
Raportul Special
realizat de specialisti
Agenda Fiscala a Contabilului 2025 Cartea verde a Contabilitatii varianta online Examen Consultant Fiscal 2025
Problema fiscala
Care este tratamentul fiscal privind TVA in cazul vanzarii unei cladiri:
- achizitionate inainte de data aderarii;
- data in folosinta in momentul achizitionarii;
- pentru care s-a exercitat dreptul de deducere a taxei in momentul achizitionarii;
Portal Codul Fiscal
Portal Codul Fiscal
Portal Codul Fiscal
Portal Codul Fiscal
Portal Codul Fiscal
- a fost utilizata numai pentru obtinerea de operatiuni taxabile;
- nu a suferit nicio transformare din momentul achizitionarii.
1. Este o operatiune taxabila?
Ca regula, livrarea unei constructii este scutita de taxa. Prin exceptie de la aceasta regula, livrarea unei constructii noi reprezinta o operatiune taxabila. Livrarea unei constructii noi inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari a constructiei ori utilizari a acesteia, in urma transformarii.
Deoarece cladirea a fost achizitionata inainte de 1 ianuarie 2007 ? moment in care a fost data in folosinta ? si nu a suportat nicio transformare, livrarea acestei cladiri este scutita de taxa.
Totusi, chiar daca aceasta operatiune este scutita de taxa, avem posibilitatea sa optam pentru taxarea acestei operatiuni prin depunerea unei notificari la organul fiscal competent.
2. In cazul in care nu optam pentru taxarea acestei operatiuni
Fiind o operatiune scutita de taxa, intrucat in momentul achizitiei am avut dreptul de deducere a taxei, vom efectua o ajustare a taxei in favoarea statului in cadrul perioadei de ajustare. Perioada de ajustare in acest caz este limitata la 5 ani.
Perioada de ajustare incepe de la data de 1 ianuarie a anului in care bunurile au fost achizitionate.
Ajustarea taxei deductibile se efectueaza o singura data pentru intreaga perioada de ajustare ramasa, incluzand anul in care apare obligatia ajustarii si este de pana la o cincime pe an din valoarea taxei deduse initial, fiind operata in decontul TVA aferent perioadei fiscale in care bunul imobil este vandut.
Exemplu:
O persoana impozabila dobandeste, la data de 15 aprilie 2005, prin achizitie, un bun imobil avand o valoare de 30.000.000 lei. Activitatea persoanei impozabile cuprinde numai operatiuni taxabile.
Taxa deductibila aferenta acestui imobil a fost de 5.700.000 lei (30.000.000 x 19%).
La data de 20 august 2008, persoana impozabila hotaraste sa vanda bunul imobil pentru care nu-si exercita optiunea de taxare prin depunerea notificarii la organul fiscal.
In acest caz efectuam o ajustare a taxei, in favoarea statului, calculata astfel:
? anul 2005 (anul achizitiei si al primei utilizari), precum si anii 2006 si 2007 (cand a fost utilizat bunul pentru obtinerea de operatiuni taxabile) sunt luati in considerare;
? anul 2008, pe parcursul caruia se pierde dreptul de deducere, fiind anul cand se vinde bunul respectiv, nu se ia in considerare;
? anul 2009 nu se ia in considerare.
Suma taxei ce trebuie ajustata: 5.700.000 lei x 2/5 = 2.280.000 lei
Cu alte cuvinte, impartim suma de 5.700.000 lei, reprezentand taxa dedusa initial, la 5 (ani) pentru a afla taxa ajustabila pe an si inmultim cu 2, adica cu numarul anilor pentru care ne-am pierdut dreptul de a deduce taxa. Asadar, avem dreptul sa deducem taxa numai pentru 3 ani, respectiv pentru anii 2005, 2006 si 2007. Pentru urmatorii 2 ani pana la cei 5 ani cat este perioada de ajustare, respectiv pentru 2008 si 2009, nu avem dreptul sa deducem taxa.
Din punct de vedere contabil, suma de 2.280.000 lei va fi inregistrata astfel:
635 = 4426
?Cheltuieli cu alte impozite, taxe ?TVA deductibila?
si varsaminte asimilate?
Din punct de vedere fiscal, suma de 2.280.000 lei, rezultata din ajustarea efectuata, reprezinta diferenta de taxa care:
? va fi inregistrata pe cheltuieli;
? va fi inregistrata in jurnalul pentru cumparari din luna august 2008;
? va fi preluata in decontul privind taxa pe valoarea adaugata pentru perioada fiscala respectiva.
