Reducerea TVA ? repercusiuni

Problema fiscala
In anul 2008 s-a achitat un avans pentru achizitionarea unei cladiri, avans pentru care s-a utilizat cota de TVA de 19%. In anul 2009 se efectueaza transferul dreptului de proprietate, fiind indeplinite in acelasi timp si conditiile pentru utilizarea cotei reduse de TVA de 5%. Cum se procedeaza in acest caz? Cum se emite factura: cu cota redusa de TVA 5% sau cu cota 19%? Care este regimul de impozitare din puncul de vedere al taxei?

1. Pentru ce cazuri aplicam cota de TVA de 5%?

Cota redusa de 5% se aplica asupra bazei de impozitare pentru livrarea unei locuinte ca parte a politicii sociale, inclusiv a terenului pe care este construita aceasta. Terenul pe care este construita locuint a include si amprenta la sol a locuintei.

Prin locuinta livrata ca parte a politicii sociale se intelege:

a) livrarea de cladiri, inclusiv a terenului pe care sunt construite, destinate a fi utilizate drept camine de batrani si de pensionari;

b) livrarea de cladiri, inclusiv a terenului pe care sunt construite, destinate a fi utilizate drept case de copii si centre de recuperare si reabilitare pentru minori cu handicap;

c) livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 m2, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depas este suma de 380.000 lei, exclusiv TVA, achizitionate de orice persoana necasatorita sau familie. Cota redusa se aplica numai in cazul locuintelor care in momentul vanzarii pot fi locuite ca atare si daca terenul pe care este construita locuinta nu depaseste suprafata de 250 m2, inclusiv amprenta la sol a locuintei, in cazul caselor de locuit individuale. In cazul imobilelor care au mai mult de doua locuinte, cota indiviza a terenului aferent fiecarei locuinte nu poate depasi suprafata de 250 m2, inclusiv amprenta la sol aferenta fiecarei locuinte. Orice persoana necasatorita sau familie poate achizitiona o singura locuinta cu cota redusa de 5%, respectiv:

1. in cazul persoanelor necasatorite, sa nu fi detinut si sa nu detina nicio locuinta in proprietate pe care au achizitionat-o cu cota de 5%;

2. in cazul familiilor, sotul sau sotia sa nu fi detinut si sa nu detina, fiecare sau impreuna, nicio locuinta in proprietate pe care a/au achizitionat-o cu cota de 5%.

Calendarul contabilului vesel 2026

Vreau acest produs →

Cartea verde a Contabilitatii 2026

Vreau acest produs →

Declaratia Unica 2026 Impozit pe venit Contributii CAS si CASS

Vreau acest produs →

Pentru aceste locuinte, vanza torul poate aplica cota de TVA de 5% daca cumparatorul va prezenta o declaratie pe propria raspundere, autentificata de un notar, din care sa rezulte ca sunt indeplinite aceste conditii.

Vanzatorul este obligat sa pastreze declaratia pentru justificarea aplicarii cotei reduse de TVA de 5%. Suprafata utila a locuintei, exclusiv anexele gospodaresti, si, dupa caz, a terenului pe care este construita trebuie sa fie inscrise in documentatia cadastrala anexata la actul de vanzare-cumparare;

d) livrarea de cladiri, inclusiv a terenului pe care sunt construite, catre primarii in vederea atribuirii de catre acestea cu chirie subventionata unor persoane sau familii a caror situatie economica nu le permite accesul la o locuinta in proprietate sau inchirierea unei locuinte in conditiile pietei.

Pentru cladirile pentru care se aplica cota redusa de 5%, destinate a fi utilizate drept camine de batrani si de pensionari, drept case de copii si centre de recuperare si reabilitare pentru minori cu handicap precum si cele destinate primariilor, vanzatorul poate aplica cota de TVA de 5% daca cumparatorul va prezenta o declaratie pe propria raspundere, autentificata de un notar, din care sa rezulte ca va utiliza aceste cladiri conform destinatiei prevazute de lege. Vanzatorul va pastra declaratia cumparatorului pentru justificarea aplicarii cotei reduse de TVA de 5%.

Aplicam procedeul sutei marite pentru determinarea sumei taxei, respectiv 5 x 100/105 atunci cand pretul de vanzare include si taxa. De regula, pretul include taxa in cazul livrarilor de bunuri si/sau prestarilor de servicii direct catre populatie, precum si in orice situatie in care prin natura operatiunii sau conform prevederilor contractuale pretul include si taxa.

2. Ce cota de TVA utilizam?

Regula: cota aplicabila este cea in vigoare la data la care intervine faptul generator.

Pentru livrarile de bunuri imobile, faptul generator intervine la data la care sunt indeplinite formalitatile legale pentru transferul titlului de proprietate de la vanzator la cumparator.

Exceptie: cota aplicabila este cea in vigoare la data la care se incaseaza avansul, pentru platile in avans efectuate inainte de data la care intervine faptul generator.

Avansurile reprezinta plata partiala sau integrala a contravalorii bunurilor si serviciilor, efectuata inainte de data livrarii sau prestarii acestora.

Concluzie
Chiar daca in anul 2008 am incasat avansuri cu o cota TVA de 19%, beneficiarii imobilelor nu vor pierde facilitatea oferita de legiuitor. Daca transferul titlului de proprietate are loc in anul 2009, in cazul in care sunt indeplinite conditiile pentru aplicarea cotei reduse, se aplica cota redusa, procedandu-se in acest sens la regularizarea facturilor de avans emise anterior.

Acte normative aplicabile:
Pct. 23 alin. (2), (9), (10) la Titlul VI Taxa pe valoarea adaugata din Normele metodologice de aplicare a Codului fiscal
Art. 134¹ alin. (3), art. 134² alin. (2) lit. b), art. 140 alin. (3), (4) si (21) din Codul fiscal

Acest articol este preluat din newsletterul Taxe si Impozite Actual. Avand peste 4.300 de abonati newsletterul se adreseaza acelora care vor sa munceasca usor, fara stres. Rezultat al muncii unor profesionisti in fiscalitate ce cunosc in esenta toate posibilitatile de optimizare si minimizare a taxelor si impozitelor, Taxe si Impozite Actual va ofera solutii perfect legale ce avantajeaza vizibil bugetul dvs.

Drepturile de proprietate intelectuala asupra continutului acestui articol apartin Editurii Rentrop & Straton. Articolul poate fi preluat in limita a 500 de caractere, cu conditia sa fie insotit de textul: "Sursa: Portalul fiscalitatea.ro" si link catre www.fiscalitatea.ro . In caz contrar, vom actiona conform legilor privind protectia drepturilor de proprietate intelectuala.

Articol adaugat in 28 mai 2009