Ce obligatii fiscale apar daca o persoana fizica construieste un imobil in scopul revanzarii?

Stabilim mai jos care sunt obligatiile fiscale si impozitele de plata in cazul in care o persoana fizica construieste un imobil in scopul revanzarii. De asemenea, vom vedea daca este obligatoriu ca persoana fizica sa se inregistreze ca platitor de TVA si daca, in acest caz, e obligat sa depuna si declaratie de venit estimat pentru veniturile obtinute.

Persoanele fizice care trebuie sa se inregistreze in scopuri de TVA sunt cele care realizeaza operatiuni de vanzari de cladiri noi si de terenuri construibile, atunci cand aceste bunuri nu au fost utilizate in scopuri personale si in cazul in care operatiunile au caracter de continuitate. Asadar, persoana fizica care urmeaza se efectueze acte de comert trebuie sa se inregistreze la Registru comertului si la organul fiscal de care apartine cel putin ca persoana fizica autorizata (PFA).

Desfasurarea activitatilor economice de catre PFA, intreprinderile individuale si intreprinderile familiale, este reglementata de catre OUG 44 din 16 aprilie 2008 privind desfasurarea activitatilor economice de catre PFA, intreprinderile individuale si intreprinderile familiale cu modificarile si completarile ulterioare.

Astfel, in conformitate cu prevederile art. 7 din OUG 44/2008 cu modificarile si completarile ulterioare, persoana fizica are obligatia sa solicite inregistrarea in registrul comertului si autorizarea functionarii, inainte de inceperea activitatii economice, ca persoana fizica autorizata.
In vederea desfasurarii activitatii, persoana fizica are obligatia sa se inregistreze fiscal primind un cod de identificare fiscala, in conformitate cu prevederile art. 72 din Codul de procedura fiscala.

In acest sens, va depune la organul fiscal competent Formularul 070 - Declaratie de inregistrare fiscala/Declaratie de mentiuni pentru persoanele fizice care desfasoara activitati economice in mod independent sau exercita profesii libere. Declaratia de inregistrare fiscala se depune in termen de 30 de zile de la data eliberarii actului legal de functionare.

De asemenea, titularul PFA are obligatia depunerii in termen de 15 zile de la data autorizarii, respective data eliberarii actului emis de Registrul Comertului, a declaratiei privind venitul estimat/norma de venit, formular 220.

In calitate de PFA, persoana fizica respectiva poate avea calitatea de angajator conform dispozitiilor OUG 44/2008, cu modificarile si completarile ulterioare, si cele ale art. 10 din Codul muncii, republicat.

PFA trebuie sa solicite inregistrarea in scopuri de TVA in conditiile prevazute la art. 152 din Codul fiscal (dupa depasirea plafonului de scutire de 220.000 lei la vanzari) sau inainte de inceperea activitatii economice (inregistrare in scop de TVA prin optiune), conform prevederilor art. 153 din Codul fiscal. Din acel moment persoana fizica va avea toate drepturile si obligatiile ce decurg din calitatea de persoana impozabila. In conformitate cu prevederile art. 48 si 49 din Codul fiscal, venitul net anual din activitati independente se determina prin utilizarea unuia din urmatoarele sisteme:

− sistem real;
− norma de venit.

1. Determinarea venitului net anual in sistem real (pe baza datelor din contabilitatea in partida simpla).

In situatia in care venitul net anual se determina in sistem real persoana fizica autorizata este obligata, potrivit prevederilor art. 48 alin. (8) din Legea 571/2003 privind Codul fiscal sa organizeze si sa conduca contabilitate in partida simpla si sa completeze Registrul-jurnal de incasari si plati, Registrul-inventar si alte documente contabile prevazute de legislatia in materie. Aceste aspecte sunt reglementate prin Norma metodologica privind organizarea si conducerea evidentei contabile in partida simpla de catre persoanele fizice care au calitatea de contribuabil in conformitate cu prevederile Legii 571/2003 privind Codul fiscal aprobata prin OMFP 1040/2004.

Reguli generale de stabilire a venitului net anual din activitati independente, determinat pe baza contabilitatii in partida simpla sunt stabilite de art. 48 din Codul fiscal si normele metodologice date in aplicarea acestuia.Astfel, venitul net din activitati independente se determina ca diferenta intre venitul brut si cheltuielile efectuate in scopul realizarii de venituri, deductibile, pe baza datelor din contabilitatea in partida simpla.

Persoanele fizice care desfasoara activitati independente si conduc contabilitatea in partida simpla, in conformitate cu prevederile legale, intocmesc Registrul jurnal de incasari si plati (cod 14-1-1/b), Registrul Inventar.

Asadar, venitul net din activitati independente se determina ca diferenta intre venitul brut si cheltuielile efectuate in scopul realizarii de venituri, deductibile, pe baza datelor din contabilitatea in partida simpla.

Cota de impozit este 16%.

In primul an de activitate, persoana fizica depune Declaratia privind veniturile si cheltuielile estimate pentru anul in curs (formular 220), in termen de 15 zile de la inregistrare urmand ca, in baza acesteia, organul fiscal sa emita o decizie de impunere privind platile anticipate.

Aceste plati se vor efectua trimestrial, pana la data de 25 a ultimei luni din trimestrul de referinta (respectiv, 25 martie, 25 iunie, 25 septembrie si 25 decembrie).

