Fiscalitatea.ro 
Achizitionarea unui apartament nou pe firma ridica o serie de intrebari fiscale esentiale: se factureaza cu TVI Se aplica taxarea inversa? Este TVA-ul deductibil? Si ce se intampla daca apartamentul este folosit partial in scop personal? Acest articol raspunde complet acestor intrebari, cu baza legala actualizata si monografia contabila aferenta.
Ce trebuie sa stii pe scurt:
- Scutirea de TVA prevazuta la art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal nu se aplica in cazul constructiilor noi
- Cheltuielile cu intretinere, reparatii, impozite, utilitati sunt nedeductibile integral daca exista o utilizare personala.
- Amortizarea nu este deductibila daca apartamentul nu este folosit pentru desfasurarea activitatii firmei.
- TVA-ul NU este deductibil daca apartamentul este folosit in scopuri personale.
- Daca ulterior firma vinde apartamentul asociatului, vanzarea se va face la pretul pietei.
Regimul TVA pentru achizitia unui apartament nou pe firma
Daca societatea achizitioneaza un apartament nou - adica un imobil livrat cel tarziu pana la 31 decembrie a anului urmator primei ocupari sau utilizari - dezvoltatorul va emite factura cu TVA 21%.
Daca si dezvoltatorul este platitor de TVA, operatiunea se factureaza prin taxare inversa, conform art. 331 alin. (2) lit. g) din Codul fiscal, care prevede aplicarea taxarii inverse pentru: „constructiile, astfel cum sunt definite la art. 292 alin. (2) lit. f) pct. 2, partile de constructie si terenurile de orice fel, pentru a caror livrare se aplica regimul de taxare prin efectul legii sau prin optiune."
Scutirea de TVA prevazuta la art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal nu se aplica in cazul constructiilor noi - prin exceptie expresa, livrarea de constructii noi, parti de constructii noi sau terenuri construibile este intotdeauna taxabila.
O constructie noua include si orice constructie transformata al carei cost de transformare, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea constructiei dupa transformare.
Cand este deductibil TVA-ul la achizitia apartamentului
TVA-ul este integral deductibil daca apartamentul este destinat exclusiv desfasurarii activitatii economice — adica pentru realizarea de operatiuni cu drept de deducere, conform art. 297 alin. (4) din Codul fiscal.
Se considera ca apartamentul este utilizat pentru operatiuni cu drept de deducere daca este folosit ca:
- sediu social sau punct de lucru declarat la ONRC, cu conditia ca obiectul de activitate sa fie operatiuni taxabile
- sediu administrativ - contabilitate, aprovizionare, marketing, birouri pentru personal operativ
Deductibilitatea se limiteaza in situatia in care imobilul este destinat partial sau total realizarii de operatiuni scutite fara drept de deducere — de exemplu, inchirierea in regim de scutire TVA, conform art. 292 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal.
Exemplu practic: Daca un apartament de 120 mp este inchiriat partial in regim de scutire TVA pentru o suprafata de 50 mp (41,66% din total), dreptul de deducere se exercita doar pentru 58,34% din TVA inregistrata in contul 4426. TVA pentru care nu se exercita dreptul de deducere se inregistreaza: 6588 = 4426. Suma respectiva nu reintregeste costul de achizitie si nu se recupereaza prin amortizare.
Pentru a evita limitarea dreptului de deducere in cazul in care apartamentul urmeaza sa fie inchiriat, societatea poate opta pentru taxarea inchirierii, colectand TVA la tariful de inchiriere prin aplicarea cotei standard de 21%.
Aceasta optiune se exercita prin depunerea unei notificari la organul fiscal competent, in baza art. 292 alin. (3) din Codul fiscal si a pct. 57 alin. (1) din Normele metodologice: „Orice persoana impozabila poate opta pentru taxarea oricareia dintre operatiunile scutite de taxa prevazute la art. 292 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal, in ceea ce priveste un bun imobil sau o parte a acestuia."
Conditii de justificare a achizitiei pe firma
Pentru societatile cu profil comercial, achizitia unui apartament pe firma este posibila in masura in care exista o justificare clara a unui scop economic, precum:
- organizarea unui spatiu comercial in apartament
- functionarea serviciului de contabilitate sau personal din acel spatiu
- adaugarea unui nou cod CAEN in domeniul imobiliar
Operare SAGA Exemple practice si recomandari
Registrul de Evidenta Fiscala PFA
PFA II IF Taxe Impozite Deduceri Contributii 2026
- NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulScuire profit reinvestit. Reportare investitie Daca in luna mai s-a achizitionat si pus in functiune un echipament nou de 100.000 lei, iar profitul in trimestrul 2 este de 80.000 lei, se poate beneficia de facilitatea...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulTratamentul contabil al cheltuielilor aferente utilitatilor si lucrarilor conexe unei investitii imobiliare In cazul in care avem un imobil in constructie (constructie care se efectueaza cu firme terte, pentru lucrari de antrepriza, proiectare, lucrari de alimentare cu apa, curent, etc),...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulInregistrare reevaluare cladire Avem o cladire pe care am reevaluat-o acum, in luna mai. Cladirea este inregistrata cu valorea de 1.006.000 lei, valoarea ramasa 838.000 lei, valoarea reevaluata 1.540.000 lei....citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulAspecte contabile si fiscale privind lichidarea unei societati platitoare de impozit pe profit Diferenta de 3019.95 lei, reprezinta Sold D 5311, imi cer scuze pentru omisiune, si va rog sa reveniti in completare cu monografia contabila si implicatiile fiscale, inclusiv...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal - NOUTATI din Codul FiscalValidat de expertulTratamentul contabil si fiscal al recuperarii unui prejudiciu prin transfer de imobil si compensare Revin asupra spetei. Marfa nu a fost scoasa din gestiune, este in contul 371 , dar am efectuat ajustare pentru depreciere nedeductibila la momentul exploziei.Din raspunsul initila...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal
Fara o justificare economica solida, cheltuielile aferente pot fi considerate nedeductibile, iar TVA nu va fi deductibil.
