Ce atributii are un presedinte de bloc

Ce este asociatia de proprietari si reglementari legale

Asociatia de proprietari este o forma de organizare si asociere autonoma a proprietarilor de apartamente dintr-un bloc sau complex rezidential (condominiu). 

Aceasta functioneaza ca o entitate independenta, non-profit si are urmatoarele scopuri principale:

1. Administrarea eficienta a spatiilor si instalatiilor comune ale imobilului (scari, holuri, subsol, terasa, instalatii de apa, caldura, electricitate, lifturi si alte spatii utilizate in comun) 
2. Asigurarea intretinerii si modernizarii cladirii (efectuarea reparatiilor necesare, reabilitarea si modernizarea cladirii, pastrarea imobilului intr-o stare buna )
3. Respectarea drepturilor si asumarea obligatiilor de catre toti proprietarii ( impartirea echitabila a obligatiilor si costurilor, medierea eventualelor dispute

Cu alte cuvinte, asociatia de proprietari gestioneaza problemele comune ale imobilului si ia decizii in interesul tuturor locatarilor, asigurand astfel buna functionare si intretinere a unei cladiri.

Asociatia de proprietari se infiinteaza prin acordul scris a cel putin jumatate plus unu din numarul proprietarilor dintr-un condominiu. Infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari si administrarea condominiilor se realizeaza conform prevederilor legii nr. 196 din 20 iulie 2018. 


Acest act normativ se aplica proprietarilor, chiriasilor, asociatiilor de proprietari si asociatiilor de chiriasi din condominii si reglementeaza aspectele juridice, economice si tehnice cu privire la:

• infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari din cadrul condominiilor formate din cel putin 3 unitati de proprietate imobiliara; 
• administrarea, intretinerea si folosirea imobilelor sau grupurilor de imobile din condominii care au in structura lor locuinte sau spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta, aflate in proprietatea a cel putin 3 persoane fizice sau juridice, fiecare proprietar avand o proprietate individuala si o cota-parte indiviza din proprietatea comuna.

Asociatia de proprietari infiintata in conditiile Legii nr. 196/2018 dobandeste drepturi si isi asuma obligatii fata de terti, in ceea ce priveste administrarea condominiului.

Statutul asociatiei de proprietarii

Asociatia de proprietari isi stabileste modul de organizare si functionare prin intermediul unui statut propriu, care trebuie sa respecte cadrul legal in vigoare. 

Acest statut defineste regulile generale dupa care actioneaza asociatia, precum si atributiile si responsabilitatile diverselor organisme care o compun: adunarea generala a proprietarilor, comitetul executiv, cenzorul/comisia de cenzori si administratorul condominiului. 

Statutul reglementeaza aspecte precum procesul decizional, drepturile si obligatiile membrilor, gestiunea financiara, efectuarea reparatiilor si intretinerea spatiilor comune. 

Statutul asociatiei de proprietari se intocmeste la constituirea asociatiei si cuprinde cel putin urmatoarele informatii:

• denumirea, sediul, durata de functionare ale asociatiei de proprietari; 
• scopul asociatiei de proprietari, conform prevederilor legale; 
• structura veniturilor si a cheltuielilor, cu respectarea prevederilor legale in vigoare; 
• membrii asociatiei de proprietari, precum si drepturile si obligatiile acestora; 
• structura organizatorica si modul de functionare, cu respectarea prevederilor prezentei legi; 
• repartizarea cheltuielilor asociatiei de proprietari, conform legii; 
• conditiile in care se dizolva asociatia de proprietari; 
• modalitatea de solutionare a litigiilor, relatiile contractuale, penalizarile, cazurile de urgenta in care se permite, in conditiile legii, accesul in proprietatea individuala al presedintelui sau al unui membru al comitetului executiv; 
• asigurarea, dupa caz, a unui spatiu de administrare special amenajat, unde se va putea desfasura serviciul de administrare si in care pot fi pastrate in siguranta documentele asociatiei. 

Pentru modificarea sau completarea statutului este necesar, in cadrul adunarii generale a asociatiei de proprietari, acordul a cel putin jumatate plus unu din numarul proprietarilor din condominiu.

Asociatia de proprietari are personalitate juridica?

Pentru ca asociatia sa aiba personalitate juridica, ea trebuie sa se inregistreze la judecatoria in a carei raza teritoriala se afla condominiul, prin completarea unei cereri pentru dobandirea personalitatii juridice a asociatiei de proprietari impreuna cu statutul, acordul de asociere si procesul-verbal al adunarii de constituire.

Daca numarul proprietarilor dintr-un condominiu scade sub 3 ca urmare a unor acte de instrainare, proprietarul sau proprietarii cer judecatoriei in a carei circumscriptie teritoriala se afla imobilul incetarea personalitatii juridice. 

Organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari

Organele asociatiei de proprietari sunt:

• adunarea generala; 
• comitetul executiv; 
• presedintele; 
• cenzorul sau comisia de cenzori. 

