Contractul de inchiriere: conditii, obligatii si model

Fie ca esti proprietarul unui apartament pe care il inchiriezi, fie ca esti o persoana care doreste sa se mute in chirie, trebuie sa cunosti mai multe detalii despre contractul de inchiriere, dar si care sunt obligatiile impuse de lege in acest caz. In continuarea articolului vom discuta despre conditiile contractului de inchiriere, obligatii si va punem la dispozitie si un model de contract.

Ce este un contract de inchiriere

Contractul de inchiriere, denumit si contract de locatiune, este un acord prin care o persoana se obliga sa ii transmita alteia folosinta temporara, totala sau partiala, a unui bun imobil, in schimbul unei sume de bani. Adica proprietarul (locatorul) va primi lunar o suma de bani de la chirias (locatar).

Conditii de validitate

Conditiile esentiale pentru validitatea unui contract sunt urmatoarele:

1. capacitatea de a contracta;

Aceasta conditie se refera la faptul ca partile implicate in contract trebuie sa aiba capacitatea juridica necesara pentru a incheia un astfel de act.

2. consimtamantul partilor;

Contractul de inchiriere este valid daca partile implicate isi dau acordul pentru ca el sa fie incheiat, dupa ce au ajuns la comun acord in privinta pretului, etc.

3. un obiect determinat si licit;

Manualul Contabilului Incepator - stick USB

Vezi AICI detalii

PortalContabilitate ro - acces 12 luni consultanta in scris si telefonica 30 intrebari

Vezi AICI detalii

Operare SAGA Exemple practice si recomandari

Vezi AICI detalii

Obiectul unui contract de locatiune este bunul inchiriat, iar aceasta conditie de validitate se refera la faptul ca obiectul respectiv trebuie sa fie precis definit in act.

4. o cauza licita si morala;

Pentru ca viitorul contract de inchiriere sa fie valid, acesta trebuie sa aiba o cauza licita si morala.

Forma actului incheiat intre cele doua parti este extrem de importanta, pentru ca de ea depinde indeplinirea obligatiilor la care s-au angajat cei implicati. In cazul in care apar neclaritati sau probleme cu chiriasul, solutionarea se va face tot pe baza contractului.

Ce obligatii au partile

Locatarul are urmatoarele obligatii principale:

a) sa ia in primire bunul dat in locatiune;

b) sa plateasca chiria in cuantumul si la termenul stabilite prin contract;

c) sa foloseasca bunul cu prudenta si diligenta;

d) sa restituie bunul la incetarea, din orice cauza, a contractului de locatiune.

De asemenea, locatarul este obligat sa permita examinarea bunului de catre locator la intervale de timp rezonabile in raport cu natura si destinatia bunului, precum si de catre cei care doresc sa il cumpere sau care, la incetarea contractului, doresc sa il ia in locatiune, fara insa ca prin aceasta sa i se cauzeze o stanjenire nejustificata a folosintei bunului.

Locatorul are urmatoarele obligatii:

a) sa predea locuinta in stare perfecta de functionare, cu toate accesoriile sale;

b) sa repare si sa mentina in siguranta locuinta, in caz de nevoie;

Daca, spre exemplu, s-au spart tevile din baie sau ploua in casa si proprietarul nu reuseste sa faca reparatia in timp util( poate nu a fost anuntat la timp de chirias, etc.,) va trebui sa il despagubeasca pe chirias daca el este cel care a facut reparatia.

In schimb, daca chiriasul nu vede la timp ca trebuie facute reparatii in casa, problema se adanceste si astfel paguba devine mai mare, el va fi cel care va suporta reparatiile si alte cheltuieli suplimentare pentru cumpararea materialelor necesare, etc.

c) sa asigure locatarului un mediu linistit si sanatos;

Aceasta obligatie inseamna ca proprietarul trebuie sa se asigure ca persoanele care vor locui in apartament se vor bucura de liniste ( nu vor exista pasari care sa ii trezeasca foarte devreme sau geamuri neizolate), nu va fi mucegai pe pereti (conditie care poate pune sanatatea in pericol), etc.

Model contract de inchiriere

In continuare va oferim un model de contract de inchiriere.

