Venituri din chirii. Care este baza calcul CASS si cum se completeaza D. Unica

Plafoanele aplicabile CASS pentru venituri din chirii

Baza anuala de calcul al CASS in cazul persoanelor care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor o reprezinta:

a) nivelul a 6 salarii minime brute pe tara, in vigoare la termenul de depunere a declaratiei prevazute la art. 120, in cazul veniturilor realizate cuprinse intre 6 salarii minime brute pe tara inclusiv si 12 salarii minime brute pe tara;
b) nivelul de 12 salarii minime brute pe tara, in vigoare la termenul de depunere a declaratiei prevazute la art. 120, in cazul veniturilor realizate cuprinse intre 12 salarii minime brute pe tara inclusiv si 24 de salarii minime brute pe tara;
c) nivelul de 24 de salarii minime brute pe tara, in vigoare la termenul de depunere a declaratiei prevazute la art. 120, in cazul veniturilor realizate cel putin egale cu 24 de salarii minime brute pe tara.

CASS se calculeaza prin aplicarea cotei de contributie de 10% asupra bazei anuale de calcul mentionata mai sus.

Cum se calculeaza CASS pentru anul 2024 - exemplu utilizare

Pentru anul 2024, salariul minim brut pe tara este de 3.300 lei (adica cel stabilit in luna ianuarie a anului 2024).

Plafoanele pentru CASS se calculeaza in functie de acest salariu minim, astfel:
• 6 salarii minime: 6 × 3.300 lei = 19.800 lei
• 12 salarii minime: 12 × 3.300 lei = 39.600 lei
• 24 salarii minime: 24 × 3.300 lei = 79.200 lei

Obligatia de a plati CASS apare daca venitul net anual din chirii depaseste 6 salarii minime brute pe tara (19.800 lei).

In acest caz, contributia se calculeaza astfel:
• Venit net intre 6 si 12 salarii minime: Baza de calcul este 6 salarii minime, iar CASS datorat este 10% din aceasta baza, adica 1.980 lei.
• Venit net intre 12 si 24 salarii minime: Baza de calcul este 12 salarii minime, iar CASS datorat este 3.960 lei.
• Venit net peste 24 salarii minime: Baza de calcul este 24 salarii minime, iar CASS datorat este 7.920 lei.

Ghidul practic al contabilitatii Legislatie explicata - Exemple detaliate - Monografii contabile complete

Vezi AICI detalii

Ghidul practic al contabilului din domeniul constructiilor

Vezi AICI detalii

Consilier Taxe si Impozite pentru Contabili 12 actualizari

Vezi AICI detalii

Ce sectiune trebuie completata pentru CASS venituri din chirii in Declaratia Unica

In Declaratia Unica, pentru a declara veniturile din chirii si a calcula CASS, trebuie completata sectiunea corespunzatoare veniturilor din cedarea folosintei bunurilor.

Aceasta include:

Capitolul II: "Date privind impozitul pe veniturile realizate si contributiile sociale datorate pentru anul x"
Sectiunea 1: "Date privind impozitul pe veniturile realizate din Romania in anul x"

Subsectiunea 1: "Date privind impozitul pe veniturile din cedarea folosintei bunurilor"
In aceasta sectiune, veti declara venitul brut, cheltuielile forfetare (20%) si venitul net. Daca venitul net depaseste plafonul de 6 salarii minime, veti completa si sectiunea referitoare la contributiile sociale:

Sectiunea 2: "Date privind contributia de asigurari sociale de sanatate datorata in anul x"
Aici, veti selecta baza de calcul corespunzatoare venitului net realizat si veti calcula CASS datorata.

Noutate an 2025

Ca urmare a desfiintarii declaratiei unice estimative, CASS se va declara in anul urmator realizarii veniturilor in Declaratia Unica (Formular 212), capitolul I, care se depune pana cel tarziu in 25 Mai a anului urmator celui de realizare a veniturilor, data pana la care se efectueaza si plata.

Declarare si calculare CASS pentru venituri din chirii -studii de caz

In continuare vom vedea cateva studii de caz utile cu privire la stabilirea si estimarea CASS, declararea taxelor in D.Unica, asa cum au fost explicate de specialistii nostri de la portalcodulfiscal.ro.

