Vanzare apartamente cu cota de tva de 5 %. Conditii de aplicare

Avem urmatoarea situatie: o societate platitoare in regim normal de TVA a achizitionat un teren de la o persoana fizica in vederea ridicarii unui imobil (un bloc).

La momentul achizitiei, firma achita valoarea terenului, mai putin suma de 126880 euro, pentru care va da persoanei 3 apartamente la momentul finalizarii blocului (conform contract cesiune incheiat la notariat).

Se termina lucrarile si ajungem in momentul in care trebuie sa dam persoanei fizice cele 3 apartamente, a caror valoare cumuleaza 126.880 euro, conform actului de dare in plata pentru transferul bunurilor imobile incheiat la notariat intre societate si persoana respectiva.

Valoarea fiecarui apartament este mai mica de 450.000 lei

Suprafata fiecarui apartament este mai mica de 120 mp

La momentul predarii apartamentelor, acestea pot fi locuite.

Daca analizam situatia fiecarui apartament in parte, ca bun separat am indeplini conditiile pentru aplicarea cotei reduse de tva, respectiv 5 %.

Este corect sa analizam conditiile pentru fiecare apartament in parte si aplicam 5 % sau se considera o singura tranzactie, avand in vedere ca toate apartamentele sa vand catre o singura persoana in baza contractului de dare in plata? (mentionez ca sunt 3 facturi diferite)

Daca se considera o singura tranzactie am depasi 450.000 lei, caz in care am fi obligati sa achitam 19 % tva.

Cota de 19% se aplica pentru toate cele 3 facturi sau doar pentru 2?

Raspunsul specialistului:

In legatura cu aplicarea cotei de 5 % tva la vanzarea de locuinte, art.291 din Codul fiscal mentioneaza urmatoarele:

3) Cota redusa de 5% se aplica asupra bazei de impozitare pentru urmatoarele livrari de bunuri si prestari de servicii:
(…)
c) livrarea locuintelor ca parte a politicii sociale, inclusiv a terenului pe care sunt construite. Terenul pe care este construita locuinta include si amprenta la sol a locuintei. In sensul prezentului titlu, prin locuinta livrata ca parte a politicii sociale se intelege:
1. livrarea de cladiri, inclusiv a terenului pe care sunt construite, destinate a fi utilizate drept camine de batrani si de pensionari;
2. livrarea de cladiri, inclusiv a terenului pe care sunt construite, destinate a fi utilizate drept case de copii si centre de recuperare si reabilitare pentru minori cu handicap;
3. livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 m2, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 450.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de persoane fizice. Suprafata utila a locuintei este cea definita prin Legea locuintei nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Anexele gospodaresti sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Cota redusa se aplica numai in cazul locuintelor care in momentul vanzarii pot fi locuite ca atare.

Norme metodologice

,,Cota redusa de taxa de 5% prevazuta la art. 291 alin. (3) lit. c) din Codul fiscal se aplica numai pentru livrarea, astfel cum este definita la art. 270 alin. (1) din Codul fiscal, a locuintelor ca parte a politicii sociale, respectiv pentru transferul dreptului de a dispune ca si un proprietar de bunurile prevazute la art. 291 alin. (3) lit. c) din Codul fiscal. Pentru livrarile prevazute la art. 291 alin. (3) lit. c) pct. 1, 2 si 4 din Codul fiscal, cota redusa de TVA de 5% se aplica inclusiv pentru terenul pe care este construita locuinta.

In aplicarea art. 291 alin. (3) lit. c) pct. 3 din Codul fiscal:

a) prin locuinta se intelege constructia alcatuita din una sau mai multe camere de locuit, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, care, la data livrarii, satisface cerintele de locuit ale unei persoane ori familii;

b) anexele gospodaresti nu se iau in calculul suprafetei utile a locuintei de 120 mp;

c) valoarea-limita de 450.000 lei cuprinde valoarea locuintei, inclusiv valoarea cotelor indivize din partile comune ale imobilului si a anexelor gospodaresti si, dupa caz, a terenului pe care este construita locuinta, dar exclude unele drepturi de servitute legate de locuinta respectiva; aceste prevederi se aplica inclusiv pentru contractele incheiate pana la data de 31 decembrie 2015, pentru operatiuni al caror fapt generator de taxa intervine dupa 1 ianuarie 2016;

d) la calculul suprafetei maxime de 250 mp se cuprind si suprafetele anexelor gospodaresti, precum si cotele indivize din orice alte suprafete dobandite impreuna cu locuinta si care au o legatura directa cu locuinta respectiva, fiind considerate accesorii livrarii, chiar daca se afla la numere cadastrale diferite.

(4) Suprafata terenului pe care este construita locuinta, precum si suprafata utila a locuintei, prevazute la art. 291 alin. (3) lit. c) pct. 3 din Codul fiscal, trebuie sa fie inscrise in documentatia cadastrala anexata la actul de vanzare-cumparare incheiat in conditiile legii’’.

Prin urmare, in cazul vanzarii de locuinte, pentru aplicarea cotei reduse de 5%, constructia trebuie sa indeplineasca, cu prioritate, destinatia de locuinta. La aceasta cerinta se adauga cerinta cu privire la calitatea cumparatorului ,suprafata maxima utila si valoarea maxima de vanzare, exclusiv TVA.

Vanzarea se face pe fiecare locuinta in parte si nu conteaza daca proprietarul a mai cumparat si alte apartamente cu aceasta cota redusa de tva, chiar daca acestea sunt achizitionate de la aceiasi societate vanzatoare. Operatiunea de vanzare se face prin emiterea a trei facturi pentru cele trei locuinte. In baza celor trei facturi si a contractului de dare in plata autentificat se inchide si datoria fata de persoana fizica respectiva.

 

 

 

Raspuns oferit de specialistii Portal Codul Fiscal. Afla AICI cum poti beneficia si tu de consultanta specializata marca Rentrop&Straton.