Dreptul de preemptiune. Cum se aplica?

Intr-o analiza amanuntita, regasiti mai jos informatii utile cu privire la aplicarea dreptului de preemptiune, precum si la reglemtarile care insotesc acest aspect.

Astfel, in primul rand, retinem ca preemptorul (titularul dreptului de preemptiune) poate sa cumpere cu prioritate un bun. Prin urmare, Codul civil vine cu precizarea ca aceasta, precum si celelalte dispozitii privitoare la dreptul de preemptiune sunt aplicabile numai daca prin lege sau contract nu se stabileste altfel.

In analiza intocmita de Legestart.ro, se mentioneaza si ca titularul dreptului de preemptiune care a respins o oferta de vanzare nu isi mai poate exercita acest drept cu privire la contractul ce i-a fost propus. Oferta se considera respinsa daca nu a fost acceptata in termen de cel mult zece zile, in cazul vanzarii de bunuri mobile, sau de cel mult 30 de zile, in cazul vanzarii de bunuri imobile. in ambele cazuri, termenul curge de la comunicarea ofertei catre preemptor.

Prin urmare, noteaza sursa, vanzarea bunului cu privire la care exista un drept de preemptiune legal sau conventional se poate face catre un tert numai daca preemptorulnu si-a exercitat dreptul sau de preemptiune.

Potrivit reglementarilor in vigoare, vanzatorul este obligat sa il informeze pe preemptor prin notificare "de indata" – dupa cum se precizeaza in Codul civil – cu privire la cuprinsul contractului incheiat cu un tert. Aceasta notificare va cuprinde numele si prenumele vanzatorului, descrierea bunului, sarcinile care il greveaza, termenii si conditiile vanzarii, precum si locul unde este situat bunul.

Preemptorul isi poate exercita dreptul prin comunicarea catre vanzator a acordului sau de a incheia contractul de vanzare, insotita de consemnarea pretului la dispozitia vanzatorului.

Dreptul de preemptiune se exercita, in cazul vanzarii de bunuri mobile, in termen de cel mult zece zile, iar in cazul vanzarii de bunuri imobile, in termen de cel mult 30 de zile. in ambele cazuri, termenul curge de la comunicarea catre preemptor a notificarii.

Conform Legestart.ro, se aplica reglementari speciale in unele cazuri incluse in Codul civil: Reglementari speciale


"Dreptul de preemptiune asupra unui imobil. Dreptul conventional de preemptiune in legatura cu un imobil se noteaza in cartea funciara. Daca o asemenea notare a fost facuta, acordul preemptorului nu este necesar pentru ca acela care a cumparat sub conditie suspensiva sa isi poata inscrie dreptul in cartea funciara, in temeiul contractului de vanzare incheiat cu proprietarul. inscrierea se face sub conditia suspensiva ca, in termen de 30 de zile de la comunicarea incheierii prin care s-a dispus inscrierea, preemptorul sa nu notifice biroului de carte funciara dovada consemnarii pretului la dispozitia vanzatorului.

Notificarea facuta in termen biroului de carte funciara inlocuieste comunicarea catre vanzator a acordului sau de a incheia contractul de vanzare, insotita de consemnarea pretului la dispozitia vanzatorului, avand aceleasi efecte. in temeiul acestei notificari, preemptorul poate cere radierea din cartea funciara a dreptului tertului si inscrierea dreptului sau.

Daca preemptorul nu a facut notificarea in termen, dreptul de preemptiune se stinge si se radiaza din oficiu din cartea funciara.

Terenurile din fondul forestier aflate in proprietate privata se pot vinde cu respectarea, in ordine, a dreptului de preemptiune al coproprietarilor sau vecinilor care, potrivit Legii nr. 71/2011 de aplicare a Codului civil, sunt proprietari de fond funciar.

Dreptul de preferinta al chiriasului la inchiriere. La incheierea unui nou contract de inchiriere a locuintei, chiriasul are, la conditii egale, drept de preferinta. El nu are insa acest drept atunci cand nu si-a executat obligatiile nascute in baza inchirierii anterioare. Va recomandam sa consultati, in materie, reglementarea speciala data de O.U.G. nr. 40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte, ordonanta aprobata prin Legea nr. 241/2001, cu modificarile si completarile ulterioare.

Arendare. Arendasul are drept de preeemptiune cu privire la bunurile agricole arendate, care se exercita potrivit reglementarilor generale din Codul civil. Ca reglementare, reamintim ca vechea Lege a arendarii nr. 16/1994 a fost abrogata de Legea nr. 71/2011 de punere in aplicare a Legii nr. 287/2011 privind Codul civil.

instrainarea prin vanzare a terenurilor agricole situate in extravilan. Materia este reglementata de Legea nr. 17/2014 privind unele masuri de reglementare a vanzarii-cumpararii terenurilor agricole situate in extravilan si de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societatilor comerciale ce detin in administrare terenuri proprietate publica si privata a statului cu destinatie agricola si infiintarea Agentiei Domeniilor Statului. Dat fiind domeniul specific de aplicare, legea face anumite derogari de la regimul general privind dreptul de preemptiune. Astfel:

- vanzatorul inregistreaza, la primaria din raza unitatii administrativ-teritoriale unde se afla terenul, o cerere prin care solicita afisarea ofertei de vanzare a terenului agricol situat in extravilan, in vederea aducerii acesteia la cunostinta preemptorilor;

- titularul dreptului de preemptiune trebuie ca in termenul de 30 de zile sa isi manifeste in scris intentia de cumparare, sa comunice acceptarea ofertei vanzatorului si sa o inregistreze la sediul primariei unde aceasta a fost afisata. Daca in acest termen niciunul dintre titularii dreptului de preemptiune nu isi manifesta intentia de a cumpara terenul, vanzarea terenului este libera, urmand ca vanzatorul sa instiinteze in scris primaria despre aceasta. Vanzarea libera a terenului la un pret mai mic decat cel cerut in oferta de vanzare ori in conditii mai avantajoase decat cele aratate in aceasta atrage nulitatea absoluta;

- instrainarea prin vanzare-cumparare a terenurilor agricole situate in extravilan fara respectarea dreptului de preemptiune sau fara obtinerea avizelor prevazute de lege este interzisa si se sanctioneaza cu nulitatea relativa.

Instrainarea prin vanzare a terenurilor forestiere. in conditiile prevazute de Codul silvic, coproprietarii si vecinii proprietari de fond forestier, persoane fizice sau juridice, de drept public sau privat, au un drept de preemptiune, in ordinea prevazuta la art. 1746 din Codul civil, la cumpararea de terenuri din fondul forestier aflate in proprietate privata, la pret si in conditii egale.".

Sursa: Legestart.ro