Fiscalitatea.ro 
Sectorul imobiliar reprezinta un domeniu vulnerabil in fata tentativelor de spalare a banilor, datorita valorii ridicate a tranzactiilor si complexitatii structurilor de proprietate. Conform raportului de evaluare sectoriala al ONPCSB, agentii si dezvoltatorii imobiliari se pot confrunta cu mai multe tipologii de risc.
In continuarea articolului vom vedea 7 scenarii principale identificate, alaturi de indicatorii de avertizare si masurile recomandate pentru prevenirea implicarii neintentionate in astfel de activitati.
1) Ascunderea beneficiarului real al unui activ imobiliar
”Beneficiarul real al societatii poate fi ascuns prin utilizarea de actionari persoane fizice si administratori nominali, trecuti in actele publice, dar care sunt simple paravane pentru adevaratul actionar sau pot fi persoane juridice, iar la o verificare va rezulta ca acestia au adresele in paradisuri fiscale”.
Pe scurt. Proprietatile sunt cumparate prin companii offshore, trusturi sau persoane interpuse pentru a masca adevaratul detinator si a obstructiona verificarile.
Indicatori de risc pentru agenti/dezvoltatori. Plata prin cont fiduciar al avocatului/notarului; cumparator persoana expusa public (PEP); venit/patrimoniu vadit insuficient pentru proprietate; schimbarile bruste ale partii cumparatoare inainte de semnare; avans achitat de o terta parte fara legatura; corespondenta la casuta postala sau la o adresa de avocat/notar.
Masuri. KYC/UBO aprofundat pe lantul de proprietate; solicitarea contractelor fiduciare/mandatelor; dovada resurselor (SOW/SOF); screening PEP/sanctiuni; respingerea tranzactiilor cu plati de la terti nejustificati.
2) Canalizarea fondurilor ilicite prin credite ipotecare
”Este o metoda sofisticata de disimulare a provenientei fondurilor obtinute ilegal, prin integrarea acestora in sistemul financiar formal sub forma rambursarii unui credit”.
Pe scurt. Integrarea banilor in sistemul financiar ca „rate ipotecare”, inclusiv ipoteci multiple, supradimensionate, de la creditori diferiti sau plata ratelor in numerar.
Indicatori. Mai multe ipoteci simultane; raport imprumut/valoare neobisnuit; creditori nereglementati; ipotecarea repetata a aceleiasi proprietati; „preluarea” unui credit ipotecar existent; rate platite in numerar.
Examen Consultant Fiscal 2026
Cabinete medicale Fiscalitate aplicata TVA impozite deduceri
Declaratia Unica 2026 Impozit pe venit Contributii CAS si CASS
- NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulAspecte contabile si fiscale privind lichidarea unei societati platitoare de impozit pe profit Diferenta de 3019.95 lei, reprezinta Sold D 5311, imi cer scuze pentru omisiune, si va rog sa reveniti in completare cu monografia contabila si implicatiile fiscale, inclusiv...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulFinantarea achizitiei unui spatiu comercial prin imprumuturi succesive Societatea A a cumparat un spatiu comercial de la Societatea B prin credit bancar. Administratorul SOCIETATII B a creditat pe administratorul SOCIETATII A cu suma de 280000 lei pe...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulInspectiile fiscale ANAF: doua cazuri care arata exact unde se concentreaza controalele fiscale in 2026 citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulMajorare capital social din cont 401 Suntem o societate din Romania platitoare de tva si impozit pe profit, ce are ca actionar o societate din Italia. Societatea din Romania datoreaza o suma de bani societatii din...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulTratamentul contabil al cheltuielilor aferente utilitatilor si lucrarilor conexe unei investitii imobiliare Si daca sa zicem reteaua de apa pentru irigatii nu este impusa prin proiect, prin autorizatii, sau ceritele unor autoritati, aceasta retea de apa pentru irigatii o inregistram pe...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal
Masuri. Colectarea dovezilor de venit si a programarilor de plata; interzicerea/limitarea cash-ului pentru rate/avans; confirmari directe cu creditorii; semnalarea ipotecilor succesive.
