Unele propuneri privind dimensiunea impozitului pe cladiri si a impozitului pe teren

ec. Adrian Bodo
director Directia fiscala a Primariei Municipiului Timisoara

Acum, poate mai mult ca in ceilalti ani, fiecare institutie publica simte nevoia sa-si reorganizeze activitatile specifice, sa optimizeze calitatea serviciilor oferite tuturor celor pe care ii numim contribuabili, fie ei persoane fizice sau juridice, sa vina cu propuneri menite sa schimbe norme de reglementare ce nu mai corespund actualelor cerinte. Necesitatea imbunatatirii activitatii institutiilor care presteaza servicii publice este strans legata de modul in care activitatea acestor institutii este reglementata prin norme specifice aplicabile fiecareia in parte in functie de atributiile si competentele acestora.

Ne oprim si analizam in cele ce urmeaza o parte din problemele cu care se confrunta organele fiscale locale, institutiile publice cu atributii in administrarea creantelor bugetelor locale. Este inutil sa explicam importanta acestor organe fiscale care reprezinta in fapt instrumentul prin care bugetele locale stabilesc si incaseaza cea mai mare parte din veniturile bugetului local, venituri care, in ultima instanta, se indreapta catre cetatenii fiecarei comunitati locale in parte, pentru a rezolva o parte din problemele cu care se confrunta fiecare municipiu, oras, comuna sau sat.

Procedurile complicate, circuitele lungi si sinuoase ale documentelor, prelungirea termenelor de rezolvare a unui demers si multitudinea de formulare solicitate, scad productivitatea pentru administratie si pun pe drumuri contribuabilii. In unele cazuri, cum ar fi, spre exemplu, in cazul depunerii declaratiei de impunere in vederea determinarii si calcularii impozitului pe cladiri, persoanele fizice, in special, sunt chiar determinate sa avanseze cheltuieli pentru a intra in posesia tuturor informatiilor necesare completarii acestei declaratii, informatii care sunt, de altfel, obligatoriu a fi completate de contribuabil in momentul declararii bunului impozabil si necesare organului fiscal pentru calcularea, conform prevederilor legale actuale, a impozitului pe cladire. In plus, complexitatea circuitului administrativ, precum si a operatiunilor pe care organul fiscal trebuie sa le parcurga in vederea determinarii impozitului pe cladiri datorat de catre persoanele fizice nu reprezinta altceva decat birocratia invechita si excesiva a unui sistem ce se vrea a fi european. O reglementare legala mult simplificata fata de cea actuala referitoare la determinarea si calcularea impozitului pe cladiri in cazul persoanelor fizice ar avea ca rezultat o imbunatatire a activitatii organului fiscal, concretizata in urmatoarele:

 se reduce timpul alocat determinarii impozitului pe cladire, care de altfel este conditionat de o serie de informatii pe care de cele mai multe ori organul fiscal nu le cunoaste cu certitudine, iar relatia intre diferite institutii publice (oficiile de cadastru, birourile notariale, autoritatile de stat in constructii etc.), care, teoretic, ar detine aceste informatii, este de cele mai multe ori deficitara cu preponderenta in cazurile in care sunt necesare informatii cerute de la acestia;
 se realizeaza o imbunatatire a organizarii muncii si desfasurarii diferitelor activitati in cadrul organului fiscal;
 se reduc costurile atat pentru beneficiarii serviciilor publice, cat si pentru administratia locala;
 nu ar mai fi necesare o multitudine de calcule, ajustari, reduceri de valori etc.

Bugete cash flow rentabilitate risc - ghid practic

Vezi AICI detalii

Operare SAGA Exemple practice si recomandari

Vezi AICI detalii

Agenda Fiscala a Contabilului 2025

Vezi AICI detalii

In acest sens trebuie gandit un alt sistem de impozitare, cu mult simplificat, dat fiind ca lucrurile simple si clare sunt mult mai bine intelese de catre toti contribuabilii, indiferent de pregatire, categorie sociala etc. Or, acest aspect nu este de neglijat; contribuabilul persoana fizica trebuie sa cunoasca si, mai important, sa inteleaga modul in care organul fiscal a ajuns sa-i stabileasca un anumit nivel al impozitului, respectandu-se astfel cu adevarat principiul transparentei, consacrat de altfel si in materie fiscala.

Reglementarea prin texte clare, concise si la obiect a actelor normative si reglementarilor, accesibile si comprensibile, foloseste atat celor care aplica legile, cat si celor carora li se aplica. O mai buna intelegere a legii ar determina un numar mai mic de contestatii, un numar mai redus de litigii aflate pe rolul instantelor pe cale de consecinta, cheltuieli mai putine astfel si pentru contribuabil, dar si pentru administratia locala.

