Consilier Taxe si Impozite pentru Contabili 12 actualizari Calendarul contabilului vesel 2026 Marea Carte Verde a Monografiilor Contabile 2026
Problema fiscala
Care este tratamentul fiscal privind TVA in cazul vanzarii unei cladiri:
- achizitionate inainte de data aderarii;
- data in folosinta in momentul achizitionarii;
- pentru care s-a exercitat dreptul de deducere a taxei in momentul achizitionarii;
Validat de expertul Tratament contabil dividend interimar si regim fiscal pierdere reportata prin D101 O societate cu cod CAEN 4321 Lucrari de instalatii electrice, platitoare de impozit pe profit de la infiintare (anul 2023), a avut urmatoarele sume, la 31.12., an N: - an 2023 -...citeste mai mult
Portal Codul FiscalValidat de expertul Depozit de cafea in Romania.Societate din Austria O societate din Austria doreste sa deschida depozit de cafea Romania, facturarea vrea sa se faca de la firma mama din Austria, dar marfa se livreaza din depozitul din Romania...citeste mai mult
Portal Codul FiscalValidat de expertul Contributia de solidaritate in sectorul petrolier: mecanism, implicatii fiscale si obligatii declarative in contextul OUG nr. 242026 citeste mai mult
Portal Codul FiscalValidat de expertul Facturare servicii vamale O companie cu sediul in Austria este inregistrata in scopuri de TVA in Romania (are cod de TVA de Romania). Aceasta achizitioneaza bunuri din Romania pe acest cod de TVA, pe care...citeste mai mult
Portal Codul FiscalValidat de expertul Declaratia unica 2020 Va rog respectuos sa ne comunicati ce obligatii declarative si de plata trebuia sa indeplineasca un asociat unic care a depus declaratia unica pentru anul 2020 cu venituri nete din...citeste mai mult
Portal Codul Fiscal
- a fost utilizata numai pentru obtinerea de operatiuni taxabile;
- nu a suferit nicio transformare din momentul achizitionarii.
1. Este o operatiune taxabila?
Ca regula, livrarea unei constructii este scutita de taxa. Prin exceptie de la aceasta regula, livrarea unei constructii noi reprezinta o operatiune taxabila. Livrarea unei constructii noi inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari a constructiei ori utilizari a acesteia, in urma transformarii.
Deoarece cladirea a fost achizitionata inainte de 1 ianuarie 2007 ? moment in care a fost data in folosinta ? si nu a suportat nicio transformare, livrarea acestei cladiri este scutita de taxa.
Totusi, chiar daca aceasta operatiune este scutita de taxa, avem posibilitatea sa optam pentru taxarea acestei operatiuni prin depunerea unei notificari la organul fiscal competent.
2. In cazul in care nu optam pentru taxarea acestei operatiuni
Fiind o operatiune scutita de taxa, intrucat in momentul achizitiei am avut dreptul de deducere a taxei, vom efectua o ajustare a taxei in favoarea statului in cadrul perioadei de ajustare. Perioada de ajustare in acest caz este limitata la 5 ani.
Perioada de ajustare incepe de la data de 1 ianuarie a anului in care bunurile au fost achizitionate.
Ajustarea taxei deductibile se efectueaza o singura data pentru intreaga perioada de ajustare ramasa, incluzand anul in care apare obligatia ajustarii si este de pana la o cincime pe an din valoarea taxei deduse initial, fiind operata in decontul TVA aferent perioadei fiscale in care bunul imobil este vandut.
Exemplu:
O persoana impozabila dobandeste, la data de 15 aprilie 2005, prin achizitie, un bun imobil avand o valoare de 30.000.000 lei. Activitatea persoanei impozabile cuprinde numai operatiuni taxabile.
Taxa deductibila aferenta acestui imobil a fost de 5.700.000 lei (30.000.000 x 19%).
La data de 20 august 2008, persoana impozabila hotaraste sa vanda bunul imobil pentru care nu-si exercita optiunea de taxare prin depunerea notificarii la organul fiscal.
In acest caz efectuam o ajustare a taxei, in favoarea statului, calculata astfel:
? anul 2005 (anul achizitiei si al primei utilizari), precum si anii 2006 si 2007 (cand a fost utilizat bunul pentru obtinerea de operatiuni taxabile) sunt luati in considerare;
? anul 2008, pe parcursul caruia se pierde dreptul de deducere, fiind anul cand se vinde bunul respectiv, nu se ia in considerare;
? anul 2009 nu se ia in considerare.
