Acest site foloseste cookie-uri. Apasati butonul alaturat pentru o navigare cat mai usoara.
Daca folositi acest site, sunteti de acord cu utilizarea cookie-urilor.
X Acest site foloseste Cookies.
Continuarea navigarii implica acceptarea lor. Detalii aici
Fiscalitatea.ro cauta meniu

Vanzarea-cumpararea unei cladiri. Probleme speciale

27-Nov-2008
5421
Multumim Newsletterului Taxe si Impozite Actual ,
Coordonator Andrei Savescu


Problema fiscala
Care este tratamentul fiscal privind TVA in cazul vanzarii unei cladiri:
- achizitionate inainte de data aderarii;

Executarea silita. Ghid de aparare impotriva abuzurilor
Executarea silita. Ghid de aparare impotriva abuzurilor
Vezi detalii
Proceduri contabile pentru societati comerciale 2017
Proceduri contabile pentru societati comerciale 2017
Vezi detalii
Cartea Verde a Contabilitatii pentru PFA
Cartea Verde a Contabilitatii pentru PFA
Vezi detalii

- data in folosinta in momentul achizitionarii;
- pentru care s-a exercitat dreptul de deducere a taxei in momentul achizitionarii;
- a fost utilizata numai pentru obtinerea de operatiuni taxabile;
- nu a suferit nicio transformare din momentul achizitionarii.

1. Este o operatiune taxabila?

Ca regula, livrarea unei constructii este scutita de taxa. Prin exceptie de la aceasta regula, livrarea unei constructii noi reprezinta o operatiune taxabila. Livrarea unei constructii noi inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari a constructiei ori utilizari a acesteia, in urma transformarii.

Deoarece cladirea a fost achizitionata inainte de 1 ianuarie 2007 ? moment in care a fost data in folosinta ? si nu a suportat nicio transformare, livrarea acestei cladiri este scutita de taxa.

Totusi, chiar daca aceasta operatiune este scutita de taxa, avem posibilitatea sa optam pentru taxarea acestei operatiuni prin depunerea unei notificari la organul fiscal competent.

2. In cazul in care nu optam pentru taxarea acestei operatiuni

Fiind o operatiune scutita de taxa, intrucat in momentul achizitiei am avut dreptul de deducere a taxei, vom efectua o ajustare a taxei in favoarea statului in cadrul perioadei de ajustare. Perioada de ajustare in acest caz este limitata la 5 ani.

Perioada de ajustare incepe de la data de 1 ianuarie a anului in care bunurile au fost achizitionate.

Ajustarea taxei deductibile se efectueaza o singura data pentru intreaga perioada de ajustare ramasa, incluzand anul in care apare obligatia ajustarii si este de pana la o cincime pe an din valoarea taxei deduse initial, fiind operata in decontul TVA aferent perioadei fiscale in care bunul imobil este vandut.

Exemplu:

O persoana impozabila dobandeste, la data de 15 aprilie 2005, prin achizitie, un bun imobil avand o valoare de 30.000.000 lei. Activitatea persoanei impozabile cuprinde numai operatiuni taxabile.

Taxa deductibila aferenta acestui imobil a fost de 5.700.000 lei (30.000.000 x 19%).

La data de 20 august 2008, persoana impozabila hotaraste sa vanda bunul imobil pentru care nu-si exercita optiunea de taxare prin depunerea notificarii la organul fiscal.

In acest caz efectuam o ajustare a taxei, in favoarea statului, calculata astfel:

? anul 2005 (anul achizitiei si al primei utilizari), precum si anii 2006 si 2007 (cand a fost utilizat bunul pentru obtinerea de operatiuni taxabile) sunt luati in considerare;

? anul 2008, pe parcursul caruia se pierde dreptul de deducere, fiind anul cand se vinde bunul respectiv, nu se ia in considerare;

? anul 2009 nu se ia in considerare.

Suma taxei ce trebuie ajustata: 5.700.000 lei x 2/5 = 2.280.000 lei

Cu alte cuvinte, impartim suma de 5.700.000 lei, reprezentand taxa dedusa initial, la 5 (ani) pentru a afla taxa ajustabila pe an si inmultim cu 2, adica cu numarul anilor pentru care ne-am pierdut dreptul de a deduce taxa. Asadar, avem dreptul sa deducem taxa numai pentru 3 ani, respectiv pentru anii 2005, 2006 si 2007. Pentru urmatorii 2 ani pana la cei 5 ani cat este perioada de ajustare, respectiv pentru 2008 si 2009, nu avem dreptul sa deducem taxa.

