Lucrari de modernizare la spatii inchiriate. Implicatii fiscale

Vom analiza mai jos aspectele fiscale ale unor lucrari de amenajare si modernizare efectuate asupra unor spatii proprii inchiriate. Se va stabili astfel cine plateste, potrivit legii, impozitul pe cladiri pentru valoarea lucrarilor executate, inregistrate in contabilitatea chiriasului (locatarului).

Solutia consultantului:

Locatorul, in calitatea de proprietar, are obligatia depunerii declaratiei fiscale din care sa rezulte valoarea modernizarilor efectuate de locatar (chirias) si a platii impozitului pe cladiri corespunzator acestei valori, iar locatarul (chiriasul) are obligatia doar sa comunice locatorului valoarea lucrarilor executate pentru depunerea noii declaratii fiscale, in termen de 30 de zile de la data terminarii lucrarilor de modernizare, asa cum se prevede la art. 253 alin. 31 din Codul fiscal .

Potrivit pct. 54 alin. 1, 11 si 12 din normele metodologice de aplicare, astfel cum au fost modificate si completate, prin lucrari de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere se inteleg acele lucrari care au ca rezultat cresterea valorii cladirii respective cu cel putin 25%. Daca valoarea lucrarilor de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere nu depaseste 25% din valoarea cladirii, locatarul nu are obligatia sa o comunice locatorului.

In cazul in care in cursul unui an fiscal se efectueaza mai multe lucrari de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere, a caror valoare individuala este sub 25%, dar cumulat depaseste 25%, locatarul are obligatia de a comunica locatorului valoarea totala, in termen de 30 de zile de la data la care se atinge acest nivel.

Plata impozitului pe cladiri de catre locator (proprietar) pe baza unei valori a cladirii care sa includa si valoarea modernizarilor efectuate si comunicate de chirias, astfel cum este ea reglementata la art. 253 alin. 31 din Codul fiscal si pct. 54 din normele metodologice este obligatorie, chiar daca aceste modernizari nu se reflecta in contabilitatea proprietarului decat la expirarea contractului de inchiriere.

Astfel, modernizarile la cladirile inchiriate sunt considerate mijloace fixe amortizabile, care se supun amortizarii de catre chirias pe durata contractului de inchiriere, in conformitate cu prevederile art. 24 alin. 3 lit. a si alin. 11 lit. c din Codul fiscal , respectiv pct. 111 alin. 2 din Reglementarile contabile conforme cu Directiva a IV-a a CEE, aprobate prin OMFP 3055/2009. La expirarea contractului de inchiriere, valoarea investitiilor efectuate si a amortizarii corespunzatoare se cedeaza proprietarului cladirii. In functie de clauzele cuprinse in contractul de inchiriere, transferul poate reprezenta o vanzare de active sau o alta modalitate de cedare (de regula, acest transfer este fara plata, in conditiile in care prin contract se stipuleaza ca orice modernizari efectuate pe perioada derularii se suporta de chirias).

Locatorul (proprietarul) va inregistra in propria-i contabilitate valoarea amortizarii investitiei (modernizarii) efectuate de chirias prin formula contabila 212 "Constructii" = 2812 "Amortizarea constructiilor", daca transferul investitiei este efectuat fara plata.

Daca in contract se stipuleaza ca locatorul va datora o anumita suma chiriasului in contul modernizarilor efectuate de acesta si predate la finalul contractului, atunci operatiunea este tratata ca o investitie pentru proprietar si inregistrata prin formula contabila 212 "Constructii" (4426 "TVA deductibila") = 404 "Furnizori pentru investitii".