Suma taxei ce trebuie ajustata: 5.700.000 lei x 2/5 = 2.280.000 lei
Cu alte cuvinte, impartim suma de 5.700.000 lei, reprezentand taxa dedusa initial, la 5 (ani) pentru a afla taxa ajustabila pe an si inmultim cu 2, adica cu numarul anilor pentru care ne-am pierdut dreptul de a deduce taxa. Asadar, avem dreptul sa deducem taxa numai pentru 3 ani, respectiv pentru anii 2005, 2006 si 2007. Pentru urmatorii 2 ani pana la cei 5 ani cat este perioada de ajustare, respectiv pentru 2008 si 2009, nu avem dreptul sa deducem taxa.
Din punct de vedere contabil, suma de 2.280.000 lei va fi inregistrata astfel:
635 = 4426
?Cheltuieli cu alte impozite, taxe ?TVA deductibila?
si varsaminte asimilate?
Din punct de vedere fiscal, suma de 2.280.000 lei, rezultata din ajustarea efectuata, reprezinta diferenta de taxa care:
? va fi inregistrata pe cheltuieli;
? va fi inregistrata in jurnalul pentru cumparari din luna august 2008;
? va fi preluata in decontul privind taxa pe valoarea adaugata pentru perioada fiscala respectiva.
In concret, vom plati mai mult TVA in perioada fiscala respectiva cu suma de 2.280.000 lei. Din pacate, aceasta suma nu va fi recuperata sau transferata cumparatorului, deoarece in momentul vanzarii bunului nu s-a aplicat regimul de taxare.
Observatie
In acest caz avem o ajustare in favoarea statului, ce se concretizeaza in final printr-o plata in plus in vistieria acestuia.
3. In cazul in care optam pentru taxarea acestei operatiuni
In cazul in care optam pentru taxarea acestei operatiuni nu vom efectua nicio ajustare. Asadar, optiunea de taxare in acest caz este mai avantajoasa din punct de vedere fiscal, deoarece nu vom fi nevoiti sa platim bani suplimentari statului.
4. Este avantajos sa optam pentru taxarea acestei operatiuni?
Decizia finala cu privire la metoda de taxare a acestei operatiuni trebuie sa aiba in vedere si calitatea cumparatorului final, adica daca acesta este sau nu platitor de TVA.
De exemplu, in cazul in care dorim sa obtinem din vanzarea cladirii suma de 40.000.000 lei, fara a lua in considerare TVA, iar cumparatorul este o persoana fizica sau o persoana juridica neplatitoare de TVA, prima varianta, respectiv cea in care nu optam pentru taxarea acestei operatiuni, este cu mult mai avantajoasa.
Adica putem mari pretul cu 2.280.000 lei, rezultand un pret final (42.280.000 lei) mai atractiv pentru cumparator decat pretul de 40.000.000 lei, la care ar trebui sa adaugam TVA (47.600.000 lei). Subliniem ca suma de 2.280.000 lei nu reprezinta TVA, ci suma cu care am marit pretul, fata de faptul ca ne-a costat ajustarea TVA.
Castigul nostru este identic, indiferent ca-l vom vinde cu 42.280.000 lei, in cazul in care nu optam pentru taxarea operatiunii, sau cu 47.600.000 lei, in cazul in care optam pentru taxarea acestei operatiuni.
Situatia se schimba insa in cazul in care cumparatorul este o persoana platitoare de TVA. Acesta poate prefera pretul de 47.600.000 lei, chiar daca este mai mare, deoarece isi va deduce suma de 7.600.000 lei reprezentand TVA.
Concluzie
Alegerea metodei de taxare in cazul livrarii unui bun imobil este o sarcina complicata, deoarece depinde de mai multi factori:
- daca s-a exercitat sau nu dreptul de deducere a taxei;
- perioada de ajustare;
- calitatea cumparatorului (platitor sau neplatitor de TVA).
Acte normative aplicabile:
Art. 141 alin. (2) litera f), art. 141 alin. (3), art. 161 alin. (8) si art. 149 alin. (3) din Codul fiscal
Pct. 83 la Titlul VI Taxa pe valoarea adaugata din Normele metodologice de aplicare a Codului fiscal
Adaugat in 27 noiembrie 2008
Raport GRATUIT
NOU in Codul Fiscal 2026. Top 17 MODIFICARI
Descarca raportul gratuit
Explicatii clare pentru munca ta zilnica.