Din punct de vedere contabil, suma de 2.280.000 lei va fi inregistrata astfel:

635 = 4426
?Cheltuieli cu alte impozite, taxe ?TVA deductibila?
si varsaminte asimilate?

Din punct de vedere fiscal, suma de 2.280.000 lei, rezultata din ajustarea efectuata, reprezinta diferenta de taxa care:

? va fi inregistrata pe cheltuieli;
? va fi inregistrata in jurnalul pentru cumparari din luna august 2008;
? va fi preluata in decontul privind taxa pe valoarea adaugata pentru perioada fiscala respectiva.

In concret, vom plati mai mult TVA in perioada fiscala respectiva cu suma de 2.280.000 lei. Din pacate, aceasta suma nu va fi recuperata sau transferata cumparatorului, deoarece in momentul vanzarii bunului nu s-a aplicat regimul de taxare.

Observatie
In acest caz avem o ajustare in favoarea statului, ce se concretizeaza in final printr-o plata in plus in vistieria acestuia.

3. In cazul in care optam pentru taxarea acestei operatiuni

In cazul in care optam pentru taxarea acestei operatiuni nu vom efectua nicio ajustare. Asadar, optiunea de taxare in acest caz este mai avantajoasa din punct de vedere fiscal, deoarece nu vom fi nevoiti sa platim bani suplimentari statului.

4. Este avantajos sa optam pentru taxarea acestei operatiuni?

Decizia finala cu privire la metoda de taxare a acestei operatiuni trebuie sa aiba in vedere si calitatea cumparatorului final, adica daca acesta este sau nu platitor de TVA.

De exemplu, in cazul in care dorim sa obtinem din vanzarea cladirii suma de 40.000.000 lei, fara a lua in considerare TVA, iar cumparatorul este o persoana fizica sau o persoana juridica neplatitoare de TVA, prima varianta, respectiv cea in care nu optam pentru taxarea acestei operatiuni, este cu mult mai avantajoasa.

Adica putem mari pretul cu 2.280.000 lei, rezultand un pret final (42.280.000 lei) mai atractiv pentru cumparator decat pretul de 40.000.000 lei, la care ar trebui sa adaugam TVA (47.600.000 lei). Subliniem ca suma de 2.280.000 lei nu reprezinta TVA, ci suma cu care am marit pretul, fata de faptul ca ne-a costat ajustarea TVA.

Castigul nostru este identic, indiferent ca-l vom vinde cu 42.280.000 lei, in cazul in care nu optam pentru taxarea operatiunii, sau cu 47.600.000 lei, in cazul in care optam pentru taxarea acestei operatiuni.

Situatia se schimba insa in cazul in care cumparatorul este o persoana platitoare de TVA. Acesta poate prefera pretul de 47.600.000 lei, chiar daca este mai mare, deoarece isi va deduce suma de 7.600.000 lei reprezentand TVA.

Concluzie
Alegerea metodei de taxare in cazul livrarii unui bun imobil este o sarcina complicata, deoarece depinde de mai multi factori:

- daca s-a exercitat sau nu dreptul de deducere a taxei;
- perioada de ajustare;
- calitatea cumparatorului (platitor sau neplatitor de TVA).

Acte normative aplicabile:
Art. 141 alin. (2) litera f), art. 141 alin. (3), art. 161 alin. (8) si art. 149 alin. (3) din Codul fiscal
Pct. 83 la Titlul VI Taxa pe valoarea adaugata din Normele metodologice de aplicare a Codului fiscal

Adaugat in 27 noiembrie 2008

Ti-a placut acest articol?
Da Like, Printeaza sau trimite pe Email!
Votati articolul "Vanzarea-cumpararea unei cladiri. Probleme speciale":
Rating:

Nota: 5 din 1 voturi
Taxe si Impozite - Modificari aparute in 2017

Atentie contabili!

