Vanzare apartamente sub costul de construire. Ce tratament fiscal se aplica in ce priveste TVA-ul si impozitul pe profit?

Costul casei era evidentiat in contul 371. In aprilie 2015, firma vrea sa le vanda cu 50.000 eur per casa si nu exista raport de evaluare in acest sens, astfel ca vom stabili daca este necesar.

Dat fiind faptul ca valoarea de piata a scazut in 2007 fata de 2015, stabilim daca vanzarea sub cost implica ajustare TVA. De asemenea, stabilim daca se poate vinde sub cost tinand cont de art. 17 din OG 99/2000 coroborat cu art. 16 lit. f), precum si daca pierderea din vanzarea sub cost este deductibila fiscal la calcul impozit profit.

Inregistrarea in debitul contului 371 "Marfuri" a apartamentelor construite in regie proprie in scopul vanzarii acestora este corecta. Astfel, se respecta prevederile O.M.F.P. nr. 3055 din 29 octombrie 2009 pentru aprobarea Reglementarilor contabile conforme cu directivele europene, sectiunea 8.3.2. Stocuri pct. 152 alin. (2) si (3) " (2) In categoria stocurilor se cuprind si activele cu ciclu lung de fabricatie, destinate vanzarii (de exemplu, ansambluri sau complexuri de locuinte etc. realizate de entitatile ce au ca activitate principala obtinerea si vanzarea de locuinte). Daca constructiile sunt realizate in scopul exploatarii pe termen lung, de catre entitatea care le-a realizat, ele reprezinta imobilizari.

(3) De asemenea, atunci cand un teren este cumparat in scopul construirii pe acesta de constructii destinate vanzarii, acesta este inregistrat la stocuri.".

La aceste prevederi se adauga si cele de la pct. 153 si 154 din acelasi act normativ.

Manualul Contabilului Incepator - stick USB

Vezi AICI detalii

Cartea Verde a Contabilitatii 2026

Vezi AICI detalii

Ghidul practic al contabilului din domeniul constructiilor

Vezi AICI detalii

Pentru vanzarea apartamentelor respective in anul 2015 este recomandabil sa fiti in posesia unui raport de evaluare a fiecarui tip de apartament pentru a justifica utilizarea pretului de piata pentru fiecare tranzactie efectuata.

Conform definitiei preluate din Codul fiscal, capitolul 3, articolul 7 "Definitii ale termenilor comuni" la punctul 26, pretul de piata reprezinta suma care ar fi platita de un client independent unui furnizor independent in acelasi moment si in acelasi loc, pentru acelasi bun sau serviciu ori pentru unul similar, in conditii de concurenta loiala.

In alta ordine de idei, chiar daca apartamentele respective sunt construite in anul 2007-2008, vanzarea acestora reprezinta, obligatoriu operatiune taxabila, prin aplicarea cotei standard 24% sau a cotei reduse 5% (sub rezerva respectarii prevederilor legale). Practic, apartamentele nu se pot vinde prin aplicarea regimului de scutire fara drept de deducere reglementat prin art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal. Avand in vedere faptul ca vanzarea apartamentelor se efectueaza prin aplicarea regimului normal de taxare, vanzarea acestora sub costul de construire nu impune ajustarea in conformitate cu prevederile art. 148 a sumei TVA deductibile deduse pe parcursul lucrarilor de construire a acestora.

In situatia prezentata, vanzarea apartamentelor respective la valoarea de piata care este mai mica decat costul de construire al acestora, nu intra sub incidenta prevederilor art. 17 din O.G. nr. 99 din 29 august 2000, republicata
privind comercializarea produselor si serviciilor de piata. Aceste prevederi se refera la costul de achizitie al marfurilor comercializate in structuri de vanzare specializate, fara a se referi la active construite, reclasificate in categoria stocurilor.

In conformitate cu prevederile art. 137 alin. (1) lit. a) din Codul fiscal, pentru livrarile de bunuri si prestarile de servicii, altele decat cele prevazute la lit. b) si c), baza de impozitare a TVA este constituita din tot ceea ce constituie contrapartida obtinuta sau care urmeaza a fi obtinuta de furnizor ori prestator din partea cumparatorului, beneficiarului sau unui tert, inclusiv subventiile direct legate de pretul acestor operatiuni.

Astfel, in conditiile in care un bun este vandut sub costul de productie nu este obligatorie nici colectarea TVA pentru diferenta rezultata intre costul de productie si pretul de vanzare. In acest context, sunt relevante si prevederile Curtii Europene de Justitie din decizia luata in cauza C-412/03 Hotel Scandic. Prin aceasta decizie, Curtea a hotarat ca in cazul livrarii de bunuri sau prestarii de servicii, baza de impozitare este constituita din contrapartida obtinuta de furnizor de la cumparator, nefiind relevant daca aceasta contrapartida este mai mica decat costul de productie/achizitie. Statele membre nu au dreptul sa considere ca are loc o livrare catre sine in situatia in care pretul de vanzare al bunurilor este inferior costului de achizitie.

Din punctul de vedere al impozitului pe profit, diferenta negativa rezultata din vanzarea fiecarui apartament sub costul de productie este considerata pierdere fiscala care poate fi recuperata din profiturile care urmeaza a se realiza in urmatorii 7 ani consecutivi, la fiecare termen de plata a impozitului pe profit. Practic, cheltuielile aferente fiecarui apartament vandut sunt considerate deductibile d.p.d.v. fiscal chiar daca suma acestora este mai mare decat veniturile impozabile realizate din vanzarea acestuia.

Raspuns oferit pentru www.portalcontabilitate.ro de Georgeta Serban Matei Consultant fiscal si expert contabil