In anii urmatori, va depune o declaratie 220 de venit estimat (in situatia in care in anul precedent a realizat pierderi sau a realizat venituri pe perioade mai mici decat anul fiscal, precum si in situatia in care, din motive obiective, estimeaza ca va realiza venituri care difera cu cel putin 20% fata de anul fiscal anterior) sau organul fiscal poate emite decizia de plati anticipate pe baza declaratiei 200 de venit anual depusa de contribuabil pentru anul precedent.

Impozitul anual se determina la incheierea anului fiscal, pe baza veniturilor si cheltuielilor inregistrate in contabilitatea in partida simpla. Persoana fizica are obligatia de a depune pana la data de 25 mai a anului urmator celui de impunere, declaratia anuala privind venitul realizat (formular 200). Organul fiscal va emite o decizie de impunere fiscala, prin care stabileste o suma deplata, daca impozitul anual este mai mare decat cel platit anticipat, sau de recuperat in situatia inversa.Plata/recuperarea va avea loc in termen de 60 de zile de la data primirii deciziei finale de impunere.

Conform prevederilor art 296^23 alin. (3) din Codul fiscal indiferent daca persona fizica realizeaza si venituri din salarii sau pensii etc, se calculeaza si se datoreaza contributia de asigurari sociale de sanatate asupra veniturilor obtinute din activitatea desfasurata ca PFA.

Baza lunara de calcul al contributiei de asigurari sociale de sanatate datorate bugetului Fondului national unic de asigurari sociale de sanatate pentru persoanele cu statut de PFA, o constituie diferenta dintre venitul brut (total venituri incasate) si cheltuielie deductibile (cele efectuate in scopul realizarii veniturilor impozabile), exclusiv cheltuielile reprezentind contributii sociale (art. 296^22 alin. (2)), stabilita de organul fiscal pe baza declaratiei de venit estimat (220), depusa de contribuabil ( art. 296^24 alin. (2)) din Codul fiscal) si nu poate fi mai mica decat un salariu de baza minim brut pe tara, daca acest venit este singurul asupra caruia se calculeaza contributia.Cota este de 5.5%.

Contribuabilii fac plati anticipate privind contributia la sanatate pe baza declaratiei de venit estimat 220 sau pe baza normelor de venit, in baza deciziei de impunere emisa de organul fiscal – Formular 620 - Decizie de impunere pentru plati anticipate cu titlu de contributii de asigurari sociale de sanatate", cod 14.13.02.15. In decizia de impunere, baza de calcul al contributiei de asigurari sociale de sanatate se evidentiaza lunar, iar plata se efectueaza trimestrial, in 4 rate egale, pana la data de 25 inclusiv a ultimei luni din fiecare trimestru.

In cazul impunerii in sistem real, obligatiile anuale de plata a contributiei de asigurari sociale de sanatate se determina pe baza declaratiei privind venitul realizat (formularul 200), ca diferenta dintre venitul brut (total venituri incasate) si cheltuielie deductibile (cele efectuate in scopul realizarii veniturilor impozbile), exclusiv cheltuielile reprezentind contributii sociale, la care se aplica cota de 5.5%.

Plata contributiei de asigurari sociale de sanatate stabilita prin decizia de impunere anuala se efectueaza in termen de cel mult 60 de zile de la data comunicarii deciziei.

Baza lunara la care se aplica CAS, in cazul PFA, este venitul declarat de titularul PFA la ANAF (adica este venitul la care acesta doreste sa se asigure pentru pensie), care nu poate fi mai mic de 35% din salariul mediu brut (trebuie sa fie cel putin egal cu 804 lei) - art. 296^11 alin. (1) din Codul fiscal.

Cota a fost 31.3% pana la data de 30.09.2014, rezultind o suma de plata de 252 lei lunar, insa incepand cu data de 01 octombrie 2014, cota CAS va fi 26.3% , rezultind o suma de plata de 211 lei lunar. Plata CAS se efectueaza trimestrial in patru rate egale, pana la data de 25 inclusiv a ultimei luni din fiecare trimestru - art. 296^24 alin. (3) din Codul fiscal.

Titularul PFA se poate asigura facultativ pentru contributia de asigurari sociale privind concedii si indemnizatii si la contributia pentru somaj, insa, intrucat aceste contiributii nu sunt obligatorii.

2. Pe baza normelor de venit

Norma de venit reprezinta o suma fixa stabilita anual de catre directiile generale ale finantelor publice teritoriale, in functie de specificul si de locul activitatii, pentru activitatile cuprinse in nomenclatorul activitatilor independente pentru care venitul net se poate determina pe baza normelor anuale de venit.

Regula generala pentru a putea recurge la acest sistem simplificat de determinare a impozitului pe venit pe baza de norme de venit da dreptul persoanelor fizice care realizeaza venituri comerciale astfel cum sunt definite la art. 46 alin. (2) din Codul fiscal, sa beneficieze de acest sistem, daca activitatea desfasurata se regaseste in lista/nomenclatorul elaborat de Ministerul Finantelor Publice care a fost aprobat prin OMFP 2875/2011 privind aprobarea Nomenclatorului activitatilor independente pentru care venitul net se poate determina pe baza normelor anuale de venit, activitati desfasurate de contribuabilii care realizeaza venituri comerciale cu modificarile si completarile ulterioare.

Daca alegeti acest sistem de impozitare, trebuie sa platiti impozit pe venit 16% precum si CAS si CASS, insa nu mai aveti obligatia tinerii contabilitatii in partida simpla, ci numai a Jurnalelor de cumparari si de vanzari.


Raspuns oferit de specialistii www.portalcontabilitate.ro