Articole similare
Acordare masa calda. Care e tratamentul fiscal pe care il aplica societatea?Din 1 martie 2022 FIRMELE sunt obligate sa transmita declaratii fiscale catre ANAF exclusiv in mod onlineNotificare de conformare e-TVA. Cum procedeaza persoanele impozabile dupa ce au primit NotificareaSocol: USL lupta cu evaziuneaCum se aplica in 2016 sistemul TVA la incasareUltimele articole
Achizitii de bunuri si servicii din afara UE. Tratament fiscal si monografie contabilaEste permisa emiterea unei facturi ce contine articole cu regimuri de taxare diferite? Afla ce spun specialistii!Examen Consultant Fiscal 31 octombrie 2026: Ce sa faci ca sa fii printre putinii candidati care-l promoveazaRegimul TVA pentru autoturismele second-hand: Ghid complet pentru achizitie si revanzareBalanta de verificare: ce ascund cifrele si cum sa eviti erorile de inregistrareArticole similare
Declaratia Intrastat: Amenzi de pana la 15.000 lei pentru nedepunerea la timp a formularului, dar si pentru transmitere de date incompleteObligatia furnizarii de date la Intrastat. Vezi daca te incadreziCota redusa de TVA 9% se va aplica pentru toate tipurile de cazareDeclaratii fiscale 2019. Ce formulare se depun DOAR online?Cum se impoziteaza in 2017 bunurile sau serviciile acordate gratuit asociatilorUltimele articole
Pragurile valorice Instrastat, NEMODIFICATE pentru anul 2025 (Ordinul 2353/2024)Despre TVA pe intelesul tuturor - TAXA PE VALOARE ADAUGATA explicata pe scurtConferinta Nationala de Fiscalitate si Contabilitate. Afla TOTUL despre Noul Cod Fiscal si modificarile din 2024Obiecte de inventar. Ce sunt, legislatie si ce trebuie sa stii despre casarea obiectelor de inventarDin ianuarie 2022 pragurile valorice intrastat vor fi pastrate la nivelul de 900.000 lei. Cine trebuie sa transmita declaratiile statisticeArticole similare
Control Antifrauda. Care e procedura de combatere a procesului-verbal?Dispozitii in vigoare: DEDUCEREa personalaSituatiile financiare in cazul unei microintreprinderiCe tratament fiscal aplicam in 2016 pentru asocierile in participatiune?Declaratia Unica in 2025. Ce modificari sunt aduse de ANAF si cum arata noul model de formularUltimele articole
Daca un ONG sponsorizeaza o scoala, aceasta trebuie sa fie inscrisa in Registrul entitatilor/unitatilor de cult pentru DEDUCEREa fiscala?DEDUCEREa TVA pe baza bonurilor fiscale. Cand este permisa?Se modifica Formularul 224 privind veniturile din salarii obtinute din strainatateCheltuieli deductibile. 3 aspecte importante privind DEDUCEREa cheltuielilor autoAi fost declarat inactiv fiscal? Ce poti sa faciArticole similare
Ce declaratii se depun la 25 noiembrie?Avem performante recunoscute de CENoutati Legislatie Fiscala 24 - 28 noiembrie 2008Reduceri de 50% pentru Webinarii! Vezi ofertele speciale de BLACK FRIDAYLichidator judiciar si cifra de afaceri. Ce regim de facturare se aplica?Ultimele articole
Tratamentul fiscal al provizioanelor! Principalele riscuri si ajustari pentru depreciereCAEN Rev. 3, in vigoare din 2026. Noutati si termene limita pentru contribuabiliOUG 89/2025. Noi reguli fiscale din 2026 pentru firme si persoane fiziceCodul Fiscal, modificat prin Legea 239/2025. 12 schimbari de care sa tineti cont in 2026Creante in 2025. Tratamentul fiscal al creantelor neincasate de la clienti
Sfaturi de la experti
Subiectele saptamanii
Achizitie apartament nou pe firma: TVA, deductibilitate si monografie contabila
Regimul TVA pentru autoturismele second-hand: Ghid complet pentru achizitie si revanzare
Plata in valuta intre societati comerciale din Romania: ce este permis si ce riscuri exista
Achizitii de bunuri si servicii din afara UE. Tratament fiscal si monografie contabila
Va recomandam
Solutii complete de legislatia munciiDepunere declaratiiPortal PFABlogul specialistuluiCertificatul de atestare fiscalaCodul fiscal Stiri juridiceIdei de afaceriInfoinstitutiiLink-uri utile
Codul muncii Legea pensiilorAfaceri profitabile Declaratii fiscaleLegea contabilitatii Monitorul oficialCodul civilCodul penal Legislatie TVA
RSS Flux RSS 2.0
Sitemap XML