Pentru a fi mai usor intelesi, precizam ca potrivit reglementarilor actuale pentru calculul impozitului pe cladiri, in cazul persoanelor fizice, sunt necesare urmatoarele date:
a) rangul localitatii unde se afla situata cladirea;
b) teritoriul unde se afla:

1. in intravilan; sau
2. in extravilan;

c) zona in cadrul localitatii, potrivit incadrarii de la lit. b);
d) suprafata construita desfasurata a cladirii, respectiv:

1. cea determinata pe baza dimensiunilor masurate pe conturul exterior al acesteia; sau
2. in cazul in care cladirea nu poate fi efectiv masurata pe conturul exterior, suprafata utila a cladirii se inmulteste cu coeficientul de transformare de 1,20;

e) tipul cladirii, materialul de constructie (mansarda, terasa, anexa, locuinta la subsol, demisol etc.) si instalatiile cu care este dotata aceasta;
f) in cazul apartamentului, daca acesta se afla amplasat intr-un bloc cu mai mult de 3 niveluri si 8 apartamente;
g) data finalizarii cladirii, respectiv, pentru:

1) cladirea care are o vechime de peste 50 de ani la data de 1 ianuarie a anului fiscal de referinta;

2) cladirea care are o vechime cuprinsa intre 30 de ani si 50 de ani inclusiv, la data de 1 ianuarie a anului fiscal de referinta. Informatii cu privire la anul terminarii unor lucrari de modernizare, reconstruire, consolidare,modernizare,modificare sau extindere, din punct de vedere fiscal, anul terminarii actualizandu-se, astfel ca acesta se considera ca fiind cel in care au fost terminate aceste ultime lucrari;

h) in cazul celor care au in proprietate doua sau mai multe cladiri utilizate ca locuinta, ordinea in care a fost dobandita cladirea, precum si care dintre aceste cladiri sunt inchiriate, in vederea majorarii impozitului datorat de contribuabilii care intra sub incidenta art. 252 din Codul fiscal;

h1) majorarea stabilita in conditiile art. 251 alin. (8) din Codul fiscal;
i) majorarea stabilita in conditiile art. 287 din Codul fiscal pentru impozitul pe cladiri.

Iata cate informatii trebuie cunoscute de catre organul fiscal pentru a determina un impozit care nu are nici pe departe cuantumul altor tipuri de impozite directe cum ar fi impozitul pe venit sau pe profit.

Determinarea suprafetei construite desfasurate necesita si ea un volum de munca considerabil intrucat, in fapt, cele mai multe dintre contractele de vanzare-cumparare a cladirilor nu prevad expres si suprafata imobilului ce se vinde. Prevederile pct. 31 alin. (1) din H.G. nr. 44/2004 care prevede ca ?suprafata construita desfasurata a unei cladiri? (...) rezulta din actul de proprietate sau din planul cadastral, iar in lipsa acestora, din schita/fisa cladirii sau din alte documente asemanatoare ?nu-si gaseste de fiecare data aplicabilitate in practica?, colaborarea organului fiscal cu oficiile cadastrale fiind greoaie si presupunand costuri din partea autoritatii locale sau a contribuabilului.

Consideram oportun si mult mai simplu un sistem bazat pe o valoare minima de piata a unui bun impozabil, de genul celor utilizate de catre notarii publici in vederea determinarii taxelor notariale, atunci cand un bun imobil este tranzactionat la o valoare vadit mai mica decat cea de piata. Valorile de piata orientative utilizate in activitatea notariala, in opinia noastra, sunt apropiate de nivelul actual al valorii impozabile a cladirilor, timpul de lucru necesar in vederea calcularii impozitului ar fi mult mai scurt, informatiile pe care trebuie sa le detina organul fiscal mult mai putine, calculul mai simplu si usor de inteles chiar de contribuabil, aplicatiile informatice ce permit evidenta pe platitor si bazele de date cuprinzand bunurile impozabile existente pe raza teritoriala, chiar a oraselor mari cum este Timisoara, ar fi mult mai bine structurate si ar raspunde mai prompt cerintelor organului fiscal.

