obligatiile fiscale datorate.

In 2024, norma de venit anuala stabilita de ANAF pentru acest tip de activitate a fost de 11.000 lei. Prin urmare, vom avea:

Impozit pe venit = 10% × 11.000 lei = 1.100 lei

In ceea ce priveste contributia la sanatate (CASS) – Se aplica doar daca venitul depaseste plafonul de 6 salarii minime brute pe economie. In 2024, salariul minim brut a fost 3.300 lei, deci pragul de impunere pentru CASS era 6 × 3.300 lei = 19.800 lei/an. Venitul de 11.000 lei este sub acest prag, deci nu se datoreaza CASS.

In concluzie, persoana fizica va plati doar impozitul de 10%, adica 1.100 lei

Observatie: Chiar daca apartamentul a fost inchiriat doar 24 de zile, norma de venit stabilita de ANAF se aplica pentru intregul an, fara ajustare la perioada efectiva de inchiriere.

Ce trebuie sa stie proprietarii persoane juridice daca inchiriaza in regim Airbnb

Iata care sunt principalele aspecte legislative de care trebuie sa tina cont o persoana juridica ce inchiriaza in regim Airbnb:

1. Autorizatii de functionare. Pentru a desfasura activitatea de inchiriere a apartamentelor in regim hotelier, societatea trebuie sa aiba inclusa in obiectul sau de activitate aceasta operatiune:

• Daca inchirierea se realizeaza pe perioada scurta de timp (de obicei zilnic/saptamanal), atunci trebuie folosit CAEN-ul 5520 "Facilitati de cazare pentru vacante si perioade de scurta durata". 
• Daca in schimb, inchirierea se face pe termen lung, pentru utilizare cu caracter cvasipermanent (lunar/anual), atunci se va folosi CAEN-ul 6820. 

De asemenea, este esential ca societatea sa detina toate autorizatiile necesare pentru acest domeniu, inclusiv autorizatii de functionare, autorizatii sanitare, autorizatii de incendiu, etc.

2. Impozit. Din punct de vedere fiscal, societatea va fi supusa impozitului pe veniturile microintreprinderilor sau impozitului pe profit, dupa caz, pentru castigurile obtinute din activitatea de inchiriere a apartamentelor in regim hotelier.
Aceste venituri trebuie declarate in mod regulat prin intermediul formularului D100. 

3. Regim TVA. Din prisma TVA-ului:

• In situatia in care firma inchiriaza in scop turistic pe termen scurt, conform codului CAEN 5520, aceasta aplica o cota de TVA de 9%.
• In cazul in care inchirierea apartamentului se realizeaza conform codului CAEN 6820, atunci se poate emite factura in regim de scutire, conform prevederilor articolului 292 alineatul (2) litera e) punctul 1 din Codul fiscal.

4. Facturarea. Pentru fiecare luna in care Airbnb emite o factura, se calculeaza TVA si se achita la buget, iar societatea depune declaratiile D300 si D390. Aceasta raportare trebuie efectuata pentru toate facturile emise de Airbnb pe parcursul lunii curente pentru serviciile prestate (punerea platformei electronice la dispozitia utilizatorului/beneficiarului), facturi cuprinse in centralizatorul disponibil pentru descarcare pe site-ul prestatorului.
nei-societati-platitoare-de-impozit-pe-profit-75267.htm?utm_source=fiscalitatea&utm_medium=link_noutati&utm_campaign=crosslinks" target="_blank" style="color: #3a7e44;">citeste mai mult