Cheltuieli cu chirii si utilitati. Refacturarea se face cu TVA?

In analiza de mai jos, solutia e oferita unei societati care plateste chirii si utilitati la persoane fizice pe care trebuie sa le refactureze altei persoane juridice. Intre cele doua firme exista contract de subinchiriere. Vom vedea cum procedam cu refacturarea acestor cheltuieli tinand cont ca acestea sunt de la persoane fizice, nu juridice si daca refacturarea se face cu TVA.

Raspuns: In situatia in care utilitatile intra in costul chiriei, refacturarea se efectueaza prin aplicarea regimului de scutire reglementat prin art. 141 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal, daca nu s-a formulat optiunea de taxare in regim normal conform posibilitatii reglementate prin art. 141 alin. (3).

In acest context, aduc drept argument exemplul nr. 3 reglementat la pct. 19 alin. (4) din normele de aplicare ale art. 137: "O societate care deruleaza operatiuni imobiliare are incheiate contracte de inchiriere pentru diverse spatii dintr-un bun imobil. Pentru utilitatile necesare, printre care electricitatea, apa, telefonul, sunt incheiate contracte pe numele societatii imobiliare, dar acestea sunt furnizate in beneficiul direct al chiriasilor. In cazul in care prin contractul de inchiriere se stipuleaza distinct ca plata utilitatilor nu este inclusa in pretul chiriei, societatea imobiliara poate aplica structura de comisionar pentru refacturarea acestor cheltuieli catre chiriasi."

In situatia in care prin contractul de subinchiriere se stabileste ca valoarea utilitatilor nu este inclusa in tariful de inchiriere, refacturarea utilitatilor se efectueaza prin aplicarea regimului normal de taxare, utilizand cota standard TVA de 24%, chiar daca persoana fizica nu a exercitat dreptul de deducere a sumei TVA deductibile inscrise in factura furnizorilor de utilitati emisa pe numele persoanei fizice in calitate de proprietar al cladirii.

In concluzie, utilitatile refacturate de catre locator nu reprezinta cheltuieli accesorii definite prin art. 137 alin. (2) lit. b) "…..Cheltuielile facturate de furnizorul de bunuri sau de prestatorul de servicii cumparatorului, care fac obiectul unui contract separat si care sunt legate de livrarile de bunuri sau de prestarile de servicii in cauza, se considera cheltuieli accesorii." astfel incat sa urmeze acelasi regim aplicat serviciului de inchiriere (regimul de scutire fara drept de deducere). Poate fi considerata cheltuiala accesorie legata de serviciul de inchiriere, cheltuiala cu impozitul pe cladiri datorat de catre proprietar si recuperat de la chirias. In acest caz, la refacturarea impozitului, se aplica acelasi regim fiscal utilizat pentru facturarea/refacturarea chiriei, scutit fara drept de deducere sau taxabil prin colectarea TVA cu cotra de 24%.

La formularea prezentului raspuns am in vedere faptul ca serviciul de subinchiriere este similar serviciului de inchiriere. In acest sens, am in vedere prevederile Ordinului Institutului National de statistica nr. 337 din 20 aprilie 2007 privind actualizarea Clasificarii activitatilor din economia nationala – CAEN, prin care inchirierea si subinchirierea bunurilor imobiliare proprii sau inchiriate sunt reunite ca activitati economice sub acelasi cod: 7020.

Raspuns oferit de specialistii www.portalcontabilitate.ro