Astfel, in vederea determinarii impozitului pe cladire, organul fiscal ar putea sa se raporteze la valori stabilite sau valori regasite in actele prin care se tranzactioneaza imobilele (la valorile orientative despre care am vorbit mai sus), eventual pe transe de genul celor pe care le exemplificam mai jos:

intre 1 si 50.000 lei valoare ? impozitul stabilit este de 30 lei

51.000-100.000 lei valoare ? impozitul stabilit este de 60 lei

100.001-150.000 lei valoare ? impozitul stabilit este de 90 lei

150.001-200.000 lei valoare ? impozitul stabilit este de 120 lei

200.001-300.000 lei valoare ? impozitul stabilit este de 250 lei

300.001-400.000 lei valoare ? impozitul stabilit este de 350 lei

400.001-500.000 lei valoare ? impozitul stabilit este de 450 lei

500.001-600.000 lei valoare ? impozitul stabilit este de 550 lei

600.001-700.000 lei valoare ? impozitul stabilit este de 650 lei

700.001-800.000 lei valoare ? impozitul stabilit este de 750 lei

800.001-900.000 lei valoare ? impozitul stabilit este de 850 lei

900.001- 1.000.000 lei valoare ? impozitul stabilit este de 950 lei

1.000.001-4. 000.000 lei valoare ? impozitul stabilit este de 2500 lei

4.000.001-8.000.000 lei valoare ? impozitul stabilit este de 6500 lei

peste 8.000.000 lei valoare ? impozitul stabilit este de 10.000 lei

Acelasi rationament sau principiu de calcul, prin raportare la o valoare orientativa de piata a terenului, ar putea fi utilizat si in vederea determinarii impozitului pe teren.

Prezentam un exemplu si in acest caz:

 pentru un teren incadrat la o valoare de 252.000 lei situat in zona A a localitatii, impozitul este de 0,25 lei/mp;

 valoare teren 35.000 lei incadrat in zona B a localitatii, impozitul este de 0,14 lei/mp;

 valoare teren 25.000 lei incadrat in zona C a localitatii, impozitul este de 0,10 lei/mp;

 pentru zona D diferentiat in functie de suprafata, suprafetele mai mari avand stabilit un cuantum mai mic pe mp, astfel: teren pana la 2.000 mp, impozitul este de 0,06 lei/mp, teren a carui suprafata se incadreaza intre 2.000-5.000 mp, impozitul este 0,04 lei/mp, teren a carui suprafata depaseste 5000 mp, impozitul este de 0,02 lei/mp.

S-ar evita astfel consumarea de timp, resursemateriale si umane, avansarea de alte cheltuieli necesare pentru a obtine toate informatiile de care este nevoie pentru a determina un impozit pe cladire si teren.

Mai mult, prin acest sistem nu ar fi inregistrate scaderi ale veniturilor de natura impozitului pe cladire, intrucat stabilirea acestui mod simplificat de calcul nu ar avea ca afect scaderea veniturilor, ci mentinerea lor la nivelul actual, Scopul ar fi doar ca determinarea acestui nivel sa fie mult mai simpla si mai clara, costurile privind administrarea acestui tip de creanta fiscala mult reduse, in conditiile in care sumele incasate in prezent cu titlul de impozit pe cladire pentru un singur imobil se situeaza in cea mai mare parte in jurul valorilor cuprinse in exemplul nostru la transele 1-5 (spre exemplu, pentru apartamentele situate la bloc). Sunt putine cladirile pentru care cuantumul impozitului stabilit in conformitate cu prevederile legale actuale depaseste suma de 350 lei aferenta unui singur imobil.

In ce priveste declararea acestor imobile la organul fiscal, apreciem ca acest lucru nu ar mai fi necesar daca ar exista norme de reglementare obligatorii care sa defineasca si sa stabileasca reguli clare privind relatia dintre notariate, pe de o parte, si organe fiscale, pe de alta parte. Astfel, notariatele ar transmite informatiile detinute catre organele fiscale pe raza carora se afla bunul imobil impozabil, acesta din urma ar centraliza datele respective si nu ar mai fi necesara depunerea declaratiei de impunere, noul proprietar fiind inregistrat in baza de date a organului fiscal ca urmare a notificarilor primite de la notari sau alte organe institutionale care ar detine informatii cu privire la schimbarea titularului dreptului de proprietate asupra unui imobil.

Drepturile de proprietate intelectuala asupra continutului acestui articol apartin Editurii Rentrop & Straton. Articolul poate fi preluat in limita a 500 de caractere, cu conditia sa fie insotit de textul: "Sursa: Portalul fiscalitatea.ro" si link catre www.fiscalitatea.ro . In caz contrar, vom actiona conform legilor privind protectia drepturilor de proprietate intelectuala.

Articol adaugat in 26 mai 2009