Livrarea unei constructii. Cu sau fara TVA?

Multumim Newsletterului Taxe si Impozite Actual,

Cartea neagra a controlului fiscal 2026

Vezi AICI detalii

Registrul de Evidenta Fiscala PFA

Vezi AICI detalii

Examen Consultant Fiscal 2026

Vezi AICI detalii

1. Cand se aplica scutirea de taxa?

Ca regula generala, livrarea unei constructii este scutita de taxa. Totusi, prin exceptie de la aceasta regula, scutirea de taxa nu se aplica pentru livrarea unei constructii noi. Asadar, in momentul livrarii unei constructii trebuie sa incadram corect cladirea ca fiind noua sau veche.

2. Ce reprezinta o cladire noua?

Livrarea unei constructii noi inseamna:

- livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari a constructiei, in cazul constructiilor noi care nu provin din constructii transformate;

- livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei utilizari a constructiei, in cazul constructiilor noi care provin din transformarea unora vechi.

Data primei ocupari este data semnarii de catre beneficiar a procesului-verbal de receptie definitiva a acesteia. In cazul unei constructii realizate in regie proprie, data primei ocupari este data documentului pe baza caruia bunul este inregistrat in evidentele contabile drept activ corporal fix.

O constructie care nu a fost ocupata va fi considerata o constructie noua pana la data primei ocupari, chiar daca livrarea intervine inainte de aceasta data.

O constructie noua cuprinde si orice constructie transformata, astfel incat structura, natura ori destinatia sa au fost modificate sau, in absenta acestor modificari, in cazul in care costul transformarilor, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea de piata a constructiei, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii.

In cazul acestor constructii, data primei utilizari este data semnarii de catre beneficiar a procesului-verbal de receptie definitiva a lucrarilor de transformare a constructiei in cauza. In cazul lucrarilor de transformare in regie proprie a unei constructii, data primei utilizari a bunului dupa transformare este data documentului pe baza caruia, cu valoarea transformarii respective, este majorata valoarea activului corporal fix.

Atentie!
Terenul pe care este construit un bun imobil, inclusiv terenul aferent unui bun imobil, urmeaza regimul bunului imobil, daca sunt proprietati indivizibile.

De retinut
Orice persoana impozabila poate opta pentru taxarea operatiunii de livrare a unei cladiri.

3. Cum optam pentru taxare?

Optiunea de taxare a operatiunii de livrare a unei cladiri se notifica organelor fiscale locale pe formularul prezentat in anexa nr. 3 la Normele metodologice de aplicare a Codului fiscal.

Aceasta optiune se exercita pentru bunurile imobile mentionate in notificare. Optiunea se poate exercita si numai pentru o parte a acestor bunuri.

Important!
Chiar daca depunem cu intarziere notificarea, Fiscul nu ne va anula optiunea de taxare depusa.

De retinut
Notificarea trebuie sa o transmitem in copie si cumparatorului, pentru ca acesta sa-si poata exercita dreptul de deducere a taxei.

4. Cand si cum efectuam ajustarea taxei?

Avem obligatia sa efectuam ajustarea taxei in doua situatii, astfel:

- ajustare in favoarea noastra in cazul in care:

- aplicam regimul de taxare in momentul vanzarii bunului (asadar ne exercitam optiunea de taxare prin depunerea notificarii);

- nu am avut dreptul de deducere a taxei in momentul achizitiei bunului;

- bunul se afla in cadrul perioadei de ajustare;

- ajustare in favoarea statului in cazul in care:

- aplicam regimul de scutire in momentul vanzarii bunului (asadar nu ne exercitam optiunea de taxare prin depunerea notificarii);

- am avut dreptul de deducere a taxei in momentul achizitiei;

- bunul se afla in cadrul perioadei de ajustare.

Concluzie
Alegerea metodei de taxare a unui bun imobil implica o analiza fiscala profunda, deoarece ajustarea taxei se poate face fie in favoarea noastra, fie in favoarea statului. Avand in vedere ca sumele vehiculate sunt destul de mari, analiza devine chiar necesara. Calculul este cu atat mai dificil cu cat trebuie sa avem in vedere atat calitatea cumparatorului final (daca acesta este sau nu platitor de TVA), pentru ca pretul oferit sa fie mai atractiv decat alte oferte, cat si valoarea ajustarii pe care trebuie sa o efectuam. Nu intotdeauna optiunea de taxare a unei operatiuni este dezavantajoasa pentru noi.

Acte normative aplicabile:
Art. 141 alin. (2) litera f) si art. 141 alin. (3) din Codul fiscal
Pct. 37, 39 alin. (4), (6) si (7) la Titlul VI Taxa pe valoarea adaugata din Normele metodologice de aplicare a Codului fiscal

Adaugat in 26 noiembrie 2008