Accesati urmatorul link pentru intregul model de contract de inchiriere.

Subinchirierea si cesiunea

Trebuie mentionat ca prin natura sa, contrar a ceea ce ar putea crede cineva necunoscator al legii, contractul de inchiriere NU este legat exclusiv de locator si locatar. Bunul poate fi utilizat si de alte persoane, in cazul in care se respecta anumite prevederi legale. Mai exact, vor fi cedate drepturile si obligatiile din contract catre alte entitati.

Contractul de locatiune-subinchirierea

Transferarea drepturilor si obligatiilor catre alte entitati poarta numele de sublocatiune. Chiriasul poate ceda contractul de inchiriere a locuintei sau subinchiria locuinta numai cu acordul scris al locatorului, caz in care, in lipsa unei stipulatii contrare, cesionarul, respectiv sublocatarul raspunde solidar cu chiriasul pentru obligatiile asumate fata de locator prin contractul de inchiriere.

Subliniem faptul ca sublocatarul trebuie sa respecte toate conditiile si clauzele care apar in contractul de cesiune.

Contractul de locatiune-cesiunea

Atunci cand locatarul transfera drepturile si obligatiile din contractul de inchiriere catre o alta persoana, procesul juridic poarta numele de cesiune. Dupa ce sunt respectate toate normele legale, si cesiunea este valida, proprietarul va avea relatii juridice, de acum inainte, cu noul chirias. In ceea ce il priveste pe fostul chirias, el nu va mai avea nici drepturi si nici obligatii legate de bun.

Prelungirea contractului de inchiriere

La expirarea contractului, chiriasul poate beneficia de prelungirea contractului de inchiriere daca aceasta se face cu acordul ambelor parti. Daca nu exista un anumit timp de prelungire specific, daca chiriasul doreste sa stea mai mult timp in acel apartament, se poate intocmi o clauza care va permite prelungirea contractului fara sa mai fie cerute acordurile partilor.

Rezilierea contractului de inchiriere

Vrei sa vinzi apartamentul sau te-ai hotarat sa te muti in alt oras? Indiferent daca esti proprietarul sau chiriasul, ai dreptul sa reziliezi contractul de inchiriere, insa trebuie sa faci, mai intai, o solicitare in acest sens.

Mare atentie! Multe persoane tind sa stea in chirie cel putin un an, pentru ca li sa spus ca mai devreme nu poate fi reziliat contractul. Poti incheia contractul daca NU exista o alta precizare cu privire la perioada de timp in care poate fi incheiat contractul.

Notificare reziliere contract inchiriere

Asa cum am precizat mai sus, ca sa poti rezilia contractul de inchiriere poti depune oricand o notificare in acest sens, prin care sa fie solicitata rezilierea contractului, dar si data de la care se doreste acest lucru.

Este bine, insa, sa retineti urmatoarele, in cazul in care contractul este incheiat pe perioada DETERMINATA:

-poti anula contractul doar daca este specificat in act ca poti face acest lucru inainte de termen;

-nu poti anunta de pe-o zi pe alta ca nu veti mai locui acolo sau ca apartametul trebuie eliberat; se va respecta, conform legislatiei in vigoare, o perioada de preaviz;

-perioada de preaviz este in stransa legatura cu cea in care se plateste chria;

• spre exemplu, poate fi ceruta rezilierea mai devreme doar in conditiile in care in contract se specifica acest lucru;
• in cazul in care ambele parti sunt de acord cu rezilierea (lucru mentionat in contract), se va respecta preavizul din Codul Civil, cel de 60 de zile;

-proprietarul poate sa il dea mai devreme afara pe chirias din apartament sau chiriasul poate cere rezilierea contractului daca nu sunt respectate conditiile contractului, fara ca cealalta parte sa isi mai dea acordul; si in acest caz se va respecta perioada de preaviz.

Reziliere contract neplata chirie

O cauza destul de des intalnita pentru rezilierea contractului de inchiriere apare atunci cand chiriasul nu plateste chiria la timp. In acest caz, indiferent daca contractul prevede sau nu rezilierea mai devreme de termen, proprietarul are dreptul sa incheie contractul fara sa ceara acordul chiriasului. De asemenea, in acest caz garantia pe care chiriasul a oferit-o la incheierea contractului va fi pierduta.