In concret, vom plati mai mult TVA in perioada fiscala respectiva cu suma de 2.280.000 lei. Din pacate, aceasta suma nu va fi recuperata sau transferata cumparatorului, deoarece in momentul vanzarii bunului nu s-a aplicat regimul de taxare.
Observatie
In acest caz avem o ajustare in favoarea statului, ce se concretizeaza in final printr-o plata in plus in vistieria acestuia.
3. In cazul in care optam pentru taxarea acestei operatiuni
In cazul in care optam pentru taxarea acestei operatiuni nu vom efectua nicio ajustare. Asadar, optiunea de taxare in acest caz este mai avantajoasa din punct de vedere fiscal, deoarece nu vom fi nevoiti sa platim bani suplimentari statului.
4. Este avantajos sa optam pentru taxarea acestei operatiuni?
Decizia finala cu privire la metoda de taxare a acestei operatiuni trebuie sa aiba in vedere si calitatea cumparatorului final, adica daca acesta este sau nu platitor de TVA.
De exemplu, in cazul in care dorim sa obtinem din vanzarea cladirii suma de 40.000.000 lei, fara a lua in considerare TVA, iar cumparatorul este o persoana fizica sau o persoana juridica neplatitoare de TVA, prima varianta, respectiv cea in care nu optam pentru taxarea acestei operatiuni, este cu mult mai avantajoasa.
Adica putem mari pretul cu 2.280.000 lei, rezultand un pret final (42.280.000 lei) mai atractiv pentru cumparator decat pretul de 40.000.000 lei, la care ar trebui sa adaugam TVA (47.600.000 lei). Subliniem ca suma de 2.280.000 lei nu reprezinta TVA, ci suma cu care am marit pretul, fata de faptul ca ne-a costat ajustarea TVA.
Castigul nostru este identic, indiferent ca-l vom vinde cu 42.280.000 lei, in cazul in care nu optam pentru taxarea operatiunii, sau cu 47.600.000 lei, in cazul in care optam pentru taxarea acestei operatiuni.
Situatia se schimba insa in cazul in care cumparatorul este o persoana platitoare de TVA. Acesta poate prefera pretul de 47.600.000 lei, chiar daca este mai mare, deoarece isi va deduce suma de 7.600.000 lei reprezentand TVA.
Concluzie
Alegerea metodei de taxare in cazul livrarii unui bun imobil este o sarcina complicata, deoarece depinde de mai multi factori:
- daca s-a exercitat sau nu dreptul de deducere a taxei;
- perioada de ajustare;
- calitatea cumparatorului (platitor sau neplatitor de TVA).
Acte normative aplicabile:
Art. 141 alin. (2) litera f), art. 141 alin. (3), art. 161 alin. (8) si art. 149 alin. (3) din Codul fiscal
Pct. 83 la Titlul VI Taxa pe valoarea adaugata din Normele metodologice de aplicare a Codului fiscal
Adaugat in 27 noiembrie 2008
Modificari importante in Codul fiscal!
Descarcati GRATUIT Raportul Special realizat de specialisti
MODIFICARILE din Declaratia SAF-T Obligatiile pentru contribuabilii mici
Articole similare
PFA neinregistrata TVA: tratamentul fiscal al serviciilor prestate pentru beneficiari externiBunuri importate in Romania in vederea prelucrarii. Deducere TVAFactura proforma din Germania. Lipsa factura fiscala. Declaratia 390DGAF va intensifica controalele in cazul masinilor la mana a doua si va confisca tot ce este neconformStudiu de caz: Procedura de livrare intracomunitara cu incasarea in leiUltimele articole
Masuri fiscale. 4 masuri importante, cu aplicabilitate din 1 AUGUST 2025Cedare mijloace fixe catre asociat. Cum tratam TVA-ul si impozitul pe venitMasuri fiscale 2025-2026. Lista COMPLETA a masurilor de austeritateSAF-T ANAF: Ce coduri sa aplici in SAF-T pentru facturi emise cu bon fiscalAchizitiile intracomunitare efectuate de neplatitorii de TVA.Reglementari fiscale si contabileArticole similare
Evidenta operatiunilor din sfera TVASolutii fiscale in conformitate cu cele mai noi reglementari din 2016Incepand cu 1 ianuarie 2016 se va ajusta TAXA PE VALOARE ADAUGATA ca urmare a punerii in aplicare a unui plan de reorganizareAnaliza zilei cu Irina Dumitrescu: Regimul fiscal al marfurilor expirateDespre TVA pe intelesul tuturor - TAXA PE VALOARE ADAUGATA explicata pe scurtUltimele articole
