TVA la refacturarea utilitatilor

Intrebare:

Daca mi se factureaza utilitati de catre o administratie de bloc care nu e platitoare de TVA, eu cum refacturez la chiriasii a caror imobile sunt notificate la finante ca scutite (le facturez chiria fara TVA)? Ar trebui sa le refacturez acele utilitati fara TVA asa cum mi-a venit factura de la administratia de bloc sau le refacturez utilitatile + TVA?

Pana acum cand aveam toate imobilele cu notificare pentru taxare, chiar daca imi venea factura de la un neplatitor de TVA, refacturam cu TVA.

Raspuns:

Cheltuielile cu utilitatile (intretinere, energie electrica, internet, etc) difera de la o luna la alta si tocmai de aceea contravaloarea acestora nu poate fi inclusa in tariful de inchiriere negociat prin contractul incheiat intre locator si locatar.

In practica, prin contractele incheiate, locatorul si locatarul stabilesc printr-o clauza distincta ca sumele respective sa fie suportate de locatar la valoarea lor efectiva, direct proportional cu spatiul ocupat. Chiriasul suporta costurile cu utilitatile pe baza facturilor emise lunar de catre locator.

De fapt are loc o refacturare a costurilor de catre proprietarul spatiului in baza sumelor facturate acestuia de catre furnizorii de utilitati cu care a incheiat contract: telefon, energie electrica, apa, gaze naturale, internet.

Astfel de facturi cu valoare variabila reprezentand recuperare de costuri sunt emise de locator separat de cele cu valoare fixa reprezentand chiria lunara.

Emiterea separata a facturilor se explica prin momentele diferite ale faptului generator fiecarui tip de serviciu prestat:

e pentru operatiunea de inchiriere propriu-zisa: data specificata in contract pentru efectuarea platii chiriei;

e pentru operatiunea de recuperare de costuri: data primirii de la furnizori a facturilor de utilitati si inregistrarea acestora pe cheltuieli de exploatare.

Deoarece aveti calitatea de locator, va recomand sa refacturati costurile in luna in care se primesc facturile de utilitati de la furnizori astfel incat sa existe concordanta intre cheltuielile si veniturile din activitatea de exploatare inregistrate in evidenta contabila si fiscala.

Pentru a fi emise facturi pentru recuperari de costuri, aceste costuri trebuie inregistrate initial pe cheltuieli de exploatare la firma locatorului in baza contractelor de furnizare a serviciilor respective (energie electrica ,gaze, paza) incheiat cu societati specializate.

Refacturarea costurilor inseamna recuperarea cheltuielilor de exploatare de la chirias, operatiune care reprezinta o prestare de servicii inregistrata de locator (proprietarul spatiului) pe venituri din activitatea de exploatare. Aceste refacturari se inregistreaza pe venituri deoarece reprezinta recuperarea unor sume inregistrate initial pe cheltuieli.

Recuperarea utilitatilor se supune taxarii in regim normal, cu cota standard de T.V.A. de 24%,

Colectarea T.V.A. pentru astfel de operatiuni permite locatorului sa exercite dreptul de deducere a T.V.A. din facturile emise de furnizorii de utilitati.

Din acest motiv, locatorul isi poate exercita integral dreptul de deducere a TVA la momentul primirii facturilor emise de furnizorii de utilitati( ex. energie, internet) deoarece suma TVA dedusa este aferenta unor operatiuni taxabile: refacturarea cu TVA a costurilor cu utilitatile. Acest drept este conferit de prevederile articolului 145 alineatul 2 litera a).

Chiar daca asociatia de proprietari este neplatitoare de TVA, factura/chitanta primita se va inregistra direct pe cheltuieli la valoarea inscrisa in factura. Asociatia de proprietari este indreptatita sa nu emita factura deoarece nu realizeaza operatiuni de natura economica astfel incat sa fie obligata sa se inregistreze in scopuri de TVA. Spre deosebire de asociatia de proprietari, firma dvs. este persoana impozabila inregistrata in scopuri de TVA, motiv pentru care colecteaza TVA pentru serviciul prestat si emite factura catre chiriasul sau.

La randul sau, in situatia in care chiriasul inregistrat in scopuri de T.V.A. desfasoara operatiuni taxabile, isi exercita integral dreptul de deducere a T.V.A. din facturile emise de locator pentru recuperarea costurilor de utilitati.

In concluzie, societatea dvs , care este persoana impozabila inregistrata in scopuri de TVA, va refactura contravaloarea utilitatilor direct proportional cu spatiul inchiriat,cu cota de TVA de 19% pentru toate tipurile de cheltuieli refacturate , pe baza unui deviz intocmit lunar, chiar daca v-ati exercitat sau nu dreptul de deducere la primirea facturilor de la furnizori.

Recuperarea cheltuielilor este o operatiune taxabila care nu urmeaza aceluiasi regim de scutire aferent inchirierii. Tocmai de aceea este obligatorie emiterea facturilor cu TVA colectata.

Numai asa cheltuielile cu utilitatile pot fi inregistrate integral pe cheltuieli de exploatare, deductibile d.p.d.v. fiscal la determinarea profitului impozabil.