TVA la tranzactii imobiliare. Cum gestionam fiscal impozitul datorat catre bugetul de stat?

Prezentam, prin cele ce urmeaza, unele clarificari privind TVA, (factura cu TVA, fara TVA) in legatura cu vanzarea unui apartament VECHI si al unuia NOU, in urmatoarele ipostaze:

a) Persoana juridica (platitoare de TVA) vinde unei Persoane fizice (care nu e PFA).

b) Persoana juridica (platitoare de TVA) vinde unui asociat (si administrator) al firmei (persoana fizica)

a) Persoana juridica (platitoare de TVA) vinde unei Persoane juridice (platitoare de TVA)

b) Persoana fizica (nu PFA) vinde unei Persoane juridice (platitoare de TVA).

Stabilim astfel ce impozite plateste la bugetul de stat persoana fizica, respectiv cea care vinde un imobil (operatiune care nu are un caracter repetitiv/cu un caracter repetitiv).

Apartament VECHI a), b) si c) – persoana juridica platitoare de TVA poate vinde apartamentul fara TVA , indiferent de calitatea cumparatorului, conform art. 141, alin. (2), litera f) din Codul fiscal:

"(2) Urmatoarele operatiuni sunt, de asemenea, scutite de taxa:
(…)
f) livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile. In sensul prezentului articol, se definesc urmatoarele:
1. teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare;

2. constructie inseamna orice structura fixata in sau pe pamant;

3. livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii;

4. o constructie noua cuprinde și orice constructit transformata sau parte transformata a unei constructii, daca costul transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea de piata a constructiei sau a partii din constructie, astfel cum aceasta este stabilita printr-un raport de expertiza, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii;"

Persoana juridica poate opta pentru vanzarea cu TVA conform art. 141, alin. (3) din Codul fiscal:
„(3) Orice persoana impozabila poate opta pentru taxarea operatiunilor prevazute la alin. (2) lit. e) si f), in conditiile stabilite prin norme."

Apartament NOU

a), b) si c) – persoana juridica platitoare de TVA poate vinde apartamentul numai cu TVA , indiferent de calitatea cumparatorului, conform art. 141, alin. (2), litera f) din Codul fiscal
("Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi (...)").
d) Persoana fizica vinde un apartament o singura data (ocazional, nu ca si activitate comerciala) – operatiunea nu este impozabila dpv al TVA, persoana fizica nefiind impozabila dpv al TVA iar impozitul pe care aceasta il plateste este conform art. 77^1 din Codul fiscal:

"(1) La transferul dreptului de proprietate si al dezmembramintelor acestuia, prin acte juridice intre vii asupra constructiilor de orice fel si a terenurilor aferente acestora, precum si asupra terenurilor de orice fel fara constructii, contribuabilii datoreaza un impozit care se calculeaza astfel:
a) pentru constructiile de orice fel cu terenurile aferente acestora, precum si pentru terenurile de orice fel fara constructii, dobandite intr-un termen de pana la 3 ani inclusiv:

- 3% pana la valoarea de 200.000 lei inclusiv;
- peste 200.000 lei, 6.000 lei + 2% calculate la valoarea ce depaseste 200.000 lei inclusiv;
b) pentru imobilele descrise la lit. a), dobandite la o data mai mare de 3 ani:
- 2% pana la valoarea de 200.000 lei inclusiv;

- peste 200.000 lei, 4.000 lei + 1% calculat la valoarea ce depaseate 200.000 lei inclusiv.
In continuarea art. 77^1 se explica modul de plata a impozitului la notar si ecxeptiile aplicabile

d) Persoana fizica - daca realizeaza tranzactii imobiliare cu terenuri construibile si constructii noi si aceste tranzactii au caracter de continuitate - trebuie sa solicite inregistrarea in scopuri de TVA si sa indeplineasca toate obligatiile ce decurg din aceasta calitate, la fel ca alte persoane impozabile.
Dat fiind ca va desfasura activitati ce au un caracter economic, va plati impozit pe venit de 16% pe castigul realizat din operatiune.


Raspuns oferit de specialistii www.portalcontabilitate.ro