Taxe si Impozite modificate in 2017
Noul Cod Fiscal a adus modificari majore!
Descarcati GRATUIT Raportul Special realizat de specialisti
"Taxe si Impozite - Modificari aparute in 2017"!



x

Trimite opinia ta comunitatii Fiscalitatea.ro



Pentru a activa formularul, trebuie sa raspundeti corect la intrebare!




Subiectele saptamanii

  • Noile sfaturi ANAF pentru a completa fara greseli Declaratia 101!
    • Va reamintim ca se apropie data-limita pana la care mai puteti depune Declaratia 101. In privinta acestui formular, ANAF a transmis o serie de recomandari care pot oferi contribuabililor lamuriri suplimentare pentru a completa corect formularul. In felul acesta, evitati posibilele amenzi aferente depunerii incomplete sau incorecte a unei declaratii. Pana la data de 27 martie 2017 trebuie sa depuna formularul 101 "Declaratie privind impozitul pe profit". Acesta este si termenul limita de plata a...» citeste mai departe aici

  • Lamuriri de ULTIMA ORA de la Finante privind Impozitul specific!
    • Finantele revin cu precizari referitoare la impozitul specific, reamintind mai intai ca in M. Of. nr. 812/14.10.2016 a fost publicata Legea nr.170/2016 privind impozitul specific unor activitati aplicabil contribuabililor persoane juridice care desfasoara activitati principale si/sau secundare in urmatoarele domenii: a) hoteluri si alte facilitati de cazare similare (CAEN 5510); b) facilitati de cazare pentru vacante si perioade de scurta durata (CAEN 5520); c) parcuri pentru rulote, campinguri...» citeste mai departe aici

  • Sesiune online ANAF cu tema Impozit specific 2017. Spete rezolvate de ANAF
    • Tema sesiunii de asistenta online organizate saptamana aceasta de ANAF a fost reprezentata de IMPOZITUL SPECIFIC UNOR ACTIVITATI. Persoanele juridice romane platitoare de impozit pe profit comunica organelor fiscale teritoriale aplicarea impozitului specific anual, pana la data de 31 martie inclusiv a anului pentru care se plateste impozitul specific. Sunt obligate la plata impozitului specific unor activitati, persoanele juridice romane care la data de 31 decembrie a anului precedent au...» citeste mai departe aici

  • Legea superimunitatii avocatilor a fost promulgata de presedintele Iohannis
    • Klaus Iohannis a promulgat vineri Legea privind modificarea si completarea Legii nr. 51/1995 pentru organizarea si exercitarea profesiei de avocat. Administratia Prezidentiala a facut acest anunt privind promulgarea noii legi. Va reamintim ca la inceputul acestui an, Curtea Constitutionala a respins ca neintemeiata o obiectie de neconstitutionalitate a unor dispozitii din Legea privind modificarea si completarea Legii 51/1995 pentru organizarea si exercitarea profesiei de avocat. Noile prevederi...» citeste mai departe aici

  • Fii pregatit: cate modificari va mai suferi Codul Fiscal in 2017?
    • Taxele si impozitele sunt doua notiuni despre care toata lumea ar trebui sa fie informata. Cu atat mai mult daca esti contabil! Pentru tine, acestea nu ar trebui sa mai aiba secrete, insa legislatia fiscala din Romania este imprevizibila si cel mai important act normativ in domeniu, Codul fiscal, sufera modificari esentiale. Pentru evitarea deciziilor incerte, neclaritatilor, semnelor de intrebare sau ambiguitatilor, iti venim in ajutor cu un pachet de servicii special gandit pentru tine....» citeste mai departe aici

  • Afla diferentele dintre IFRS si OMF. Seminar Online
    • Traim intr-o lume in care totul in jurul nostru se intampla pe repede inainte, insa asta nu poate fi niciodata un pretext pentru greselile profesionale pe care le facem uneori, chiar si din neatentie. Situatiile financiare, imobilizarile corporale si necorporale si stuatia stocurilor, reprezinta unele dintre cele mai importante componente pentru realizarea bilantului pentru toate companiile. Asadar, cu privire la aceste aspecte, niciun angajat nu ar trebui sa isi permita luxul de a gresi. Tocmai...» citeste mai departe aici

MonitorulJuridic.ro - Cel mai bun serviciu de monitorizare a actelor publicate in Monitorul Oficial
© 2007 - 2017 RENTROP & STRATON. All rights reserved.