Amenda pentru neinregistrarea contractului de inchiriere

Incepand cu data de 1 ianuarie 2023 toti proprietarii au obligatia de a inregistra, in termen de 30 de zile de la incheiere, contractele de inchiriere pentru imobile, conform OG 16/2022. Astfel, cei care nu respecta legislatia in vigoare vor fi sanctionati cu amenda.

In urma controalelor sau cand este descoperit un proprietar care nu a inregistrat contractul de inchiriere la ANAF, inspectorii ii vor da amenda, care ajunge pana la 500 de lei, insa se adauga la aceasta si un impozit calculat pentru sumele nedeclarate.

Contractul de inchiriere - spete utile

Speta 1. Obligatiile declarative ale PF in cazul contractelor de inchiriere cu PJ

In cazul unui contract de inchiriere bun imobil intre persoana fizica si juridica (chiria este in valuta) ce declaratii trebuie sa depuna persoana fizica la ANAF? A inregistrat contractul in 30 zile si a depus declaratie 168. Trebuie sa mai depuna si declaratia unica estimativa? Declaratia unica se va depune anul viitor pentru stabilirea definitivarea impozitului deoarece chiria este in valuta? Daca ar fi fost persoana fizica autorizata, veniturile din chirii s-ar fi cumulat si cu veniturile obtinute in sistem real pentru a vedea daca trebuie sa achite si CASS?

Raspuns: 

Incepand cu veniturile din cedarea folosintei bunurilor realizate de catre o persoana fizica incepand cu 01.01.2024 de la o persoana juridica (in general spus, indiferent de forma de organizare a acesteia), impunerea la persoana fizica cu 10% se face prin retinerea la sursa de catre platitorul de venit (PJ), in baza prevederilor art. 84 1 din legea 227/2015 privind Codul fiscal, astfel:
"(1) In cazul veniturilor din cedarea folosintei bunurilor, altele decat cele din arendarea bunurilor agricole si din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, platite de persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila, venitul brut reprezinta totalitatea sumelor in bani si/sau echivalentul in lei al veniturilor in natura stabilite potrivit contractului incheiat intre parti. Venitul brut se majoreaza cu valoarea cheltuielilor ce cad, conform dispozitiilor legale, in sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui detinator legal, daca sunt efectuate de cealalta parte contractanta.

(2) In situatia in care chiria reprezinta echivalentul in lei al unei valute, venitul brut se determina pe baza cursului de schimb comunicat de Banca Nationala a Romaniei, din ziua precedenta celei in care se efectueaza plata.

(3) Venitul net din cedarea folosintei bunurilor, altul decat venitul din arendarea bunurilor agricole si din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, se stabileste la fiecare plata, de catre platitorii de venit, persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila, prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 20% asupra acestuia.

(4) Platitorii veniturilor, persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila au si obligatia de a calcula, retine, declara si plati impozitul corespunzator sumelor platite.

(5) Impozitul se calculeaza prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului net si se retine la sursa, de catre platitorii de venituri prevazuti la alin. (4), la momentul platii veniturilor.

(6) Impozitul calculat si retinut reprezinta impozit final si se plateste la bugetul de stat pana la data de 25 inclusiv a lunii urmatoare celei in care a fost retinut.

(7) Contribuabilii nu au obligatia de completare a Registrului de evidenta fiscala si de conducere a evidentei contabile." 

In concluzie, incepand cu 2024 persoana fizica nu mai are obligatia depunerii declaratiei estimative pentru 2024 la 25.05.2024, ci doar pentru regularizarea impozitului si, eventual, a CASS datorate pentru exercitiul financiar 2023.
De asemenea, in situatia in care estimeaza un venit care depaseste cel putin plafonul de 6 salarii minime brute pe economie valabile la 25.05.2024, are obligatia completarii si a partii de CASS etimata pentru anul in curs.

