Contract de inchiriere ANAF: MODEL si procedura inregistrare

Ce trebuie sa stii inainte sa declari contractul de chirie la ANAF

Veniturile din chirii intra in categoria veniturilor obtinute din cedarea folosintei bunurilor si sunt supuse impozitarii, conform prevederilor Codului Fiscal. Inregistrarea contractelor de inchiriere la ANAF este o obligatie legala si trebuie realizata in termen de cel mult 30 de zile de la incheierea contractului intre proprietar si chirias. 

Inainte de a declara un contract de inchiriere la ANAF, este important sa te asiguri ca documentul include toate detaliile esentiale, cum ar fi datele partilor implicate, durata contractului, valoarea chiriei si termenii de plata. Pe baza datelor din contract, proprietarul va trebui sa plateasca impozit pe veniturile din chirii.

In 2025, acest impozit se calculeaza prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului net obtinut din chirie si se retine la sursa, de catre platitorii de venituri, la momentul platii veniturilor. Impozitul calculat si retinut reprezinta impozit final si se plateste la bugetul de stat pana la data de 25 inclusiv a lunii urmatoare celei in care a fost retinut. 

In cat timp se inregistreaza contractul de inchiriere la ANAF 

Conform art. 83 alin (6) din Codul Fiscal (modificat prin OUG 128/2024), contribuabilii care obtin venituri din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal, altele decat veniturile din arendare si cele din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, au obligatia inregistrarii contractului incheiat intre parti, precum si a modificarilor survenite ulterior, in termen de cel mult 30 de zile de la incheierea/producerea modificarii acestuia, la organul fiscal competent.

Daca bunul a carui folosinta se cedeaza este detinut in comun, obligatia inregistrarii contractului incheiat intre parti la organul fiscal competent revine proprietarului, uzufructuarului sau altui detinator legal desemnat prin contractul de inchiriere sau actul de modificare a acestuia, dupa caz.

ATENTIE!
Conform art. II din Ordinul ANAF nr. 161 din 3 februarie 2025, in cazul contractelor de inchiriere aflate in derulare la data de 1 ianuarie 2025, precum si in cazul actelor de modificare a acestora, inregistrate la organul fiscal anterior acestei date, nu se aplica prevederile referitoare la desemnarea proprietarului, uzufructuarului sau altui detinator legal care indeplineste obligatia de inregistrare a contractului de inchiriere!

Unde se inregistreaza contractul de inchiriere

Contractele de inchiriere se incheie prin inscris sub semnatura privata si se inregistreaza administratia financiara de care apartine proprietarul. 

Astfel:

• Persoanele fizice rezidente vor inscrie contractul de inchiriere al unui apartament la ANAF in zona unde persoana respectiva are domiciliul fiscal. 
• Persoanele fizice nerezidente vor inregistra contractul la organul fiscal din zona unde se afla bunul imobil inchiriat sau, dupa caz, unde isi are domiciliul fiscal imputernicitul. 

Inregistrarea contractelor de inchiriere la ANAF se poate face atat fizic, la registratura organului fiscal central competent, cat si prin posta, cu confirmare de primire sau prin mijloace electronice de transmitere la distanta (online).

Portal Persoane Fizice, abonament 12 luni - singurul produs din Romania dedicat taxelor si impozitelor datorate de persoanele fizice!

Portal Persoane Fizice este un serviciu complet de informare, util daca tineti contabilitatea si depuneti declaratia unica pentru PF, PFA, PFI, II, IF, asociati, administratori sau daca aveti relatii comerciale (operatiuni, tranzactii) cu persoane fizice.

Abonati-va AICI>>>

Inregistrarea contractelor de inchiriere la ANAF - procedura

Procedura de inregistrare si depunere a contractelor de inchiriere la ANAF implica cativa pasi simpli, dar esentiali pentru a respecta obligatiile legale. Iata care sunt acestia:

1. Depunerea Cererii de inregistrare a contractelor de locatiune. Aceasta este un formular tip care trebuie completat in doua exemplare si depus la organul fiscal competent impreuna cu o copie a contractului de inchiriere. Conformitatea cu originalul a copiei contractului de inchiriere se efectueaza de catre locator prin inscrierea mentiunii "conform cu originalul" si prin semnatura acestuia. 

2. Confirmarea inregistrarii contractului de inchiriere la ANAF. In cazul in care cererea de inregistrare a fost depusa fizic, la registratura organului fiscal, dovada inregistrarii este numarul si data inregistrarii de pe cerere. In cazul in care documentul este trimis prin posta, reprezentantul organului fiscal va trimite semnata confirmarea de primire. In cazul cererilor trimise online, contribuabilii vor primi un mesaj electronic transmis de sistemul de tranzactionare a informatiilor. Confirmarea inregistrarii contractului de inchiriere este importanta pentru a dovedi respectarea obligatiile fiscale si pentru a evita sanctiuni ulterioare. Contractele de inchiriere se inregistreaza de organele fiscale competente in aplicatia informatica “Evidenta contractelor de locatiune” in maximum 5 zile de la data depunerii cererii de inregistrare.

3. Declararea veniturilor si plata impozitului. Proprietarul va trebui sa declare veniturile obtinute din chirie prin completarea Declaratiei Unice si sa achite impozitul aferent.

Actele necesare pentru inregistrarea contractelor de inchiriere la ANAF 

Singurele acte necesare pentru inregistrarea contractelor de inchiriere la ANAF sunt cererea de inregistrare (formular tip) si copia dupa contractul de locatiune, cu mentiunea “conform cu originalul” si semnatura locatorului.

Cererea se completeaza in doua exemplare, inscriindu-se cu majuscule, citet si corect, toate datele prevazute de formular. Un exemplar ramane la ANAF si unul la contribuabil.

