Impozit constructii si imobil inchiriat. Ce obligatii are firma si ce alte taxe se platesc?

In analiza urmatoare, subiectul e o societate care a inchiriat un imobil de la o persoana fizica. Acestui spatiu i s-au facut investitii majore si spatiul este folosit pentru desfasurarea activitatii zilnice a firmei (bar). S-a demolat cladirea veche si s-a construit alta. Autorizatia de constructie este pe persoana fizica, iar amenajarea s-a facut pe firma.

Vom oferi raspuns, prin cele ce urmeaza, intrebarilor de mai jos:

1. Inca nu s-a facut receptia de la primarie. Ce obligatii are firma in acest moment fata de proprietar?

2. Se datoreaza de catre societate impozit pe constructii avand in vedere ca investitia inca este inregistrata pe 231?

3. Ce trebuie facut dupa receptia de la primarie pentru a nu avea probleme (inregistrare imobil primarie, notificare proprietar, scaderea chiriei proportional cu amortizarea investitiei, impozit constructie)?


1. Inca nu s-a facut receptia de la primarie. Ce obligatii are firma in acest moment fata de proprietar?

Din punct de vedere contabil si fiscal aveti obligatia notificarii proprietarului asupra investitiilor in termen de 30 de zile de la finalizarea investitiilor.

Finalizarea nu este definita distinct in legislatie, insa se aplica principiul prevalentei economicului asupra juridicului, adica indiferent de documentul semnat sau contul contabil in care prezentati suma, daca investitia este finalizata, receptionata si data in functiune ea trebuie comunicata proprietarului.

Daca insa nu este receptionata si utilizata in fapt, nu am identificat obligatii catre proprietar din punct de vedere contabil si fiscal.

Norme metodologice Cod Fiscal:

135 cu 1. Reprezinta venit brut si valoarea investitiilor la bunurile mobile si imobile ale proprietarului, uzufructuarului sau ale altui detinator legal, care fac obiectul unor contracte de cedare a folosintei bunurilor, inclusiv al contractelor de comodat, si care sunt efectuate de cealalta parte contractanta. In termen de 30 de zile de la finalizarea investitiilor, partea care a efectuat investitia este obligata sa comunice proprietarului, uzufructuarului sau altui detinator legal valoarea investitiei. Proprietarul, uzufructuarul sau alt detinator legal are obligatia sa declare la organul fiscal competent valoarea investitiei, in declaratia privind venitul realizat.


2. Se datoreaza de catre societate impozit pe constructii avand in vedere ca investitia inca este inregistrata pe 231?

Daca investitia este in mod corect prezentata in contul 231 si nu s-a incalcat principiul prevalentei economicului asupra juridicului (asa cum am inclus mai sus) atunci nu veti datora impozit pe constructii pe aceasta suma, pana nu se regaseste in contul 212.

Norme metodologice Cod Fiscal:

1. In aplicarea prevederilor art. 29635 alin. (1) din Codul fiscal, prin valoarea constructiilor existente in patrimoniul contribuabililor la data de 31 decembrie a anului anterior se intelege valoarea evidentiata contabil in soldul conturilor corespunzatoare constructiilor, fara a lua in considerare constructiile inregistrate in conturi in afara bilantului, conform reglementarilor contabile aplicabile.

3. Pentru determinarea bazei impozabile stabilite prin prevederile art. 29635 alin. (1) din Codul fiscal, contribuabilii nu includ valoarea imobilizarilor corporale in curs de executie evidentiate potrivit reglementarilor contabile aplicabile si nici valoarea aferenta unor constructii aflate in proprietatea statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale, inregistrate in conturi corespunzatoare constructiilor, potrivit legii.

3. Ce trebuie sa facem dupa receptia de la primarie pentru a nu avea probleme (inregistrare imobil primarie, notificare proprietar, scaderea chiriei proportional cu amortizarea investitiei, impozit constructie?)

Desi nu este aspect contabil sau fiscal, intelegem ca daca autorizatia de constructie este emisa pe numele proprietarului atunci imobilul este pe numele proprietarului si nu in proprietatea dvs.

Ca atare in contabilitatea dvs sumele investite nu pot reprezenta decat o "amenajare" pe care trebuie s-o amortizati pe durata contractului de chirie conform prevederilor (contabile si fiscale) in vigoare.

OMF 3055/2009

111. - (1) Amortizarea imobilizarilor corporale concesionate, inchiriate sau in locatie de gestiune se calculeaza si se inregistreaza in contabilitate de catre entitatea care le are in proprietate.
(2) Investitiile efectuate la imobilizarile corporale utilizate in baza unui contract de inchiriere, locatie de gestiune, administrare sau alte contracte similare se supun amortizarii pe durata contractului respectiv. La expirarea contractului, valoarea investitiilor efectuate si a amortizarii corespunzatoare se cedeaza proprietarului imobilizarii. In functie de clauzele cuprinse in contractele incheiate, transferul poate reprezenta o vanzare de active sau o alta modalitate de cedare. Inregistrarea in contabilitate a operatiunilor se efectueaza conform prezentelor reglementari.
 
Cod Fiscal

Art. 24 - Amortizarea fiscala
(11) Amortizarea fiscala se calculeaza dupa cum urmeaza:
c) pentru cheltuielile cu investitiile efectuate la mijloacele fixe concesionate, inchiriate sau luate in locatie de gestiune de cel care a efectuat investitia, pe perioada contractului sau pe durata normala de utilizare, dupa caz;

Daca valoarea chiriei se diminueaza sau nu in functie de amortizare este termen de negociere intre dvs si proprietar, nu obligatie legala.

In ceea ce priveste impozitul pe constructii, legislatia nu prezinta cazuri distincte pentru situatia in care proprietarul este persoana fizica sau persoana juridica.

Cod Fiscal

Art. 296 cu 35 - Cota de impozitare si baza impozabila

(1) Impozitul pe constructii se calculeaza prin aplicarea unei cote de 1,5% asupra valorii constructiilor existente in patrimoniul contribuabililor la data de 31 decembrie a anului anterior, evidentiata contabil in soldul debitor al conturilor corespunzatoare constructiilor mentionate la art. 29634, din care se scade:

a) valoarea cladirilor, inclusiv valoarea lucrarilor de reconstruire, modernizare, consolidare, modificare sau extindere pentru cladirile inchiriate, luate in concesiune, aflate in administrare ori in folosinta, pentru care se datoreaza impozit pe cladiri, potrivit prevederilor titlului IX, de catre contribuabil sau proprietar, dupa caz;

(2) Deducerea valorii lucrarilor de reconstruire, modernizare, consolidare, modificare sau extindere pentru cladirile inchiriate, luate in concesiune, aflate in administrare ori in folosinta, prevazuta la alin. (1) lit. a), se justifica cu documentatia corespunzatoare care atesta comunicarea acestei valori catre proprietar.

In concluzie, proprietarul va achita impozit pe cladiri pentru acest imobil construit de dvs in baza autorizatiei lui de constructie si compania dvs va notifica aceste sume conform Titlului III Impozitul pe venit. Conform bazei legale incluse mai sus nu s-ar datora impozit pe constructii. Dorim sa atragem atentia asupra faptului ca acest subiect nu este abordat in mod distinct de catre Codul Fiscal sau normele metodologice date in aplicarea lui si astfel pot exista oricand interpretari diferite.


 
Raspuns oferit de specialistii www.portalcontabilitate.ro