Studiu de caz: cum tratam impozitul pentru amenajarea unui spatiu inchiriat si amortizarea investitiei?

In cazul urmator, o societate comerciala are un spatiu (cladire) inchiriat de la o persoana fizica, in scopul deschiderii unui punct de lucru, cu activitate-restaurant.

In baza contractului de inchiriere, toata investitia (amenajare restaurant, inclusiv toate dotarile si utilitatile) este suportata de catre societatea comerciala. Contractul de inchiriere este pe o perioada de 10 ani, iar investitia se estimeaza la 100.000 euro, fara TVA, doar in amenajarea cladirii.

1. Cum plateste societateq impozitul pe constructii, daca se plateste si daca se inregistreaza la Bugetul Local sau Bugetul de Stat?

2. Care este monografia contabila pentru toata investitia?

3. Care sunt implicatiile fiscale privind amortizarea invetitiei si a TVA-ului de recuperat?

Societatea va inregistra in contabilitate - in contul 212 investitia cu amenajarea cladirii respective . Aceasta investitie privind amenajarea se va amortiza pe o perioada de 10 ani - perioada contractului de inchiriere, conform art. 24 alin.11 lit.c din codul fiscal.

Societatea va trebui sa comunice proprietarului valoarea lucrarilor efectuate in termen de 30 de zile de la data terminarii acestora, in vederea depunerii de catre proprietar a unei noi declaratii fiscale- conform Titlului IX din Codul fiscal - art 253 ^1 din Codul fiscal, redat mai jos:
"(3^1) In cazul cladirii la care au fost executate lucrari de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere, de catre locatar, din punct de vedere fiscal, acesta are obligatia sa comunice locatorului valoarea lucrarilor executate pentru depunerea unei noi declaratii fiscale, in termen de 30 de zile de la data terminarii lucrarilor respective."

Pentru lucrarile de amenajare, modernizare, consolidare, extindere, modificare la spatiile inchiriate se procedeaza astfel:

- daca valoarea acestora este mai mica decat 25% din valoarea cladirii (spatiului inchiriat) atunci nu exista obligatia notificarii catre proprietar si se datoreaza impozitul pe constructii speciale;
- daca valoarea acestora este mai mare decat 25% din valoarea cladirii (spatiului inchiriat), atunci:

- daca lucrarile au fost notificate proprietarului atunci nu se datoreaza impozit pe constructii speciale;
- daca lucrarile nu au fost notificate proprietarului se va datora impozit pe constructii speciale.

Normele metodologice prevad:

"4. Pentru determinarea bazei impozabile stabilite prin prevederile art. 296^35 alin. (1) din Codul fiscal, corelat cu reglementarile in vigoare pentru determinarea impozitului pe cladiri, potrivit prevederilor titlului IX al Codului fiscal, contribuabilii vor avea in vedere urmatoarele reguli:

a) din valoarea constructiilor existente in patrimoniul contribuabililor la data de 31 decembrie a anului anterior nu se scade valoarea cladirilor prevazute la art. 250 din Codul fiscal, cu exceptia celor aflate sau care urmeaza sa fie trecute in proprietatea statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale;

b) in cazul in care valoarea evidentiata contabil in soldul debitor al conturilor corespunzatoare constructiilor este diferita de valoarea care a reprezentat baza pentru determinarea impozitului pe cladiri potrivit prevederilor titlului IX din Codul fiscal, valoarea care se scade este valoarea evidentiata contabil in soldul debitor al conturilor corespunzatoare constructiilor;

c) valoarea lucrarilor de reconstruire, modernizare, consolidare, modificare sau extindere pentru cladirile inchiriate, luate in concesiune, aflate in administrare ori in folosinta este cea definita la pct. 54 alin. (1), (1^1) si (1^2) din Normele metodologice date in aplicarea art. 253 din Codul fiscal

5. In aplicarea prevederilor art. 296^35 alin. (2) din Codul fiscal, deducerea valorii lucrarilor de reconstruire, modernizare, consolidare, modificare sau extindere se justifica in baza comunicarii catre locator potrivit pct. 54 alin. (1), (1^1) si (1^2) din Normele metodologice date in aplicarea art. 253 din Codul fiscal".

Pct 54 din normele metodologice de aplicare a rt. 253 prevad:

"54. (1) Prin lucrari de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere, astfel cum sunt mentionate la art. 253 alin. (3^1) din Codul fiscal, se intelege acele lucrari care au ca rezultat cresterea valorii cladirii respective cu cel putin 25%.

(1^1) In cazul in care valoarea lucrarilor de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere nu depaseste 25% din valoarea cladirii, locatarul nu are obligatia sa o comunice locatorului.

(1^2) In cazul in care in cursul unui an fiscal se efectueaza mai multe lucrari de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere, a caror valoare individuala este sub 25%, dar cumulat depaseste 25%, locatarul are obligatia de a comunica locatorului valoarea totala, in termen de 30 de zile de la data la care se atinge acest nivel."

Inregistrarea contabila a inveestitiei se face astfel:

In cazul in care investitia se face in regie proprie:

achizitie materiale consumabile /auxiliare;

% = 401
Clasa 3
4426/4428 TVA la incasare

Plata furnizori:
401 = 5121
Consum materiale:
clasa 6 = clasa 3

Utilitati (energie/apa/gaze) necesare realizarii investitiei:

605 = 401
4426/4428tva la incasare
Si plata:
401 = 5121
Inregistrare manopera directa angajata in vederea efectuarii investitiei:
641 = 421
645 = 431/437

Inregistrare amortizare utilaje/ echipamente folosite la realizarea amenajarilor
6811 = 2813

Se inregistreaza asadar toate cheltuielile dupa natura, care concura la realizarea investitiei.

LA sfarsitul fiecarei luni se inregistreaza imobilizari in curs prin reluarea cheltuielilor inregistrate la venituri, astfel:
231 = 722 cu suma tuturor cheltuielilor efectuate in luna respectiva

La terminarea lucrarilor se efectueaza receptia si se transfera sumele colectate din 231 in cont 212 astfel:
212 = 231

In cazul in care se face in subantreprinza, atunci facturile emise de constructor (firma care executa lucrarea) se vor inregistra astfel:
% = 404
231
4426/4428 tva la incasare

Plata acestuia:
404 = 5121

Receptia lucrarii:
212 = 231

Societatea va avea dretul deducerii TVA si daca rezulta TVA de recuperat il poate solicita bugetului de stat.


Raspuns oferit de specialistii www.portalcontabilitate.ro