In 2025 doar regularizarea plafonului CASS pentru chiriile in valuta se regularizeaza, impozitul fiind deja stabilit de catre platitorul de venit, persoana juridica, la o baza calculata la cursul valutar valabil in ziua platii chiriei PF (alin. (2) din prevederile legale anteior redate). Impozitul astfel stabilit de catre chirias, PJ este final.

Din perspectiva CASS, incepand cu veniturile realizate in 2024, sumele obtinute din activitati independente realizate din exploatarea unui PFA, spre exemplu, sunt tratate distinct de veniturile realizate din restul activitatilor, inclusiv din chirii, astfel cum rezulta din prevederile art. 170 Cod fiscal valabil incepand cu 01.01.2024.

Asadar, in ipoteza de lucru data, incepand cu 2024 persoana fizica ar datora CASS la venitul efectiv reralizat din activitatile independente (PFA), nu mai putin de plafonul minim de 6 salarii minime brute pe economie si nu mai mult de 60 de astfel de salarii, daca nu plateste CASS la un nivel de minim 6 salarii din restul activitatilor sau nu este salariat, respectiv la nivelul unuia dintre plafoanele atinse (de 6, 12 sau 24 salarii minime brute pe economie) pentru restul veniturilor obtinute in anul de referinta (inclusiv din chirii).

Speta 2. Contract de inchiriere spatiu cu doi coproprietari (soti)

Am inchiriat un spatiu si pe contractul de inchiriere apar ambii soti proprietari, cu cota parte de 50%. Prin prisma modificarilor din 2024 privind impozitul cu retinere la sursa, cum ar trebui sa procedez, sa impozitez suma virata lunar si apoi, sa declar la sfarsitul anului in D205 ambii soti, impartind venitul si impozitul la 2? Virarea venitului din chirie il fac intr-un singur cont comunicat de ei. Multumesc!

Raspuns: 

Potrivit art. 124 din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, Venitul net obtinut din exploatarea bunurilor si drepturilor de orice fel, detinute in comun, este considerat ca fiind obtinut de proprietari, uzufructuari sau de alti detinatori legali, inscrisi intr-un document oficial, si se atribuie proportional cu cotele-parti pe care acestia le detin in acea proprietate sau in mod egal, in situatia in care acestea nu se cunosc.

Potrivit pct 40 alin. (2) din Normele metodologile emise in aplicarea Codului fiscal, venitul net din cedarea folosintei bunurilor detinute in comun pe cote-parti se repartizeaza intre coproprietari proportional cu cotele detinute de acestia in coproprietate.
Venitul net din cedarea folosintei bunurilor detinute in comun in devalmasie se repartizeaza in mod egal intre proprietarii comuni.
Repartizarea venitului net conform prevederilor de mai sus se face in conditiile in care in contractul de cedare a folosintei se mentioneaza ca partea contractanta care cedeaza folosinta este reprezentata de coproprietari.
In conditiile in care coproprietarii decid asupra unei alte impartiri, se va anexa la contract un act autentificat din care sa rezulte vointa partilor.

Asadar, venitul net din cedarea folosintei bunurilor detinute in comun pe cote-parti se repartizeaza intre coproprietari proportional cu cotele detinute de acestia in coproprietate.
In conditiile in care coproprietarii decid asupra unei alte impartiri, se va anexa la contract un act autentificat la notar din care sa rezulte vointa partilor, caz in care, doar coproprietarul care incaseaza venitul din chirie trebuie sa depuna si Declaratia unica la ANAF, daca este cazul.

In cazul dvs, inregistrarea contractului de inchiriere se face de catre unul din soti, incasarea chiriei se va face intr-un singur cont, deci pentru a evita orice situatie neplacuta, recomand ca la contract sa fie anexata o declaratie data de soti (autentificata la notar), in care sa se stabileasca persoana care va obtine venitul din cedarea folosintei imobilului si va incasa sumele nete aferente chiriei, caz in care si in D205 se va trece persoana desemnata de comun acord de cei doi soti.

Daca fiecare proprietar incaseaza chirie separat, inregistrarea contractului de inchiriere se face de catre fiecare coproprietar care obtine venituri din cedarea folosintei bunurilor, caz in care ambii sunt trecuti in D205, intocmita de platitorul de venit.