Pragurile valorice Instrastat, NEMODIFICATE pentru anul 2025 (Ordinul 2353/2024)Conferinta Nationala de Fiscalitate si Contabilitate. Afla TOTUL despre Noul Cod Fiscal si modificarile din 2024Obiecte de inventar. Ce sunt, legislatie si ce trebuie sa stii despre casarea obiectelor de inventarDeclaratia Intrastat: Amenzi de pana la 15.000 lei pentru nedepunerea la timp a formularului, dar si pentru transmitere de date incompleteDin ianuarie 2022 pragurile valorice intrastat vor fi pastrate la nivelul de 900.000 lei. Cine trebuie sa transmita declaratiile statisticeArticole similare
Inregistrarea facturilor aferente perioadei anterioare. Ce implicatii fiscale apar?Cum se stabileste perioada fiscala pentru TVA si care sunt criteriile?Ajustare TVA si stoc de marfa. Care e monografia si cand ajustam TVA-ul?Regimul special de TVA pentru bunuri second hand. Analiza zilei cu Ionut JingaDeductibilitatea cheltuielilor cu serviciile medicale, in cazul unei PFAUltimele articole
Impozit pe profit si DEDUCEREa pierderilor fiscale pana la 70%Ce greseli fiscale frecvente apar in perioade de crestere accelerataMijloace fixe. Facilitati fiscale de care pot beneficia firmeleCum te afecteaza impozitul pe venit in cazul unui imprumut personalImpozit pe profit. 5 modificari importante ce impacteaza impozitul in 2024 -2025Articole similare
Facturi de energie electrica primite in 2022. Cum se inregistreaza aceste cheltuieli in contabilitate?Revista Romana de Fiscalitate nr. 37, Martie 2010Facturile la energie, mai ieftine cu 7 procentePana la 25 mai 2016 se depune la termen declaratia privind veniturile din activitati agricole impuse pe baza de norme de venitReinregistrarea in scopuri de TVA. Cum facem AJUSTAREa pozitiva?Ultimele articole
Obiecte de inventar. MONOGRAFIE contabila privind casarea obiectelor de inventarReevaluarea imobilizarilor corporale. Un ghid pur si simplu indispensabil pentru contabiliReminder ANAF! Declaratii fiscale scadente la 27 ianuarie 2025AJUSTAREa de TVA. Ce inseamna, situatii in care intervine si studii de caz utileIncepand cu exercitiul financiar al anului 2024 se aplica noi criterii de marime pentru firmeSfaturi de la experti
Grupul de Interes Economic (GIE)
Intrebare: As dori sa cunosc cat mai multe detalii despre GIE (Grupul de Interes Economic), baza legala, modul de functionare si care este monografia contabila, in conditiile in care doua societati doresc sa faca parte dintr-un GIE. Care...
vezi AICI raspunsul specialistilor <<
Deducere cheltuieli atribuite utilizarii autovehiculelor.
Intrebare: Firma noastra presteaza servicii de reparatii echipamente de ridicat, vanzari ale acestor echipamente, dar si servicii logistice pentru depozite. Referitor la deductibilitatea cheltuielilor cu auto: avem angajati ai societatii cu...
vezi AICI raspunsul specialistilor <<
Subiectele saptamanii
Dividende interimare: Cand se depune bilantul si cum faci monografia
Impozitul pe venit. Obligatii fiscale in 2025 pentru impozitul din arenda
Masuri fiscale: 3 schimbari care NU se aplica din 2025, ci incepand cu 1 ianuarie 2026
Mijloace fixe. Monografie si tratament fiscal pentru mijloace fixe lipsa la inventar
Consumatorii vulnerabili primesc 50 lei/luna pentru curent. Pana cand poti depune cererea
Va recomandam
Solutii complete de legislatia munciiDepunere declaratiiPortal PFABlogul specialistuluiCertificatul de atestare fiscalaCodul fiscal 2025Stiri juridiceIdei de afaceriInfoinstitutiiLink-uri utile
Codul muncii 2025Legea pensiilorAfaceri profitabile Declaratii fiscaleLegea contabilitatii 2025Monitorul oficialCodul civilCodul penal 2025Legislatie TVA