[STUDIU de CAZ] Achizitie apartament pe firma. Implicatii fiscale si reglementari cheie

Inregistrarea in contabilitate

Societatea dvs. cu profil comert, doreste sa achizitioneze un apartament pe societate. Aceasta achizitie se poate face in masura in care exista o justificare clara a unui scop economic concomitent cu declararea unui punct de lucru la acea adresa. Spre exemplu organizati un spatiu comercial in apartament sau serviciul contabilitate si de personal va functiona din acel apartament sau adaugati un nou cod caen activitatilor dvs. autorizate in sensul in care vizati sa actionati si in segmentul imobiliar.

In functie de toate aceste date va fi si inregistrarea in contabilitate:
212 = 404 ca activ
215 = 404 ca investitie imobiliara

Daca achizitionati apartamentul de la o alta societate platitoare de tva, se aplica taxare inversa :
4426 = 4427

Ce trebuie sa stiti daca inchiriati apartamentul

Daca intentionati sa inchiriati apartamentul, e necesar sa tineti cont ca se va face inchirierea in regim de scutire in prima faza. Doar daca optati pentru taxarea chiriei cu TVA, nu se ajusteaza tva ul dedus de societate la achizitia de la un dezvoltator. Este necesar sa notificati ANAF cu privire la facturarea cu tva a chiriei.

Cum trebuie sa procedeze contabilul cu cheltuielile pe firma facute in interesul salariatilor, administratorului, asociatilor? Aflati tratamentul fiscal corect parcurgand lucrarea Cheltuieli personale pe firma: intre necesitate, tentatie si risc fiscal, click AICI>>

Daca apartamentul este inchiriat sau urmeaza sa fie sa fie inchiriat si genereaza venituri pe viitor, acestea trebuie reclasificate ca investitii imobiliare (cont 215 Investitii imobiliare) conform OMFP 1802/2014, pct. 204.

In aceasta situatie:

Bugete cash flow rentabilitate risc - ghid practic

Vezi AICI detalii

Calendarul contabilului vesel 2026

Vezi AICI detalii

Manual de politici contabile - Stick USB

Vezi AICI detalii

Transferurile in sau din categoria investitiilor imobiliare trebuie facute daca si numai daca exista o modificare a utilizarii

Conform pct. 204 din OMFP 1802/2014:

204. Transferurile in sau din categoria investitiilor imobiliare trebuie facute daca si numai daca exista o modificare a utilizarii, evidentiata de:

a) inceperea utilizarii de catre posesor, pentru un transfer din categoria investitiilor imobiliare in categoria proprietatilor imobiliare utilizate de posesor;
b) inceperea procesului de amenajare in perspectiva vanzarii, pentru un transfer din categoria investitiilor imobiliare in categoria stocurilor;
c) incheierea utilizarii de catre posesor, pentru un transfer din categoria proprietatilor imobiliare utilizate de posesor in categoria investitiilor imobiliare; sau
d) inceperea unui leasing operational cu o alta parte, pentru un transfer din categoria stocurilor in categoria investitiilor imobiliare.

Cum va fi calculata amortizarea fiscala

Amortizarea fiscala va fi cea calculata la data intrarii in patrimoniu a cladirii conform art.28, alin (1) din codul fiscal cu normele de aplicare.

Cum trebuie sa procedeze contabilul cu cheltuielile pe firma facute in interesul salariatilor, administratorului, asociatilor? Aflati tratamentul fiscal corect parcurgand lucrarea Cheltuieli personale pe firma: intre necesitate, tentatie si risc fiscal, click AICI>>

Din punct de vedere fiscal, amortizarea fiscala se calculeaza pe baza valorii fiscale a mijloacelor fixe conform art. 28 alin. 1 din Codul fiscal. Din definitia de la art. 7 pct. 44 lit. c din Codul fiscal reiese ca valoarea fiscala este data de costul de achizitie, de productie sau valoarea de piata a mijloacelor fixe dobandite cu titlu gratuit ori constituite ca aport, la data intrarii in patrimoniul contribuabilului, utilizata pentru calculul amortizarii fiscale, dupa caz.

In valoarea fiscala se includ si reevaluarile contabile efectuate potrivit legii. In cazul in care se efectueaza reevaluari ale mijloacelor fixe amortizabile care determina o descrestere a valorii acestora sub costul de achizitie, de productie sau al valorii de piata a mijloacelor fixe dobandite cu titlu gratuit ori constituite ca aport, dupa caz, valoarea fiscala ramasa neamortizata a mijloacelor fixe amortizabile se recalculeaza pana la nivelul celei stabilite pe baza costului de achizitie, de productie sau a valorii de piata a mijloacelor fixe dobandite cu titlu gratuit ori constituite ca aport, dupa caz.