Speta 1. Declaratie unica estimare venituri din chirii persoana fizica

O persoana fizica a avut in 2024 doua contracte de inchiriere imobile. Unul cu o persoana fizica in lei si al doilea cu o persoana juridica in valuta. Cand a intocmit declaratia 212 in mai 2024 pentru 2023, a bifat la Capitolul II venituri estimate pentru 2024 atat la impozit venit estimat cat si la CASS estimat pentru ambele contracte.

Avand in vedere ca primul contract cu persoana fizica, a fost declarat odata in termen de 30 zile de intocmirea lui, iar pentru al doilea contract persoana juridica are obligatia declararii si platii impozitului, mai era necesara declararea de catre persoana fizica a venitului estimat pe 2024 dpdv al impozitului estimat? Nu trebuia declarat doar CASS estimat (avand in vedere ca se depasesc 6 salarii minime)?

Daca a fost eronat trebuie depusa o rectificativa pentru Capitolul II - la impozit venit estimat (trecut zero) inainte de a se depune Declaratia 212 pentru 2024?

Specialistul ne spune ca pentru anul 2024, in Declaratia unica 2023/2024, Subsectiunea II.1.1 Date privind impozitul pe veniturile estimate din Romania, impuse in sistem real/pe baza cotelor forfetare de cheltuieli se completeaza de catre persoanele fizice care, in anul de raportare 2024, realizeaza si venituri cedarea folosintei bunurilor impuse pe baza cotelor forfetare de cheltuieli, cu exceptia veniturilor din arenda, veniturilor din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal platite de persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila, precum si a veniturilor din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, pentru care impunerea este finala.

Subsectiunea nu se completeaza de contribuabilii care realizeaza venituri din:
a) cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal platite de persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila, pentru care impozitul este retinut la sursa de platitorul venitului;
b) arendare, pentru care impozitul este retinut la sursa de platitorul venitului;
c) inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, pentru care venitul se declara in anul urmator celui de realizare.

Referitor la CASS, in Declaratia unica 2023/2024 la Capitolul II se completeaza CASS, la SUBSECTIUNEA II.2.2 Date privind contributia de asigurari sociale de sanatate(CASS) estimata, Subsectiunea CASS estimata pentru veniturile prevazute la art.155 alin.(1) lit.c) - h) din Codul fiscal, bifand una din optiunile la care se incadreaza in functie de veniturile cumulate din chirii de la persoana fizica si de la persona juridica.

In concluzie, Declaratia unica estimativa se depune doar in situatia in care CASS aferent ambelor contracte de inchiriere cu persoana fizica si juridica depaseste plafonul minim de 6 salarii minime brute pe economie.

Daca nu ati depus D212 cu CASS estimat, puteti depune rectificativa pana la 26.05.2025.

Referitor la salariul minim folosit pentru calculul plafonului CASS in 2024, potrivit art. 135 1 alin. (3) din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, In aplicarea prevederilor art. 148, 151, 170, 174 si 174 1, in situatia in care, prin hotarare a Guvernului, se utilizeaza in cursul aceluiasi an mai multe valori ale salariului minim brut pe tara, la verificarea incadrarii venitului in plafoanele anuale, precum si la stabilirea bazei anuale de calcul al contributiei de asigurari sociale, respectiv al contributiei de asigurari sociale de sanatate datorate, se ia in calcul valoarea salariului minim brut pe tara in vigoare la data de 25 mai a anului de realizare a venitului pentru care se stabilesc contributiile sociale.

Asadar, atunci cand minimul pe tara se majoreaza de mai multe ori intr-un an, cuantumul folosit la determinarea plafoanelor pentru CASS este cel in vigoare la data de 25 mai a anului de obtinere a veniturilor. Din moment ce salariul minim brut pe tara in vigoare la 25 mai 2024 era de 3.300 lei, acesta este cuantumul folosit la determinarea plafoanelor pentru veniturile din 2024.

ATENTIE! Declaratia Unica estimativa a fost eliminata incepand cu anul 2025.

Speta 2. Obligatiile fiscale ale persoanelor fizice care obtin venituri din inchirierea bunurilor

Venituri din inchiriere persoana fizica catre persoana juridica.

Din punct de vedere al impozitului pe venit acesta se va retine de catre societate.

Din punct de vedere al CASS, va rog sa-mi spuneti care sunt obligatiile in cazurile:
- persoana fizica inregistreaza venituri din chirii sub 6 salarii minime pe economie, in anul 2024. Acesta va datora CASS? Are obligativitatea depunerii Declaratiei Unice?;
- persoana fizica inregistreaza venturi mai mari decat 6 salarii minime pe economie. Aceasta datoreaza CASS si este obligata sa depuna DU? Plafoanele sunt 6,12 si 24? Multumesc!