La adunarea proprietarilor in vederea constituirii asociatiei de proprietari (din condominiile cu mai mult de 10 unitati de proprietate imobiliara), proprietarii vor alege dintre cei prezenti un comitet executiv format din presedintele asociatiei de proprietari si un numar par de membri, precum si un cenzor sau o comisie de cenzori si vor hotari numarul membrilor acestora si durata mandatelor lor. Alegerea acestora se face cu jumatate plus unu din numarul proprietarilor prezenti. 

Durata mandatelor nu poate fi mai mare de 4 ani si pot fi reinnoite. 

ATENTIE!
La asociatiile de proprietari din condominiile care cuprind maximum 10 unitati de proprietate imobiliara, daca adunarea generala hotaraste in acest sens, presedintele asociatiei de proprietari poate indeplini si functia de administrator !

Functia de presedinte, respectiv membru in comitetul executiv, este incompatibila cu functia de cenzor sau membru in comisia de cenzori. 

Drepturile legale ale asociatiei de proprietari

Este important de stiut ca asociatiile de proprietari au anumite drepturi asupra imobilelor din condominiu pentru care proprietarii au restante.

Astfel, asociatia de proprietari:

• are dreptul de a actiona in instanta (prin presedinte) proprietarul care se face vinovat de neplata cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei mai mult de 60 de zile de la termenul scadent, respectiv 90 zile de la afisarea listei la avizier. 
• are ipoteca legala asupra apartamentelor si altor spatii proprietati individuale ale proprietarilor din condominiu, precum si un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cota de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari 

Asociatii de proprietari - Obligatii fiscal-contabile - o lucrare UNICA in Romania, ce prezinta TOT ce trebuie sa stiti despre organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari!! 

Cine poate fi presedinte la o asociatie de proprietari

Presedintele asociatiei de proprietari este candidatul, membru al asociatiei de proprietari, ales prin vointa sa si a jumatate plus unu din numarul proprietarilor prezenti in cadrul adunarii generale.

IMPORTANT!
Nu au dreptul sa fie alese sau numite in functii de conducere, administrare sau control din cadrul asociatiilor de proprietari persoanele inrudite pana la gradul al III-lea cu cei care deja ocupa aceste functii. 

De asemenea, nu pot fi alese sau numite in functie de conducere, administrare ori control din cadrul asociatiilor de proprietari persoanele care au suferit condamnari, in baza unor hotarari judecatoresti ramase definitive, pentru infractiuni de natura economico-financiara. 

Persoanele candidate trebuie sa prezinte in adunarea generala:

• cazierului judiciar eliberat conform prevederilor legale in vigoare si, 
• in cazul administratorului si al cenzorului ori, dupa caz, al membrilor comisiei de cenzori, si a documentelor care sa ateste pregatirea profesionala in domeniu. 

Cazierul judiciar poate fi prezentat comitetului executiv in termen de cel mult 5 zile de la data adunarii generale. 

Sunt esentiale de stiut urmatoarele aspecte:

1. Presedintele poate delega, pentru cel mult 90 de zile pe an, atributiile sale unui membru al comitetului executiv, fara a fi exonerat de raspundere juridica. 

2. In caz de incetare a mandatului presedintelui inainte de termen, comitetul executiv convoaca, in termen de 5 zile de la incetarea mandatului, o adunare generala pentru alegerea unui nou presedinte. 

3. In cazul schimbarii presedintelui asociatiei de proprietari, vechiul presedinte este obligat sa transmita noului presedinte in termen de 5 zile de la incetarea mandatului sau, in baza unui proces-verbal de predare-primire vizat de membrii comitetului executiv si de catre cenzor/comisia de cenzori, toate documentele si bunurile asociatiei pe care le-a avut in administrare sau in folosinta. 

4. In cazul in care adunarea generala a asociatiei de proprietari decide in acest sens, si cu acordul presedintelui in functie, asociatia de proprietari poate finanta participarea presedintelui la cursuri de perfectionare acreditate conform legii, referitoare la constituirea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari.

Atributiile presedintelui de bloc

Presedintele asociatiei de proprietari are urmatoarele atributii:

a) in baza mandatului acordat de adunarea generala reprezinta asociatia de proprietari in relatiile cu tertii, inclusiv in actiunile in instanta;

b) semneaza documentele asociatiei de proprietari;

c) supravegheaza si urmareste corecta punere in aplicarea hotararilor adunarii generale, respectarea prevederilor statutului si acordului de asociere, precum si aplicarea deciziilor comitetului executiv;

d) aduce la cunostinta proprietarilor prevederile statutului si regulamentului condominiului;

e) raspunde in scris la sesizarile si contestatiile scrise ale proprietarilor din condominiu in termen de maximum 10 zile de la primirea acestora;

f) gestioneaza modul de indeplinire a obligatiilor ce revin asociatiei de proprietari in raport cu autoritatile publice;

g) prezinta, spre verificare la solicitarea organelor abilitate, toate documentele asociatiei, oferind toate informatiile solicitate;