Reiese ca amortizarea fiscala se determina pe costului de achizitie al apartamentului.

Cum sunt catalogate cladirile rezidentiale

In intelesul art. 453 lit. f) Cod fiscal, cladirile rezidentiale sunt cladiri folosite pentru locuit, alcatuite din una sau mai multe camere, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, care satisfac cerintele de locuit ale unei persoane sau familii si care nu sunt folosite pentru desfasurarea unor activitati economice.

(2) Cladirile in care nu se desfasoara nicio activitate sunt considerate rezidentiale daca aceasta este destinatia care reiese din autorizatia de construire.

Cum trebuie sa procedeze contabilul cu cheltuielile pe firma facute in interesul salariatilor, administratorului, asociatilor? Aflati tratamentul fiscal corect parcurgand lucrarea Cheltuieli personale pe firma: intre necesitate, tentatie si risc fiscal, click AICI>>

7. Pentru incadrarea in una dintre categoriile de la art. 453 lit. d) - f) din Codul fiscal, se are in vedere destinatia finala a cladirilor, inclusiv in cazul in care acestea sunt utilizate de alte persoane decat proprietarii lor, precum si modul de inregistrare a cheltuielilor cu utilitatile. Proprietarii cladirilor vor anexa la declaratiile fiscale orice document din care reiese destinatia cladirii, precum: contracte de inchiriere, contracte de comodat, autorizatii de construire si orice altele documente justificative.

Prin urmare declarati scop rezidential si pe viitor daca nu veti incheia contracte de comodat/inchiriere pentru sedii sociale/sedii secundare cu societati comerciale, spatiile vor fi folosite exclusiv pentru locuit si isi mentin statutul cu scop rezidential.

Cum sunt deduse cheltuielile de functionare

Pentru sediile sociale aflate in proprietatea societatii, aflate in cladiri de locuinte sau in cladiri individuale de locuit, care nu sunt utilizate exclusiv in scopul activitatii economice,veti putea deduce doar 50% din cheltuielile de functionare, intretinere si reparatii, insa numai atata timp cat nu este o utilizare in scop personal de catre asociati. Daca este o utilizare in scop personal de catre asociati, cheltuielile sunt integral nedeductibile, fiind considerate efectuate in favoarea acestora.

Monografie contabila

Achizitie apartament:

Presupunem ca furnizorul este platitor de TVA si se aplica taxarea inversa (art. 331 Cod fiscal):

212 = 404 (inregistrare valoare activ)
4426 = 4427 (TVA taxare inversa)

Finantare prin aport temporar din partea administratorului:

Se considera un imprumut catre firma:

5121 = 4551 (sumele aduse in firma)
404 = 5121 (plata furnizorului)

Amortizare lunara (incepand cu luna urmatoare punerii in functiune):

6811 = 2812 (cheltuiala cu amortizarea)

Tratament fiscal

Amortizarea este deductibila fiscal integral (art. 28 CF) pentru ca imobilul este folosit in scop economic.

Cheltuielile cu intretinerea, utilitatile si reparatiile sunt deductibile integral daca sunt folosite exclusiv in scopul activitatii firmei.

Cum trebuie sa procedeze contabilul cu cheltuielile pe firma facute in interesul salariatilor, administratorului, asociatilor? Aflati tratamentul fiscal corect parcurgand lucrarea Cheltuieli personale pe firma: intre necesitate, tentatie si risc fiscal, click AICI>>

Daca apartamentul are destinatie mixta (locuinta + sediu), se deduc proportional sau max. 50% conform Codului fiscal.

TVA-ul este deductibil, cu conditia utilizarii exclusive in scop economic.

Impozitul pe cladire (local) va fi impozit nerezidential, daca este declarata aceasta utilizare la primarie (cf. art. 453 lit. e Cod fiscal).

In cazul in care apartamentul nu este folosit in scopul activitatii economice

- Amortizarea nu este deductibila daca apartamentul nu este folosit pentru desfasurarea activitatii firmei.
- Cheltuielile cu intretinere, reparatii, impozite, utilitati sunt nedeductibile integral daca exista o utilizare personala.
-TVA-ul NU este deductibil daca apartamentul este folosit in scopuri personale.
-Impozitul la DITL se declara rezindential sau nerezidential in functie de destinatia acestuia (daca este pentru locuit sau nu).


Explicatii oferite in luna DECEMBRIE 2025 de catre specialistii site-ului PortalContabilitate.ro. Dati click AICI pentru a vedea toate noutatile din Codul Fiscal consultanta si raspunsuri detaliate de la experti.