Specialistul ne spune ca in baza articolului 170 din Codul Fiscal, obligatiile fiscale ale persoanelor fizice care obtin venituri din inchirierea bunurilor catre persoane juridice (venituri din cedarea folosintei bunurilor) sunt reglementate in functie de nivelul veniturilor anuale comparativ cu salariul minim brut pe tara.

1. Persoana fizica cu venituri din chirii sub 6 salarii minime brute pe tara:

- Daca veniturile anuale din chirii sunt sub 6 salarii minime brute pe tara, persoana fizica nu datoreaza contributia de asigurari sociale de sanatate (CASS) pentru aceste venituri.
- Nu este obligatorie depunerea Declaratiei Unice (DU) in scopul CASS daca aceasta este singura sursa de venit sau daca totalul veniturilor din toate sursele nu depaseste plafonul de 6 salarii minime brute pe tara.

2. Persoana fizica cu venituri din chirii peste 6 salarii minime pe economie:

- Daca veniturile anuale sunt peste 6 salarii minime brute pe tara, persoana fizica datoreaza CASS. Contributia se calculeaza pe baza veniturilor estimate pentru anul curent si trebuie sa fie cel putin egala cu 6 salarii minime brute pe tara la momentul depunerii Declaratiei Unice.
- Aici intervine obligatia de depunere a Declaratiei Unice, pentru a declara si plati CASS.

Plafoanele pentru calculul CASS sunt stabilite la:
- 6 salarii minime brute pe tara, pentru venituri intre 6 si 12 salarii minime.
- 12 salarii minime brute pe tara, pentru venituri intre 12 si 24 salarii minime.
- 24 de salarii minime brute pe tara, pentru venituri care depasesc 24 salarii minime.

Deci, daca veniturile depasesc plafonul de 6 salarii minime brute pe tara, este obligatoriu sa declarati aceste venituri prin intermediul Declaratiei Unice.

Temei legal

Codul fiscal

Art. 155. - Categorii de venituri supuse contributiei de asigurari sociale de sanatate

(1) Contribuabilii la sistemul de asigurari sociale de sanatate, prevazuti la art. 153 alin. (1) lit. a) -d), datoreaza, dupa caz, contributia de asigurari sociale de sanatate pentru veniturile din Romania si din afara Romaniei, cu respectarea legislatiei europene aplicabile in domeniul securitatii sociale, precum si a acordurilor privind sistemele de securitate sociala la care Romania este parte, pentru care exista obligatia declararii in Romania, realizate din urmatoarele categorii de venituri:
e) venituri din cedarea folosintei bunurilor, definite conform art. 83;

Art. 170. - Baza de calcul al contributiei de asigurari sociale de sanatate datorate de persoanele fizice care realizeaza veniturile prevazute la art. 155 alin. (1) lit. b)-h)

(2) Persoanele fizice care realizeaza veniturile prevazute la art. 155 alin. (1) lit. c)-h), din una sau mai multe surse si/sau categorii de venituri, datoreaza contributia de asigurari sociale de sanatate la o baza de calcul stabilita potrivit alin. (5), daca estimeaza pentru anul curent venituri a caror valoare cumulata este cel putin egala cu 6 salarii minime brute pe tara, in vigoare la termenul de depunere a declaratiei prevazute la art. 120.
(5) Baza anuala de calcul al contributiei de asigurari sociale de sanatate in cazul persoanelor care realizeaza venituri din cele prevazute la art. 155 alin. (1) lit. c)-h) o reprezinta:
a) nivelul a 6 salarii minime brute pe tara, in vigoare la termenul de depunere a declaratiei prevazute la art. 120, in cazul veniturilor realizate cuprinse intre 6 salarii minime brute pe tara inclusiv si 12 salarii minime brute pe tara;
b) nivelul de 12 salarii minime brute pe tara, in vigoare la termenul de depunere a declaratiei prevazute la art. 120, in cazul veniturilor realizate cuprinse intre 12 salarii minime brute pe tara inclusiv si 24 de salarii minime brute pe tara;
c) nivelul de 24 de salarii minime brute pe tara, in vigoare la termenul de depunere a declaratiei prevazute la art. 120, in cazul veniturilor realizate cel putin egale cu 24 de salarii minime brute pe tara.