Vanzarea unui imobil de catre o persoana fizica. Care sunt obligatiile fiscale?

In analiza urmatoare vom stabili care sunt obligatiile fata de stat (impozite, contributii etc.) in cazul in care o persoana fizica vinde din patrimoniul personal, in ianuarie 2018, un imobil (cladire) pe care l-a achizitionat in anul 2016 cu 40.000 euro si il vinde in 2018 cu 100.000 euro.

Iata raspunsul specialistului!

De regula, achizitionarea unor apartamente si apoi, vanzarea acestora reprezinta activitate economica, cu caracter continuu (nu intamplator, din patrimoniul personal) pentru care este necesara autorizarea in baza prevederilor OUG nr. 44/2008 privind desfasurarea activitatilor economice de catre persoanele fizice autorizate, intreprinderile individuale si intreprinderile familiale, cu modificarile si completarile ulterioare.
Deci persoanele fizice - dezvoltatori imobile pot desfasura activitati economice, optand pentru una din urmatoarele posibilitati:

1) individual si independent, ca persoane fizice autorizate;
2) ca intreprinzatori titulari ai unei intreprinderi individuale;
3) ca membri ai unei intreprinderi familiale.

Din punctul de vedere al TVA, vanzarea de apartamente este operatiune taxabila in Romania fie prin aplicarea cotei standard de 19%, fie prin aplicarea cotei reduse de 5%, daca sunt indeplinite conditiile impuse de lege pentru incadrarea locuintei vandute in politica sociala din Romania.

PortalContabilitate ro - acces 12 luni consultanta in scris si telefonica 30 intrebari

Vezi AICI detalii

Marea Carte Verde a Monografiilor Contabile 2025 - Editie revizuita stick USB

Vezi AICI detalii

Consilier Taxe si Impozite pentru Contabili 12 actualizari

Vezi AICI detalii

Chiar daca persoana fizica este inregistrata in scopuri de TVA, operatiunea nu este in sfera de aplicare a TVA, daca apartamentul respectiv este din patrimoniul personal al persoanei fizice, fara a fi un apartament din patrimoniul afacerii, de exemplu un apartament construit de persoana fizica in calitate de dezvoltator imobiliar.

In situatia in care apartamentul care urmeaza a fi vandut face parte din patrimoniul personal (de exemplu, este domiciliul persoanei fizice), operatiunea nu are un caracter economic deoarece se considera ca acesta face parte din patrimoniul personal si nu din patrimoniul afacerii. Bunul imobil ar fi considerat din patrimoniul afacerii daca nu ar fi fost utilizat in scop personal, fie drept locuinta, fie drept casa de vacanta.

In acest caz, sunt aplicabile prevederile art. 269 din Normele de aplicare ale Codului fiscal, pct. 4, alin.: (2) "In aplicarea prevederilor alin. (1), persoanele fizice nu se considera ca realizeaza o activitate economica in sfera de aplicare a taxei atunci cand obtin venituri din vanzarea locuintelor proprietate personala sau a altor bunuri, care au fost folosite de catre acestea pentru scopuri personale. In categoria bunurilor utilizate in scopuri personale se includ constructiile si, dupa caz, terenul aferent acestora, proprietate personala a persoanelor fizice care au fost utilizate in scop de locuinta, inclusiv casele de vacanta, orice alte bunuri utilizate in scop personal de catre persoana fizica, precum si bunurile de orice natura mostenite sau dobandite ca urmare a masurilor reparatorii prevazute de legile privind reconstituirea dreptului de proprietate".