h) poate propune, in scris, comitetului executiv sau adunarii generale, dupa caz, masuri impotriva celor care nu respecta regulamentul condominiului, hotararile si deciziile asociatiei de proprietari, conform prevederilor legale si statutare;

i) intocmeste si actualizeaza cartea de imobil, in conformitate cu legislatia in vigoare;

j) pastreaza si asigura completarea la zi a cartii tehnice a constructiei, precum si a celorlalte documente privitoare la activitatea asociatiei de proprietari;

k) intocmeste tabelul convocator si afisul pentru avizier pentru adunarile generale si asigura semnarea acestuia de catre proprietari;
l) asigura informarea proprietarilor cu privire la ordinea de zi a adunarilor generale, cu 10 zile inainte de data stabilita pentru aceasta;

m) afiseaza programul de incasari si datele de contact ale administratorului, ale membrilor comitetului executiv si ale membrilor comisiei de cenzori ori, dupa caz, ale cenzorului;

n) afiseaza la avizier hotararile adunarii generale si ale sedintelor comitetului executiv in termen de maximum 7 zile de la data la care au avut loc acestea;

o) in cazul modificarii cadrului legislativ privind asociatiile de proprietari, presedintele convoaca adunarea generala a asociatiei de proprietari pentru modificarea conforma a statutului asociatiei;

p) informeaza proprietarii din condominiu cu privire la toate restrictiile referitoare la culoare, aspect, materiale si altele asemenea, stabilite prin regulamentul local de urbanism, conform informatiilor furnizate de autoritatile administratiei publice locale;

q) conduce sedintele adunarilor generale si ale comitetului executiv;

r) afiseaza la avizier lista contractelor asociatiei de proprietari cu furnizorii de utilitati publice, cu administratorul si cu personalul angajat sau contractual al asociatiei;

s) afiseaza la avizier lista si datele de contact ale institutiilor cu atributii de inspectie si control la care pot fi sesizate eventualele nereguli legate de activitatea organelor de conducere ale asociatiei de proprietari, ale administratorului, respectiv ale membrilor asociatiei.

IMPORTANT!
Conform prevederilor art. 58 din legea 196/2018, presedintele asociatiei de proprietari si membrii comitetului executiv pot fi remunerati pentru activitatea prestata in cadrul asociatiei, daca aceasta decizie este aprobata prin hotararea adunarii generale a proprietarilor si consemnata in procesul-verbal.

In ceea ce priveste raspunderea, presedintele, membrii comitetului executiv, precum si membrii comisiei de cenzori (sau cenzorul, daca este desemnat o singura persoana) pot fi tinuti personal sau solidar responsabili pentru daunele si prejudiciile cauzate proprietarilor sau tertilor, in cazul in care nu isi indeplinesc atributiile ce le revin sau depasesc limitele atributiilor legale si statutare.

Fisa postului presedinte asociatie de proprietari

Va prezentam un model de fisa de post pentru presedinte asociatie de proprietari. Aceasta acopera principalele atributii si cerinte pentru functia de presedinte al asociatiei de proprietari, insa atributiile specifice pot varia in functie de particularitatile fiecarui condominiu. 

DE STIUT: Se pot adauga in fisa postului toate punctele enumerate la atributiile presedintelui asociatiei de proprietari.

Descarca in format PDF Fisa postului presedinte asociatie de proprietari AICI>>


Functia: Presedinte al asociatiei de proprietari
Nume Asociatie: 
Locatie: 
Data Elaborarii: 

RESPONSABILITATI PRINCIPALE:

1. Reprezentarea asociatiei de proprietari in relatiile cu tertii (autoritati, furnizori de servicii, etc.) 

2. Convocarea si conducerea sedintelor adunarii generale a proprietarilor 

3. Urmarirea si implementarea deciziilor adunarii generale si ale comitetului executiv 

4. Coordonarea activitatii comitetului executiv si a administratorului 

5. Gestionarea corespondentei si documentatiei asociatiei 

6. Supravegherea intocmirii situatiilor financiare si a bugetului anual 

7. Asigurarea comunicarii eficiente intre proprietari si asociatie 

8. Semnarea contractelor si angajamentelor asociatiei 

9. Monitorizarea respectarii regulamentului de organizare si functionare a asociatiei 

10. Depunerea declaratiilor si raportarilor obligatorii catre autoritatile competente 

CERINTE:

• Proprietar in cadrul condominiului 
• Capacitate de organizare si leadership 
• Abilitati de comunicare si mediere 
• Cunostinte juridice si financiare relevante 
• Onestitate si integritate 
• Disponibilitate pentru a desfasura activitati specifice functiei 
• Experienta minima de ...... ani in administrarea proprietatilor sau intr-un rol similar
• Cunostinte solide de legislatie in domeniul administrarii imobilelor
• Studii medii sau superioare finalizate 

RAPORTARE: 
Presedintele raspunde in fata adunarii generale a proprietarilor

REMUNERARE:
Conform hotararii adunarii generale, pe baza unui contract de mandat