3) Convertirea rapida a fondurilor ilicite intr-un activ imobiliar
Pe scurt. Achizitie „pe repede inainte”, adesea fara ipoteca, sub pretul pietei si cu aranjamente paralele (diferenta „la negru”), finalizata uneori fara agent, cu avans cash.
Indicatori. Pret substantial sub piata + compensare separata; graba nejustificata la inchidere; evitarea intermediarilor; avansuri in numerar.
Masuri. Verificare independenta a valorii (comparabile, evaluator); politica „no cash”; includerea declaratiilor anti-aranjamente; raportarea tranzactiilor suspecte.
4) Vanzarea/revanzarea/renovarea de case pentru a transforma fonduri ilicite in fonduri curate
Pe scurt. „Flipping” accelerat (cumpar – renovez - vand) sau imprumuturi intra-grup fara dobanda, folosind proprietatea drept garantie, pentru a extrage lichiditate „curata”.
Indicatori. Revanzari frecvente fara cresterea stocului detinut; imprumut „catre sine”/de la asociat, fara dobanda; executare garantie dupa neplata deliberata a imprumutului.
Masuri. Istoric tranzactional pe imobil; analiza legaturilor intre parti; solicitarea documentatiei de renovare (oferte, contracte, plati trasabile); atentie la preturi umflate artificial post-renovare.
5) Achizitionarea de bunuri imobiliare in scopuri infractionale
Pe scurt. Proprietati cumparate in „zone de interes” pentru operatiuni criminale, inclusiv cartiere premium (pentru a reduce suspiciunile) sau contraste puternice intre zone foarte bune si foarte proaste.
Indicatori. Achizitii concentrate geografic aproape de „clientii” activitatii ilicite; detinere in zone diametral opuse ca profil socio-economic; management „in proximitate” pentru control operational.
Masuri. Verificari sporite pe destinatia utilizarii; clauze de utilizare conforma in contract; informari imediate catre autoritati la suspiciuni rezonabile.
6) Spalarea baniilor prin tranzactii imobiliare anulate
Pe scurt. Se plateste un avans (din fonduri ilicite), apoi se renunta la tranzactie si se primeste rambursarea (partiala/integrala) prin transfer bancar - bani „spalati”.
Indicatori. Serii de avansuri si renuntari intr-un interval scurt; rambursari neobisnuit de rapide/mari; motive contractuale invocate repetitiv (documentatie, „schimbare de intentie”).
Masuri. Politica stricta pentru restituirea avansurilor (KYC re-verificat, trasabilitate sursa fonduri, termene de „cool-off”); alerte interne pe rambursari atipice; informare ONPCSB la suspiciuni.
7) Dobandirea unei surse legale de venit si amestecarea acesteia cu bani de provenienta ilicita
Pe scurt. Se cumpara proprietati pentru inchiriere (real sau fictiv), iar veniturile declarate din chirii „amesteca” fondurile murdare cu fluxuri legitime, fiind greu de detectat.
Indicatori. Inchirieri declarate dar nealiniate cu piata/ocuparea reala; plati de chirie prin canale opace; proprietati achizitionate prin interpusi, urmate de „randamente” neobisnuite.
Masuri. Contracte de inchiriere verificabile (identitate chiriasi, plati bancare); audit periodic al gradului de ocupare; evitarea incasarilor cash; corelarea veniturilor cu piete/ANAF.
Checklist pentru conformitate ( de folosit la birou)
1.Politica no-cash pentru avansuri/chirii; justificare SOF/SOW pentru sume mari.
2.Proceduri UBO/PEP/sanctiuni + screening la fiecare schimbare de structura sau parte contractanta.
3.Valori verificate independent (comparabile/evaluari) pentru a detecta sub/supra-evaluari sau flipping artificial.
4.Alerte pe rambursari de avansuri si pe revanzari accelerate.
5.Trasabilitate chirii (contracte + plati bancare), mai ales la portofolii achizitionate prin interpusi.
RSS Flux RSS 2.0
Sitemap XML