In situatia in care bunul imobil nu a fost utilizat in scop personal de catre persoana fizica sau a fost cumparat in scopul revanzarii, operatiunea intra in sfera de TVA, caz in care poate fi vandut prin aplicarea regimului de scutire reglementat prin art. 292 alin. (2) lit. f), dar numai daca apartamentul respectiv nu este o constructie noua. Constructia noua este definita prin norme, la pct. 55 alin. (5) din Normele de aplicare ale art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal: "Daca livrarea unei constructii intervine inainte de data primei ocupari, astfel cum este definita prima ocupare la alin. (3), se considera ca are loc livrarea unei constructii noi". Definitia constructiei noi se regaseste si la alin. (3), (4) din Normele de aplicare ale art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal:
"(3) Se considera a fi data primei ocupari, in cazul unei constructii sau al unei parti din constructie care nu a suferit transformari de natura celor prevazute la art. 292 alin. (2) lit. f) pct. 4 din Codul fiscal, data semnarii de catre beneficiar a procesului-verbal de receptie definitiva a constructiei sau a unei parti din constructie. Prin proces-verbal de receptie definitiva se intelege procesul-verbal de receptie la terminarea lucrarilor, incheiat conform legislatiei in vigoare. In cazul unei constructii realizate in regie proprie, data primei ocupari este data documentului pe baza caruia constructia sau partea din constructie este inregistrata in evidentele contabile drept activ corporal fix.

(4) Data primei utilizari a unei constructii se refera la constructii care au suferit transformari de natura celor prevazute la art. 292 alin. (2) lit. f) pct. 4 din Codul fiscal. Prin data primei utilizari se intelege data semnarii de catre beneficiar a procesului-verbal de receptie definitiva a lucrarilor de transformare a constructiei in cauza sau a unei parti a constructiei. Prin proces-verbal de receptie definitiva se intelege procesul-verbal de receptie la terminarea lucrarilor, incheiat conform legislatiei in vigoare. In cazul lucrarilor de transformare in regie proprie a unei constructii sau a unei parti din constructie, data primei utilizari a bunului dupa transformare este data documentului pe baza caruia este majorata valoarea constructiei sau a unei parti din constructie cu valoarea transformarii respective".

O constructie noua poate fi considerat si un apartament care nu mai este nou, dar care a suportat lucrari de modernizare si transformare a caror valoare este de cel putin 50% din valoarea apartamentului, ulterior modernizarii si transformarii, asa cum prevede pct. 4 al art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal:

" f) livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile. In sensul prezentului articol se definesc urmatoarele: 4. o constructie noua cuprinde si orice constructie transformata sau parte transformata a unei constructii, daca costul transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea constructiei sau a partii din constructie, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii, respectiv valoarea inregistrata in contabilitate in cazul persoanelor impozabile care au obligativitatea de a conduce evidenta contabila si care nu aplica metoda de evaluare bazata pe cost in conformitate cu Standardele internationale de raportare financiara, sau valoarea stabilita printr-un raport de expertiza/evaluare, in cazul altor persoane impozabile. In cazul in care se instraineaza doar o parte din constructie, iar valoarea acesteia si a imbunatatirilor aferente nu pot fi determinate pe baza datelor din contabilitate, acestea vor fi determinate in baza unui raport de expertiza/evaluare".

In concluzie, daca vanzarea apartamentului este efectuata de persoana fizica, in calitate sa de vanzator-persoana fizica, singura obligatie fata de bugetul statului este impozitul stabilit asupra venitului impozabil din transferul dreptului de proprietate asupra apartamentului, calculat de catre notarul public odata cu autentificarea actului de vanzare-cumparare, potrivit art. 111 alin. (1) al Codului fiscal:

"(1) La transferul dreptului de proprietate si al dezmembramintelor acestuia, prin acte juridice intre vii asupra constructiilor de orice fel si a terenurilor aferente acestora, precum si asupra terenurilor de orice fel fara constructii, contribuabilii datoreaza un impozit care se calculeaza prin aplicarea cotei de 3% asupra venitului impozabil. Venitul impozabil se stabileste prin deducerea din valoarea tranzactiei a sumei neimpozabile de 450.000 lei"

si a pct. 33 din Norme:

"In cazul transferului dreptului de proprietate sau al dezmembramintelor acestuia prin acte juridice intre vii, contribuabil este cel din patrimoniul caruia se transfera dreptul de proprietate sau dezmembramintele acestuia: vanzatorul, credirentierul, transmitatorul in cazul contractului de intretinere, al actului de dare in plata, al contractului de tranzactie etc., cu exceptia transferului prin donatie.
b) prin constructii de orice fel se intelege:
(i) constructii cu destinatia de locuinta;
(ii) constructii cu destinatia de spatii comerciale;
(iii) constructii industriale, hale de productie, sedii administrative, platforme industriale, garaje, parcari;
(iv) orice constructie sau amenajare subterana ori supraterana cu caracter permanent, pentru a carei edificare este necesara autorizatia de constructie in conditiile Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare".

Daca vanzarea apartamentului este efectuata de persoana fizica, in calitatea sa de dezvoltator imobiliar - persoana fizica autorizata, pe langa TVA (potrivit celor de mai sus), datoreaza in anul 2018, impozit pe venit pentru activitati independente, contributie pentru asigurari sociale si contributie pentru asigurari sociale de sanatate, particularitati fiind la determinarea contributiilor, care au fost modificate prin OUG nr. 79/2017, astfel:

- potrivit art. 148 alin. (3) din Codul fiscal, baza lunara de calcul al contributiei de asigurari sociale urmeaza a fi recalculata in anul urmator celui de realizare a venitului, in baza declaratiei privind venitul realizat. Aceasta se stabileste ca diferenta intre venitul brut realizat si cheltuielile efectuate in scopul desfasurarii activitatii independente, exclusiv cheltuielile reprezentand contributia de asigurari sociale, raportata la numarul de luni in care a fost desfasurata activitatea.
Baza lunara de calcul nu poate fi mai mica decat echivalentul reprezentand 35% din castigul salarial mediu brut utilizat la fundamentarea bugetului asigurarilor sociale de stat, in vigoare in anul pentru care se efectueaza definitivarea contributiei, si nici mai mare decat echivalentul a de 5 ori acest castig.

Definitivarea contributiei de asigurari sociale in cazul veniturilor determinate in sistem real se efectueaza in baza declaratiei privind venitul realizat. Potrivit art. 152 alin. (2), obligatiile anuale de plata a contributiei de asigurari sociale se determina de organul fiscal competent, prin decizie de impunere anuala, pe baza declaratiei 200 privind venitul realizat, prin aplicarea cotei contributiei de asigurari sociale, asupra bazei de calcul prevazute la art. 148 alin. (3) din Codul fiscal, cu incadrarea acesteia in plafonul minim si maxim.

- in ceea ce priveste contributia de asigurari sociale de sanatate, Codul fiscal in forma modificata de OUG nr. 79/2017 prevede la art. 155 alin. (2) ca persoanele fizice datoreaza, incepand cu 1 ianuarie 2018, contributia de asigurari sociale de sanatate daca realizeaza venituri anuale cumulate cel putin egale cu 12 salarii de baza minime brute pe tara din una sau mai multe surse de venituri din urmatoarele categorii:

a) venituri din activitati independente, definite conform art. 67 si 671;

Cota de contributie de asigurari sociale de sanatate este de 10% si se datoreaza de catre persoanele fizice pentru care exista obligatia platii contributiei de asigurari sociale de sanatate, potrivit Codului fiscal. Baza lunara de calcul pentru care persoanele fizice prevazute la art. 155 alin. (2) datoreaza contributia este, potrivit art. 170 alin. (2) din Codul fiscal, salariul de baza minim brut pe tara in vigoare in luna pentru care se datoreaza.

Veniturile care se iau in calcul la verificarea plafonului prevazut la art. 155 alin. (2) sunt cele realizate din una sau mai multe surse de venituri, din categoriile de venituri mentionate la art. 155 alin. (2), respectiv:

a) venitul net din activitati independente, stabilit potrivit art. 68-70, dupa caz.

Raspuns oferit pentru www.portalcodulfiscal.ro de Mariana Prejbeanu, expert contabil, consultant fiscal, auditor financiar.