Modernizare versus reparatie cladire. Tratament contabil si fiscal

Analizam cazul unei societati care detine o cladire care va suporta o lucrare de modernizare. Vom stabili daca aceasta lucrare trebuie inclusa in valoarea cladirii si amortizata pe perioada ramasa de amortizat a cladirii, cladirea fiind amortizata pe o perioada de 40 de ani.

Raspuns:

Potrivit reglementarilor contabile aplicabile stabilite de pct. 107 alin. (1) si (2) din Ordinul 3055/2009 reglementari contabile conforme cu directivele europene, se considera o modernizare daca cheltuielile si platile efectuate ulterior cu un activ indeplinesc simultan 2 conditii:

a) o imbunatatire a parametrilor tehnici initiali, superiori celor existenti;

b) se estimeaza obtinerea de beneficii economice in perioada viitoare superioare celor estimate initial.

Prin urmare, un cazul in care investitiile respective nu indeplinesc cele doua conditii mentionate mai sus, se vor inregistra in contabilitate pe sema conturilor de cheltuieli. Costul reparatiilor efectuate la imobilizarile corporale, in scopul asigurarii utilizarii continue a acestora, trebuie recunoscut ca o cheltuiala in perioada in care este efectuata. (prin inregistrarea cheltuielilor direct prin debitul contului 611 " Cheltuieli cu intretinerea si reparatiile" in corespondenta cu creditul contului 401"Furnizori").

In cazul in care investiile efectuate vor avea ca efect la scaderea costului cu intretinerea, la un aspect mai frumos al cladirii, la o izolatie termica superioara celei initiale, in acest caz, se vor inregistra in valoarea cladirii ca si modernizari.

In conformitate cu Ordinul 3055/2009 reglementari contabile conforme cu directivele europene, Subsectiunea 8.2.3, pct.105:

(1) O imobilizare corporala recunoscuta ca activ trebuie evaluata initial la costul sau determinat potrivit regulilor de evaluare din prezentele reglementari, in functie de modalitatea de intrare in entitate.

(2) Exemple de costuri care se efectueaza in legatura cu constructia unei imobilizari corporale, direct atribuibile acesteia, sunt:

a)costurile reprezentand salariile angajatilor, contributiile legale si alte cheltuieli legate de acestea, care rezulta direct din constructia imobilizarii corporale;
b)cheltuieli materiale;
c)costurile de amenajare a amplasamentului;
d)costurile initiale de livrare si manipulare;
e)costurile de instalare si asamblare;
f)cheltuieli de proiectare si pentru obtinerea autorizatiilor;
g)costurile de testare a functionarii corecte a activului, dupa deducerea incasarilor nete provenite din vanzarea elementelor produse in timpul aducerii activului la amplasamentul si conditia de functionare (cum ar fi esantioanele produse la testarea echipamentului);
h)onorariile profesionale platite avocatilor si expertilor etc.

Asadar, sunt recunoscute ca o componenta a activului, sub forma cheltuielilor ulterioare, investitiile efectuate la imobilizarile corporale. Acestea trebuie sa aiba ca efect imbunatatirea parametrilor tehnici initiali ai acestora si sa conduca la obtinerea de beneficii economice viitoare, suplimentare fata de cele estimate initial. Obtinerea de beneficii se poate realiza fie direct prin cresterea veniturilor, fie indirect prin reducerea cheltuielilor de intretinere si functionare.(Subsectiunea 8.2.3 pct.107 alin 2 din OMFP 3055/2009 )

A) Daca lucrarile de amenajare sunt executate in regie proprie v-a trebui sa alocati constructiei respective si costurile manoperei, intocmind un stat de salarii separat.
Desigur va trebui sa intocmiti un deviz de cheltuieli si pe baza acestuia sa faceti inregistrarile in contabilitate.

Va prezint o scurta monografie privind aceasta situatie:

1) Aprovizionarea cu materiale:

% 401 " Furnizori"

231" Imobilizari corporale in curs de executie"

4426 " Tva deductibila"

2) Executia lucrarilor cu salariatii proprii (se va intocmi un stat de plata separat):

231" Imobilizari corporale in curs de executie" %

421 " Personal remuneratii datorate"
431" Asigurari sociale"
447 " Cheltuieli cu impozite si taxe"
3) La finalizarea lucrarilor :

212 " Constructii: = 231" Imobilizari corporale in curs de executie"

Dupa receptia lucrarilor si inregistrarea lor in contabilitate prin marirea valorii de inventar a cladirii, aveti obligatia ca in termen de 30 de zile de la receptie sa declarati noua valoarea de inventar la directia de impozite si taxe locale, in vederea recalcularii impozitului pe cladiri datorat, conform art. 254 alin. 4 din Codul fiscal si pct. 67 lit. b din Normele metodologice la Codul fiscal , in cazul in care sunteti proprietarul cladirii respective, amortizarea cheltuielilor suplimentare se va face, in acest caz , pe durata ramasa neamortizata a cladirii respective.

B) Daca respectivele lucrari de amenajare a cladirii, sunt efectuate de catre un tert autorizat, trebuie sa aveti un contract de executie lucrari incheiat cu acesta, iar la facturile emise sa existe anexate situatii de lucrari/devize de constructii cat mai detaliate si care sa corespunda cu sumele facturate si mentionate in contracte/acte aditionale.

In cazul in care care materialele sunt procurate de societate, iar executia este realizata de o societate de constructii specializata, trebuie sa procedati la intocmirea bonurilor de consum in momentul predarii lor catre acea societate, a unor procese-verbale de predare-primire, iar la facturarea manoperei, societatea constructoare trebuie sa cuprinda in deviz, la rubrica separata (fara facturare) materiale clientului, care trebuie sa corespunda cu iesirile din bonurile de consum.

Monografia contabila este similara cu cea descrisa la pct. A, cu exceptia inregistrarilor privind salariile.

In acest caz cheltuielile cu manopera vor fi inregistrate pe seama contului 231 "Imobilizari corporale in curs de executie" iar dupa finalizarea lucrarilor se vor urma aceeasi pasi descrisi la pct.A.

In concluzie, numai in cazul in care cheltuielile nu sunt semnificative, acestea pot fi recunoscute in contul de profit si pierderi ca reparatii efectuate la imobilizari corporale, in scopul asigurarii continue a acestora, iar in cazul in care este vorba despre modernizarea cladirii, amortizarea investitiei se va face pe durata ramasa neamortizata a cladirii.