Deductibilitatea cheltuielilor de functionare
Iata care este regimul deductibilitatii in functie de scopul in care este folosit apartamentul:
1. Daca este sediu folosit exclusiv in scop economic - cheltuielile cu intretinerea, utilitatile si reparatiile sunt integral deductibile.
2. Daca este sediu cu destinatie mixta (locuinta + sediu) - se deduc proportional sau maximum 50% din cheltuielile de functionare, intretinere si reparatii, conform Codului fiscal — dar numai daca nu exista o utilizare in scop personal de catre asociati.
3. Pentru utilizare in scop personal de catre asociati - cheltuielile (inclusiv cele cu amortizarea) sunt integral nedeductibile, fiind considerate efectuate in favoarea acestora. ATENTIE! Impozitul la DITL se declara rezindential sau nerezidential in functie de destinatia acestuia (daca este pentru locuit sau nu).
Monografie contabila: achizitie apartament nou pe firma
Se presupune ca furnizorul este platitor de TVA si se aplica taxarea inversa conform art. 331 din Codul fiscal.
Inregistrarea achizitiei:
212 = 404 (inregistrare valoare activ)
4426 = 4427 (TVA taxare inversa)
Amortizare lunara (incepand cu luna urmatoare punerii in functiune):
6811 = 2812 (cheltuiala cu amortizarea)
TVA nedeductibil (in cazul utilizarii partiale pentru operatiuni fara drept de deducere):
6588 = 4426
Vanzarea ulterioara a apartamentului catre asociat
Daca societatea achizitioneaza mai intai apartamentul pe firma si ulterior il vinde asociatului, vanzarea se va face la pretul pietei, cu emiterea facturii cu TVA catre asociat. Pretul de piata este obligatoriu pentru a evita reincadrarea tranzactiei ca avantaj in natura acordat asociatului.
Inchirierea ulterioara a apartamentului catre administrator
Daca imobilul este inchiriat administratorului in baza unui contract, atunci utilizarea acestuia este considerata, in mod formal, in scopul activitatii economice a societatii, deoarece genereaza venituri. In acest caz, nu se mai aplica limitarea de 50% prevazuta la art. 25 alin. (3) lit. k), iar cheltuielile pot fi deductibile integral, in baza art. 25 alin. (1) din Codul fiscal, fiind efectuate pentru realizarea de venituri impozabile.Totusi, pentru ca aceasta abordare sa fie acceptata fiscal, trebuie indeplinite CONDITII esentiale:
1. Contractul de inchiriere trebuie sa fie real si la valoare de piata, conform principiului valorii de piata prevazut la art. 11 din Codul fiscal. Daca chiria este subevaluata sau simbolica, exista riscul reclasificarii tranzactiei ca avantaj in natura acordat administratorului, ceea ce ar conduce la nedeductibilitate si la obligatii suplimentare de impozit pe venit si contributii.
2. Veniturile din chirii trebuie efectiv inregistrate si impozitate la nivelul societatii, pentru a demonstra caracterul economic al utilizarii imobilului.
Din punct de vedere al TVA, situatia este mai stricta. Inchirierea de locuinte este, ca regula, operatiune scutita de TVA conform art. 292 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal. Daca nu se exercita optiunea de taxare conform art. 292 alin. (3), atunci societatea nu are drept de deducere a TVA aferente achizitiei si cheltuielilor, chiar daca exista contract de inchiriere.
Pentru deducere integrala de TVA, este necesar ca inchirierea sa fie taxabila, ceea ce presupune optiunea de taxare si, in practica, inchirierea catre o persoana impozabila care utilizeaza imobilul in scop economic.
In concluzie, din punct de vedere al impozitului pe profit, inchirierea transforma utilizarea in scop economic si permite deductibilitatea integrala, daca sunt respectate conditiile de piata. Din punct de vedere al TVA, insa, deductibilitatea integrala este posibila doar daca operatiunea de inchiriere este taxabila, nu scutita.
RSS Flux RSS 2.0
Sitemap XML