Model cerere de inregistrare contract de inchiriere la ANAF

Iata mai jos o imagine cu modelul de cerere de inregistrare contract de inchiriere la ANAF. Documentul a fost modificat prin Ordinul nr. 161 din 3 februarie 2025 si poate fi gasit in format PDF in MO nr. 109 din 6 februarie 2025>>>>

Ce elemente trebuie sa cuprinda un contract de inchiriere conform legislatiei in vigoare

Conform art. 21 din Legea locuintei nr. 114/1996, un contract de inchiriere care se inregistreaza la ANAF trebuie sa cuprinda urmatoarele elemente:

• adresa locuintei care face obiectul inchirierii
• suprafata locativa si dotarile folosite in exclusivitate si in comun;
• suprafata curtilor si a gradinilor folosite in exclusivitate sau in comun;
• valoarea chiriei lunare, regulile de modificare a acesteia si modul de plata;
• suma platita in avans in contul chiriei;
• locul si conditiile in care se realizeaza primirea si restituirea cheilor;
• obligatiile partilor privind folosirea si intretinerea spatiilor care fac obiectul contractului;
• inventarul obiectelor si al dotarilor aferente;
• data intrarii in vigoare si durata;
• conditiile privind folosinta exclusiva si in comun a partilor aflate in coproprietate;
• persoanele care vor locui impreuna cu titularul contractului;
• alte clauze convenite intre parti 

ATENTIE!
Sunt NULE de drept orice clauze cuprinse in contractul de inchiriere, care:

• obliga chiriasul sa recunoasca sau sa plateasca in avans proprietarului orice suma cu titlu de reparatie in sarcina proprietarului;
• prevad responsabilitatea colectiva a chiriasilor in caz de degradare a elementelor de constructii si a instalatiilor, a obiectelor si dotarilor aferente spatiilor comune;
• impun chiriasilor sa faca asigurari de daune;
• exonereaza proprietarul de obligatiile ce ii revin potrivit prevederilor legale;
• autorizeaza pe proprietar sa obtina venituri din nerespectarea clauzelor contractului de inchiriere.

MODEL Contract de inchiriere apartament la ANAF 

Descarca in format PDF un model de contract de inchiriere apartament la ANAF>>>>

Rezilierea si prelungirea contractului de inchiriere

Mentiunile privind modificarea sau incetarea contractului de inchiriere se declara la ANAF prin completarea si depunerea cererii de inregistrare, avand bifata casuta "Modificare" sau "Incetare", dupa caz. Cererea trebuie insotita de documentele justificative. 

Motivele pentru rezilierea contractului de inchiriere pot include:

• Neplata chiriei sau nerespectarea clauzelor contractuale
• Deteriorarea proprietatii
• De comun acord 

In ceea ce priveste prelungirea contractului de inchiriere, aceasta se poate face fie automat, daca exista o clauza in contract care prevede acest lucru, fie printr-un act aditional semnat de ambele parti, care sa prelungeasca perioada contractuala stabilita initial.

Ce risca proprietarii si chiriasii care nu inregistreaza contractele de inchiriere la ANAF

Daca cele doua parti nu incheie un contract de inchiriere care sa fie declarat la ANAF si proprietarul nu isi declara veniturile obtinute din chirii risca sa plateasca amenzi, dobanzi si penalitati din partea autoritatilor fiscale. 

Conform art 336 alin 3 din Codul de procedura fiscala, nedepunerea „Declaratiei unice privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice”, pana la data prevazuta in legislatia fiscala, se sanctioneaza cu amenda cuprinsa intre 50 si 500 de lei.

Pe langa consecintele legale, exista si alte riscuri la care orice proprietar se supune, atunci cand nu incheie un contract de inchiriere cu chiriasul:

• refuzul chiriasului de a plati chiria;
• incapacitatea de a aplica penalizari pentru intarzierea platii;
• lipsa controlului asupra modului in care este utilizat imobilul;
• dificultatea de a dovedi starea si inventarul obiectelor din imobil la momentul inchirierii. 

In ceea ce priveste chiriasii, acestia pot pierde drepturile legale de protectie oferite de un contract de inchiriere inregistrat la ANAF, inclusiv in cazuri de reziliere abuziva sau alte dispute. De asemenea, fara un contract inregistrat, chiriasii au mai putine garantii legale in caz de conflicte, putand fi evacuati mai usor.

Cum declari veniturile obtinute din chirii la ANAF

Pentru persoanele fizice, veniturile obtinute din chirii se declara la ANAF prin completarea si depunerea formularului 212- Declaratia unica privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice . Aceasta se depune la organul fiscal pana pe data de 25 mai a anului urmator pentru veniturile din anul precedent. Pe baza veniturilor declarate, ANAF calculeaza impozitul de 10% si, daca este cazul, contributiile la asigurarile sociale de sanatate (daca venitul depaseste plafonul anual).

Incepand cu data de 01.01.2024, OUG 115/2023 a introdus noi prevederi privind obligatiile fiscale ale persoanelor juridice care sunt chiriasi in spatii aflate in proprietatea persoanelor fizice. Astfel persoanele juridice au urmatoarele obligatii:

• Sa calculeze impozitul pe chirii. 
• Sa plateasca proprietarului -persoana fizica chiria diminuata cu impozitul. 
• Sa depuna la sfarsitul fiecarei luni declaratia D100 si sa plateasca la ANAF impozitul pe chirii calculat si retinut. 
• Sa depuna declaratia anuala cu privire la chiriile platite si impozitul retinut. Aceasta declaratie trebuie depusa pana la data de 28 februarie a anului urmator.